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2026/01/25
宅地建物取引業者が売主で宅地建物取引業者以外の者が買主となる宅地建物の売買契約では、契約の解除に伴う損害賠償額の予定や違約金を定めるときは、その合計が売買代金の額の10分の2を超えてはならないという制限（宅地建物取引業法第38条）がありますが、個人が売主で宅建業者に仲介を依頼して売りに出す物件の場合には損害賠償額の予定や違約金に上限はないという認識で合っていますか。
コメントよろしくお願いします。
回答 : 2
銀河 さん
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「個人間の不動産売買で違約金に上限はありますか？」とのご質問、ありがとうございます。
確かに宅地建物取引業法第38条に定める「損害賠償額の予定等の制限」は、宅地建物取引業者が「みずから売主」となる場合にだけ適用される規定ですが、売主が個人の場合であっても損害賠償額の予定や違約金に上限がないとは言い切れません。
あまりに高額な違約金を定めて当事者間で紛争が生じれば、その違約金が無効とされる可能性があります。
宅建業法第38条第1項には、以下のように規定されています。
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
（e-Gov法令検索）
この条文によって制限を受けるのは宅地建物取引業者に限られますから、確かに個人間の不動産売買では20％を超える違約金を定めても問題がないように思われます。「一律〇％以内」という上限を定めた他の法律も見当たりません。
しかし一般的には、宅建業者がみずから売主の場合と同様に、違約金は「売買代金の20％程度が上限」と認識されています。
過大な違約金を設定したとしても、「公序良俗に違反する」として無効となる可能性があるのです。
実務上では、個人間の売買であっても宅建業法の制限に準じて売買代金の20％以下に設定されることがほとんどです。
また過去の裁判例を見ても、違約金が実際の損害に比べて過大なことから暴利行為に当たると判断され、契約条項そのものが民法90条の公序良俗に違反する可能性があるとされた例などが存在します。
つまり個人間売買でも、違約金の上限は事実上20％として扱われていると考えるのが妥当と言えるでしょう。
参考になれば幸いです。
2026/01/29 16:24
城下 智生 宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士
株式会社Joe Consultant | 宮城県
（株）Joe Consultantの城下と申します。
銀河さんが個人の売主という前提で回答させていただきます。
銀河さんが仰る通り損害賠償額の予定や違約金の上限は、宅建業者が自ら売主になるときの制限なので、銀河さんには適用されません。基本的には、民法の契約自由の原則により違約金をいくらに設定してもいいことになります。
ただし、違約金を売買代金の5割とか高額に設定することが、合理的な契約条件となるケースは少ないと考えます。
というのは、違約金は、懲罰により契約履行を促す目的と、実際に債務不履行した際の損害賠償の目的で設定されますが、違約金が高額だからといってそれらの目的が強化されるとは限らないからです。
高額の違約金を設定するのは、相手の資力や性格等から誠実な契約履行に疑いがあるからではないかと思いますが、そのような相手は債務不履行した際に高額な違約金を請求して簡単に払うでしょうか。
相手が違約金を払わない場合、強制的に取り立てることは禁止されているので（自力救済の禁止）、裁判をしなくてはなりません。裁判では原告が銀河さんになり立証責任を負いますし、あまりに違約金が高額だと公序良俗違反で無効になる可能性もあります。また、裁判で勝訴しても相手から本当に違約金を取れるかはまた別問題です。
ということからすると、常識的な額で手付金を設定し、違約金を手付金と同額にし、相手が債務不履行すればその手付金を違約金として没収する方が実効性はあるかもしれません。その場合、相手が合法的に違約金を回収したいなら、相手が原告として裁判を提起しなければなりません。
なお、手付金が低額なのでせめて違約金を高くしたいというケースもあると思います。その場合は違約金を高額にするよりも売買契約を公正証書で締結するといった方法もありますのでご検討いただければと思います。
2026/02/02 08:21
この投稿は、2026年02月02日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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実際には、仲介業者は建築に関することは何もしておらず、コンサルティングのようなことはしてもらっていません。仲介業者からは「建築のことは指定業者と打合せしてください」と言われ、私が建築業者と直接話をしています。
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ご回答よろしくお願いいたします。
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2022/11/16
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2022/10/16
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2023/05/15
Q.法定担保物権と約定担保物権の違いとは？
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法定担保物権と約定担保物権の違いについて解説ください。よろしくお願いします。
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2024/06/22
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2023/10/04
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2022/08/24
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2022/08/07
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ベストアンサー
2022/12/19
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2024/03/31
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> 不動産契約・不動産登記
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2023/03/24
Q.定期借地権付きマンションの固定資産税は誰が払いますか？
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2024/06/20
Q.セットバックが必要な土地と知って契約解除したいです
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
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回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/20
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回答 : 1
2025/09/15
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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Q.重説の「下水道法」という項目についてわかりやすく解説希望
> 宅建業法・その他法律一般
