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Q.商業地域の中古マンション、将来の資産価値に影響するデメリットはありますか?

中古の商業地域内マンション購入を検討しています。利便性が高く資産価値はむしろプラスと聞く一方で、将来の売却時にマイナス評価になりやすいデメリットもあるのではと気になっています。

実際の査定現場で「商業地域ゆえに評価が下がった・売りづらかった」というパターンがあれば、具体的なポイントを教えてください。

回答 : 2

woman

埠頭を渡る風 さん

ベストアンサーに選ばれた回答

medal
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戸塚 昌博 宅建士,二級建築士

(株)あっとホーム | 岩手県

商業地域の中古マンションは、駅や商業施設へのアクセスが良く、一般的には資産価値が維持されやすい傾向があります。そのため「商業地域だから資産価値が低い」ということはありません。

実際の査定現場でも、駅近の商業地域マンションは高値で取引されるケースが多く、利便性を重視する購入希望者から安定した需要があります。

一方で、商業地域ならではの注意点もあります。

最も大きいのは、周辺環境が変化しやすいことです。

商業地域では住宅だけでなく、店舗、事務所、ホテル、飲食店などさまざまな用途の建物が建築できます。そのため、現在は日当たりや眺望が良くても、将来的に隣地へ高い建物が建築される可能性があります。

また、商業地域では周辺テナントの入れ替わりによって住環境が大きく変わることもあります。

実際に私が関わったケースでは、マンションの隣にあった自転車店が閉店し、その後ホルモン店として営業を始めたことがありました。

営業開始後は焼肉やホルモンのにおいが周辺へ流れるようになり、一部の住民から「窓を開けづらくなった」「洗濯物へのにおい移りが気になる」といった声が上がったことがあります。

もちろん店舗側に法的な問題があったわけではありませんが、商業地域ではこのように周辺施設が変化する可能性があります。

さらに、飲食店や娯楽施設、深夜営業店舗などが増えることで、

・騒音
・人通りの増加
・交通量の増加

といった影響が生じる場合もあります。

購入時には気にならなくても、売却時に子育て世帯などの購入希望者から敬遠される要因になることがあります。

査定の現場では、商業地域であること自体よりも、実際の住環境が重視される傾向があります。

例えば、

・駅徒歩3分
・大型商業施設が近い
・生活利便施設が充実している

といった条件は高く評価されやすい一方で、

・繁華街に近すぎる
・幹線道路沿いで騒音が大きい
・周辺に開発余地のある空き地や駐車場が多い

といった条件はマイナス要素として見られることがあります。

私の地元である盛岡市でも、商業地域のマンションは利便性の高さから人気がありますが、周辺環境の変化リスクを気にされる購入希望者も少なくありません。

そのため、中古マンションを検討する際は現在の建物や環境だけを見るのではなく、

・周辺の空き地や駐車場の状況
・用途地域
・容積率
・再開発計画
・テナントの入れ替わり状況

なども確認しておくことをおすすめします。

結論として、商業地域であること自体が資産価値のマイナス要因になるケースは少ないと思います。しかし、住宅系用途地域と比べると周辺環境の変化が起こりやすいため、将来の住環境や売却時の買主目線も考慮して検討することが大切だと考えています。

2026/06/24 07:56

その他の回答

宅建士の土倉進太郎です。この度はご質問いただき、誠にありがとうございます。商業地域内中古マンションの売却時評価について、実務上の観点からお答えします。

【商業地域物件のメリット】
駅近・商業施設充実・容積率が高く眺望や日当たり確保しやすい・賃貸需要が強いといった利点があり、立地によっては資産価値が維持されやすい傾向にあります。投資家からの引き合いも見込めます。

【売却時にマイナス評価になりやすいパターン】

1. 周辺環境の騒音・振動
飲食店街・繁華街に近い物件は、深夜営業の騒音や酔客のトラブルがマイナス査定要因になります。特にファミリー層からは敬遠されやすく、買主層が単身者・投資家に限定されがちです。

2. 隣接建物による日照・眺望の悪化
商業地域は容積率が高く、隣地に高層建物が新築されると日照・眺望が一気に失われます。「眺望良好」を売りにしていた物件ほど価格下落が顕著です。

3. 住宅ローン審査の難航
店舗併用マンションや1階が飲食店・パチンコ店等の物件は、金融機関によって担保評価が低くなる、または融資対象外となるケースがあります。買主の資金調達が難しくなることで売却期間が長期化します。

