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2025/08/03
今マンションの購入を検討していますが、数年以内に海外駐在の可能性があります。
そのことを不動産屋に相談し、駐在中はリロケーションも考えていると伝えたところ、「最長で5年程度の駐在期間になる可能性があるのであれば、おそらく銀行はリロケーションは認めないし、仮に認める銀行があったとしても、銀行は少しでも金利を得たいと思うのが通常なので、投資用ローンへの借り換えを指示してくるので諦めた方がよい。銀行に無断でリロケーションを行うのは、一括返済を求められるリスクがあるため、絶対にやってはいけない」と言われました。
一方で、別の不動産屋からは、「駐在中のリロケーションは「正当事由」として駐在期間が5年程度であっても、通常の実務対応として銀行は認めてくれる。実態としても、駐在中は空き家となるリスクもあるため、リロケーションを行っているケースの方が圧倒的に多い。」と言われました。
どちらの見解を信用すべきでしょうか。
回答 : 3
ラーメンマニア さん
西出 大和 宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士
不動産コンサルタント | 東京都
前職では自分が住まれる物件で、海外転勤を理由として賃貸に出すという事を良く実施しておりました。「やっていた」という事だけで可能だとは断言できませんが、こうした事実がある事はお伝えできます。
一般的に定期借家で募集〜契約する事が多いですが、これをもって事業用ではないと銀行にも言えるのではないかと思っております。逆に事業用とするのであれば、数年後戻ってきて自分で住む事はできないですよね。
少し論点はずれてしまいますが、実務上の課題は定期借家であれば相場より期限が下がる、約定期間中は貸主都合での退去は求められない事、海外にいるので源泉徴収の問題がある事、書面の受取で国内の拠点を用意してもらう事、不動産会社とのやりとりはメールになること、などが挙げられると思います。
銀行との関係でいうと、厳密には事業用ローンにしろと言われるという事は建前上の正論ではあると思います。おそらくこういう事を言われる不動産会社は大手かつあまりこうした経験があまりない会社だと推察します。
ネットでも検索できますが、いわゆるリロケーションの大手の会社などもあるので、そこに相談される事をお勧めいたします。
2025/08/03 22:00
中谷 豊 宅建士,FP3級
不動産コンサルタント | 東京都
ラーメンマニアさん、はじめまして。
宅建士の中谷と申します。
住宅ローンが残っている中での海外駐在によるリロケーションについて、税金面や保険面も含めて解説します。
住宅ローンに関しては、担保物件を賃貸に出そうとする場合には、必ず事前に金融機関に相談する旨の契約条項が定められています。
ですので無断で賃貸に回す行為は契約に抵触するので、絶対に避けましょう。
最悪の場合、期限の利益を喪失し、一括返済を求められることもあります。
金融機関にもよりますが、やむを得ない場合は一時的な賃貸があっても同一の貸出条件で住宅ローンの継続を認めるところが多いようです。
投資物件融資として高い金利をとろうとする、という不動産屋さんの話は、いささか大げさな気もします。
ただし厳格な金融機関は認めない可能性もあるので、事前確認は必須です。
なお住宅ローン控除を受けている場合、賃貸に回している期間は控除の対象外となります。自己の居住の用に供していることが条件なので、やむを得ません。
税金は社会的公平を優先するのて、融通はききません。
その他、火災保険に関しても、賃貸物件に関してはは条件が変わってきます。
2025/08/04 19:02
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「住宅ローンが残っている中での海外駐在によるリロケーションについて」のご質問、ありがとうございます。
まず結論からお伝えすると、「仮に賃貸ができなかったとしても、その期間の支払いが可能か」という点を考慮して、購入の可否を判断すべきかと思います。
詳しくご説明していきます。
第一に、住宅ローンはあくまでも「ご自身、もしくはご家族が生活するための住宅にしか利用できない」というのが大前提です。
とはいえ現実的に、転勤に伴って自宅に住むことができなくなる可能性もあるでしょう。
この場合、例外的に賃貸が認められる可能性があります。「転勤によって一定期間だけ賃貸する」という事例は、実務上でも決して珍しくはありません。
しかし「原則」は自己利用、賃貸利用が認められるケースはあくまでも「例外」です。
可否を判断するのは金融機関ですから、いずれの不動産会社も、現時点では推測で話しているに過ぎません。
前者の不動産会社は原則論に立脚した説明、後者は実務経験に基づいた説明と言えますが、あくまでも可能性の話ですから、どちらを信用すべきとは言えません。
期限の利益を喪失する、つまり一括返済を求められるケースは、「金銭消費貸借契約」の条項に定められます。原則論を踏まえれば前者の見解が正しいとも言えるでしょう。しかしながら海外赴任という限定的な期間の賃貸を理由に、貸し剥がしのような扱いを受けるのは、私も実務上経験がありません。
では後者が正しいかというと、そうとも言い切れないのが実情です。不動産会社のスタッフは融資継続の可否判断の主体ではないにも関わらず、単に経験則だけで「正当事由」と断定するのは、いささか無責任な印象を受けます。
将来的に住宅ローンの利用規定がさらに厳格化し、「例え転勤などの事情であっても、投資用ローンへの借り換えを指示される」可能性も否定できないからです。
また、「銀行に無断でリロケーションを行うのは、一括返済を求められるリスクがあるため絶対にやってはいけない」というのは紛れのない事実です。もし勝手に賃貸したら、一括返済を迫られる可能性は跳ね上がります。
このため質問者様が今すべきことは、「原則論を踏まえた上で、想定されるリスクを許容できるか否かを判断すること」と言えるでしょう。
具体的には、「海外赴任期間中、賃料収入がなかったとしても、住宅ローンの支払いや管理費・修繕積立金、固定資産税などの負担を許容できるか」という点です。
