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2023/03/30
不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか？
回答 : 3
ラム酒 さん
山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 新潟県
ラム酒さん、はじめまして。
初めて不動産投資の利回りについてお答えします。
投資される方の資産背景や年齢、ほかの所得などによって、どのくらいの価格で、どのくらいの利回りの物件がおすすめできるか変わってきます。
ですので、一概にどの程度の利回りがおすすめであるといえないのが、正直なところです。
一般的に、利回りが高い＝リスクも高い、利回りが低い＝リスクも低い、といわれています（たまに、リスクが低いうえに利回りの高い超お買い得な物件も出てくることもありますが…）いうことです。
ですので、東京都などの都会の一等地のオフィスビルなどは、需要が落ちるということがほぼなく、価格が下落するリスクも少ないということで、利回りは低くなります。
一方で、地方の築古物件などは、需要があるかどうかの予測が難しかったり、価格が極端に下落してしまうリスクが高くなってしまうので、利回りは必然的に高くなります。
利回りとは、年間でどの程度の割合で投資した資金を回収できるかという指標ですので、該当する物件が、現在の賃料収入をその後何年くらいで維持できそうか、ということを検討することも重要です。
将来、売却するにしても、賃料が維持されていなければ、売却価格は安くなってしまいます。
あと、大切なこととして、表面利回りで判断せず、実質利回りをみていくことです。実質利回りとは、家賃収入からその家賃を得るために必要な経費を差し引いた実際の収入を物件価格で割った数字です。
表面利回りだけで検討すると、一見利回りが高く表記されていても、経費がとてもかかってしまい、想定していた利回りが挙げられないという事態になってしまいます。
ラム酒さんの「満室想定表面利回りはどれくらいの物件がおすすめか」というご質問への回答にはなっておらず大変申し訳ございませんが、私は、不動産投資は、様々な要素がからみあっている大変難易度の高い投資だと思ってます。
立地や築年数、構造、周辺環境などによって、同じ利回りでも、とても優良な物件であったり、最悪の物件であったりします。
ですので、利回りが高いことだけに執着せず、できれば、不動産投資に詳しい方に相談しながら、様々な要素を踏まえて物件を選んでいくことが、初めて投資される方には重要だと思います。
以上、参考にしていただければ幸いです。
2023/04/01 06:52
杉谷 健悟 宅建士,FP2級,証券外務員一種
株式会社トムスエージェンシー | 東京都
目標とする表面利回り（＝ハードルレート）は、
エリアや物件の規模、調達資金形態、購入者様のリスク許容度等の
案件の特性によって変わってきます。
極端な話ですが、個人的には、
池袋駅徒歩3分の物件を自己資金で買うならば、表面利回りが３％台でも良いと思いますし、
秋田県秋田市の中古木造アパートをローンで買うならば、１０％ないと検討しません。
2023/04/01 09:15
水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
不動産の投資物件を購入する際は、金融機関などから借り入れを行うことになるかと思います。例えば、自己資金がほぼない状態で金利2.5％のフルローンで借りて投資物件を購入した場合ですと、表面金利4％程度ではおそらく毎月のキャッシュフローが赤字になるのではないでしょうか。自己資金が多ければ大丈夫ですが、借り入れ時の金利＋3％以上は最低でも表面利回りとして確保したいところです。他にもどのような物件に投資をするかでも戦略は変わります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。
2023/04/02 00:24
この投稿は、2023年04月02日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2024/03/26
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Q.投資信託と不動産投資型クラファン、リスクが低いのはどっち？
> その他不動産投資一般
投資未経験の20代ですが、どちらの方が投資リスクが低いのか気になっています。
アドバイスよろしくお願いいたします。
回答 : 1
2023/04/09
Q.地目が畑の土地に太陽光パネルを設置できますか？
> 土地活用・賃貸併用住宅
田舎で地目が畑の土地を持っています。太陽光パネルを設置して売電したいのですが地目変更が必要になりますか？
回答 : 1
2022/10/20
Q.建蔽率オーバーでも火災保険に入れますか？
> 節税・各種保険
建蔽率オーバーの違法建築に該当する？家屋でも火災保険に入れますか？？
回答 : 2
ベストアンサー
2024/08/23
Q.不動産小口化商品とは何ですか？
> その他不動産投資一般
