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2024/03/05
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松崎 充知生 宅建士,司法書士,行政書士,ビジネス実務法務検定2級
まつさき司法書士・行政書士事務所 | 埼玉県
天麩羅さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。
ご質問「法務局が登記申請を却下する主な理由」について回答いたします。
登記が却下される理由は、不動産登記法25条に13項目が記載されています。ここでは実務上、よく見られる事例を挙げてご説明いたします。
一番多く見られる事例としては、「添付書類を提出しない」ケースではないかなと思います。
登記申請をする際、登記申請書と合わせて添付書類の提出が必要になります。
売買による所有権移転登記の申請をする場合の添付書類は、登記原因証明情報、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、（司法書士に依頼する場合）委任状、評価証明書です。
これらの書類が不備なく提出されていれば、1〜2週間で登記が完了しますが、例えば、印鑑証明書が発行から3ヶ月を超えていたり、提出された登記識別情報が別の不動産のものだったり、委任状に押印されている印鑑が印鑑証明書の印影と異なる場合は、法務局職員から補正指示の連絡が入ります。
通常1週間ほどで補正の対応をしていただければそのまま登記処理が進みますが、長期間放置していると不動産登記法25条9号により登記申請は却下されます。
次に見られる事例としては、「登記義務者の住所等の不一致」です。
売買による所有権移転登記の申請をする場合、登記義務者（売主）の印鑑証明書記載の住所と登記簿謄本記載の住所が異なる場合、所有権移転登記申請をする前に、住所変更登記を申請しなければなりません。
これは法務局が住所と氏名の一致をもって、同一人物と判断して登記処理をするからです。
登記義務者（売主）の住所変更登記が必要にも関わらず、これを省略して所有権移転登記を申請すると、法務局は同一人物の確認ができない為、不動産登記法25条7号により登記申請を却下します。
最近では、「申請の権限を有しない者の申請」もあるようです。
代表的なものとして、地面師による不動産詐欺が挙げられます。
Netflixでは綾野剛さん主演のドラマ『地面師たち』が放送され、話題を呼びました。
地面師による不動産詐欺も、登記申請に必要な印鑑証明書等を偽造して申請しているので、法務局が偽造書類と判断すると、不動産登記法25条4号に基づき、登記申請を却下します。
以上、登記が却下される代表的な理由を3点ご紹介しました。
もっとも、法務局は書類に不備があったからといって、すぐに申請を却下することはあまりなく、通常は補正や取下げを促す運用がされています。
ただし、地面師による不動産詐欺のような悪質なケースでは、申請の即却下もあり得ると考えられます。
ご参考になりましたら幸いです。
2025/07/25 11:07
この投稿は、2025年08月31日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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Q.亡くなった家族の銀行口座からキャッシュカードで預金を下ろしても大丈夫？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
親の死亡後に毎月の家賃支払いのためのお金を親の銀行口座から下ろして支払いに使っても何の罪にもなりませんよね？？
父親名義でアパートを借りていて一人娘の私は父と同居していて今までは亡くなった父が毎月現金で支払っていたので今後どうしたらよいものかと。。
ちなみに、亡くなったのは数日前で金融機関にも大家さんにもまだそのことは伝えてないです。よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/10/29
Q.囲繞地通行権の通行料相場はどのくらい？
> 不動産契約・不動産登記
いくらが相場ですか。
囲繞地の所有者との話し合いがまとまらずトラブルになった場合にはどうなりますか。
回答 : 1
2023/11/29
Q.債務整理と自己破産の違いについて
> 宅建業法・その他法律一般
債務整理と自己破産の違いについてご解説願いたいです。
加えて、もし仮に自分が債務整理または自己破産をしたとして、
その後も今借りている賃貸物件を借り続けられるのかについても知りたいです。そのことをもって賃貸人から解約通知を受け取る可能性はあるのでしょうか。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2023/04/04
Q.畑から宅地に地目変更すると固定資産税はどう変わる？
> 固定資産税・その他税金一般
このような場合には固定資産税は一般的に高くなると聞きましたが、誰がどのような基準で固定資産税の評価額を変えるかについて知りたいです。客観的な計算基準があれば教えてください。
回答 : 2
2025/10/03
Q.戸建ての地下室は容積率に入りますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/03/31
Q.裁判規範性とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説お願いいたします。
回答 : 1
2025/07/06
Q.相続税支払いのための土地売却、売れるまで納税を待ってもらえますか？
> その他税金一般
相続税支払いのために相続した土地を売ります。相続税の納付は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内しないといけないとのこと。
土地の値段を下げて急いで買い手を探せば納期限までに間に合うかもしれませんが、できれば値下げせずに希望価格の買い手が見つかるまでじっくり待ちたいです。果たして売れるまで税務署は納税を待ってくれますか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/15
