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2024/03/26
※過去30日集計
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2026/03/13
お世話になります。
長年空き家状態だった古家付き土地の購入を検討していますが、売主さんが固定資産税をきちんと払ってこなかった可能性がありそうで不安です。
売買契約後に、市役所から過去の固定資産税の滞納分について買主側に請求が来ることはあるのでしょうか。
地方税の時効の考え方や、宅建士さんが重説や契約書でどのようにリスクヘッジしているか、経験談ベースで教えていただけますと幸いです。
回答 : 2
勸君金屈卮 さん
前田 裕介 宅建士,FP3級,英検1級
株式会社サンワ | 東京都
宅建士としての実務経験を踏まえ、懸念されているリスクと対策について整理して回答します。
1. 滞納分の請求が買主にくることはあるか？
結論から申し上げますと、買主であるあなたに、売主が滞納していた固定資産税及び都市計画税の納税義務が承継されることは原則としてありません。
固定資産税は、あくまで「その年の1月1日時点の所有者」に対して課税される地方税ですので、売買によって所有者が変わっても、過去の納税義務（売主の個人的な債務）が新しい所有者（買主）に自動的に引き継がれることはありません。
2. 地方税の時効について
固定資産税などの地方税は、納期限から5年が経過すると、時効により納税義務が消滅します(地方税法第18条)。
ただし、自治体が「督促」や「差押」を行った場合、時効は中断(リセット)されます。したがって、長年滞納している場合は、実質的に時効が完成していないケースも多々あります。
3. 実務的なリスクヘッジ（契約と重説での対応）
先ほど、過去の固定資産税の納税義務が新たな所有者に自動的に承継されることはないと回答しました。ただし、実務上の大きなリスクがあります。「差押(さしおさえ)」です。
もし売主が長年滞納しており、市町村がその不動産をすでに「差押」している場合、登記簿謄本に「差押」という記載が残ります。この状態では、所有権移転登記(名義変更)ができない、あるいは購入したとしても、後日その不動産が自治体によって「公売(強制的に売却)」されてしまうリスクがあります。
私たち宅建士は、このような不安を解消するために以下の手順で確認と保護を行います。
登記事項証明書(登記簿)の精査：まずは登記簿を取得し、「差押」の登記が入っていないかを確認します。もし入っていれば、売買代金あるいは精算金から滞納分を直接自治体へ納付し、差押を解除させる条件で契約を進めます。
納税証明書の提示要求：契約前に、売主に過去分を含めた納税証明書の提示を求めることが一般的です。これにより、滞納の有無を客観的に確認します。
契約書への条項追加：売買契約書に「本物件には未払いの公租公課がないことを売主が保証する」「万一、引渡しまでに公租公課の滞納が発覚した場合は、売主の責任と負担において直ちに完納する」といった売主の債務不履行責任(保証責任)を明記します。
代金決済時の工夫：不安が残る場合は、残代金の一部を預かり金として、滞納がないことが確認できた後に精算する、あるいは登記費用と合わせて司法書士を通じて確実に納税を確認する仕組みを作ることもあります。
2026/06/30 12:40
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に納税義務があります。
そのため、売買後に買主へ過去の固定資産税の滞納分がそのまま請求されることは、一般的にはありません。
売買では、引渡し日を基準に固定資産税を日割り計算し、売主と買主で精算することが多いですが、これはあくまでも当事者間の精算です。
私も宅建士として土地や建物の売買をしていますが、売主に固定資産税の未納がある場合は、そのまま売買物件としてお預かりすることは基本的にありません。
まずは売主様に滞納分を納めていただき、税金関係を整理したうえで販売を進めるようにしています。
買主様に安心してご購入いただくためにも、税金関係に不安が残ったまま契約を進めるべきではないと考えているからです。
また、重要事項説明や契約前の確認では、固定資産税の納税通知書を確認し、その年度の税額や精算方法についてもご説明しています。
私の経験では、固定資産税の未納が原因で買主様へ過去の滞納分が請求されたケースはありません。しかし、売主側で税金や権利関係に問題が残っていると、決済までに手続きが滞ることはあり得ます。
そのため、安心して取引するためには、売主側で未納がない状態にしてから契約を進めることが大切だと思います。
2026/07/05 13:55
この投稿は、2026年07月05日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2024/03/26
※過去30日集計
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Q.立木の明認方法とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
意味について教えてください。
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2024/12/01
Q.土地の形質変更とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
土地の形質変更にはどのような行為が該当しますか？形質変更をするには市区町村への届出は必須ですか？
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2023/12/15
Q.借地権の準共有持分は抵当権の目的となりますか？
> 抵当権・強制執行・差押え
定期借地権設定契約に基づき建てられたマンションの一室を所有しそれを担保に供する場合、当該所有物件の借地権の準共有持分は抵当権の目的となりますか？
回答 : 1
2022/11/26
Q.色が落ち着いた看板のコンビニの不思議
> 宅建業法・その他法律一般
京都観光をしたら、なぜかコンビニが茶色の看板になっていました。オシャレだからですか？何か、決まりでもあるのですか？
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2023/02/12
Q.カーポートを後付けして建ぺい率オーバーしたらどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
建築確認申請をせずにカーポートを後付けして建ぺい率オーバーになると最悪どうなりますか？罰金ですか？それとも逮捕されますか？
回答 : 1
2024/09/17