不動産小口化商品の特徴について教えてください。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/10
Q.キャップレートと割引率の違いとは？
> その他不動産投資一般
それぞれどういう意味か教えてください。
回答 : 1
2024/02/03
Q.ヘルスケアREITとは何？
> その他不動産投資一般
ヘルスケアREITとはどのような金融商品なのでしょうか？
普通のREITに比べて何が魅力なのでしょうか？利回りですか？
わかる範囲で構いませんので教えてください
回答 : 1
2023/06/13
Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか？ご回答よろしくお願いします。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/10
Q.ワンルーム投資で貸主が負担する原状回復費用はどのくらい？
> アパートマンション経営
都内で中古のワンルームマンション投資を始めたいと考えています。収支の試算にあたり、ワンルームで入居者入れ替えの際に貸主が負担する原状回復費用はどのくらいを念頭に入れておけばいいですか。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/12
Q.還元利回りの意味と求め方について教えてください
> その他不動産投資一般
お世話になります。不動産投資での還元利回りの意味と求め方について教えてください。表面利回りや実質利回りとは何が違うのでしょうか。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/27
Q.土地はあるがお金が無い場合の活用方法はありますか？
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地を相続したのですがお金関係は全てダメなんですが、それでも土地を活用して何かできますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/09/30
Q.不動産所得のある妻は扶養に入れますか？
> その他不動産投資一般
家賃収入のある専業主婦だと夫の扶養家族から外れますか？
株式の配当収入だとどうですか？
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/12/29
Q.リゾートマンション買うなら、江ノ島と由比ヶ浜どちらがおすすめですか？
> 物件選び・物件比較・市況
都内在住の40代です。サーフィンが好きで、江ノ島か由比ヶ浜の周辺でファミリー向けのリゾートマンションの購入を計画しています。セカンドハウス的な用途なので投資目的も兼ねます。出口戦略や将来的な資産価値などの視点も含めて、どちらのエリアの物件の方が総合的におすすめかご意見いただけましたら幸いです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/07/31
Q.アパート経営で必要な初期投資は？
> その他不動産投資一般
副業でアパート経営を考えています。初期投資にかかる費用にはどんなものがありますか？
回答 : 2
2023/12/23
Q.不動産の実質利回りの計算方法について教えてください
> 投資ローン・金利
実質利回りの
①計算方法
②計算にあたって年間諸経費として計上すべき項目と計上すべきでない項目
について知りたいです。
回答 : 2
2024/05/16
Q.賃貸用不動産の固定資産税は必要経費になるとのことですが。。
> 土地活用・賃貸併用住宅
たとえばアパート経営とかではなく、賃貸併用住宅としての持ち家を所有していて家賃収入がある場合でも土地と建物両方の固定資産税を必要経費として落とせるのでしょうか？？
回答 : 1
2025/01/28
Q.不動産投資は何故生命保険代わりになると言えるのでしょうか？簡潔に教えて頂きたいです
> 節税・各種保険
不動産投資は何故生命保険代わりになるのでしょうか？
たまにネットでそう言う記事を見ますが何故不動産投資は生命保険代わりになると言えるのか
簡潔に教えて頂きたいです。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/01/23
Q.景観地区にある不動産を投資対象に選ぶメリットデメリット
> 物件選び・物件比較・市況
景観地区にある不動産を投資対象に選んだ場合、何か注意すべき点はありますか？
回答 : 1
ベストアンサー
2023/03/12
Q.低金利の事業用ローンは融資実行までのリードタイムが長くなる？
> 投資ローン・金利
教えてください。事業用ローンで、低金利のローンプランほど融資実行までのリードタイムは長くなる傾向にあり高金利のローンプランほどリードタイムは短くなる傾向にあるという話は本当でしょうか？
回答 : 1
2022/12/09
Q.円安が進むのは不動産業界にとってプラス？？
> 物件選び・物件比較・市況
円安の恩恵を受けて中華系が日本の不動産を爆買いしているニュース記事を見ました。
https://www.asahi.com/articles/ASQ9J46DFQ9HPTIL00L.html
