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2024/03/26
※過去30日集計
※毎日午前0時に集計結果を更新
2026/06/14
不動産取引の現場で起こりうる事例がありましたら詳しくご解説お願いします。
回答 : 2
日々コツコツ さん
土倉 進太郎 宅建士
株式会社ツチクラ住建 | 長野県
ご質問いただきありがとうございます。
宅建士の土倉進太郎です。
【どのような罪か】
刑法157条1項に定められた罪です。公務員に対して虚偽の申立てをし、登記簿や公正証書などの原本に事実と異なる記載をさせた場合に成立します。法定刑は5年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金です。現在の不動産登記はコンピュータ管理ですので、正確には「電磁的公正証書原本不実記録罪」として扱われます。
【不動産取引で起こりうる事例】
一つ目は、実体のない売買契約に基づく所有権移転登記です。差押えを免れる目的で親族名義に移す、といったケースが典型です。
二つ目は、いわゆる地面師による事件です。所有者になりすまし、偽造書類で登記を移すもので、詐欺罪や有印私文書偽造罪とあわせて問われます。
三つ目は、実際には貸し借りがないのに抵当権設定登記を入れる行為です。
四つ目は、住宅ローン控除を得る目的で、居住していない住所を登記する行為です。
【現場での注意】
売主が「登記名義を先に移してほしい」と求める場合は、必ず理由を確認してください。事情を知りながら手続きに関与すれば、宅建士も共犯に問われ得ます。疑問があれば司法書士に相談し、記録を残すことが自衛になります。
2026/07/10 12:52
公正証書原本不実記載罪とは、役所や法務局などの公務員に対して虚偽の申請を行い、その内容が登記簿などの公的な記録に反映された場合に成立する犯罪です。
不動産業界では、実際には売買していないにもかかわらず、差押え逃れや相続対策を目的として虚偽の所有権移転登記を行うケースなどが典型例として挙げられます。
私自身、不動産取引の現場でご高齢の親御様が所有する不動産の売却に携わった際、判断能力に不安があるにもかかわらず、成年後見制度を利用せずに売買を進めようとされるケースに遭遇したことがあります。
もちろん、成年後見人を選任していないことだけで直ちに公正証書原本不実記載罪になるわけではありません。しかし、不動産取引では本人の意思能力が極めて重要です。仮に本人が契約内容を十分に理解できない状態で、周囲の親族などが主導して手続きを進め、実態と異なる内容で登記が行われた場合には、民事上のトラブルだけでなく刑事上の問題に発展する可能性もあります。
そのため、本人の判断能力に疑問がある場合は、司法書士や弁護士、家庭裁判所などの専門家へ相談し、必要に応じて成年後見制度の利用を検討することが重要です。
なお、公正証書原本不実記載罪は単なる記載ミスや勘違いで成立するものではありません。故意に虚偽の事実を申請し、公的な記録に反映させることが要件となります。
不動産登記は権利関係を証明する重要な資料です。だからこそ、不動産取引では「実態どおりの契約」と「正確な登記」を行うことが何より大切だと考えています。
2026/06/20 08:11
この投稿は、2026年07月10日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2024/03/26
※過去30日集計
※毎日午前0時に集計結果を更新
Q.仮登記担保における受戻権とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説お願いいたします。
回答 : 1
2024/10/25
Q.手取り57万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り57万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/06/01
Q.地上権の存続期間を「永久」と登記してもOKか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
地上権の存続期間を「永久」と登記することができるか否かについて教えてください。
回答 : 1
2024/01/19
Q.不動産を代物弁済した時の所有権移転時期はいつですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
代物弁済契約時ですか？所有権移転登記完了時ですか？関連判例があれば教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/09/10
Q.建築確認申請は誰でもできますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
建築確認申請は誰がするのか法律で決まっていますか。宅建士さんが代行申請することもありますか。
回答 : 1
2023/11/28
Q.根抵当権の一部譲渡とは？
> 根抵当権・極度額
根抵当権の一部譲渡とはどういう意味ですか。全部譲渡との違いとか教えてください。
回答 : 1
2023/07/07
Q.1番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更の登記とは？
> 抵当権・強制執行・差押え
購入検討中の抵当権付きの土地の登記簿を閲覧したところ、権利部乙区に過去の登記として登記の目的が「1番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更」となっている登記が付記登記で入っていました。
これは一般的にどのような経緯で行われる登記ですか。
（ちなみに、この抵当権付きの土地については、決済・引渡し時に売主が代金で融資を完済し、同日中に抵当権抹消と所有権移転を行う前提での購入検討です。）
回答 : 1
2026/02/01
Q.固定資産税の免税点の意味は？
> その他税金一般
固定資産税の免税点、聴き慣れない言葉でよくわからないのですがどのような意味内容でしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/05/09
Q.既に建っている戸建が違法建築物の場合
> 宅建業法・民法・その他法律一般
既に建っている戸建が違法建築物の場合、何か不具合はありますか？既に建ってしまっているので何も気にしなくていいですか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/11/01
