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2026/09/15
不動産の現地調査では、境界標の有無や隣地からの越境物などを確認すると思いますが、実務上はどこまで確認するのでしょうか。
境界杭・境界塀・屋根・雨樋・植栽など、現地で確認しておいた方がよいポイントや、越境を発見した場合の対応について教えていただきたいです。
宅建士さんが実際の現地調査で境界や越境について注意していることや、「現地を見たことで初めて分かった」という経験談があれば、あわせて教えていただけますと幸いです。
回答 : 1
上杉 さん
齊藤 俊昭 宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士
不動産コンサルタント | 北海道
ご質問ありがとうございます。不動産の現地調査における境界・越境の確認は、重要事項説明の前提となる、宅建士にとって特に慎重を要する業務です。
実務では、目視と簡易計測で確認できる範囲（地上・上空）を現地で確認し、地下は図面や設備の位置から推測して確認します。 境界の確定そのものは土地家屋調査士による測量の領域であり、宅建士の調査は「通常行うべき調査」の範囲で、現況を確認して事実を正確に把握・説明することが役割です。
1. 現地で確認するポイント
事前に法務局やネットから「公図」「地積測量図」を取得し、現地と照合します。公図は精度が低い場合があり、地積測量図がない土地もあるため、資料はあくまで手がかりとして使います。
（１）境界標（境界杭・プレート）
• 各コーナーに、コンクリート杭、プラスチック杭、金属標、金属プレート、鋲などが残っているかを確認します。
• 土や落ち葉、コンクリートの下に埋もれていることも多く、小さなスコップやブラシで掘り起こして探します。
• 見つからない場合は、その事実自体を記録し、境界確認書などの書面の有無も確認します。
（２）境界塀・フェンス
• ブロック塀やフェンスが、どちらの敷地内にあるのか、境界線上にあるのかを確認します。境界線上の塀は共有と推定される場合があります（民法229条）。
• 基礎部分が隣地に張り出していないか、古い塀に傾きやひび割れがないかも確認します。
（３） 屋根・庇・雨樋・室外機など（上空の越境）
• 建物が密集した地域では、軒先、雨樋、エアコン室外機、給湯器の排気ダクトなどが隣地の上空にはみ出している例が多くあります。
• 電線や通信線が隣地の上空を通っている場合もあります。
• 積雪地では、落雪が隣地に及ばないかも確認します。軒先から境界線までの距離が十分か、雪止めの有無、実際に隣地へ落雪した実績があるかを、隣家へのヒアリングも交えて確認します。落雪は、越境物とは別のトラブル要因として整理しておくと分かりやすくなります。
（４） 植栽・樹木の枝や根
• 隣地から枝が越境していないか、売却物件の枝が隣地に出ていないかを、双方向で確認します。
• 2023年（令和5年）4月施行の民法改正（民法233条）により、越境した枝は、次のいずれかの場合に、自分で切り取れるようになりました。
o 所有者に切除を催告しても、相当の期間内に切除されない場合
o 所有者を知ることができない、または所在が不明な場合
o 急迫の事情がある場合
• 根は、従来から自分で切り取ることができます。
• 無断で切るとトラブルになりやすいため、実務では事前に隣地所有者と話をしておくことが大切です。
（５）地中の埋設管（地下の越境）
• 地下は目視できないため、次の資料と現地の状況を照合して確認します。
o 水道の給水管図面、下水道台帳、ガス配管図
o 水道メーターや排水桝、マンホールの位置
• 給水管・排水管・ガス管が隣地を通って引き込まれている（または自分の敷地が隣地の配管を通している）疑いがあれば、所有者や管理者に確認します。
2. 越境を発見した場合の対応
越境が見つかったからといって、取引が直ちに中止になるわけではありません。ただし、越境の内容や程度によっては、価格、融資、引渡し条件に影響することもあります。そのため、確認せず、説明せず、放置したまま引き渡すことは避けます。実務では次の流れで対応します。
1. 状況の記録
何が、どこで、何センチメートル越境しているかをメジャーなどで計測し、写真に残します。
2. 解消方法の検討
越境物の撤去・是正、隣地所有者との合意、必要に応じた測量や境界確認など、状況に合わせた方法を検討します。
3. 「越境に関する覚書」の締結
最も一般的な方法です。売主と隣地所有者の間で、「現状の越境は認めるが、将来、建替えや撤去の際には越境を解消する」旨を書面にします。
o 覚書は当事者間の合意のため、買主や将来の所有者に当然に引き継がれるとは限りません。承継人にも効力が及ぶ旨を覚書に入れ、買主が承継することを売買契約書にも記載するのが一般的です。
4. 重要事項説明書・契約書への明記
越境の内容（対象物、位置、越境の程度）と覚書の有無・内容を、買主へ事実に即して正確に説明します。越境を知りながら告げないと、宅建業法上の不告知の禁止（法47条）に抵触するおそれがあり、契約不適合責任の問題にもつながります。
3. 経験談
売主のヒアリングから売主側の所有物だと思っていた古いブロック塀が、現地調査すると境界標をきれいに挟んでおり、完全に隣地との境界線の『真上』に建っていました。
覚書を作成しなければとお隣の方にヒアリングすると、30年以上前に費用を折半して建てた共有物だと判明。売主はこの物件を中古で購入していたため、自分の所有物だとずっと思っていたようです。
買主はこの古いブロック塀を壊して新しいフェンスを建てるつもりでしたから、きちんと事実関係を調査しないで売買していたら大きなトラブルになるところでした。
隣家やご近所のヒアリングは、現地調査では非常に重要なものであると実感した次第です。
2026/10/01 08:48
この投稿は、2026年10月01日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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回答 : 3
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2026/07/14
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> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積51平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
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2025/07/30
Q.24坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
24坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）