https://news.yahoo.co.jp/articles/dbd9a3a77a8db29b6010d0e0377698de30394372
高額の投資物件に買い手が付きやすくなっているこのような現状を鑑みると、円安は日本の不動産業界・不動産市場にとってはプラス材料として働いていることになりそうですか？？
回答 : 2
2022/09/23
Q.地目が雑種地の土地はどのような用途が考えられますか？
> 土地活用・賃貸併用住宅
たとえば、地目が雑種地の土地の上にアパートを建てることは可能ですか？
回答 : 1
2022/10/12
Q.アパート経営での地震リスクについて
> その他不動産投資一般
旧耐震基準の築古アパートの購入を検討中です。そこで質問なのですが、もし将来的に震災等で保有アパートが倒壊して入居者が怪我をしたり亡くなったりした場合には、アパートの大家は何らかの責任を負うことがありますか。もし責任を負うことあるようであれば、地震保険に入っておけば責任を全てカバーできますか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/10
Q.不動産投資で節税対策はできますか？
> 節税・各種保険
サラリーマンです。友人から不動産投資は節税対策になると聞いたのですが、どのくらい節税できますか
回答 : 1
2023/12/23
Q.資産価値の落ちないマンションの特徴を教えてください
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資において投資である以上リスクはあるものですが
しかし損はしたく無いのが本音そこでプロの宅建士さん的に
資産価値が落ちないマンションの特徴を教えて下さい
回答 : 2
2023/02/18
Q.部屋の臭いを消すおすすめの方法を教えてください
> アパートマンション経営
アパート経営をしています。
入居者が出ていったばかりの賃貸物件が臭います。入居者を募集する前に部屋に染み付いた臭いの取りたいのですが最強の方法は何でしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。
回答 : 3
2025/03/28
Q.不動産投資での「リスクプレミアム」をわかりやすく
> その他不動産投資一般
不動産投資におけるリスクプレミアムという言葉の意味をわかりやすくご解説ください。よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/09/22
Q.不動産投資における利回りとは何ですか？どのように計算するのでしょうか？
> その他不動産投資一般
不動産投資における利回りとは何ですか？
どのように計算するのでしょうか？
なるべく分かりやすく教えてください
回答 : 3
2023/03/24
Q.一棟もののアパート投資、ローン利用だと最低頭金いくらくらい必要？
> 投資ローン・金利
新規に不動産投資を始めたいです。
アパートローンでレバレッジを効かせて物件購入するとして、
最低用意すべき自己資金は購入価格の何割くらいが妥当でしょうか。
理由もお聞かせください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/04/23
Q.アパート経営の「5棟10室基準」とは？
> その他不動産投資一般
アパート経営における「5棟10室基準」とはどのような基準でしょうか。
宜しくお願い致します。
回答 : 3
2022/11/03
Q.コンパクトマンション投資はおすすめですか？
> 物件選び・物件比較・市況
最近話題のコンパクトマンション投資に興味があります。資金に余裕があれば、コンパクトマンション投資はワンルームマンション投資よりもおすすめですか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/06
Q.ボロ戸建て投資の魅力やメリットとは？
> その他不動産投資一般
ボロ戸建てとは築何年以上の物件を言いますか？ボロ戸建て投資の魅力やメリットは何ですか？投資初心者でも手を出していい投資スタイルですか？
回答 : 1
2022/12/20
Q.不動産価格が暴落するとしたらどう言った理由から？
> 物件選び・物件比較・市況
これから先不動産価格が暴落するとした
どう言った要因が考えられますか？
回答 : 2
2023/05/16
Q.S造とRC造とSRC造とでは建築コストはどれくらい違いますか？
> アパートマンション経営
アパートを建てる際の坪単価相場を例にそれぞれの建築コストとその差異について解説お願いします。
回答 : 1
2024/09/18
Q.不動産投資やめた方がいい と言われる大きな要因はなんですか？
> その他不動産投資一般
日本において不動産投資はやめた方がいいと言われていますがそう言われる大きな要因はありますでしょうか？
私の考えられる範囲では自然災害が多いからですか？
自然災害で被害に遭うのは他の投資対象も同じだと考えれたりもするのですが実際はどうなのでしょうか？
回答 : 3
2023/02/20
Q.大東建託の売上高が凄いです、何で稼いでる不動産会社ですか？
> その他不動産投資一般
株式投資をやっていて今は不動産セクターの勉強をしています。大東建託は2022年3月期決算で売上高が約１.6兆円もあって凄い会社だと思いました。