Q.建物表題登記と所有権保存登記の違いについて
> 不動産契約・不動産登記
建物表題登記と所有権保存登記はそれぞれどのような目的で行う登記なのでしょうか。どちらかの登記だけしてどちらかをしないといったことは不動産の権利保全上あり得ることでしょうか。
回答 : 1
2023/03/24
Q.未登記建物の固定資産税は誰が払う決まりですか？
> 固定資産税・その他税金一般
そもそも未登記建物だと納税通知書が来ないような気もしますが。。
回答 : 2
2024/08/09
Q.宅建の法定講習、ハトとウサギのどちらがおすすめですか？
> 宅建業法・その他法律一般
団体が違っても講習の内容的には同じですか？？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/06
Q.家賃収入の確定申告をしていませんでした。今からでもするべきでしょうか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
昨年夏に家賃収入のあるアパートを購入し１年が経過しました。不勉強もあり、昨年度の確定申告をしていないことに気づきました。
今からでも確定申告はするべきでしょうか？確定申告をしないとどのような罰則がありますか？
回答 : 2
2022/10/05
Q.消防法に違反していると違法建築物扱いになりますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
消火設備の未設置等の施工ミスにより消防法違反が生じているアパート物件は違法建築物扱いになりますか。
消防法違反状態があるままで物件の売却は可能ですか。
回答 : 1
2025/02/26
Q.専任の宅建士が退職して後任が見つからないと業務停止になる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
事務所に設置している専任の宅建士が急に退職してしまい、法定の員数を満たせなくなりました。宅建業法では２週間以内に後任を補充する必要があると承知していますが、すぐに後任が見つからない場合、会社としてはどのような状況に陥るのでしょうか。実際に業務停止命令を受けた会社の事例や、そうなる前に打つべき手について経験談があれば伺いたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2025/08/08
Q.根抵当権の元本が確定するのはいつ？
> 根抵当権・極度額
根抵当権の元本確定期日の決まり方についてご解説お願いいたします。
回答 : 1
2023/08/25
Q.「最低敷地面積」はなぜ自治体によって異なるのですか？
> 宅建業法・その他法律一般
「最低敷地面積」はなぜ自治体によってバラバラなのですか。法律で統一した方が分かりやすくて便利だと思いませんか。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/11/18
Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください
> その他税金一般
マイホームを買い変えた際に受けられる
税金優遇制度は何かありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/18
Q.宅建士証の更新を忘れたら宅建士登録は消除されますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
都道府県知事より宅地建物取引士の登録を受けた場合には、氏名、生年月日、住所その他国土交通省令で定める事項並びに登録番号及び登録年月日が宅地建物取引士資格登録簿に登載されますが（宅建業法第18条第2項）、宅建士証の更新を忘れたらこの資格登録簿から消除されるのかについて教えてください。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/06/29
Q.外国人が投資物件を購入した場合の税務申告について
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
知人の中国人からニセコに投資物件の購入の相談をされてそれでふと気になったのですが、
海外在住の外国人が日本の投資物件を購入した場合に、日本での確定申告が必要になるケースというのはあるのでしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/03
Q.弁済業務保証金と弁済業務保証金分担金の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
営業保証金との違いについても併せてわかりやすくご解説いただけましたら幸いです。
回答 : 1
2023/11/16
Q.37条書面に宅建士の記名押印は不要ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
法律上で記名押印義務があるか知りたいです。ご解説よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/02/28
Q.土砂災害特別警戒区域に家を新築するには許可が必要ですか。
> 宅建業法・民法・その他法律一般
特別な許可が必要ですか。
どのような許可が必要か教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/02/03
Q.車庫証明を自分で取るには？寸法の測り方は？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
今住んでいる戸建てで車庫証明書申請時に必要な配置図の書き方についてアドバイスお願いします。
手書きでも大丈夫ですか。寸法の記入は必須ですか。寸法を記入する場合には測り方適当でも大丈夫ですか。
回答 : 1
2024/04/15
Q.用途地域が変更がされる場合の理由について
> 宅建業法・その他法律一般
はじめまして、以下教えてください。
都市計画法によって定められている用途地域は変更されることがあると知りました。
どのような場合にどのような理由で変更されることがあるのでしょうか。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2023/04/01