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2025/08/13
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うっかり、小物を落として流してしまったのですが、すぐに詰まるわけではないのでしょうか。不安です。
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2023/06/20
Q.2坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
2坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）
回答 : 2
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2024/06/27
Q.45平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積45平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
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2024/12/04
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2026/01/08
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こんにちは、
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30坪の土地に建つ家でも狭小住宅と言われることはありますか？？
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2023/06/29
Q.ディンプルキーとはどのような鍵ですか？
> 不動産用語・その他雑学
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合鍵作成費用・鍵交換費用の相場について教えてください。
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2025/01/22
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Q.宅地建物取引士資格登録簿とは？
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Q.56坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
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回答 : 2
2026/02/16
Q.15坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
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15坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
（計算式の記載もお願いします）
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2024/05/16
Q.67坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
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67坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）駐車場にしたら普通車約何台分のスペースですか？
回答 : 2
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Q.東京都で特定街区と言われるエリアはどこですか？
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2024/12/12
Q.介護リフォームとは何ですか？
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工事内容や費用相場や助成金についてご解説お願いします。
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Q.登録実務講習って必要だと思いますか？
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合格率99パーセントでほぼ答えを言っているような講習でテストする意味は？
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回答 : 1
2023/09/09
Q.不動産物件調査でアルバイトを雇ったご経験はありますか？
> 不動産ビジネス・不動産系資格
どのようにアルバイトを採用して時給または単価いくらでどのような調査内容の仕事を依頼したか差し障りのない範囲でご教示ください。よろしくお願いします。
回答 : 1
2025/06/19
Q.所有者が行方不明や誰のものか分からない土地は最後どうなるの？
> 業界ニュース・市況
所有者が行方不明や土地所有者が誰だか特定出来ない場合最後はどうなるのか？
回答 : 3
2023/06/04
Q.雨水タンクとはどのようなもの？
> 不動産用語・その他雑学
設置の目的や設置のメリットデメリットについて解説お願いいたします。
回答 : 2
2025/04/23
Q.雨の日の杭工事は問題ないのか。寒そうだし、水が沢山入りそう。
> 不動産会社
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回答 : 1
2023/03/13
Q.72坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
72坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）駐車場にしたら普通車約何台分のスペースですか？
回答 : 1
2025/10/13
Q.相続アドバイザーと相続診断士の違いとは？
> 不動産ビジネス・不動産系資格
最近、相続関連の資格を取得しようと思いネットで調べていたら、色々と資格があって驚きました。
https://www.all-senmonka.jp/souzoku/post/single/75128.html#08
たとえば、相続アドバイザーと相続診断士とでは何がどう違うのでしょうか？
難易度とか資格取得者数とか将来性とか、その辺りを比較視点で教えていただけると助かります。
回答 : 1
2023/02/03
Q.団地とマンション何が違うの？
> 不動産用語・その他雑学
団地とマンションって一体何が違うの？見た目も同じ感じだし日本語にしただけですか？