Q.床下点検口の設置義務について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
戸建て住宅を新たに建てる際に、家の中に床下点検口を設置する（建築基準法的な？）義務はありますか？
回答 : 2
2024/06/12
Q.建築確認済証と検査済証の違いを詳しく知りたい！
> 宅建業法・その他法律一般
建物の建築確認済証と検査済証の違いについて、詳しめに色々教えてください！
たとえば、発行機関や取得方法それぞれの法的役割や有効期限の有無などについてご解説ください！
回答 : 2
2023/05/23
Q.マンションのチラシ面積と登記簿面積が違っているのはなぜですか？
> 不動産契約・不動産登記
駅近くのマンションが気に入って先日中古マンションを購入することを決めました。その際に、チラシの面積と登記簿の面積が違っていることに気づいたのですが、なぜでしょうか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/24
Q.建物表題登記を自分でする場合の必要書類とは？
> 不動産契約・不動産登記
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 3
2024/07/22
Q.年収1億5000万の手取りはいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
税率や控除額を記載して１つのモデルケースとして計算お願いします。
回答 : 1
2025/01/14
Q.不動産の仮差押えとは？
> 抵当権・強制執行・差押え
不動産の仮差押えの効力について知りたいです。
債権者は仮差押えを行うとどのような効果を得ますか。
回答 : 2
2024/07/22
Q.承継執行文付与の申立てとは？
> 抵当権・強制執行・差押え
不動産の強制執行に関連するとのことですが、具体的にどのような場面でどのような目的でなされる手続ですか。
回答 : 1
2025/02/20
Q.借地権の登記が必要になる場合とは？
> 不動産契約・不動産登記
不動産取引などで、借地権の登記が必要になる場合もしくはしておく方がよい場合とはどのような場合でしょうか？
回答 : 2
2022/10/29
Q.共有持分の一部移転・贈与のとき、登記識別情報は誰の分が必要？
> 不動産契約・不動産登記
共有名義の一部持分だけを売買または贈与するケースで、登記識別情報の提供範囲（誰の分が必要になるか）と、名義人の住所・氏名変更が混在している場合の段取り（先に変更登記か、まとめて申請か）について教えてください。
現場で詰まりやすい気をつけるべき点についてもご指摘いただけますと助かります。
回答 : 1
2025/10/29
Q.戸建ての違法建築で取り壊し命令はあるのか？
> 宅建業法・その他法律一般
違法建築の度合いにもよると思いますが、戸建ての違法建築で除去命令が下されるケースって実際あるのですか？
回答 : 2
2023/09/09
Q.抵当権抹消手続きを自分で行う際に法務局に提出する必要書類は？
> 不動産契約・不動産登記
住宅ローンを完済したので不動産の抵当権登記の抹消手続きを自分でやりたいです。
抹消手続きを自分で行う際に法務局に提出する必要書類について教えてください。
提出する法務局はどの法務局でもいいのか、オンライン提出は可能か、についても教えてください。
回答 : 2
2024/03/19
Q.近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
用途地域の種類で、近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか？
回答 : 2
2024/06/11
Q.手取り20万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り20万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/10/18
Q.委託を受けない保証人とはどんな人ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
主債務者にとっては委託を受けた保証人と委託を受けない保証人とではどちらの方が都合の良い存在となり得ますか？
両者の違いについて教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/08/20
Q.満期保険金を受け取った場合に確定申告は必要？不要？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
確定申告しないとどうなりますか？
回答 : 1
2024/06/24
Q.売渡証書と売買契約書の違いとは？
> 不動産契約・不動産登記
売渡証書と売買契約書の違いについて教えてください。
回答 : 2
2024/02/12
Q.海外赴任中のマンション経営の税金は？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
来年海外赴任になります。所有マンションを賃貸に出す予定ですが、手続きや納税はどのように進めればよいでしょうか
回答 : 1
2023/12/21
Q. IT重説での宅建証提示方法に決まりはありますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
IT重説において宅建証を画面越しで提示する際の正しい方法について質問です。カメラの角度や照明、提示時間などに具体的な決まりはあるのでしょうか？
また、お客様側の身分証明書確認についても同様に、画面越しでしっかりと本人確認を行うためのコツや注意点があれば教えてください。
回答 : 1
2025/08/15
Q.契約書に収入印紙を貼らないとどうなる？
> 不動産契約・不動産登記
不動産の売買契約書に印紙を貼らない（貼り忘れの場合も含む）と何か取引に支障がありますか？
回答 : 2
2025/01/06
Q.戸建て購入で建物にかかる消費税の計算テクニック
