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2025/08/03
今マンションの購入を検討していますが、数年以内に海外駐在の可能性があります。
そのことを不動産屋に相談し、駐在中はリロケーションも考えていると伝えたところ、「最長で5年程度の駐在期間になる可能性があるのであれば、おそらく銀行はリロケーションは認めないし、仮に認める銀行があったとしても、銀行は少しでも金利を得たいと思うのが通常なので、投資用ローンへの借り換えを指示してくるので諦めた方がよい。銀行に無断でリロケーションを行うのは、一括返済を求められるリスクがあるため、絶対にやってはいけない」と言われました。
一方で、別の不動産屋からは、「駐在中のリロケーションは「正当事由」として駐在期間が5年程度であっても、通常の実務対応として銀行は認めてくれる。実態としても、駐在中は空き家となるリスクもあるため、リロケーションを行っているケースの方が圧倒的に多い。」と言われました。
どちらの見解を信用すべきでしょうか。
回答 : 3
ラーメンマニア さん
西出 大和 宅建士,FP2級,賃貸不動産経営管理士
不動産コンサルタント | 東京都
前職では自分が住まれる物件で、海外転勤を理由として賃貸に出すという事を良く実施しておりました。「やっていた」という事だけで可能だとは断言できませんが、こうした事実がある事はお伝えできます。
一般的に定期借家で募集〜契約する事が多いですが、これをもって事業用ではないと銀行にも言えるのではないかと思っております。逆に事業用とするのであれば、数年後戻ってきて自分で住む事はできないですよね。
少し論点はずれてしまいますが、実務上の課題は定期借家であれば相場より期限が下がる、約定期間中は貸主都合での退去は求められない事、海外にいるので源泉徴収の問題がある事、書面の受取で国内の拠点を用意してもらう事、不動産会社とのやりとりはメールになること、などが挙げられると思います。
銀行との関係でいうと、厳密には事業用ローンにしろと言われるという事は建前上の正論ではあると思います。おそらくこういう事を言われる不動産会社は大手かつあまりこうした経験があまりない会社だと推察します。
ネットでも検索できますが、いわゆるリロケーションの大手の会社などもあるので、そこに相談される事をお勧めいたします。
2025/08/03 22:00
中谷 豊 宅建士,FP3級
不動産コンサルタント | 東京都
ラーメンマニアさん、はじめまして。
宅建士の中谷と申します。
住宅ローンが残っている中での海外駐在によるリロケーションについて、税金面や保険面も含めて解説します。
住宅ローンに関しては、担保物件を賃貸に出そうとする場合には、必ず事前に金融機関に相談する旨の契約条項が定められています。
ですので無断で賃貸に回す行為は契約に抵触するので、絶対に避けましょう。
最悪の場合、期限の利益を喪失し、一括返済を求められることもあります。
金融機関にもよりますが、やむを得ない場合は一時的な賃貸があっても同一の貸出条件で住宅ローンの継続を認めるところが多いようです。
投資物件融資として高い金利をとろうとする、という不動産屋さんの話は、いささか大げさな気もします。
ただし厳格な金融機関は認めない可能性もあるので、事前確認は必須です。
なお住宅ローン控除を受けている場合、賃貸に回している期間は控除の対象外となります。自己の居住の用に供していることが条件なので、やむを得ません。
税金は社会的公平を優先するのて、融通はききません。
その他、火災保険に関しても、賃貸物件に関してはは条件が変わってきます。
2025/08/04 19:02
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「住宅ローンが残っている中での海外駐在によるリロケーションについて」のご質問、ありがとうございます。
まず結論からお伝えすると、「仮に賃貸ができなかったとしても、その期間の支払いが可能か」という点を考慮して、購入の可否を判断すべきかと思います。
詳しくご説明していきます。
第一に、住宅ローンはあくまでも「ご自身、もしくはご家族が生活するための住宅にしか利用できない」というのが大前提です。
とはいえ現実的に、転勤に伴って自宅に住むことができなくなる可能性もあるでしょう。
この場合、例外的に賃貸が認められる可能性があります。「転勤によって一定期間だけ賃貸する」という事例は、実務上でも決して珍しくはありません。
しかし「原則」は自己利用、賃貸利用が認められるケースはあくまでも「例外」です。
可否を判断するのは金融機関ですから、いずれの不動産会社も、現時点では推測で話しているに過ぎません。
前者の不動産会社は原則論に立脚した説明、後者は実務経験に基づいた説明と言えますが、あくまでも可能性の話ですから、どちらを信用すべきとは言えません。
期限の利益を喪失する、つまり一括返済を求められるケースは、「金銭消費貸借契約」の条項に定められます。原則論を踏まえれば前者の見解が正しいとも言えるでしょう。しかしながら海外赴任という限定的な期間の賃貸を理由に、貸し剥がしのような扱いを受けるのは、私も実務上経験がありません。
では後者が正しいかというと、そうとも言い切れないのが実情です。不動産会社のスタッフは融資継続の可否判断の主体ではないにも関わらず、単に経験則だけで「正当事由」と断定するのは、いささか無責任な印象を受けます。
将来的に住宅ローンの利用規定がさらに厳格化し、「例え転勤などの事情であっても、投資用ローンへの借り換えを指示される」可能性も否定できないからです。
また、「銀行に無断でリロケーションを行うのは、一括返済を求められるリスクがあるため絶対にやってはいけない」というのは紛れのない事実です。もし勝手に賃貸したら、一括返済を迫られる可能性は跳ね上がります。
このため質問者様が今すべきことは、「原則論を踏まえた上で、想定されるリスクを許容できるか否かを判断すること」と言えるでしょう。
具体的には、「海外赴任期間中、賃料収入がなかったとしても、住宅ローンの支払いや管理費・修繕積立金、固定資産税などの負担を許容できるか」という点です。
