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2025/10/03
このような場合には固定資産税は一般的に高くなると聞きましたが、誰がどのような基準で固定資産税の評価額を変えるかについて知りたいです。客観的な計算基準があれば教えてください。
回答 : 2
アブラカダブラ さん
藤川 和也 宅建士
不動産コンサルタント | 愛知県
アブラカダブラさん、こんにちは。
宅地建物取引士の藤川です。
「畑から宅地に地目変更すると固定資産税はどう変わる？」のご質問について回答いたします。
参考になれば幸いです。
⚫️固定資産税の評価額について
固定資産税の評価額については、以下のように決定されるとされています。
・決定者：市区町村（その土地がある市区町村の自治体）
・基準日：１月１日（３年ごと）
・発表日：４月
・評価額の水準：公示価格の７０％程度
詳細について
固定資産税は、その不動産がある市区町村で決定されています。（※東京２３区では都で決定されています。）３年の間隔で評価額が見直されており、基準日は１月１日になっており、４月上旬ごろに発表され、所有者へ知らされます。
評価額の目安については公示価格の７０％程度となっていますが、この公示価格は国土交通省が決定しています。
畑から宅地に変更されると固定資産税が高くなる傾向にあるのは私の周囲でも確認しており、一般的に、宅地の方が家を建てたり等で汎用性が高く価値が上がるためと考えられています。
2025/10/03 22:53
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「畑から宅地に地目変更すると固定資産税はどう変わる？」とのご質問、ありがとうございます。
ご質問にある通り、地目を畑（農地）から宅地に変更すると固定資産税が大幅に上がる可能性があります。
とはいえ、上がり幅はその農地の立地条件などによって大きく異なるため、端的に数値を示すことができません。
例えば「都市部の農地で、特例の適用によって税額が抑えられていた」というケースでは、数100倍に膨れ上がる可能性も否定できないほどです。
以下に詳しくご説明します。
そもそも畑や田（農地）の固定資産税が宅地より低く設定される理由は、主に２つです。
１つ目は食料生産という重要な産業である農業を保全するため、もう１つは農地としての収益性が、住宅などへの利用価値よりも低く評価されるためです。
このため畑（農地）から宅地に転用すると、固定資産税が上がるという現象が起きるのです。
固定資産税の評価額は市区町村（東京都23区は都）が、固定資産評価基準に基づいて定めます。
公示価格の70％程度が目安とされており、土地の形状や立地条件、利用状況などによって補正して算出する仕組みです。
都市部などで「固定資産税路線価」が定められた地域では、道路ごとに付された１平方メートルあたりの単価に、面積と特例などによる補正率を乗じて「課税標準額」を算出します。なお、税率は1.4％です。
・固定資産税額＝課税標準額×0.014
路線価が定められていない地域の場合には、国土交通省が公表する公示地価や都道府県が公表する地価調査の価格、評価額が類似している近隣の土地を基準に評価します。
この場合にも、宅地に比べて農地の方が補正率などの影響で評価額は低く抑えられる仕組みです。
このように、畑か宅地か、つまり土地の利用状況は評価額を決定付ける重要な要素であることは間違いありませんが、注意すべきポイントがあります。それは「登記簿上の地目と課税地目が必ずしも一致するとは限らない」という点です。
課税標準額は、土地の「現況」に応じて評価する仕組みで、課税主体が土地の利用状況を判断します。このため登記簿上の地目が「畑」であっても、実際には「宅地」として利用されているのであれば、「宅地」という評価で課税するのです。
毎年４月から５月ごろにかけて市町村などから送られてくる固定資産税納税通知書には登記地目とともに課税地目が記載されていますが、登記地目「畑」、課税地目「宅地」のように、一致していないケースも散見されます。
例を挙げれば、「法に則した農地転用の手続きを経て畑に家を建て、そのまま地目変更登記をせず畑のままになっている状態」などが分かりやすいでしょう。この場合には、現況に応じた「宅地」として評価されるのです。
このように課税主体が対象の評価や税額を決定して納税者に通知する課税方式を賦課課税といい、所得税のように納税者が申告して税額が決定される申告納税方式とは明確に異なっています。
農地と宅地で固定資産税にどの程度の開きがあるかは、その土地の立地条件によって異なります。
例えば市街化区域にある農地の場合、原則として「宅地並み」という水準で課税されます。つまり用途を変更しなくても、すでに宅地と同等の税負担となっている場合もあるのです。
市街化区域では農地転用に特別な許可を必要とせず、届出だけで宅地として利用できますから、農地として評価額を抑える仕組みが適用されません。
ただし、生産緑地や特定生産緑地などに指定され、税制上の優遇措置を受けている場合は注意が必要です。
この制度は「都市部の農地を保全し環境を守る」という趣旨から、市街化区域内であっても建物の建築や開発など自由な土地利用が制限される代わりに、近隣の宅地と比較して大幅に評価額が抑えられるという特例が適用されているのです。
つまり市街化区域であっても農地として低い評価額が適用されているため、指定から外れて宅地に転用すれば、評価額が大幅に跳ね上がる可能性があるといえます。
一方で市街化調整区域にある畑の場合には、原則として農地以外の利用はできず、宅地に転用するには農地法４条または５条の許可が必要です。
しかもそれには、その農地に応じて定められた許可基準を満たすことや、農地以外に利用するための合理的な理由などが必要とされ、必ずしも許可されるとは限りません。
農地転用が認められた場合には、宅地並みの評価額に切り替わることで固定資産税が増額となる可能性が見込まれます。
上記の通り、地目を畑から宅地に変更した場合でも、どのように固定資産税が変わるかは一概には言えません。
具体的な金額が気になるのであれば、市町村の資産税課などに問い合わせてみることをおすすめします。
2025/10/08 19:48
この投稿は、2025年10月08日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2023/11/29
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2024/07/20
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> 固定資産税・その他税金一般
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回答 : 2
ベストアンサー
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> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 1
2024/02/03
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> ファイナンシャルプランニング
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回答 : 1
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回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/01
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