> その他税金一般
不動産購入で土地の購入には消費税がかからないけれど建物の購入にはかかるという話を聞きました。
そうすると、中古の戸建てを購入した場合には上物部分にのみ消費税がかかるということになりますか？
その場合、消費税を少なくするために上物の購入費用を適当に安く見積もってその分を土地の方の購入費用に価格転嫁してしまうみたいな節税テクニックは実務上ありですか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/13
Q.隣地斜線制限と北側斜線制限の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/07/17
Q.重要事項説明書を事前にもらうことは可能？
> 不動産契約・不動産登記
仲介会社に頼めば重要事項説明書を契約日よりも前に貰うことはできますか？契約当日までに一通り目を通しておきたいのですが。。
回答 : 3
2024/11/22
Q.停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方についてご存知であれば教えてください。
ちなみに私は「停止発生、解除消滅」という呪文のような暗記フレーズで覚えるようにしています。
回答 : 2
2024/06/23
Q.市街化調整区域だと固定資産税が安くなりますか？
> 固定資産税・その他税金一般
市街化調整区域の土地は固定資産税が安いというのは本当ですか？その理由は？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/10/27
Q.所有権保存登記をしないとどうなる？
> 不動産契約・不動産登記
所有権保存登記をしないとデメリットや不利益を被りますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2024/02/28
Q.担保仮登記と仮登記担保の違いとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説お願いいたします。
回答 : 1
2025/07/16
Q.土地の越境の時効について教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
土地の越境を一定期間放置すると時効が成立するそうですが、具体的にどのような場合だと成立するのか教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2025/07/16
Q.手取り800万円の額面年収はいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで年収手取り800万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/11/28
Q.マンホールの蓋を勝手に開けたら罪になる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
一般人が道路のマンホールの蓋を勝手に開けることは法律違反ですか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/12/18
Q.売主が付帯設備表を交付しなかった場合の対処方法
> 不動産契約・不動産登記
教えてください。売主が付帯設備表を交付しなかった場合に、買主は売買契約の解除や返金などの手続きをとることができますか？そもそも売主が交付しないケースは不動産取引でよくあることですか？
回答 : 1
2023/03/15
Q.年収7000万円の手取りはいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
税率や控除額を記載して１つのモデルケースとして計算お願いします。
回答 : 1
2025/08/24
Q.不動産取得税と譲渡所得税の違いは何ですか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
不動産取得税と譲渡所得税は共に不動産取引で発生する税金の様ですが、何がどう違うのですか。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/10/15
Q.不動産の決済日変更の覚書に印紙は必要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
売主買主合意の上で締結済みの不動産売買契約の決済日を延期する覚書を作成する場合、印紙を貼る必要はありますか？
回答 : 1
2024/08/07
Q.売買契約締結前の手付金振り込みは有効ですか？
> 不動産契約・不動産登記
売買契約に先立って手付金として振り込んだお金は手付金として法律的に認められますか？
契約日前の手付金事前振り込みを買主に指示する不動産会社はお行儀の悪い不動産会社ですか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/19
Q.実家の固定資産税を子が親の代わりに払うのはOK？
> 固定資産税・その他税金一般
親の所有する不動産の固定資産税を子供が代わりに払うのは問題ないですか？
払う金額が大きいと贈与税の対象になることはありますか？
アドバイスいただけますと幸いです。
回答 : 2
2024/06/04
Q.宅建業法34条の2違反とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
違反するとどうなりますか？
回答 : 2
2024/03/13
Q.マンション購入の申込み、クーリングオフできますか？
> 不動産契約・不動産登記
人気のエリアでマンションの販売会をしていました。いつかはマンションを購入したいと思っていたので、その販売会を見学し、契約書類（購入申込書）にサインをしてしまいました。印鑑は押していません。１日経って冷静に考え、購入を断念することにしました。この場合、クーリングオフは可能でしょうか？
回答 : 1
2022/09/17
Q.抵当権の順位変更の登記とはどのような登記？
> 抵当権・強制執行・差押え