現時点では、「賃貸して収入を得る」という想定そのものが不確実なものといえます。リロケーションはあくまでも選択肢の一つではあるけれど、それを前提に資金計画を立てるのは好ましくありません。
金融機関が住宅ローンを継続したまま賃貸に利用することを認めたとしても、希望する賃料で入居者が決まるとは限らないでしょう。不動産賃貸経営で考慮すべき、「空室リスク」をはじめとするさまざまなリスクを認識しておくことも必須です。
これらをしっかり認識した上で、購入の可否を検討しましょう。質問者様がご希望の不動産を手に入れられれば幸いです。
2025/08/06 09:26
この投稿は、2025年08月06日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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回答 : 1
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↓
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回答 : 2
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2023/03/11
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2025/05/25
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回答 : 2
2022/10/22
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賃貸で部屋を借りる際宅建士さん目線で
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回答 : 2
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Q.アパートの2階はやめた方がいいと言われる理由は何ですか？
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回答 : 3
2024/02/22
Q.賃貸契約の途中で「連帯保証人→保証会社」に切替えたい。可能なら費用と手順は？
> 借主、保証人側の悩み
お世話になります。入居中ですが、家庭の事情で連帯保証人から保証会社へ途中変更できないか相談したいです。
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回答 : 1
2025/11/03
Q.児童扶養手当は賃貸の入居審査で「収入扱い」になりますか？
> 借主、保証人側の悩み
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一般賃貸の入居審査で、この手当は「安定収入」としてどの程度評価されますか？
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回答 : 1
2025/11/18
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> 物件選び・物件レビュー
来年春から東京に住む予定です。住むところはいつごろから探し始めればいいでしょうか。おすすめの時期があれば教えてください。
回答 : 2
2023/11/29
Q.月極駐車場を借りているのですが生えてきた草は自分で抜くものか？
> 借主、保証人側の悩み
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そこで質問なんですがこの草は自分達で抜かないとだめなんでしょうか？
草アレルギーとめんどくさい等色々あり悩んでます。
管理会社に言えばやってくれるのでしょうか？
回答 : 3
ベストアンサー
2023/11/05
Q.大家都合の退去であれば敷金が全額戻ってくる可能性あり？
> 借主、保証人側の悩み
大家都合の退去でも原状回復義務が生じるかについても気になっています。
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/09/18
Q.大和リビングの賃貸物件の特徴や評判について
> 物件選び・物件レビュー
大和リビングの賃貸物件の特徴や評判について知りたいです。よろしくお願いいたします。
回答 : 1
2023/11/25
Q.最近の特徴ある賃貸住宅について
> 物件選び・物件レビュー
最近流行っている変わった賃貸住宅などありますか？オンラインゲーマー用の賃貸住宅があると聞きました！
回答 : 1
2023/03/21
Q.オフィスの賃料の基準や算出方法が知りたい
> その他不動産賃貸一般
オフィス賃貸で、適正な賃料の算出方法というのはあるのでしょうか。オフィスの家賃が高いのか安いのかをする目安があるのであれば知りたいです。
回答 : 1
2023/04/22
Q.賃貸物件における修繕費用の計算方法はどのようになっていますか？
> 借主、保証人側の悩み
賃貸物件における修繕費用の計算方法はどのようになっていますか？
主にクロスとフローリングについて教えてほしいです。
回答 : 1
2023/04/04
Q.パークハウスとパークホームズの違いについて
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2023/09/21
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空き家の家主と家賃交渉して安く住まわせてもらう方法はありませんか？
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2023/03/27
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