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Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください

マイホームを買い変えた際に受けられる
税金優遇制度は何かありますか?

回答 : 2

man

ペガサス さん

ベストアンサーに選ばれた回答

medal
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橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 東京都

ペガサスさん

不動産FP橋本です。

買い換えと言っても留意する条件が複雑に関係してきます。
また、税金は個別のアドバイスに関わることになり、税理士資格がない場合は業法違反になります。あくまで、現在お住まいの家の売却について一般的な考えとして参考にしてください。

まず、今まで住んでした家の売却価格をⒶとします。

取得費(今まで住んでいた家を購入した時の価格、契約書があれば金額が掲載されております。正しくは、建物は減価償却で目減りしておりますが今回はそのままの金額としておきます)
仲介手数料等(売却した時にかかった費用等)
Ⓐー取得費ー仲介手数料=Ⓑ
 
Ⓑがプラスの場合売却益ありで、マイナスの場合売却損になります。

4つのケースで考えていきます。

①買い換え物件で住宅ローンを利用する。
 
 Ⓑが売却損の場合、買い換え物件で住宅ローンを10年以上利用する場合は、損失分の損益通算を翌年以降3年間所得から差し引いて残りの年数分住宅ローン控除を利用することが可能になります。この条件を利用する場合は、③や④は利用できません。選択適応になります。

②買い換え物件で住宅ローンを利用しない。
 
 Ⓑが売却損の場合、買い換え物件で住宅ローンの借り入れはしない。Ⓐを充当してもまだ売却した物件の住宅ローンが残っている場合は、損失分の損益通算を翌年以降3年間所得から差し引いくことができます。

③売却する物件より購入する物件価格が高い

 Ⓑが売却益がある場合でも条件によって④を選択するほうがお得な場合があります。
 この制度は、「買い換え特例」と言い、マイホームをⒶ譲渡価格以上の住まい  に買い換える場合、課税が繰り延べられるので、売却分の譲渡税は生じません。
最初の物件の取得費を引き継ぐので、将来さらに買い換える場合には、トータルで重い譲渡税がかかってくる場合がありますので、この制度利用はご注意ください。この制度を利用の場合は、住宅ローン控除は適用できません。

④売却する物件の所有期間が10年以上である(10年とは1月1日を10回迎えたか)。

 居住用であり、譲渡した年の1月1日現在で10年を超えて譲渡時点まで実際に通算して10年以上住んでおり、住宅の土地、建物の譲渡対価の上限が1億円までであることが利用の条件で、「一般の買い換え特例」と言い、譲渡益を3000万円控除できる制度です。

譲渡益が多い場合の利用を③と検討して利用されると良いと存じます。
買い換え物件に建物50㎡以上で、既存住宅(中古物件)の場合も要件がございます。
(例)マイホームを1億円で売り、1億2000万円の住宅に買い換えるケース
売却する取得費を1,000万円、売却の仲介手数料を300万円と仮定します。
 
(ア)譲渡所得 1億円ー1,000万円ー300万円=8,700万円
 
(イ)課税譲渡所得 8,700万円ー3,000万円(居住用の特別控除)=5,700万円

(ウ)譲渡税は809万9,700円
   5,700万円×14.21%(所得税10%・住民税4%・復興特別所得税0.21%)
   =809万9,700円
税務署に確認すると、③と④では、④の利用が多いようです。

利用にあたっては、本人の年収や家族人数(所得税をいくら負担しているか)によって選択も違ってくる場合もあります。実際に利用される場合は、税理士に相談されることをお勧めいたします。

あくまで、参考にしてください。

2022/12/21 08:48

その他の回答

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宮﨑 慎史 宅建士,管理業務主任者

RE/MAX Revo | 福岡県

RE/MAX Revoの宮﨑と申します。

特定居住用財産の買換え特例を受けることができます。
この特例は買換えで利益がでた場合に支払うべき譲渡所得税(利益の約20%分)の支払いを先送りにすることができる特例です。
この特例を使うには以下に該当していることが条件となります。

① 売却不動産の所有期間が10年以上
② 住まなくなった日から3年以内の売却
③ 売却代金が1億円以内
④ 直近でその他の優遇措置を受けていない…etc

この特例は支払いの先送りで非課税になる訳ではありせん。
購入した不動産を売却する際に合算して課税されます。
また、住宅ローン控除との併用ができませんのでシミュレーションをした上で
どちらを利用した方が良いのか判断するようにしましょう。

2022/12/19 18:52

この投稿は、2022年12月21日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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よろしくお願いします。

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法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

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法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

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2023/02/28

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2024/11/24

Q.手取り80万だと額面年収はいくらになりますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

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2024/05/28

Q.夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリットを教えてください

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2023/04/22

Q.手取り50万だと額面年収はいくらになりますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

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2024/07/01

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法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

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2024/09/19

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法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

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2025/09/15

Q.固定資産税は事業用と居住用でどのくらい違いますか?

法律と税金 > 固定資産税・その他税金一般

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2025/07/14

Q.物上保証人とはどのような保証人ですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

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2022/08/20

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法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

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2025/10/13

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親から資金援助を受けてのマンション購入を考えています。非課税措置の要件や手続きや注意点をご解説お願いいたします。

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2023/05/14

Q.境界線上のブロック塀を勝手に撤去してもよいですか?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

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2022/09/30

Q.北側斜線制限と日影規制の違いは何ですか?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

それぞれの趣旨目的の違いについて教えてください。
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2024/07/08

Q.現在は空き家の実家を売却した場合、3000万円の特別控除を受けられますか?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

3年前に相続して現在は空き家の実家を今度売りに出します。売れて譲渡所得が発生したら3000万円の特別控除は受けられますか?

