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2025/07/01
たとえば、宅建士さんや司法書士さんや弁護士さんがクライアントからの依頼で行うことはできるのでしょうか。
それとも行政書士さんの独占業務なのでしょうか。
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
サバイディー さん
サバイディーさん、初めまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件について説明させていただきます。
【農地転用とは】
農地転用とは、「農地を農地以外の用途に変更すること」をいいます。
農地法により、農地転用にはさまざまなルールや手続きが定められており、自己判断で勝手に転用することはできません。
【農地転用許可申請とは】
農地転用許可申請とは、農地を宅地・駐車場・資材置き場など農業以外の用途に使用するために、都道府県知事の許可を得る手続きです。
つまり、申請書類の提出先は、原則として都道府県知事となります。
【行政書士の独占業務】
農地転用許可申請のように、官公署に提出する許認可申請書類の作成・提出代理を業として行うことは、行政書士法により行政書士の独占業務とされています。
したがって、農地転用許可申請を業として代行できるのは、原則として行政書士に限られます。
【行政書士以外の場合】
宅地建物取引士（宅建士）は、不動産取引において適切なアドバイスを行うことはできますが、農地転用許可申請を代理して行うことはできません。
司法書士も登記や境界に関する専門家として関与することがありますが、農地転用許可の申請そのものは行えません。
一方、弁護士は弁護士法によりすべての法律事務を取り扱う権限を有しており、農地転用許可申請も代理人として行うことが可能です。
ただし、実務上は相続・境界・権利トラブルなど、紛争性を含む場合に限って関与するケースが多いのが実情です。
【代理と代行の違い】
「代理」とは、民法上の代理権に基づいて本人の名で法律行為を行うことを意味し、その行為の法的効果はすべて本人に帰属します。
そのため、許認可申請のように法的効力を発生させる行為は、必ず「代理」でなければなりません。
一方「代行」は、あくまで本人のために代わりに行うという一般的な表現であり、法的な意味は明確に定まっていません。
法律行為を「代行」で行うと、本人に法的効果が及ばず、無効になる可能性もあります。
【業として行うとは】
「業として」とは、反復継続し、報酬を得る目的で行うことを指します。
行政書士以外の者が、他人の依頼で報酬を受けて1回でも農地転用申請を行えば、行政書士法違反となる可能性があります。
また、報酬を受け取らなくても、反復継続して行えば違反と見なされる可能性があります。
仮に報酬を受けず、1回限り知人の申請を手伝ったような場合は、行政書士法違反とされる可能性は低いものの、責任を問われるリスクは残るため注意が必要です。
【まとめ】
農地転用許可申請は、官公署への許認可申請に該当するため、報酬を得て代行できるのは原則として行政書士だけです。（農地をめぐる法的紛争を含む場合は弁護士も可能です。）
宅建士や司法書士などの無資格者が業として代行すれば、行政書士法違反となり罰則の対象になるおそれがあります。
以上、参考になれば幸いです。
2025/07/01 22:37
佐貫 暢治 宅建士,行政書士
不動産コンサルタント | 福岡県
サバイディーさん初めまして。
行政書士・宅建士の佐貫です。
農地転用許可申請の代行についてのご相談ですが、まず、前提として「代行」という言葉についてお答えしておきます。「代行」に似た言葉に「代理」という言葉があります。
「代理」と「代行」は、日常会話では似たような意味で使われることがありますが、法律的な文脈、特に専門家が実務として行う場合には使い分けている場合があります。
「代理」は、民法上の概念であり、本人の代わりに、その名義で法律行為を行うことを指します。代理人が行った法律行為の効果は、直接本人に帰属します。
「代行」は、本人の指示に従って、単に事務的な行為を代わりに実行することを指します。あくまで「本人に代わって事実上の行為を行う」というニュアンスが強いです。
ご相談のタイトルが「代行」となってはいるのですが、「代理」という意味合いで今回お答え致します。
農地転用許可申請を代理で申請できるのは、原則として行政書士のみです。宅建士、司法書士は、この申請の代理を業として行うことはできません。その他、土地家屋調査士なども同様です。
農地転用許可申請は、農業委員会や都道府県知事といった官公署に対して行う申請であり、この書類作成や提出の代理は行政書士の独占業務とされています。行政書士以外の者が業として行うことは、行政書士法違反となり、刑事罰の対象となる可能性があります。ただし、弁護士については、行政書士の業務を含めた広範な法律事務を行える立場にあるため、報酬を得て農地転用許可申請を代理することも法的に問題ありません。
行政書士が「代理」で農地転用許可申請を行う場合、申請先である官公署（農業委員会事務局等）へは、依頼者（クライアント）からの委任状を申請書と合わせて提出します。また、申請書には通常、代理人として行政書士の名前も記載します。
ただし、冒頭でお答えしたとおり、「代理」ではなく、本人に代わって書類をただ持ってきただけ（「代行」）という形で、行政書士以外の方が書類を作成し、本人の名前で申請書を提出する形が取られることが実務上見受けられます。どこまでが「代行」でどこからが「代理」なのかは微妙な問題で、「代行」を謳っている方がいても実質は行政書士法違反となっている可能性はあります。また、慣習的にその辺りがまかり通ってきたことから、受付する行政側も黙認している官公署は多いかと思います。日本行政書士会連合会や、各都道府県の行政書士会では、行政書士法違反（非行政書士行為）について、事案が減るように日々動いているという実情があります。
2025/07/01 18:17
この投稿は、2025年07月01日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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回答 : 1
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Q.登記されていないことの証明書とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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民法210条に関する有名な最高裁判例があれば知りたいです。
