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2026/08/20
購入した土地の一部を隣人が駐車スペースとして無断使用していることが分かりました。
この場合、占有訴権と所有権に基づく物権的請求権のどちらを使うのでしょうか。両者の違いや使い分けについて、実際の不動産トラブルのご経験があれば教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
Love Goes on!! さん
齊藤 俊昭 宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士
不動産コンサルタント | 北海道
ご質問ありがとうございます。
隣人との土地トラブルはなるべく避けたいですよね。私が担当した物件もいくつかこじれたものがございました。ご相談者様の案件はまだ複雑ではありませんので、解決は難しくはないと存じます。
結論から申しまして、「所有権に基づく物権的請求権」を使うのが一般的で、かつ効果的です。
占有訴権という選択肢もありますが、実務上は要件が厳しく、今回のようなケースにはあまり向いていません。
以下で理由を順番に説明します。
1. 所有権に基づく物権的請求権と占有訴権
（1）二つの権利の違い
そもそも二つの権利は「何を根拠にするか」がまったく違います。
• 所有権に基づく請求→ 「私がこの土地の正当な持ち主だから」という権利そのものを根拠にする
• 占有訴権→ 「私が実際にその土地を使っていた(事実上支配していた)から」という事実の状態を根拠にする
たとえるなら、前者は「権利証(登記)」を見せて戦う方法、後者は「今まさに自分がそこを使っていた実績」を証明して戦う方法です。同じ「土地を守る」という目的でも、証明しなければならないものがまったく異なります。
（2）占有訴権には「奪われてから1年以内」という厳しい縛りがある
占有訴権(正確には占有回収の訴え)を使うには、隣人に土地を「無理やり奪われた(侵奪)」と言える必要があります。しかも侵奪があった時から1年以内に訴えを起こさないと、その権利自体が消えてしまいます。
ここで重要なのが「侵奪」と言えるかどうかの判断です。
• NGな例: 知らないうちに車を停められていた、じわじわと無断使用が始まっていた → これは「侵奪」とは認められにくい
• OKな例: 境界にフェンスを立てていたのに、隣人がそれを壊して強引に車を停め始めた → これは「侵奪」と言える可能性が高い
今回のケースは「気づいたら無断使用されていた」という状況なので、前者のNGパターンに近く、占有訴権は使いにくいと考えられます。
一方、所有権に基づく請求には時効も期限もありません。質問者様が所有者である限り、何年経っていても、いつでも請求することができます。この「期限がない」という点は、実務上とても大きな安心材料になります。
（3） 登記があれば、それが何より強力な証拠になる
土地を購入して所有権移転登記がすでに済んでいれば、それだけで「自分がこの土地の所有者である」という最も強力な証明になります。占有訴権のように「事実上の占有があったこと」をわざわざ証明する必要がなく、登記簿謄本(登記事項証明書)を取得すればそれで足りるケースがほとんどです。証明のハードルが低い方を選ぶのが、実務上の鉄則と言えます。
2.実際の解決の流れ(具体的な4ステップ)
（1）ステップ1:証拠を確保する
• 隣人の車が停まっている状況を、日付入りで写真・動画に残す(できれば複数日、複数回)
• 車のナンバープレートを記録しておく
• 無断駐車の頻度(毎日なのか、週末だけなのか)をメモやカレンダーで記録する
• 土地購入時の売買契約書、重要事項説明書を手元に用意する
• 境界標(境界杭・筆界)の位置を確認し、実際に隣人の車が自分の土地内に入っているかを測量図や公図と照らし合わせて確認する
• 可能であれば、土地家屋調査士に依頼して境界確定・現況測量を行い、客観的な証拠を整えておくと後の交渉が有利になる
（2）ステップ2:まずは直接、または書面で穏便に伝える
いきなり内容証明郵便を送るのではなく、まずは口頭やメモで「境界内に駐車しているようなので、ご確認いただけますか」と穏やかに伝える方法もあります。近隣関係を考えると、この一手間が後々の関係悪化を防ぐことがあります。ただし、相手が話を聞かない、または反応がない場合は次のステップに進みます。
（3）ステップ3:内容証明郵便を送付する(所有権に基づく請求)
口頭での注意で改善が見られない場合、「私はこの土地の所有者です。貴殿の無断駐車行為は所有権の侵害にあたるため、直ちに中止してください」という内容の書面を、内容証明郵便で送付します。
内容証明郵便を使う理由は、①いつ、②どのような内容の文書を、③誰から誰宛に送ったかを郵便局が証明してくれるため、後日の裁判で「警告した事実」を証明する強力な証拠になるからです。これが実務における「所有権に基づく物権的請求権(妨害排除請求・返還請求)」の第一段階です。
（4）ステップ4:それでも応じない場合は法的措置に進む
内容証明を送っても無断駐車が続く場合、初めて裁判所を通じた手続きを検討します。
• 土地明渡し請求訴訟: 土地の一部が実質的に占拠されている状態を解消させる
• 妨害排除請求訴訟: 駐車という妨害行為をやめさせる
• 訴訟前に、簡易裁判所の「民事調停」を利用して話し合いによる解決を試みる方法もあり、費用や時間の面で訴訟よりハードルが低い
このように、いきなり訴権を行使するのではなく、
証拠固め→穏便な注意→内容証明→調停・訴訟という段階を踏みながら進めるのが、実務での一般的な流れです。
3.例外的に占有訴権を使う場面
もし「まだ登記が前の持ち主名義のまま移転していない」かつ「フェンスを壊されて強引に車を突っ込まれた」というような、登記もなく明らかに実力行使で奪われたと言える極端なケースであれば、登記なしでもすぐに訴えられる「占有訴権」を使うメリットが出てきます。しかし、通常の土地購入トラブルであれば、証明のしやすさ・期限のなさの両面から、所有権ベースで対応するのが基本です。
私も土地建物の売買に関係なく、お客様の「お悩み相談」でこれに似た案件をお世話させていただいた経験がございます。
そのお客様の隣人は、勝手に資材と車を駐車しておりましたが、登記簿、公図と詳細地図で説明したらすぐに移動していただけました。「うすうす分かっていたけど、何も言わないようだから…」とのことでした。そのお客様も近所関係を悪くしたくないとの思いでしばらく我慢していたようです。
しかし、ご自分の財産は守らなければなりません。
今回の説明がご質問者様のお役に立てれば幸いです。
2026/08/20 14:37
「占有訴権」と「物権的請求権」は似ているようで、そもそも守ろうとしているものが少し違います。
簡単にいうと、占有訴権は「実際にその土地を占有している状態」を守るための制度です。一方、所有権に基づく物権的請求権は、「その土地の所有権を侵害されている」ということを根拠に、侵害をやめるよう求めるものです。