現時点では、「賃貸して収入を得る」という想定そのものが不確実なものといえます。リロケーションはあくまでも選択肢の一つではあるけれど、それを前提に資金計画を立てるのは好ましくありません。
金融機関が住宅ローンを継続したまま賃貸に利用することを認めたとしても、希望する賃料で入居者が決まるとは限らないでしょう。不動産賃貸経営で考慮すべき、「空室リスク」をはじめとするさまざまなリスクを認識しておくことも必須です。
これらをしっかり認識した上で、購入の可否を検討しましょう。質問者様がご希望の不動産を手に入れられれば幸いです。
2025/08/06 09:26
この投稿は、2025年08月06日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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ベストアンサー
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Q.貸している駐車場の車の所有者が亡くなった場合どうする？
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回答 : 2
2024/02/26
Q.礼金に消費税は何故かからないのでしょうか？
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家賃等には掛かるのに礼金に消費税は何故かからないのでしょうか？
回答 : 1
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Q.建物老朽化を理由に立ち退きしてもらえますか？
> 貸主、管理者側の悩み
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このような事情を踏まえてであれば、立退料なしでも入居者への賃貸借契約の解約申入れは認められるでしょうか。
ご回答よろしくお願いいたします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/09/29
Q.入居後の近隣住民とのよくあるトラブルで騒音以外のトラブルは何がありますか？
> 借主、保証人側の悩み
近隣住民とのよくあるトラブルで
騒音以外のトラブルは何がありますか？
ゴミ出しとかの問題でしょうか？
回答 : 3
ベストアンサー
2023/01/25
Q.妊娠中の物件探しと引っ越しタイミングについて
> 物件選び・物件レビュー
妊娠３ヶ月目です。
夫と２人暮らしで１LDKに住んでいますが、初めての出産前に引っ越しを考えています。
これから赤ちゃんと住んで子育てをしていくにあたり、賃貸物件を探す上でのポイントや引っ越し（妊娠何週目までに引っ越しすればいいか等）についてアドバイスがあれば教えてください。
回答 : 1
2023/04/12
Q.賃貸で不動産屋がよく使う営業トークを見抜きたい
> その他不動産賃貸一般
賃貸の物件選びの場面で、不動産屋さんがよく使う営業トークの言い回しってありますか？
できれば営業トークに惑わされずにしっかり物件選びをしたいので、参考になりそうな言い回しやエピソードがあれば教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 6
2022/11/10
Q.分譲マンションを自主管理で貸し出そうと思っています
> 貸主、管理者側の悩み
今まで大家経験がない60代の者です。所有している分譲マンションを貸し出したいと思っています。
仕事を半分リタイアしていて比較的時間が取れるので、管理会社に委託しないで自主管理することで色々と実地経験やノウハウを積みたいと思っています。
自主管理を始めるにあたり不動産会社様視点で何か有益なアドバイスなどを頂けますと嬉しく思います。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/08/12
Q.鉄骨ALC造の防音性について
> 物件選び・物件レビュー
鉄骨ALC物件は音漏れやテレビ、話し声は聞こえたりしますでしょうか？
ホームページには遮音性すぐれてると記載があるのですが、どんな感じになりますでしょうか？
よろしくお願い致します。
遮音性
毎日の生活を気兼ねなく楽しめる、優れた遮音性能を実現
外壁：ALC
遮音性に優れたALC（軽量気泡コンクリート）の外壁を採用。コンクリート内の気泡に音が吸収され、高い防音効果を発揮します。また、中間空気層をうまく利用した多層構造により、交通量の多い交差点並の騒音を、夜間の住宅街程度までに抑えることができる、優れた性能を発揮します。
写真：「外壁：ALC（軽量気泡コンクリート板）」グラスウール、鋼製内装下地、石膏ボード、クロス貼、空気層、鉄骨柱
界壁・界床
隣室からの音漏れを防ぐため、界壁には二重貼りの石膏ボードとグラスウール、上下階の音を遮断するため、界床には合成スラブデッキを採用。確かな遮音性能が、静かな住環境をつくり出し、プライバシーも守ります。
写真：「界壁」、吸音材：グラスウール、「界床合成スラブデッキ」クロス貼石膏ボード、クロス貼石膏ボード 二重貼
回答 : 3
2024/12/03
Q.免許証の住所変更をしないとどうなる？
> その他不動産賃貸一般
社会人になって他県で一人暮らしを始めたのですが、運転免許証の住所は実家のままです。このままだとまずいですか？？
回答 : 2
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2024/07/27
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> 借主、保証人側の悩み
賃貸アパートなんですが宅配ボックス代わりに部屋の横にあるガスメーターにいれてもいいものですか？
火事とかならない？
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2023/05/30
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