回答 : 2
2023/07/09
Q.43平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積43平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/01/10
Q.小規模住宅用地と一般住宅用地の違いとは？
> 不動産用語・その他雑学
小規模住宅用地と一般住宅用地の違いは何ですか？
戸建ての住宅ローンの審査に影響することはありますか？
回答 : 1
2024/03/06
Q.被担保債権とは何ですか？
> 不動産用語・その他雑学
被担保債権について例を挙げる形で分かりやすく解説お願いします。
回答 : 1
2024/06/09
Q.21坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
21坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。
（計算式の記載もお願いします）
回答 : 2
2024/05/28
Q.「ワンオペ」とはどういう意味？
> 不動産用語・その他雑学
不動産業界の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 3
ベストアンサー
2026/07/16
Q.準耐火建築物とはどのような建築物？
> 不動産用語・その他雑学
わかりやすく解説お願いします。
回答 : 3
2024/12/01
Q. FP1級、２級、3級の違いや難易度について
> 不動産ビジネス
宅建士の方の名刺を見るとFPを持ってらっしゃる方が結構いらっしゃいますが、私はFPの勉強をしたことがないので級の違いがよく分かりません。各級でどのくらい難易度が違ったり、各級でできる仕事の幅がどのくらい違ったりするのか知りたいです。よろしくお願いいたします。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/01
Q.宅建士と収納コンサルタントの仕事の依頼や能力の違い
> 不動産会社
最近、収納関係のプロが多いように思えますが、宅建士と収納コンサルタントは共通点がありますか？違うことは何ですか？？
回答 : 1
2023/01/15
Q.売買の重要事項説明書は売主にも渡す？
> 業界ニュース・市況
宅建の勉強してるものです、テキストでは売買契約の重要事項説明書は本来買主だけに渡せばいいですが実務では売主にも渡すと聞きました
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回答 : 1
2023/09/08
Q.44平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積44平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 1
2025/03/23
Q.管理組合総会の議事録と議案書の違いとは？
> 不動産用語・その他雑学
両者の違いについて教えてください。
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回答 : 3
ベストアンサー
2026/02/23
Q.宅建士資格を取得するメリット、意味
> 不動産会社
学生です。宅建士を取ろうか迷っています。就活に有利と聞きますが、本当ですか？
回答 : 6
ベストアンサー
2023/02/09
Q.ビジネスで三方良しとはどういう意味？
> 不動産用語・その他雑学
不動産業界の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 1
2025/08/25
Q.95平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積95平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
2024/04/16
Q.シニアハウスと老人ホームの違いって何ですか？
> 不動産用語・その他雑学
田嶋陽子さんがシニアハウスに入居という記事を見てシニアハウスって何だろうって思いました。
https://news.yahoo.co.jp/articles/14ef8009aeb0749f448f80668816eb6d85a5885f?page=1
回答 : 1
2024/09/21
Q.レクサスRXに乗っていたらお金持ちに見えますか？
> 不動産用語・その他雑学
宅建士さん視点でコメントお願いします！
回答 : 1
2025/11/27
Q.87平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積87平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/07/06
Q.117坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
117坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。駐車場にしたら普通車約何台分のスペースですか。（計算式の記載もお願いします）
回答 : 3
2026/03/26
Q.不動産鑑定会社が宅建業を行うことはありますか？
> 不動産ビジネス
不動産鑑定会社が宅建業許可を取得して不動産仲介ビジネスに乗り出す事例はありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/08
Q.62坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
62坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）
駐車場にしたら普通車約何台分のスペースですか？
回答 : 2
ベストアンサー
2025/08/29
Q.107平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積107平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 3
ベストアンサー
2025/03/05
Q.プロの宅建士さんは試験から5年経ってノー勉でいきなり試験受けても通りますか？試験は難化した？
> 不動産ビジネス・不動産系資格
プロに失礼かもしれませんが近年宅建の試験は難化していますがいきなりノー勉で試験受けても通る自信はありますか？
大体どれくらい上がったんでしょうか？
回答 : 2
2023/06/25
Q.「狼狽」とはどういう意味？
> 不動産用語・その他雑学
語源や意味について解説お願いします。
宅建士さんが仕事の現場で「狼狽」という言葉を使ったり頭によぎったりする場面、あれば知りたいです。
回答 : 3
ベストアンサー
2026/07/16
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