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2025/09/22
住宅ローンを組んで自宅兼事務所用に中古住宅を購入する際に気を付けるべき点についてアドバイスお願いします。
住宅購入後に住宅の一室をリフォームして税理士事務所を開業したいと考えています。
回答 : 1
HK さん
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「自宅兼事務所の住宅ローン審査について」のご質問、ありがとうございます。
回答させていただきます。
原則として、住宅ローンは「自己（もしくはご家族）居住用の不動産」を購入する場合に限って使用できる特別なローン商品で、事業用の不動産を購入する場合には使えません。
このため、まずは居住用と事業用それぞれの面積とその比率を算出する必要があります。この割合を踏まえて、不動産全体の価格を「住宅部分の金額」「事務所部分の金額」に分けて考えるのです。
税理士さんでしたら、事務所併用住宅の経費算入などの観点と同様に考えていただければ腑に落ちやすいのではないでしょうか。
一般的な住宅ローンでは、融資金を利用できるのは住宅部分の購入費用に限られます。仲介手数料や登記費用など購入に伴って生じる諸費用への充当も同様に、居住用部分の割合が上限です。
おそらく国内で最も名の知れた住宅ローンといえるフラット35を例に挙げれば、ご質問者様のケースでは「居住用部分が全体の50％以上」という条件を満たした上で、「居住用部分の割合に応じた金額」を上限とするのであれば利用できます。
仮に5,000万円の家を購入してそのうち20%を事務所に充てるのであれば、借入額の上限は4,000万円になる、というイメージです。
不足する1,000万円に関しては、自己資金として用意するか、別途借入をするなどで資金を調達しなければなりません。
特に「居住用部分が全体の50％以上」という点はとても重要で、居住用部分が面積の半分を下回る不動産は多くの金融機関で住宅ローンの融資対象と認められません。
また、住宅ローンとは別のローンを組んで事務所部分の資金を調達する場合には、2番以降の抵当設定となる点にも注意が必要です。
抵当権の順位は貸し倒れリスクに直結しますから、お金を貸す側の金融機関側から見ればリスクの高い融資と判断されかねません。
フラット35を例に挙げましたが、住宅ローンを用いて事務所併用住宅、店舗併用住宅を購入する場合の一般的な考え方は上記の通りです。
ただし数は少ないものの、金融機関によっては事務所併用住宅全体の融資を一括して借入できる住宅ローンを取り扱っています。このような商品を選択するのも一つの方法です。
ちょうど対比しやすい二つのローンを扱っている、日本モーゲージサービスの商品を例に挙げてみます。
一つ目は先ほど例に挙げたフラット35です。
購入総額5,000万円で、そのうち20％が事務所の場合の借入上限は4,000万円となります。
さらにフラット35では、借入金の割合が住宅部分の価格の90％（この場合は3,600万円）を超えると金利が跳ね上がる仕組みのため、「90％をフラットで、残り10％を協調融資商品で借りる」という手段を取るのが一般的。
日本モーゲージサービスの例では、3,600万円をフラット35で、400万円をベストミックスというローン商品で借り入れます。
残る事務所部分の1,000万円と、さらにリフォーム費用に関しては、別の方法で資金調達を考えなければなりません。
二つ目の選択肢は「十色」という、「事務所部分も含めて一括で借入ができる」という特徴を持つ住宅ローン商品です。
住居部分が延べ床面積の50％以上であれば、店舗・事務所併用住宅全体の融資に利用できるだけでなく、リフォーム費用にも充てられるといメリットを持っています。
つまり、5,000万円の購入価格とリフォーム費用の総額を、一つの住宅ローンで調達することが可能です。
十色はフラット35と異なり変動金利で、なおかつ一般的な住宅ローンと比較すれば金利が高めというデメリットはありますが、ご相談者様の借り方では有力な選択肢となるのではないかと思います。
ちなみに、ですが。
事務所としての利用を想定していながら、それを隠して住宅ローンを組むことはおすすめできません。
前述の通り住宅ローンは「自己居住用の不動産」を購入する場合に限って使用できる特別な商品ですから、それを他の用途に流用することは重大な契約違反と見なされる可能性があります。
そういった観点を踏まえて、適切なローンを選びましょう。
少しでも参考になれば幸いです。
2025/09/26 20:59
この投稿は、2025年10月11日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2022/12/24
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2022/11/10
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2024/06/07
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2023/05/22
Q.永住権なしの外国人が住宅ローンを利用するための条件は？
> 住宅ローン・金利
知人の日本に住む永住権なしのフランス人男性に、日本で家を購入するにあたり外国人が住宅ローン借入をすることは可能か？と尋ねられました。
彼には同棲している日本人女性がいます。その女性の力を借りれば借入できたりするのでしょうか。
私には詳しいことは分からないのでこちらで教えて頂きたく質問しました。
よろしくお願いいたします。
回答 : 3
2023/09/03
Q.4000万円を20年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？
> 住宅ローン・金利
住宅ローン4000万円を20年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。
利息総額はいくらになりますか。
返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。
できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/06/07
Q.不動産担保ローンの利用を検討中です、年齢や収入は審査に影響しますか？
> 住宅ローン・金利
まとまった資金が必要になったので自宅を担保に不動産担保ローンでの借入を検討中です。担保価値の範囲内での借入金額であれば、年齢や収入は審査に影響ありませんか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/08
Q.住宅ローン審査で優遇される国家資格について
> 住宅ローン・金利
