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> 住宅ローン・金利
2026/01/25
現在のローン返済は一度も滞らせたことがありませんが、ネットで「借り換え審査は新規よりも落ちやすい」という記事を見かけて不安になっています。
転職はしておらず年収も上がっていますが、築年数が経過したことによる「担保価値の下落」などは審査にどの程度影響するのでしょうか。
宅建士さんの視点から、返済実績があるのに審査に落ちてしまう意外な落とし穴や、審査を通すためのアドバイスを伺いたいです。
回答 : 2
国道16号 さん
橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 東京都
国道16号さんこんにちは
不動産FP橋本です。
『住宅ローンの借り換え審査が新規借入時より厳しいと言われる理由は？』の回答をします。
大きな理由は３つあります。
〇借り換えをするのは、購入後すぐではないことが多いので、物件
の担保価値が下がるリスクです。購入された時より土地の価値が
上がっていればいいのですが、必ずしもプラスとばかり評価され
ない点があります。建物に関しては、築年数とともに減価償却し
て価値が下がってしまうからです。
〇健康面です。年齢の上昇とともに病に関してはリスクが上昇して
しまいます。生命保険に入れない場合は、フラット３５等を除い
て、そもそも住宅ローンの借り入れはできません。
〇年齢の上昇とともに、他の借り入れをしている場合が増えてくる
からです。車の買い替えでローンを利用すると車のローン分が加
算され返済比率が上昇してしまいます。また、子供の教育費の増
加で、自由に使える費用が減少するリスクも考えられます。
現在の状況と変化してしまうリスクがあるということです。ですので、住宅ローンの借り換えを検討される場合は、事前に下調べをして問題がないことを確認して対応してほしいということです。
2026/01/27 16:23
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「住宅ローンの借り換え審査が新規借入時より厳しいと言われる理由は？」とのご質問、ありがとうございます。
結論から申し上げますと、借り換えの審査が新規借り入れよりも特別に厳しいというわけではありません。
しかし、そもそも住宅ローンの借り換えは、「今現在借入れ中の住宅ローンよりも条件が良くならなければ意味がない」という側面があります。つまり「借り換え自体の審査難易度が高い」のではなく、「希望の条件を満たすことが難しい」のではないでしょうか。
詳しくご説明します。
一般的な借り換えは、既存の住宅ローンの「残債額」を、「同じ残存期間」で借り入れるのが原則です。そこで、ご質問者様が指摘されている「築年数が経過したことによる担保価値の下落」の問題が生じます。
例えば当初借入の際、物件価格だけでなく諸費用なども含めた総額で住宅ローンを組んでいた場合などでは、不動産の残存価値が残債額に見合わなくなっている可能性が考えられるのです。
地価の下落で不動産価値が低下したなどの特殊要因がなかったとしても、減価償却によって建物の価値は年々下がっていきます。
一方で、多くの住宅ローンで採用されている「元利均等返済」の仕組みでは、初期の返済はほとんど利息に充てられますから、借り換え時の残債は思ったよりも減っておらず、不動産の担保評価を上回っている可能性も否めません。
この場合、残債額すべての借り換えができず、ある程度の自己資金を拠出しなければならないケースも出てくるでしょう。当然のことながら、既存の住宅ローンの一括繰上返済手数料や抵当抹消費用、新たに借り入れる住宅ローンの保証料・事務手数料・抵当設定費用などの諸費用も必要です。
これで「借り換えに要するコストを考慮すると、希望の借り換えは実現できない」という結論に達すれば、「借り換えの審査は難しい」と感じるのではないでしょうか。
このほかにも、「当初の借入時よりも年齢が上がったことで、希望の団体信用生命保険に入れない」などのリスクも考慮すべきです。さらに言えば、健康状態に不安があり団信の引受け自体が拒絶されれば、フラット35を除く多くの住宅ローンが承認されません。
借り換えを検討する理由として挙げられるのは、「より金利の低い住宅ローンを利用する」「変動金利から固定金利に切り替える」などではないでしょうか。特に前者の場合、借り換えによって得られる「利息軽減の効果」が、「借り換えに要するコスト」を大きく上回らなければ、借り換えをする意味がありません。
ご質問者様のように、「現在のローン返済は一度も滞らせたことがなく、転職もなく年収も上がっている」という状況であれば、借り換え審査が落ちやすいということはあまり考えられないでしょう。
とはいえ、希望の条件を満たせるか否かはまた別問題です。
借り換えによってより良い条件を勝ち取ることは、単に新規の住宅ローンを組むよりも難しい、ということは十分に考えられるのです。
2026/01/27 22:40
この投稿は、2026年01月27日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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Q.世帯年収1800万円あれば1億程度の戸建て住宅ローンを組んで問題ない？
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土地や建物、銀行までの諸経費を全て含めて9000円〜1億円程度のローンを考えています。
事前審査は単独ローンで現状全ての銀行で通ってはいるのですが、額が額だけに今後の生活も含めて問題ないかご意見をいただきたいです。
本人:30歳 年収1400万円 正社員
妻:27歳 年収400万円 契約社員
今後子供は2人を予定しており、特別贅沢な暮らしは望んでおりません。
是非とも率直なご意見を賜りたく。
よろしくお願いします。
回答 : 4
ベストアンサー
2024/05/22
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> 購入後の生活・暮らしの知恵
男の子３人（8歳、11歳、14歳）がいる５人家族です。
意識して節約しているつもりですが何かと食費にお金がかかります。
アドバイスよろしくお願いします。
回答 : 1
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2022/11/01
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2022/10/09
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2025/02/26
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回答 : 1
2023/04/18
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> 住宅ローン・金利
お世話になります。
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このような条件下でも銀行系／地銀／信金／フラット35あたりで審査が通る可能性はありますか。アドバイスお願いしますmm
回答 : 2
2025/11/27
Q.借入3800万円の住宅ローンだと月々の返済額はいくらになりますか？
> 住宅ローン・金利
①返済期間は10年、15年、20年、25年、30年、35年、40年の中から適当に2パターン以上を選んでシミュレーションしてください。
②利息総額にも触れる形で計算お願いいたします。
③車1台所有＆小学校1年生の子供が1人いる共働き3人家族（夫婦共に30歳、生活費生活レベル共に世間標準並）想定だと返済がきついもしくは返済開始後に住宅ローン地獄で後悔するリスクのある世帯年収目安についてもご教示ください。
※金利や借入条件（固定or変動or3年固定or10年固定、頭金ありorなし等）は任意に設定して頂いて構いません
※購入物件はマンションまたは戸建てどちらを想定して頂いても構いません
回答 : 2
2024/03/23
Q.銀行間の住宅ローン借り換えで、最もお得な金利差はどの程度ですか？
> 住宅ローン・金利
わかる範囲で教えてください。よろしくお願いします。
回答 : 2
2023/03/31
Q.不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の違いは何ですか？
> その他不動産購入一般
こんにちは。不動産の「購入申込書」と「買付証明書」の言葉の意味の違いが知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/08/28
Q.太陽光発電で蓄電池は必要ですか？
> 購入後の生活・暮らしの知恵
一般的な戸建てで屋根にソーラーパネルを設置するのとは別に、蓄電池も設置した方がいいですか。それともやめた方がいいですか。蓄電池設置のメリットとデメリットについて教えてください。
回答 : 1
2023/04/06
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