4. 用途地域特有のリスク
風俗営業等の規制対象外地域では、将来的に近隣に風俗店が出店する可能性があり、内見時に説明を求められることもあります。

【実務上のアドバイス】
購入前に半径200m以内の建築計画・営業中の店舗業態を必ず現地確認してください。平日昼夜・週末の複数時間帯での内見をおすすめします。出口戦略として、購入時点で「誰に売れる物件か」を意識すると失敗が減ります。

2026/05/22 21:28

この投稿は、2026年06月24日時点の情報です。

ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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その他の『不動産購入Q&A』

Q.不動産広告に掲載の徒歩所要時間の測定方法について教えてください

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こんにちは。徒歩所要時間の測定方法に関して以下3点教えてください。


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②道路距離の「道路」とは、いわゆる車が通行できる道路のことですか。それとも裏路地や地元住民しか知らないような小路も含まれますか。


③測定結果に誤りがあったり不当表示がないか、信頼性担保のために第三者機関のチェックが入る仕組みになっていますか。


ご回答よろしくお願いいたします。

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Q.珪藻土の壁のメリットとデメリットについて

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よろしくお願いします。

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2025/03/15

Q.3400万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

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Q.離婚したら住宅ローンの連帯保証人を外せますか?

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Q.リノベ物件のメリットについて知りたい

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最近、オシャレなリノベーションマンションなどという物があると聞いています。なぜ、リノベーションが流行っているのでしょうか。

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2023/06/05

Q.年収1800万円だと住宅ローンは最大いくら借りられますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

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②生活切り詰めて頑張ればギリギリ返せる借入金額
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2024/04/01

Q.住宅ローン10年固定終了後の金利はどうなる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

一般的に金利はどうなりますか。11年目以降の金利について金融機関と改めて交渉することはできますか。

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2024/07/26

Q.住宅ローンの繰り上げ返済の手数料はどのくらい?

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2023/09/14

Q.1億2000万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

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2024/06/12

Q.花粉対策が必要なマンションの高さは何階くらいまで?

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2025/03/17

Q.住宅ローンの仮審査履歴はいつまで残る?

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2024/08/01

Q.住宅ローンの連帯債務者が死亡したらどうなりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

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2024/01/27

Q.36歳年収900万円で6300万円のマンション購入、適正なローン借入額は?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

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年収:900万円
年齢:36歳
物件価格:6300万円
頭金:1000万円(まだ低金利のためこれ以上は手元に残すべきと思っています)
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修繕積立金:9000円
固定資産税:27万円
※低炭素住宅であり、住宅ローン減税は4500万円上限とのこと
※修繕積立金は将来的に30000円ほどになるとのこと

妻も正社員ですが、ペアローンは検討しておらず、私個人でローンを組む予定です。


情報不足ですが、ご意見いただけると幸いです。
ランニングコストがかなり高めなのも気にはなっています

回答 : 2

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2024/07/22

Q.年収900万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

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回答 : 1

2024/06/26

Q.分譲マンションのリフォームどのレベルから管理組合に届出が必要ですか?

不動産購入 > リフォーム

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2023/08/17

Q.マンションの玄関ドアの耐用年数はどのくらい?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

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2023/10/05

Q.軒のない家は雨音がうるさいですか?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

注文住宅を検討中です。軒のない家は雨音がうるさかったり雨漏りしやすかったりしますか?対策方法はありますか?

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2024/01/19

Q.住宅ローン控除受けながらの家族帯同での海外転勤、バレる可能性は?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

自宅を購入して4年目、家族帯同での米国駐在が決まりました。日本に帰国するのは早くて2年後です。家を空けると住宅ローン控除が受けられなくなるのは知っていますが、黙っていれば(もしくは単身赴任と偽れば)税務署にバレずに控除を受け続けられるのではと考えてしまいます。よろしくない邪な考えだとは分かってはいますが、税務署はどこまでしっかりチェックしているのか参考まで知っておきたいです。よろしくお願いします。

回答 : 3

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2023/05/15

Q.工事が完了していない際の、手直し工事の多さ・工事の粗さ

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

現在検討している分譲住宅に、工事完成前に見学に行きました。が、工事の粗さが気になります。恐らく工期が遅れており、チェック?の指摘テープが沢山貼ってある状態でした。また、クローゼットの扉が開かない、収納棚の扉が開きずらいなどがあり、理由が気になります。また、こんな粗い工事を行う家を購入したら、後悔するのではないかと不安です。

回答 : 1

2023/01/16

Q.専属専任媒介だと買う側は仲介料を値引きしやすいですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

専属専任媒介の物件だと、買う側は仲介手数料の値引き交渉をしやすいかについてコメントお願いします。

回答 : 3

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2024/07/20

Q.広さ100坪で建ぺい率が60%の土地に家を建てる場合

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

建物面積は最大60坪で庭にできる面積は最大40坪という計算で合っていますか??