Q.土地の越境の時効について教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
土地の越境を一定期間放置すると時効が成立するそうですが、具体的にどのような場合だと成立するのか教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2025/07/16
Q.経年劣化で家の固定資産税はどのくらい安くなりますか？
> その他税金一般
建物家屋の固定資産税は経年劣化で安くなるそうですが、40年50年と経過すれば最終的に課税額ゼロ円にまで下がりますか？
回答 : 1
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Q.転抵当権と抵当権の違いは何ですか？
> 抵当権・強制執行・差押え
転抵当権と抵当権の違いについてご説明いただきたく。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/04/05
Q.ビルトインガレージの有無は建ぺい率の計算に影響しますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/08/02
Q.負担付使用貸借の例について教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
たとえば、友達の持ち家に家事手伝いする代わりに長期で間借りして同居させてもらうといった事例も負担付使用貸借に該当しますか。
回答 : 1
2025/07/26
Q.筆界特定制度とは誰がどのような場合に利用する制度？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
あと、ちなみになんですが、この制度は境界確定訴訟と比べてどのような利用メリットがありますか？
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2023/03/21
Q.共有物分割による形式的競売の申立てがされた場合の競売手続
> 抵当権・強制執行・差押え
共有物分割による形式的競売の申立てがされた場合の競売手続は、担保不動産競売の競売手続とどのように異なりますか。
回答 : 1
2022/12/16
Q.サイクルポートは建ぺい率の計算に不算入でOK？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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2024/09/16
Q.手取り70万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り70万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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2024/07/01
Q.不動産売買の決済は司法書士の立会いなしでも可能？
> 不動産契約・不動産登記
司法書士さんの立会いなしでも不動産売買の決済が行われることはあるかについて知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
2025/07/01
Q.行政書士以外の人が農地転用許可申請代行することは可能ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
たとえば、宅建士さんや司法書士さんや弁護士さんがクライアントからの依頼で行うことはできるのでしょうか。
それとも行政書士さんの独占業務なのでしょうか。
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/07/01
Q.都市計画区域内無指定とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/10/21
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> 不動産契約・不動産登記
駅近くのマンションが気に入って先日中古マンションを購入することを決めました。その際に、チラシの面積と登記簿の面積が違っていることに気づいたのですが、なぜでしょうか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/24
Q.手取り52万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り52万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2024/08/28
Q.登記されていないことの証明書とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅地建物取引業者名簿の登載事項の代表者を変更する際に必要な書類のようですが。。
不動産会社の事務職社員が新社長に代わって取得できるものですか？
回答 : 1
2023/11/21
Q.重説代行宅建士への35条書面及び添付資料の提供期限について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
フリーランスの宅建士さんにIT重説の代行を依頼できるプラットフォームを提供するにあたり、依頼者側から重説代行宅建士への35条書面及び添付資料の提供期限は、重説実施予定日の最低何日前とする運用ルールにすべきですか？
アドバイスよろしくお願いします。
回答 : 1
2026/07/24
Q.住宅ローン控除のための登記事項証明書の有効期限は？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
住宅ローン控除に必要な登記事項証明書は発行されてから何ヶ月以内のものである必要がありますか？
原本でなくコピーでも大丈夫ですか？
回答 : 1
2024/07/10
Q.マンションの機械式立体駐車場を利用する際の車庫証明申請について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
申請にあたり気をつけるべき点についてアドバイスお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/09/20
Q.北側斜線制限の適用地域について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
北側斜線制限が適用される地域と適用されない地域がありますが、用途地域によってこのような違いが設けられている理由が知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 3
ベストアンサー
2023/12/02