Q.重要事項説明における「心理的瑕疵」の告知義務、どこまで説明すべき？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
いわゆる事故物件の重要事項説明についてお伺いします。
過去に事件や事故があった場合、何年前のことまで、またどのような内容までを告知する義務があるのでしょうか。
判例やガイドラインや
宅建士さんが実務で「これは伝えておくべき」と判断するボーダーラインや
トラブルを避けるための具体的な説明方法など
について経験談を交えてご教示いただけますと幸いです。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/08/11
Q.抵当権の順位変更登記の申請人は誰？
> 不動産契約・不動産登記
抵当権者として第1順位A、第2順位B、第3順位CがいてAC間で順位変更する場合にBも申請人になる必要はありますか？
また、第4順位として抵当権の仮登記権利者Dや第5順位として根抵当権者Eがいたとして、DやEはAと順位変更することはできますか？
回答 : 2
2024/07/17
Q.農地価格の調べ方で「宅地比準方式」と「倍率方式」の違いを教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
相続税の話の中で「農地の価格は宅地比準方式か倍率方式で決める」と税理士さんに言われましたが、正直よく理解できていません。
一般の素人でもイメージしやすいように、宅地比準方式と倍率方式の違いと、それぞれを使って農地価格を調べるときの注意点を教えてください。
回答 : 3
2026/05/22
Q.住宅に掛かる消費税について教えてください
> その他税金一般
消費税についてです。
住宅の取引の際でも消費税が掛かると思うのですが、売主が個人の場合でも消費税は掛かるのでしょうか？
回答 : 3
ベストアンサー
2022/12/13
Q.事故物件の固定資産税についてです
> その他税金一般
路線価が7000万でも事故物件で売却しようとしても5000万でも売れないのですがそれでも固定資産税は下がらないもんなんでしょうか？
回答 : 2
2023/06/28
Q.避雷針について 一定の高さがあると必要なのは分かりましたが本数は制限はありますか？
> 宅建業法・その他法律一般
マンションなど見てみると一本であったり3本あったりするんですが本数の決まりはあるのでしょうか？
回答 : 1
2023/08/16
Q.カーポートを後付けして建ぺい率オーバーしたらどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
建築確認申請をせずにカーポートを後付けして建ぺい率オーバーになると最悪どうなりますか？罰金ですか？それとも逮捕されますか？
回答 : 1
2024/09/17
Q.共有根抵当権について教えてください
> 抵当権・強制執行・差押え
共有根抵当権とはどのような目的で利用される権利ですか？配当はどのようにされますか？
回答 : 1
2023/05/01
Q.相続で取得した不動産にかかる不動産取得税について教えてください
> その他税金一般
夫が亡くなり３か月が経ちます。相続人は妻の私１人です。相続するのは、自宅の土地と建物のみで現金がほとんどありません。不動産を取得すると不動産取得税というものがかかるといわれたのですが、どの程度の金額が必要なのでしょうか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/22
Q.土地分筆登記に筆界確認書は不要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
最近法務省が筆界の運用を見直した結果、隣接地の所有者との筆界確認書がなくても一定の条件を満たせば土地分筆登記が可能になったそうですが、そのあたり詳しくご解説いただけますと幸いです。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/09/11
Q.執行文付与の訴えとは何ですか？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
不動産の不法占有者を立ち退かせるために必要な手続きですか？
この訴えをするにはいくら位くらいの費用がかかりますか？
弁護士に依頼せずに自分で行うことはできますか？
回答 : 1
2023/10/11
Q.年収1400万の給与所得者が支払う税金・社会保険料と手取りはいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
年収1400万円の人が支払う税金・社会保険料と手取りの年収月収の金額が知りたいです。給与所得控除や住民税や社会保険料の内訳についても言及してください。よろしくお願いします。
回答 : 2
2026/05/22
Q.10m2以下の増築は建築確認申請不要でOK？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
このような認識で合っていますか？例外があれば教えてください。
回答 : 3
2024/09/13
Q.承継執行文付与の申立てとは？
> 抵当権・強制執行・差押え
不動産の強制執行に関連するとのことですが、具体的にどのような場面でどのような目的でなされる手続ですか。
回答 : 2
2025/02/20
Q.宅建業の「代理」報酬上限が「媒介」の2倍まで認められているのはなぜ？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
「代理」の方が「媒介」よりも責任や仕事量が多いからですか？
今まで「代理」で不動産取引を行った経験エピソードがあれば教えてください。
回答 : 1
2025/11/08
Q.重説バイトを専任宅建士が副業で行うことは違法ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
2026/07/23
Q.砂防三法指定区域とは？
> 宅建業法・その他法律一般
購入しようとしている土地がもし砂防三法指定区域だった場合には、媒介業者はそのことを必ず教えてくれますか？
回答 : 1
2023/04/30
Q.借地権の準共有持分は抵当権の目的となりますか？
> 抵当権・強制執行・差押え
定期借地権設定契約に基づき建てられたマンションの一室を所有しそれを担保に供する場合、当該所有物件の借地権の準共有持分は抵当権の目的となりますか？
回答 : 1
2022/11/26