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2022/08/13

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隣の住宅の屋根と屋根同士が10cmも離れていなそうに見える戸建住宅がありますが、これは違法ではありませんか?

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2023/08/22

Q.事業用に購入した土地だと固定資産税はどのくらい軽減されますか?

法律と税金 > 固定資産税・その他税金一般

事業用に購入した土地だと固定資産税はどのくらい軽減されるか知りたいです。
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よろしくお願いします。

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2024/03/13

Q.他人の土地に水道管を引くにはどういう手順を踏めばよいですか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

いわゆる袋地と呼ばれる土地を所有しています。

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2022/10/04

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法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

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①測量費用は買主と売主どちらが負担すべきか
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2022/08/09

Q.不当利得と不法原因給付の違いは何?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

不当利得と不法原因給付の違いについて教えてください。できればそれぞれについて具体的事例を元に解説いただけると助かります。

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2024/06/10

Q.マンホールの蓋を勝手に開けたら罪になる?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

一般人が道路のマンホールの蓋を勝手に開けることは法律違反ですか?

回答 : 2

ベストアンサー

2023/12/18

Q.普通借家契約の立ち退き交渉を宅建士に依頼できますか?

法律と税金 > 宅建業法・その他法律一般

立ち退きの正当事由は満たしているとして、賃借人との文書やり取りや立ち退き交渉を宅建士さんに依頼することは法律的に問題ないですか?それとも弁護士さんに依頼すべき内容ですか?

回答 : 2

2022/11/20

Q.手取り52万だと額面年収はいくらになりますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

サラリーマンで月収手取り52万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか?

回答 : 1

2024/08/28

Q.工事現場の道路の使用について許可はいるんですか?

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

工事している業者さんが、道路まではみ出て工事の荷物や材料を置いていました。じゃまになりそうですが、法律?的に問題ありませんか?

回答 : 1

2023/01/30

Q.共同保証における分別の利益とは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

共同保証における分別の利益とは何なのかについて分かりやすく教えてください。

共同保証人に分別の利益がない場合についても分かりやすく教えてください。

回答 : 2

2023/10/19

Q.諾成契約と要物契約の違いについて

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

具体例つきで分かりやすく解説ください。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/10/12

Q.法務局で建物図面を取得する際の料金はいくらですか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

建物図面の取得手数料について教えてください。
ちなみにオンラインで取得する場合は料金変わりますか?

回答 : 3

2024/06/05

Q.手取り28万だと額面年収はいくらになりますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

サラリーマンで月収手取り28万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか?

回答 : 1

2024/07/14

Q.用益物権と担保物権の違いとは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

わかりやすく解説お願いします。

回答 : 1

2025/07/16

Q.セットバックが必要な土地と知って契約解除したいです

法律と税金 > 近隣トラブル・境界確定・立ち退き

自宅建築用の土地を購入して建築業者と外構の打合せをしています。

建築業者から、「セットバックが必要なので入口近くにはブロックを設置できない」と言われました。「セットバック?何だそれ?」と思って訊いてみたら、要は自宅前の道路幅を4メートル確保しろっていう建築基準法のルールのことなのですね。

けれども、土地購入時に仲介の不動産屋からはセットバックについての説明は何もありませんでした。ブロックが設置できないとわかっていたら購入していないのですが、この場合、契約解除はできるでしょうか?

回答 : 1

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2022/08/20

Q.売買契約の締結予定日までに重説作成が間に合わないとどうなりますか?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

ふと疑問に思ったのですが、何らかの事情で仲介会社側で売買契約の締結予定日までに重説の用意が間に合わなかった場合、取引はどうなりますか?

間に合わなかったことについて、仲介会社は何かしら法的責任を負うのでしょうか?

実際の経験談などがあれば併せてお聞かせください。

回答 : 2

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2023/02/09

Q.他主占有から自主占有にするにはどうすればいい?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

民法に規定あるみたいですが分かりやすく解説お願いします。

回答 : 3

2024/12/14

Q.特定天井に該当する条件とは?

法律と税金 > 宅建業法・民法・その他法律一般

建築基準法上、特定天井に該当する場合には既存不適格となり改修が義務になるそうですが、その辺り詳しめにご解説お願いします。

回答 : 1

2024/10/22

Q.満期保険金を受け取った場合に確定申告は必要?不要?

法律と税金 > 確定申告(譲渡所得、賃貸収入など)

確定申告しないとどうなりますか?

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2024/06/24

Q.住宅ローンで8大疾病保障をつける必要あるか?

法律と税金 > その他税金一般

宅建士の皆さまはどう思われますか?皆様のお客様はつける人とつけない人どちらが多い印象ですか?

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2023/04/27

Q.年収950万円の課税所得と所得税率は?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

年収950万円の課税所得と所得税率はいくらですか?

回答 : 1

2024/02/26

Q.独身者が生命保険に入っておくメリットはありますか?

法律と税金 > ファイナンシャルプランニング

社会人3年目の20代独身男性が生命保険に加入しておくメリットはあると思いますか?

そのうち結婚して住宅ローンを組んで家を買えばどうせ団信に入ることになるので、あえて今生命保険に入っておくメリットはないような気はしていますが、生命保険に関する知識が特段あるわけではないので何かアドバイスがあればいただけると嬉しいです。

回答 : 2

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2023/10/26

Q.不動産の売買契約書は誰が作成するもの?

法律と税金 > 不動産契約・不動産登記

売買契約書は誰が作るのが好ましいですか?

仲介会社でなく売主または買主が自分で作成することも認められますか?

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