Q.マンション管理適正化法とはどのような法律ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
質問失礼致します。マンション管理適正化法とは、主に誰のためにどのような目的で作られた内容の法律ですか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/05
Q.宅建マイスターとは？
> 宅建業法・その他法律一般
宅建マイスターとはいかなる内容の資格でしょうか？
回答 : 3
2022/11/02
Q.宅建業者の免許取消事由とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業者の免許取消事由について解説お願いいたします。
宅建業者の平取締役が懲役刑の判決が確定したらその会社が免許取り消し処分を受けますか？
免許取り消し後に再取得は可能ですか？
回答 : 3
2025/02/23
Q.違法建築かどうかの確認方法
> 宅建業法・その他法律一般
違法建築かどうかの確認方法を教えていただきたいです。検査済証が交付されている建物であれば違法建築の可能性は100%ないと考えても大丈夫でしょうか？
回答 : 3
ベストアンサー
2022/11/12
Q.築40年の中古マンションの固定資産税について
> 固定資産税・その他税金一般
築40年だと新築時に比べて固定資産税はそのくらい安くなっていますか。
回答 : 1
2024/08/28
Q.使用貸借は転貸できるか教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
貸主の承諾を得ずに使用貸借の権利を無断で又貸しした場合、当該又貸しは無効ですか。
承諾を得られなくても又貸し前に貸主にその旨を通知すれば有効となりますか。
回答 : 2
2024/10/23
Q.戸建ての違法建築で取り壊し命令はあるのか？
> 宅建業法・その他法律一般
違法建築の度合いにもよると思いますが、戸建ての違法建築で除去命令が下されるケースって実際あるのですか？
回答 : 2
2023/09/09
Q.年収700万の住民税はいくらですか？
> 固定資産税・その他税金一般
個人事業主で年収700万円だと住民税は月々いくらですか？
回答 : 1
2024/08/08
Q.不動産を個人間で売買した際に低額譲渡に該当するか否かの基準について
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
自分が保有している土地の所有権を贈与でなく売買で子に移したいのですが、
一般的に親族間での不動産の売買価格は時価の何割程度までであれば低額譲渡に該当せずに済みますか。
そもそも税務署はどのように売買価格を知ってそれが低額譲渡に該当する取引か否かをどのような基準で判断しているのでしょうか。ご回答よろしくお願いします。
回答 : 2
2023/04/13
Q.重要事項説明における「心理的瑕疵」の告知義務、どこまで説明すべき？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
いわゆる事故物件の重要事項説明についてお伺いします。
過去に事件や事故があった場合、何年前のことまで、またどのような内容までを告知する義務があるのでしょうか。
判例やガイドラインや
宅建士さんが実務で「これは伝えておくべき」と判断するボーダーラインや
トラブルを避けるための具体的な説明方法など
について経験談を交えてご教示いただけますと幸いです。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/08/11
Q.年収2300万の人が払う税金と手取りはいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
年収2300万円の人が払う税金と貰う手取りの金額が知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/03/06
Q.登記識別情報を紛失したら再発行してもらえますか？
> 不動産契約・不動産登記
法務局に紛失した旨を届け出たら再発行してもらえますか？
回答 : 2
2024/08/20
Q.側溝にグレーチングを無許可で設置したらどうなる？
> 宅建業法・その他法律一般
こんにちは。
家の近くの毎日の犬の散歩道の道路の側溝に蓋がされていない箇所があって危険を感じることがあります。
いちいち役所に問い合わせて検分に来てもらうのも面倒なので今度自分でグレーチングを購入して設置してしまおうと思うのですが、勝手にやると法律違反になる可能性ってありますか。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/07/13
Q.地代代払許可とはどのような制度？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
地代代払許可とはどのような制度ですか？
回答 : 2
2023/10/03
Q.新たな防火規制区域と防火地域との違いは？
> 宅建業法・その他法律一般
新たな防火規制区域と防火地域との違いや、それぞれ新たに指定されることによる不動産価値への影響について教えてください。
回答 : 2
2022/12/22
Q.5000万の新築建売住宅の固定資産税はいくらか？
> その他税金一般
土地所有権付きの新築戸建てを5000万円で買ったら、固定資産税はいくら位なんでしょうか？
回答 : 1
2023/05/27
Q.宅建業者同士の賃貸借契約に重説は不要？必要？
> 宅建業法・その他法律一般
貸主：宅建業者
借主：宅建業者
入居者：借主業者の従業員
この場合だと賃貸の重説は免除されますか？
回答 : 1
2023/03/11
Q.近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
用途地域の種類で、近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか？
回答 : 2
2024/06/11
Q.不動産売買の先取特権と抵当権の違いについて
> 宅建業法・民法・その他法律一般
どちらも優先弁済権や登記による対抗力が認められていて債権回収にあたり競売手続きを利用できるようですが、両者の違いや実務的な使い分けについてコメント頂けますと幸いです。
回答 : 1
2025/11/03
Q.根抵当権者が単独で元本確定の登記を申請できる場合とは？
> 根抵当権・極度額
根抵当権者による元本確定登記単独申請OKな場合について根拠条文付きで解説いただけると助かります。
回答 : 2
2024/10/05
Q.案内所と事務所の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業法で規律されている案内所と事務所の違いについて解説お願いいたします。