民法198条では、占有者が占有を妨害された場合に「占有保持の訴え」を提起できるとされています。また、占有を奪われた場合には占有回収の訴え、妨害されるおそれがある場合には占有保全の訴えがあります。さらに、民法202条では、占有の訴えとは別に「本権の訴え」が認められていることが分かります。
今回のケースで考えてみます。
自分が購入した土地の一部を、隣人が勝手に駐車スペースとして使用しているのであれば、土地の所有者である以上、「その土地を自分が所有している」という所有権を根拠に、隣人に対して使用をやめてもらうことができます。
これは一般に、所有権に基づく物権的請求権のうち、他人の占有によって所有権が侵害されている場合の「返還請求権」として整理されます。最高裁判所の司法修習関係資料でも、他人の占有によって物権が侵害されている場合には返還請求権、占有以外の方法で侵害されている場合には妨害排除請求権、侵害のおそれがある場合には妨害予防請求権という整理がされています。
実務的には、まず「これは本当に自分の土地なのか」を確認するところから始めます。境界標や公図、地積測量図、登記記録などを確認し、隣人が駐車している部分が本当に自分の所有地なのかを確認します。
そのうえで、隣人が「昔からここに車を止めている」「前の所有者から使っていいと言われていた」などと言ってくる可能性があります。ここが不動産トラブルでは結構重要です。
単純に「登記名義が自分だから、明日から絶対に使うな」と言えば終わるとは限りません。使用貸借や賃貸借、通行・駐車についての合意など、何らかの使用権限が存在しないかを確認する必要があります。
また、購入したばかりの土地であれば、売主や仲介会社にも確認しておいたほうがいいでしょう。契約前から隣人がその土地を駐車場として使用していたのであれば、売買契約時に説明されていたかどうかという別の問題が出てくる可能性もあります。
私なら、いきなり訴訟というより、まずは登記・境界・契約関係を確認したうえで、隣人に「この部分は私が購入した土地なので、駐車場として使用されていることを確認しました。今後の使用について一度お話しさせてください」と伝えるところから始めます。
そのうえで解決しない場合に、所有権に基づく物権的請求権として、使用の停止や土地の明渡しなどを求めることを検討する、という順番が現実的だと思います。
なお、占有訴権と物権的請求権は「どちらか一方しか使えない」という関係ではありません。民法202条も、占有の訴えと本権の訴えがそれぞれ認められることを明記しています。
覚え方としては、「占有訴権は事実としての占有を守る。物権的請求権は所有権などの権利を守る」と考えると分かりやすいと思います。
今回の「購入した土地を隣人が無断で駐車場として使っている」という事例なら、基本的には後者、つまり「所有権に基づく物権的請求権を検討する場面」にあたる事案ですね。
2026/09/10 07:49
この投稿は、2026年09月10日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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親の代から住んでいる借地上の家が老朽化したため、建て替えを計画しています。
しかし、地主さんに相談したところ、「今の建物のままで住むなら構わないが、建て替えは認めない」の一点張りで、話が進みません。
借地借家法では、借地権付き建物の建て替えにおいては地主の承諾に代わる許可を裁判所に求める「借地非訟」という手続きがあると聞きました。
この手続きを利用した場合、一般的にどのくらいの確率で建て替えの許可が下りるものなのでしょうか。また、申立てから許可（または不許可）の決定まで、どのくらいの期間と費用がかかるのか、実際にこの手続きを経験された方の事例などあれば、ぜひ参考にさせてください。
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よろしくお願いします。
回答 : 2
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2022/12/26
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8年前に2000万円で購入した土地を3000万円で買いたいと言ってくれている方がいます。その方に3000万円で売却したときにかかる税金計算について教えてください。
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Q.社外の宅建士さんに業務委託する場合、請負契約と準委任契約のどちらに該当しますか？
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Q.住宅ローンの担保提供者である父が亡くなったらどうなりますか？
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父に私が返済者の住宅ローンの担保提供者になってもらっています。父はまだ健在ですが、将来的に亡くなった際には、母と父の一人息子である私の2人は相続により担保提供者としての地位も引き継ぐことになるのでしょうか。
ご回答よろしくお願いします。
回答 : 2
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Q.避難階段の数って法律で決まっていますか
> 宅建業法・その他法律一般
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2023/03/27
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回答 : 5
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2023/03/26
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2026/05/22
Q.抵当権設定の登録免許税に軽減措置はありますか？
> 不動産契約・不動産登記
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 3
ベストアンサー
2025/03/17
Q.約定報酬の受領の時期はいつ？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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売買仲介において、残代金決済前に約定報酬の全てが受領されるケースがあるかについても教えてください。
回答 : 1
2025/01/20
Q.専任媒介契約締結中に自分で買主を見つけた場合の売買契約書作成
> 不動産契約・不動産登記
専任媒介契約を締結して別荘を売りに出していたところ古い友人が買いたいと言ってきたので、その友人に媒介依頼中の不動産会社を通さずして直接売りたいと考えています（仲介手数料を節約したいので）。この場合、売買契約書の作成だけを不動産会社にお願いすることは問題ないですか。