回答 : 2

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2023/05/10

Q.フラット35でペアローンを利用できないのはなぜ?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

フラット35でペアローンを利用できないのはなぜなのでしょうか?明確な理由が分かれば教えてください。

回答 : 1

2023/05/13

Q.cicの信用情報でaマークが2つと3つとでは何が異なる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

cicの信用情報でaマークが2つと3つとでは信用力的にどう違うか教えてください。
住宅ローンの審査への影響具合についても教えてください。

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2024/06/17

Q.新築のマンションのコンクリートの汚れ?柄?について

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

新築マンションにも関わらず、汚れのようなものにみえます。これは、最近の流行りの柄などでしょうか??

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2023/01/31

Q.年収950万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

小学生の子供が1人いて世帯年収950万円で組める住宅ローンの
①最大借入可能額
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③世間一般的な感覚で無理なく返せる借入金額 

についてそれぞれいくらくらいか教えてください。

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2024/05/31

Q.家具付きの新築建売を購入するメリットとデメリット

不動産購入 > その他不動産購入一般

あえて「家具付き」を選ぶ場合、どのようなメリットもしくはデメリットがあるのでしょうか。たとえば、住宅ローンの借入金で実質的に家具購入代も賄えることがメリットになりますか。

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2023/04/28

Q.ソニー銀行の住宅ローンの特徴やメリットとは?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

宅建士さん視点でのソニー銀行の住宅ローンの特徴やメリットデメリットについて、アドバイスよろしくお願いします。

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2022/12/23

Q.ダーク調の家具に合うのはどんな床?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

基本的にウォールナット色の家具を持っているので、明るい床、フローリングだと合わない気がしますが、いかがでしょうか?

回答 : 1

2023/01/25

Q.線路沿いに家を建てるための申請費の相場はいくらくらい?

不動産購入 > その他不動産購入一般

ハウスメーカーに線路沿いに家を建てるとJRに申請書を出さなきゃいけないと言われました。
ハウスメーカーに申請費が50万前後かかる言われたのですが、相場ってこんなものなのですか?
ちなみに手付金はすでに支払い済みで数回打ち合わせしている途中で言われました。
ハウスメーカーに50万は支払われる様です。JRには一銭もいきません。

土地を購入後にハウスメーカーを決めて現在話を進めています。

回答 : 4

2024/05/22

Q.鉄筋コンクリートのマンションでもシロアリが発生することはありますか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

ご存知の方がいらっしゃいましたら解説お願いします。

回答 : 2

2024/09/08

Q.「お客様が現在ご利用中の携帯電話のサービスに異常が発生・・・」という電話がかかってきたのですが。。

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

ロボコールで「お客様が現在ご利用中の携帯電話のサービスに異常が発生したため、強制的にご利用が停止になります。異常確認をしたい場合、オペレーターにおつなぎいたしますので、1番を押して下さい」という電話がさっきかかってきて驚いたのですが、


これって詐欺電話ですよね??


無視でいいですよね??

回答 : 1

2025/08/15

Q.住宅ローンを親の代わりに繰り上げ返済できますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

株をやっていてまとまった金額のお金を儲けたので、
親孝行の意味も含めて親の住宅ローンを一括で繰り上げ返済をしたいです。

債務者である親の承諾があれば、私が主体となって繰り上げ返済可能でしょうか。

回答 : 1

ベストアンサー

2022/10/01

Q.震災で被災したら住宅ローンはどうなりますか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

地震で住んでる持ち家や分譲マンションが壊れて住めなくなっても住宅ローンだけ残ることはありますか?

そのようなリスクがあるなら、将来的に首都直下地震があると言われる中で地震が怖くて家が買えない気持ちになりそうです。

心配しすぎでしょうか。。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/01/10

Q.検査済証と確認済証の原本はリフォームに必要?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

来月引渡しを受ける予定の購入契約が済んでいる中古の戸建てのリフォームの見積もりをリフォーム会社に依頼したところ、検査済証と確認済証の原本を確認したいと言われました。

リフォームを依頼するにあたり検査済証と確認済証って通常提示を要求されるものですか。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/10/03

Q.空き巣に現金を盗まれたら火災保険で補償してもらえますか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

戸建てで空き巣に入られて盗難被害に遭ったら火災保険で補償してもらえるかについてと、補償してもらえるとして盗まれたお金の被害額をどのように証明したらいいかについて、ご解説お願いします。

回答 : 1

2024/06/19

Q.不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の違いは何ですか?