回答 : 1
2025/01/20
Q.重要事項説明書を買主側が作成することはありますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
重要事項説明書を買主側の不動産業者が売主側の不動産業者に代わって作成することはありますか？あってもかなりレアケースですか？
回答 : 3
2026/02/23
Q.土地区画整理事業施行地区内の仮換地である土地の購入メリット
> 宅建業法・その他法律一般
土地区画整理事業施行地区内の仮換地である土地に購入メリットがあるとすれば、それはどのようなメリットでしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/04/28
Q.法22条区域とは？建築基準法第22条指定区域の意味と制限条件をわかりやすく教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
建築基準法第22条区域（法22条区域）とは具体的にどのような地域のことですか？
防火地域・準防火地域との違いや、住宅購入や建築確認時の実務で気をつけるべきポイントを、宅建士目線で実例を交えてわかりやすく解説してください。
回答 : 2
2025/12/22
Q.不動産売買における「違約金」と「損害賠償金」の違いは何？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
民法４２０条３項は
「違約金は、賠償額の予定と推定する」
と規定していますが、
例えば不動産の売主が売主の責めに帰すべき事由により履行不能になったとして、売買契約書の内容の規定の仕方次第では買主は違約金と損害賠償金の両方を売主に請求することは法律上可能ですか？
回答 : 1
2024/05/24
Q.建物状況調査のあっせんとは何？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
中古住宅であれば売買でも賃貸でも重説のトピックとなる内容ですか？
回答 : 2
2025/07/03
Q.マンションの法定耐用年数と建物寿命の違いは何ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
法定耐用年数と建物寿命の違いがよくわからないので教えてください。よろしくお願いします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/11
Q.売買重説の作成スキルに関する質問
> 不動産契約・不動産登記
売買重説の作成スキルに関する質問です。登録実務講習を修了して宅建士の資格登録しただけの人が、不動産会社での勤務経験なしに独学などで売買重説の作成スキルを身に付けることは可能ですか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/11/17
Q.表見代理と無権代理の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産取引で分かりやすい事例があればそれを元に解説お願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/07/17
Q.東京の戸建の隣接地までのスペース
> 宅建業法・その他法律一般
東京の戸建は、お隣さんとの距離が近いと聞きました。でも、東京でもお隣さんとの距離を広く取っている戸建もあるように思えます。何か地域ごとに決まり事でもあるのですか？？それとも、東京の中でも、都心か田舎かによりますか？
回答 : 2
2023/02/20
Q.重説代行宅建士への35条書面及び添付資料の提供時期について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
フリーランスの宅建士さんにIT重説の代行を依頼できるプラットフォームを提供するにあたり、重説代行宅建士さんへの35条書面及び添付資料の提供時期は、以下のいずれのタイミングが望ましいですか？アドバイスよろしくお願いいたします。
①宅建士さんが応募後契約締結前
②宅建士さんとの業務委託契約成立後
③宅建士さんとの業務委託契約が成立し依頼者が仮払い決済後
①の契約締結前提供だと重説の個人情報の秘匿性の観点から契約締結前の宅建士さんへの共有は望ましくない気がしていますがいかがでしょうか？
それとも、代行宅建士さん側からしたら、②③の運用だと重説の中身も先に確認できないようであれば契約したくてもリスクがあって契約しずらいでしょうか？
ちなみに、提供方法は、プラットフォーム内のチャット画面のPDF添付機能を利用した提供を想定しています。
回答 : 1
2026/07/24
Q.37条書面の交付に宅建士証の提示は必要ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
理由つきでご回答よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/01/11
Q.相続した場合の相続登記の必要性について教えてください
> 不動産契約・不動産登記
先日父が亡くなり、実家の土地と建物を相続しました。私の友人は、「自分の場合は、相続登記はしていないけど何も問題ない」と言っていたのですが、本当に相続登記をしなくても大丈夫なのでしょうか？罰則などあったりはしないのでしょうか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/19
Q.「小規模宅地等の特例」とはどのような特例ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
小規模宅地等の特例はどのようなケースだと適用を受けるメリットがありそうですか？ご回答よろしくお願いします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/13
Q.従業者証明書の「主たる事務所の所在地」とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
従業者証明書の「主たる事務所の所在地」が宅建業者の登記簿上の本店住所と一致しないケースもあると聞いたのですが、どういうことでしょうか。ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 1
2026/07/24
Q.手取り52万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り52万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2024/09/26
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