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2023/10/03
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Q.現在は空き家の実家を売却した場合、3000万円の特別控除を受けられますか？
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ご回答よろしくお願いします。
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ベストアンサー
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2025/10/03
Q.根抵当権の極度額増額登記に必要な書類について
> 不動産契約・不動産登記
根抵当権の極度額増額登記に必要な書類について教えてください。
回答 : 1
2024/07/26
Q.手付解除はいつまで可能？
> 不動産契約・不動産登記
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ご解説よろしくお願いします。
回答 : 2
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2024/05/21
Q.道路台帳図の取得は重説作成にあたり必須ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
道路台帳図がなくても重要事項説明書を問題なく作成できますか？
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回答 : 2
2025/10/13
Q.不動産売買の決済は司法書士の立会いなしでも可能？
> 不動産契約・不動産登記
司法書士さんの立会いなしでも不動産売買の決済が行われることはあるかについて知りたいです。よろしくお願いします。
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2025/07/01
Q.マンションの地震保険料の相場はいくらくらい？
> ファイナンシャルプランニング
マンションの地震保険料の相場はいくらくらいか知りたいです。
地震保険料を安くするテクニックがあればそれについても知りたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/01/08
Q.クーリングオフについて聞かされなかった時いつまでいけますか？
> 不動産契約・不動産登記
クーリングオフについて教えてください
クーリングオフについて相手から何も聞かされてない場合物件引渡し後もクーリングオフの申請はできるのでしょうか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/24
Q.スマート変更登記とは何ですか？
> 不動産契約・不動産登記
不動産所有者の住所や氏名が変わった際に法務局が登記簿情報を職権で自動更新してくれる新しい仕組みとのことですが、これは無料でかつ司法書士さんに依頼せず行える登記ということですか。
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回答 : 1
2025/12/25
Q.土地の権利書というものについて
> 宅建業法・その他法律一般
川崎市で70代の土地の権利書を盗んだニュースをやっていましたが、土地の権利書があると、何が問題なのでしょうか？
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2023/01/13
Q.重要事項説明違反で損害賠償になった事例とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
重要事項説明義務違反で実際に不動産会社が民事責任を負った事例をご存知であれば教えてください。
回答 : 2
2024/02/16
Q.37条書面の交付が不要な場合とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業者同士の業者間取引の場合には37条書面の交付は不要ですか？
そのほか不要な場合があればご解説お願いします。
回答 : 2
2024/02/14
Q.仮登記担保と抵当権の違いは何？
> 抵当権・強制執行・差押え
仮登記担保と抵当権の違いは何ですか？
仮登記担保が設定されている場合、不動産登記簿を見れば分かりますか？
仮登記担保権が実行されたら当該不動産はどうなりますか？
回答 : 3
2023/10/17
Q.債務名義に基づく差押えとは？
> 抵当権・強制執行・差押え
債務名義に基づく差押えと担保権の実行による差押えとでは、具体的に何がどう異なりますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/04/26
Q.親族間売買の分割払い期間は最長何年でもよい？
> 不動産契約・不動産登記
時価6000万円弱で年間家賃収入約300万円の収益アパートを一人息子に譲りたいです。贈与だと贈与税がかかるので（特例贈与財産のMAX税率55%？）、親族間売買での分割払いならみなし贈与に当たらず節税になると考えました。
親子間とはいえ契約自由の原則は適用されるはずなので、60年の分割払い契約で元利金等返済にして毎年100万円ずつを息子に譲渡する予定のアパートの家賃収入から返済してもらう売買スキームにしたいです。
息子は今年20歳になったばかりなのであと80年生きるとすれば60年分割払いにも一定の合理性はあるはずです。そして、60年経つまでのどこかで私は物故者となるのでそうすれば私の息子に対する債権は混同によって消滅して（民法520条）、結果的に息子は6000万円全額を支払わずして物件を手に入れられます。
加えて、息子から毎年返済される100万円は相続税支払い用のお金として専用の口座を作って息子のために貯めておきます。
我ながら、この節税計画は完璧ではないかと考えます。私は息子を溺愛しており子孫に少しでも美田を残したいタイプの人間なので、 法的または税務的問題点がもしあるようであれば是非ともご指摘いただけるととても助かります。
回答 : 2
2022/09/27
Q.不実の登記とは何ですか？
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民法94条２項が想定する通謀虚偽表示によって行われる「虚偽登記」との違いがわかりません。。
回答 : 1