Q.手取り62万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り62万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2024/07/28
Q.工事請負契約書の必須記載項目は何ですか？
> 不動産契約・不動産登記
家の建築工事を始める前に施工会社と交わす工事請負契約書の記載事項について教えてください。
例えば、工期（着工年月日・完成年月日）や引渡しの時期が記載ないものでも請負契約として有効でしょうか。
回答 : 3
2025/02/20
Q.「小規模宅地等の特例」とはどのような特例ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
小規模宅地等の特例はどのようなケースだと適用を受けるメリットがありそうですか？ご回答よろしくお願いします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/13
Q.宅建業者の免許取消事由とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業者の免許取消事由について解説お願いいたします。
宅建業者の平取締役が懲役刑の判決が確定したらその会社が免許取り消し処分を受けますか？
免許取り消し後に再取得は可能ですか？
回答 : 3
2025/02/23
Q.仮換地と換地と保留地の違いについて
> 宅建業法・その他法律一般
重説の「土地区画整理法に基づく制限」の項目に仮換地と換地と保留地のチェックボックスがありますが、これらはどういった内容を意味する言葉でしょうか？
回答 : 1
2022/12/05
Q.ガス配管図の取得は重説作成にあたり必須ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ガス配管図がなくても重要事項説明書を問題なく作成できますか？
賃貸売買それぞれのケースについてコメントください。
回答 : 1
2025/10/09
Q.競売を取り下げてもらうための債権者との交渉
> 抵当権・強制執行・差押え
競売を取り下げてもらうための債権者との交渉を不動産業者に依頼することは可能でしょうか？
依頼した場合の費用感はどんな感じでしょうか？
任意売却業者が交渉してくれることもあるらしいとのことですが。。
回答 : 1
2023/09/15
Q.宅建業免許を更新しないとどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業免許を更新しないで（更新し忘れも含む）不動産仲介業務を行なった場合、どうなりますか？
罰則や既に行なった仲介取引の有効性についてご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
2023/11/16
Q.専任媒介契約締結中に自分で買主を見つけた場合の売買契約書作成
> 不動産契約・不動産登記
専任媒介契約を締結して別荘を売りに出していたところ古い友人が買いたいと言ってきたので、その友人に媒介依頼中の不動産会社を通さずして直接売りたいと考えています（仲介手数料を節約したいので）。この場合、売買契約書の作成だけを不動産会社にお願いすることは問題ないですか。
ご回答よろしくお願いいたします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/13
Q.私道負担なぜ払わないといけない？
> その他税金一般
私道負担は何故しないといけないのでしょうか？
自分の土地だとしても自由に使えず
それにお金だけ取られる
理不尽すぎない？
回答 : 1
2023/05/20
Q.手取り800万円の額面年収はいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで年収手取り800万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/11/28
Q.手取り70万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り70万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/07/01
Q.所有権移転登記前の他人物賃貸借契約は有効？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
投資用マンションを購入予定です。
決済・引渡し前ですが、仲介会社から入居希望者がいるので賃貸借契約を先に結べると言われました。
所有権移転登記前の賃貸借契約は有効ですか。買主と借主が注意すべき点を教えてください。
回答 : 4
2026/07/16
Q.戸建ての重要事項説明のチェックポイントについて教えてください
> 不動産契約・不動産登記
中古の一戸建てを購入することになり、
週末に不動産屋から重要事項説明があると聞いています。
何やら難しいことがたくさんありそうですが、
チェックすべきポイントなどありますでしょうか？
ご回答いただけましたら幸いです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/02
Q.過去の固定資産税の滞納分まで買主に時効前の請求が来ることはありますか？
> 固定資産税・その他税金一般
お世話になります。
長年空き家状態だった古家付き土地の購入を検討していますが、売主さんが固定資産税をきちんと払ってこなかった可能性がありそうで不安です。
売買契約後に、市役所から過去の固定資産税の滞納分について買主側に請求が来ることはあるのでしょうか。
地方税の時効の考え方や、宅建士さんが重説や契約書でどのようにリスクヘッジしているか、経験談ベースで教えていただけますと幸いです。
回答 : 2
2026/03/13
Q.差押登記の抹消にかかる費用はどのくらい？
> 不動産契約・不動産登記
差押登記のされた不動産の所有者が登記を抹消するために必要な手続きや費用について教えてください。
回答 : 1
2025/10/03
Q.民法が規定する危険負担の債務者主義とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
2020年の民法改正で危険負担の債権者主義が廃止されて債務者主義に一本化されたそうですが、その意味について解説お願いします。
回答 : 2
2024/01/11
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