https://www.nikkei.com/nkd/company/kessan/?scode=1878
賃貸向けアパート建築販売関連の会社というイメージですが、具体的にどのような強みのビジネスでこんなに売り上げているのでしょうか。
こんなに凄いのに、なぜか不動産業業界売上高ランキングに入っていない点も非常に興味深いです。。
https://www.buffett-code.com/industries/32
回答 : 1
2022/10/19
Q.不動産投資の減価償却で定額法と定率法のどっちでも選べますか？
> 節税・各種保険
アパート経営のために取得した不動産の減価償却について勉強中です。よろしくお願いします。
回答 : 1
2025/03/11
Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴
> 物件選び・物件比較・市況
利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/11/27
Q.不動産投資は大きく分けて何パターンある？
> その他不動産投資一般
不動産投資について教えてください
大まかにどう言ったパターン？分け方ができるのでしょうか？
回答 : 2
2023/06/03
Q.土地勘のない地方都市の投資物件を購入する場合の注意点
> 物件選び・物件比較・市況
投資物件情報サイトを見ていて利回りの良い満室の一棟アパートを見つけました。ただ、物件の所在場所が自分が一度も訪れたことのない地方都市なのでそこが購入検討にあたっての気がかりです。
そこで、不動産のプロが土地勘のないエリアの投資物件を購入する際に注意している点や現地調査に赴く前に行なっている事前調査の方法などについて、教えていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/11/14
Q.都心の中古マンション投資
> 物件選び・物件比較・市況
都心の中古マンションに投資すべきと言われました。値上がりもしていますが今が買いなのでしょうか。
回答 : 3
ベストアンサー
2023/11/29
Q.戸建ての賃貸経営ならではのメリットとは？
> その他不動産投資一般
アパートや区分所有の賃貸経営と比較して戸建ての賃貸経営ならではのメリットはどの辺りにあると思われますか。ご意見をお聞かせください。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/30
Q.不動産投資をよく勧められるがワンルームと一棟どちらの方がいいのか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資をよく話持ちかけられるのですが
調べた所ワンルームと一棟丸々のパターンが多いみたいですがそれぞれのメリットデメリットを教えて頂きたいです
回答 : 2
2023/05/23
Q.宅建士が目撃した不動産投資の失敗事例について
> その他不動産投資一般
プライバシーに抵触しない範囲で、宅建士の方々が今までに実際に見聞きした不動産投資の失敗事例で印象深い事例についてのお話を伺いたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/11/04
Q.団信付き投資ローンを組んでいれば、別に生命保険に加入する必要やメリットはありませんか？
> 節税・各種保険
団信付きの不動産投資ローンを組んでいても追加で生命保険に加入する必要やメリットがあるようであれば教えてください。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/08
Q.不動産投資の中でハイリスクハイリターンは何？
> その他不動産投資一般
不動産投資でも色々あると思いますがハイリスクハイリターンに該当する投資は何ですか？
回答 : 3
2023/05/13
Q.不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか？
> その他不動産投資一般
不動産投資において、リスクとリターンをバランスさせるために考慮すべきポイントは何ですか？
またそう言った理論があれば教えてほしいです
回答 : 1
2023/04/10
Q.土地活用でいきなり自宅訪問してきたが違法ではない？
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地活用しませんか？といきなり自宅訪問してきたのですが法律的に違法じゃないのでしょうか？名前も特に告げられず、土地活用しませんかと一言だけでした、断るとどっかいきましたが違法じゃないんでしょうか？
回答 : 1
2023/03/15
Q.オーナーチェンジ物件はどうですか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資を始めようと考えています。初心者ならオーナーチェンジ物件がねらい目と聞いたのですが、なぜですか。オーナーチェンジ物件を選ぶとしたら、どうやって物件を探すといいでしょうか。注意することなどもあればアドバイスお願いします。
回答 : 1
2023/11/02
Q.投資用物件を購入した際に契約書の作成・締結は必要ですか？