不動産購入 > その他不動産購入一般

こんにちは。不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/08/28

Q.自主管理マンションだと管理費が安くなる?

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

自主管理マンションだと管理費が安くなると聞いたのですが実際のところどうなのでしょうか。

仮に管理費が安くなるメリットがあってもそれ以上に自主管理特有のデメリットがないか懸念しています。。

回答 : 2

2025/03/31

Q.マンション購入のための内覧で見るべきポイントは?

不動産購入 > 物件選び・物件比較・市況

気に入った空室の中古マンションがあり初めて内覧予約をしました。

数ヶ月前にオーナーが引っ越してからリノベはしてないそうですが、内覧して物件の状態が良ければ購入を予定しています。

内覧の際の見るべきポイントについては外観や室内や共用部分と色々あるとは思いますが、内覧に慣れていない自分のような人間だと見落としがちな要チェックポイントがあれば教えてください。

回答 : 2

ベストアンサー

2022/08/15

Q.20畳の部屋に14畳向けエアコン設置で問題ない?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

マンションで20畳のLDKに14畳向けエアコンを設置するのは普通ですか。

コメントいただけますと幸いです。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/09/05

Q.リフォーム前のご近所挨拶、おすすめの手土産は?

不動産購入 > 住宅設備・外構・リフォーム

リフォーム工事前に近隣の方に挨拶回りをする予定です。手土産として何を持っていくのがいいかアドバイス頂けますでしょうか。

回答 : 1

2024/04/18

Q.年収2000万円だと住宅ローンはいくらまで借りられる?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

世帯年収2000万円で【借りられる最大額】と【ゆとりをもって返済していける額】についてそれぞれ教えてください。借入条件や毎月の支出についての諸条件設定はお任せします。

回答 : 1

2024/12/16

Q.車庫証明の配置図、フリーハンドの手書きで警察署に差し戻されることはありますか?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

新築戸建てを購入し、初めて車庫証明を自分で申請しようとしています。

配置図を定規なしのフリーハンドで手書きしたのですが、これで警察署の窓口で受理してもらえるか不安です。

実務上よく見かけるNG事例がありましたら教えてください。

回答 : 5

2026/03/21

Q.8200万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローン8200万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。

回答 : 2

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2024/10/23

Q.日当たりが悪い家ならではのメリットはありますか。

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

日当たりが悪い家でも売れる家の特徴は何ですか。


また、宅建士さん視点での日当たりが悪い家かどうかの判断基準があればそれについても教えてください。例えば1日の内で日光が屋内に入ってくる時間の長さで決まるのでしょうか。

回答 : 4

2026/06/18

Q.住宅ローン10年固定終了後の11年目に借り換えはアリですか?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

11年目以降に借り換えアリなケースや条件があれば教えてください。

あと、住宅ローン10年固定終了後もしくは終了前に金融機関から連絡が来るかについても教えてください。

回答 : 1

2025/01/22

Q.住宅ローンの破綻率や破綻する主な原因は?

不動産購入 > 住宅ローン・金利

住宅ローンの破綻率や破綻する主な原因についての解説をお願いいたします。

回答 : 2

ベストアンサー

2024/05/28

Q.お風呂の温度の調整仕方次第でガス代の節約は可能?

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

お風呂の温度の調整仕方次第で毎月のガス代の節約は可能ですか。宅建士の皆様のお知恵を拝借致したく。よろしくお願いします。

回答 : 1

2024/06/12

Q.マンションでの迎え火送り火のやり方について

不動産購入 > 購入後の生活・暮らしの知恵

分譲マンションでお盆の迎え火送り火をするにはどのような方法が適切でしょうか。皆様のお知恵を拝借できましたら幸いです。

回答 : 2

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2024/07/23

Q.戸建ての二世帯住宅のメリットデメリットを教えてください

不動産購入 > 物件選び・物件レビュー

親と戸建ての二世帯住宅を検討しております。
その中でメリットデメリットを教えてください

姑と嫁のようなものではなく、お金関係のメリットデメリットを知りたいです

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