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Q.重要事項説明書を買主側が作成することはありますか？
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回答 : 3
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固定資産税公課証明書がなくても重要事項説明書を問題なく作成できますか？
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2025/10/16
Q.買戻特約の登記が職権で抹消される場合とは？
> 不動産契約・不動産登記
不動産の買戻特約の登記が職権で抹消される場合とはどんな場合ですか？
回答 : 1
2024/01/25
Q.専任取引士の「専任性」の要件について教えてください
> 宅建業法・その他法律一般
人材派遣の会社を経営しています。数年前から副業大家を始めたことがきっかけで宅建士の勉強を最近始めました。資格取得後は、私自身を専任取引士とする不動産会社を今の会社の子会社として新たに設立したいと考えています。
それに関しての質問なのですが、今の会社の代取をしながらだと子会社の代取兼専任取引士というポジションでも「専任性」の要件に抵触してしますでしょうか。
ご回答よろしくお願いします。
回答 : 1
2022/09/18
Q.名寄帳は誰がどのように取得できますか？
> 固定資産税・その他税金一般
名寄帳はどこでもらえますか？入手方法について教えてください！
宅建士さんもしくは行政書士さんや司法書士さんに取得代行の依頼は可能ですか？？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/09/29
Q.既に建っている戸建が違法建築物の場合
> 宅建業法・民法・その他法律一般
既に建っている戸建が違法建築物の場合、何か不具合はありますか？既に建ってしまっているので何も気にしなくていいですか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/11/01
Q.「現状有姿」での売買契約で設備の故障はどこまで売主の責任になりますか？
> 不動産契約・不動産登記
「現状有姿（げんじょうゆうし）」での中古マンション売買契約を検討しています。
この「現状有姿」という言葉は、引き渡し後にエアコンや給湯器などの設備が故障しても、売主は一切責任を負わないという意味なのでしょうか。契約不適合責任との関係がよくわかりません。
宅建士さんが実務で「現状有姿」を説明する際のポイントや、設備の不具合に関する特約の文例などを教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/08/06
Q.根抵当権の設定者が元本確定を請求できる「設定後3年経過」の具体的な意味とは？
> 根抵当権・極度額
根抵当権は、設定者が設定時から3年を経過すれば元本の確定を請求できると聞きました。
この「3年」という期間の起算日はいつになるのでしょうか。
また、設定者が確定請求をした場合、債権者（根抵当権者）は拒否できないのでしょうか。
実務上、設定者からの確定請求がどのような場面で行われるか、経験談がありましたら教えてください。
回答 : 1
2025/08/09
Q.住宅ローンの担保提供者である父が亡くなったらどうなりますか？
> 宅建業法・その他法律一般
父に私が返済者の住宅ローンの担保提供者になってもらっています。父はまだ健在ですが、将来的に亡くなった際には、母と父の一人息子である私の2人は相続により担保提供者としての地位も引き継ぐことになるのでしょうか。
ご回答よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/08/30
Q.民法の「持参債務の原則」とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 2
2026/02/08
Q.農地から雑種地に地目変更したら固定資産税は何倍になりますか？
> 固定資産税・その他税金一般
親から相続した田んぼを駐車場として貸し出す予定で、地目を雑種地に変更する流れになりそうです。
農地のままだった頃に比べて、固定資産税は具体的に何倍くらいに跳ね上がるものなのでしょうか。
回答 : 2
2026/05/29
Q.強制競売と担保不動産競売の違いは何ですか？
> 抵当権・強制執行・差押え
レクチャーいただけますと幸いです。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/09/23
Q.建築確認申請は誰でもできますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
建築確認申請は誰がするのか法律で決まっていますか。宅建士さんが代行申請することもありますか。
回答 : 1
2023/11/28
Q.不動産取引における所有権留保条項付売買契約とは？
> 不動産契約・不動産登記
不動産取引で所有権留保条項付売買契約が結ばれるのはレアケースですか？実際のところどのような取引場面で利用される契約態様ですか？
回答 : 1
2022/12/02
Q.IT重説をスマホで行っても問題ない？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
IT重説する側やされる側もしくはその両方がスマホでも手続き的に支障はないですか？
回答 : 1
2025/08/27
Q.過去の固定資産税の滞納分まで買主に時効前の請求が来ることはありますか？
> 固定資産税・その他税金一般
お世話になります。
長年空き家状態だった古家付き土地の購入を検討していますが、売主さんが固定資産税をきちんと払ってこなかった可能性がありそうで不安です。
売買契約後に、市役所から過去の固定資産税の滞納分について買主側に請求が来ることはあるのでしょうか。
地方税の時効の考え方や、宅建士さんが重説や契約書でどのようにリスクヘッジしているか、経験談ベースで教えていただけますと幸いです。
回答 : 2
2026/03/13
Q.詐害行為取消権における「受益者」と「転得者」とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産取引の事例と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 1
2026/02/09
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