> その他不動産投資一般
オーナーチェンジで投資用物件を購入した際
新しく契約書を作成・締結する必要がありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/26
Q.不動産投資でイールドギャップがマイナスの状態とは？
> その他不動産投資一般
不動産投資においてイールドギャップがマイナスになる状態とは、具体的にどういう状態ですか？いわゆる「逆ザヤ」の状態と同じ意味合いですか？
回答 : 1
2022/11/10
Q.賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標について教えてください
> 物件選び・物件比較・市況
投資用アパートの物件選びで、宅建士さんが考える「賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標ベスト3」を、理由も含めてご教授いただけましたらと存じます。
よろしくおねがいします。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/03
Q.投資物件を初購入するなら1棟アパートがおすすめ？
> 物件選び・物件比較・市況
https://www.re-port.net/article/news/0000071861/
こちらの調査だと、1棟アパート＞区分マンション＞戸建て賃貸、の順で初購入割合が多い結果となっていますが、資金に余裕があるのであればやはりいきなり1棟アパートから始めた方がメリットや学びも多いのでしょうか。
忌憚のないご意見を頂戴できればと存じます。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/03/09
Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは？
> 節税・各種保険
先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/27
Q.不動産投資で公庫からフルローン受けられますか？
> 投資ローン・金利
一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか？
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/03/13
Q.多層階住宅のメリットとデメリットが知りたいです
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地を購入して家を建てるなら多層階住宅もありかなと考え始めています。不動産のプロから見ると、多層階住宅のメリットとデメリットはどのような感じでしょうか。容積率とかについてはどのような土地条件であれば建てるのに向いていますか。ご回答いただけましたらありがたく思います。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/21
Q.アパートローンで返済比率70％はリスク高いと思いますか？
> 投資ローン・金利
築15年の中古賃貸アパートを3800万円フルローンで購入検討中です。
今考えている返済プランだと返済比率が70％くらいになりそうなのですがリスク高いと思いますか？
回答 : 3
ベストアンサー
2024/03/24
Q.賃貸物件の空室対策として、リフォームで床暖房を導入するメリットは大きいですか？
> アパートマンション経営
都内で所有している築30年程度の賃貸マンション（3LDK、83平米）のリフォームを考えています。差別化のために床暖房の導入を検討していますが、工事費が高額なため回収できるか不安です。それよりも高性能なエアコンを設置した方が費用対効果や入居者ウケが良いのでしょうか。
宅建士さんが客付けをする際、お客様は「床暖房の有無」をどの程度重視されていますか？
現場の肌感覚や、家賃アップにつながった事例があれば教えてください。
回答 : 2
2026/02/01
Q.最終還元利回りとは何ですか？
> その他不動産投資一般
求め方とか還元利回りとの違いとかについて教えてください。
回答 : 1
2024/09/26
Q.不動産投資関連でおすすめな本を教えてください
> その他不動産投資一般
不動産投資初心者です。分からないことだらけなので情報収集から始めたいです。不動産投資に関する指南本でこの本がおすすめといった本があれば是非教えてください。そのほか、まず最初に手をつけるべきことがあれば教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/08/03
Q.初めての不動産投資を考えているのですが満室想定表面利回りは初めて買うならどれくらいがいいのか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか？
回答 : 3
2023/03/30
Q.不動産投資ローンの審査期間はどのくらいですか？
> 投資ローン・金利
だいたいどのくらいか教えてください。
回答 : 1
2024/08/11
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