抵当権の順位変更の登記とはどのような登記ですか？未登記の抵当権を含む場合でも順位変更の登記はできますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/05/01
Q.競売申立の予納金の金額はいくらかかる？
> 抵当権・強制執行・差押え
競売申立の予納金はいくらかかりますか？
予納金は誰が誰に払いますか？
予納金は後で返還されますか？
回答 : 1
2023/10/05
Q.賃貸人変更の場合、契約書はどうなりますか？
> 不動産契約・不動産登記
大家さんが物件を売却してオーナーチェンジしたら、入居者は新しい大家さんと賃貸借契約を結ぶことになりますか？それとも賃貸人変更通知書が入居者に送付されてくるのみで終わりですか？
回答 : 1
2023/10/26
Q.相手が宅建業者の場合の重要事項説明、説明を省略する際のリスク管理について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅地建物取引業法上、相手方が宅建業者であれば重要事項の「説明」は省略可能ですが、「書面の交付」は必要です。
実務上、説明を省略したことで後に「聞いていない」「認識が違った」とトラブルになったケースはありますか。
業者間取引であっても、宅建士として自己防衛のために行っているリスク管理策や、最低限確認している事項などがあれば教えてください。
回答 : 1
2025/08/08
Q.地積測量図の取得は重説作成にあたり必須ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
地積測量図がなくても重要事項説明書を問題なく作成できますか？
土地売却、戸建て売却、区分所有売却それぞれについて教えてください。
回答 : 2
2025/11/08
Q.相続した不動産に抵当権が残っていた場合の処理について教えてください
> 抵当権・強制執行・差押え
亡くなった父が保有していた不動産について相続手続きをするために謄本を取得したところ、住宅ローン会社を抵当権者とする抵当権が残っていました。
父は生前、住宅ローンを完済できてよかったと話していたので債務は残っていないはずですが、そのような場合でも抵当権が抹消されずに残ってしまうことはありうるのでしょうか。
債務が残っていなかったとして、このあと私は抵当権を抹消するためにはどうすればいいでしょうか。債務の完済証明書を住宅ローン会社に発行してもらう必要がありますか。
回答 : 2
2022/09/12
Q.医療費控除と住宅ローン控除を同時申請した場合の計算方法は？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
確定申告で住宅ローン控除と医療費控除を併用した際のシュミレーションを電卓を使って自分でしてみようと思うのですが、医療費控除と住宅ローン控除のどっちが先に控除すべき対象になりますか？
仮に年収850万円、住宅ローン5200万円、実際に支払った医療費90万円、保険金等で補填される金額50万円だった場合での計算例をお示しいただけると助かります。
（仮定の事例に基づく一般的な税の計算方法についての相談ですので、税務相談ではありません）
回答 : 1
2024/05/30
Q.心裡留保と通謀虚偽表示の違いとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産取引における心裡留保と通謀虚偽表示の違いについて、具体例付きで解説お願いします。
回答 : 2
2024/02/14
Q.不動産を贈与しても非課税になる場合とは？
> 固定資産税・その他税金一般
無税で不動産贈与ができる場合があるそうですが、具体的にどのような場合でしょうか。ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/11/07
Q.重説に記載ミスがあった場合の訂正方法について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
重要事項説明書を宅建士さんが読み上げている最中に記載ミスが判明した場合、その場で訂正が行われるのが通常ですか？
訂正方法に決まったルールは存在しますか？（たとえばその場にいる重説を聞く側の人の承諾印が必要になるとか）
回答 : 3
2025/09/18
Q.手取り60万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り60万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/05/18
Q.準工業地域の建築制限とは？
> 宅建業法・その他法律一般
準工業地域の土地を購入して建物を建てる場合に、どのような建築制限があるか教えてください。
回答 : 2
2023/01/14
Q.2条森林と5条森林の違いとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
森林法の2条森林と5条森林の違いについて教えてください。
回答 : 1
2024/10/19
Q.2021年6月に施行された賃貸住宅管理業法とは？
> 宅建業法・その他法律一般
賃貸住宅管理業に関心があります。この法律の施行前と施工後で賃貸住宅管理ビジネスにおいて具体的に何が大きな変更ポイントとなったか知りたいです。宜しくお願いします。
回答 : 1
2022/12/07
Q.集合住宅で深夜の洗濯機は警察に捕まったりする？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
集合住宅にて深夜に洗濯機をする事で騒音関係で警察に捕まることってあるんでしょうか？
回答 : 1
2023/07/05
Q.普通借家契約の立ち退き交渉を宅建士に依頼できますか？
> 宅建業法・その他法律一般
立ち退きの正当事由は満たしているとして、賃借人との文書やり取りや立ち退き交渉を宅建士さんに依頼することは法律的に問題ないですか？それとも弁護士さんに依頼すべき内容ですか？
回答 : 2
2022/11/20
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