医者弁護士会計士などが思い浮かびますがその他にも審査にあたり有力な国家資格についてコメントいただけますと幸いです。
回答 : 2
2025/06/27
Q.1億7000万円の家を買える人の年収はどのくらいですか？
> その他不動産購入一般
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回答 : 2
ベストアンサー
2024/07/03
Q.9300万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？
> 住宅ローン・金利
住宅ローン9300万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/10/27
Q.年収1700万円で、1億5000万円の住宅ローンは厳しいでしょうか。
> 住宅ローン・金利
都区内でマンション購入を検討しています。
諸経費を含めて15,000万円弱です。
単独ローンで事前審査は通っていますが、大きな額ということもあり、今後の生活に不安があります。
本人:37歳 年収1,700万円（会社員）
妻:37歳 年収300万円
子供1人（予定）
2,000万円程度の準備資金を用意していますが、低金利から頭金とするのはもったいないとの意見もよく聞きます。
是非とも率直なご意見をいただきたく、よろしくお願いします。
回答 : 3
2024/07/07
Q.住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由は何ですか？
> 住宅ローン・金利
宅建士さんが考える住宅ローンを繰り上げ返済してはいけない大きな理由とは何か知りたいです。よろしくお願いします。
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2024/01/16
Q.土地契約時にハウスメーカーが同席する場合はありますか？
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そのような場合が想定されるケースがあれば教えてください。
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2024/08/30
Q.ネット銀行住宅ローンの金利が安いのはなぜ？
> 住宅ローン・金利
ネット銀行住宅ローンの金利が安いのはなぜですか？低金利なのにはそれなりの理由がありますか？
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ベストアンサー
2022/11/01
Q.8500万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？
> 住宅ローン・金利
住宅ローン8500万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/10/19
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> 住宅ローン・金利
購入した土地に自宅を新築する場合、住宅ローン貸付は新築住宅の完成後に実行されると聞いたのですが、これはどこの金融機関でも同じですか？金融機関によってはもっと早く貸してくれたりしませんか？
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2022/11/09
Q.6500万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？
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住宅ローン6500万円を35年で借りた場合の月々の支払い額はいくらになりますか。利息総額はいくらになりますか。返済条件や金利条件等は適当な形で設定していただいて構いません。できれば固定変動それぞれについて返済シミュレーションを記載いただけると助かります。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/01/28
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ベストアンサー
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> 購入後の生活・暮らしの知恵
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ベストアンサー
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回答 : 2
ベストアンサー
2024/01/10
Q.横浜銀行の住宅ローン審査は厳しいですか？
> 住宅ローン・金利
コメントいただけますと幸いです。
回答 : 1
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回答 : 1
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> 購入後の生活・暮らしの知恵
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回答 : 1
2024/02/29
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> 住宅ローン・金利
住宅ローンの「返済負担率」とは何を意味しますか？よろしくお願いします。
回答 : 3
ベストアンサー
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Q.1億9000万円の家を買える人の年収はどのくらいですか？
> その他不動産購入一般
住宅ローンを組んで1億9000万円の家を買うには最低どのくらいの世帯年収が必要ですか？家族構成が何人かによっても変わるとは思いますが適当な形で毎月の支出条件を設定頂いた上でシミュレーションによるサンプル事例をお示しください。
回答 : 1
2024/10/20
Q.離婚後住宅ローンが残る夫名義の家に妻子が住む場合に養育費相殺は可能？
> 住宅ローン・金利
離婚後に住宅ローンが残っている夫名義の家に妻と子が住む場合には、夫側は支払うべき養育費の減額または相殺が可能ですか？
回答 : 1
2024/04/20
Q.一軒家で空き巣が嫌がる家の特徴とは？
> 購入後の生活・暮らしの知恵
どのような防犯対策されている家だと空き巣が嫌がるか教えください。
宅建士さんおすすめの防犯グッズなどがあればあわせてご紹介いただけますと嬉しいです。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/12/06
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