ご回答よろしくお願いいたします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/13
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> 宅建業法・その他法律一般
民法で言うところの準共有とは借地権などの「所有権以外の権利」を複数人で持っている状態だと認識しておりますが、
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回答 : 1
ベストアンサー
2023/01/26
Q.借地権の準共有持分は抵当権の目的となりますか？
> 抵当権・強制執行・差押え
定期借地権設定契約に基づき建てられたマンションの一室を所有しそれを担保に供する場合、当該所有物件の借地権の準共有持分は抵当権の目的となりますか？
回答 : 1
2022/11/26
Q.手取り29万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り29万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2024/09/26
Q.生命保険料控除と個人年金保険料控除の違いとは？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
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回答 : 1
2025/01/24
Q.2年の普通借家契約を途中解約したら違約金は発生しますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/11/24
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
申請にあたり気をつけるべき点についてアドバイスお願いします。
回答 : 2
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2024/09/20
Q.手取り30万だと額面年収はいくらになりますか？
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サラリーマンで月収手取り30万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
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回答 : 4
2026/07/14
Q.境界線上のブロック塀を勝手に撤去してもよいですか？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
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ブロックが古く倒壊のおそれがあるのですが、
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ベストアンサー
2022/09/30
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2023/07/16
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ベストアンサー
2023/05/01
Q.根抵当権全部譲渡の登記に必要な書類とは？
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回答 : 2
2025/11/08
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耐震、免震、制震で一番揺れない構造はどれでしょうか。そのほかこれら３つの主な違いについても教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/19
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> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
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回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/20
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> 不動産契約・不動産登記
夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリットを教えてください
その際ローンの控除はどちらかのみなのか？
回答 : 2
2023/04/22
Q.地役権図面の作成者は誰？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
作成権限者は法律で決まっていますか？
宅建士さんが作成する場合もありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2025/04/19
Q.不動産売買の決済は司法書士の立会いなしでも可能？
> 不動産契約・不動産登記
司法書士さんの立会いなしでも不動産売買の決済が行われることはあるかについて知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
2025/07/01
Q.根抵当権設定仮登記の必要書類と登録免許税について
> 不動産契約・不動産登記
根抵当権設定仮登記を自分で行う場合の必要書類と登録免許税について教えてください。
回答 : 1
2025/01/28
Q.年収1900万の給与所得者が支払う税金・社会保険料と手取りはいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
年収1900万円の人が支払う税金・社会保険料と手取りの年収月収の金額が知りたいです。給与所得控除や住民税や社会保険料の内訳についても言及してください。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2026/05/22
Q.不動産売買で公正証書の作成が必要になるケースとは？
> 不動産契約・不動産登記
不動産売買契約で公正証書の作成が必要になるケースとして実務上どのようなケースが考えられますか。
回答 : 3
2022/10/24
Q.ライフプラン手当とは何ですか？
> ファイナンシャルプランニング
基本給に含まれるものですか？
回答 : 1
2024/08/23
Q.不動産登記で原本還付できない書類は何ですか？
> 不動産契約・不動産登記
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 2
2025/02/03
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