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回答 : 3
2023/08/22
Q.「指定債務者の合意の登記」をすべき場合について教えてください
> 不動産契約・不動産登記
根抵当権の債務者が亡くなった場合に「相続による債務者の変更登記」のほかに「指定債務者の合意の登記」をした方が良い場合とはどのような場合でしょうか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/19
Q.手取り45万だと額面年収はいくらになりますか？
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2024/10/18
Q.土地の越境の時効について教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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2025/07/16
Q.団信特約は生命保険料控除の対象になる？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
確定申告で、団信特約は生命保険料控除の対象になる？ならない？
理由付きで教えていただけると助かります。
回答 : 1
2023/10/22
Q.公正証書の作り方を具体的に知りたい
> 不動産契約・不動産登記
事業用に３０年間の期間で土地を借りたいと考えています。事業用定期借地権にあたるため公正証書での作成が必要だと言われましたが、公正証書とはどのように作成するのでしょうか。自分で作成できるものですか。もしくは仲介業者の方でも対応してもらえるのでしょうか。ご回答よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/04/14
Q.占有回収の訴えとは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界関連の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
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2025/07/21
Q.契約3ヶ月目に専任媒介契約の更新依頼、断りたい
> 宅建業法・その他法律一般
媒介契約後１カ月ほどでいきなり値下げの提案を受けてモチベが下がったのでこの業者を通じての売却が気乗りしなくなってます。現在契約3ヶ月目。昨日専任媒介契約の更新依頼をされましたが断ろうと思ってます。ただ、数日前に来月の第１週に内覧希望者ありの連絡をもらっています。このような状況下で更新拒絶すると来月の内覧希望者への対応はどうなってしまうのでしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/05/09
Q.地上権の存続期間を「永久」と登記してもOKか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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2024/01/19
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> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
祖父から代襲相続した不動産を売却しました。不動産を売却したら確定申告が必要と聞いて、ネットで得た知識で自分で譲渡所得の計算をしようと思っています。
ただ、相続した不動産の取得費が不明です。
謄本をとってみると祖父自身も祖父の父から相続していてそんな昔の取得金額など私には分かるはずもなく途方に暮れています。私はどうすればいいのでしょうか。。
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2022/08/30
Q.マンションの固定資産税は6年目でどのくらい上がりますか？
> 固定資産税・その他税金一般
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2023/09/27
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> 宅建業法・その他法律一般
立ち退きの正当事由は満たしているとして、賃借人との文書やり取りや立ち退き交渉を宅建士さんに依頼することは法律的に問題ないですか？それとも弁護士さんに依頼すべき内容ですか？
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2022/11/20
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2023/06/28
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不動産エスクローとはどういう意味ですか。
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2022/11/04
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ベストアンサー
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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ベストアンサー
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> 不動産契約・不動産登記
土地売買で、免責特約があっても売主の契約不適合責任が免責されない場合はありますか。
回答 : 1
2023/12/02
Q.不動産売買契約書に印鑑証明書は必要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
不動産の売買契約書締結にあたり実印及び印鑑証明書は必要ですか？
売主と買主それぞれについて教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/09/29
Q.農地を駐車場に無断転用したら罰則はありますか？
> 宅建業法・その他法律一般
子供が免許を取得し自動車の購入を予定していて、自宅駐車場が不足しそうです。
なので、自宅隣地の私が所有する農地を駐車場として使用しようと思いますが、許可を受けずに駐車場にすると何か罰則がありますでしょうか？
回答 : 2
2022/10/26
Q.地上権設定仮登記の登録免許税の計算方法は？
> 不動産契約・不動産登記
地上権設定仮登記を申請する際の登録免許税の計算方法について解説お願いします。
回答 : 2
2025/04/16
Q.債務整理と自己破産の違いについて
> 宅建業法・その他法律一般
債務整理と自己破産の違いについてご解説願いたいです。
加えて、もし仮に自分が債務整理または自己破産をしたとして、
その後も今借りている賃貸物件を借り続けられるのかについても知りたいです。そのことをもって賃貸人から解約通知を受け取る可能性はあるのでしょうか。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2023/04/04
Q.手取り75万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り75万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2024/06/01
Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください
> その他税金一般
マイホームを買い変えた際に受けられる
税金優遇制度は何かありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/18
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