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2025/02/26
消火設備の未設置等の施工ミスにより消防法違反が生じているアパート物件は違法建築物扱いになりますか。
消防法違反状態があるままで物件の売却は可能ですか。
回答 : 2
小池屋 さん
小池屋さん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
【アパートと消防法】
アパートやマンションなどの共同住宅で延床面積が150㎡以上のものは、消防法により消防用設備等の設置が義務付けられています。
また、該当する共同住宅の所有者には、消防用設備等を定期的に点検し、その点検結果を3年に1度の頻度で所轄の消防署へ報告することが義務付けられています。
【消防法と違法建築物】
消防法とは、火災予防や災害発生時の被害軽減などに関する法律であり、建築物を建てる場合には建築基準法だけでなく消防法も関係してきます。
建築基準法も建物の防火性能や避難に関する規定があり、火災の予防や被害の軽減という面で共通する部分もありますが、建築基準法は建物の最低限の仕様を定めたもので、建築時に適法であればよいとされています。
反面、設備面や防火管理者など消防活動に対する支援などについて定めたものである消防法は、原則として常に最新法令に適合する状態であることが求められます。
そのため、施工ミスにより消火用設備の未設置という消防法違反が生じた物件は、違法建築物となり警告や是正命令を受ける可能性があります。
また、それを隠すために定期点検報告を怠ると、懲役や罰金、拘留といった罰則に処せられます。
【違法建築物の売却は可能か】
消防法違反のある違法建築物でも売却自体は可能ですが、次の点には注意が必要です。
① 契約不適合責任
違法建築物の売却をする場合、違法建築物である旨をあらかじめ買主へ伝えておかなければ、引渡後に契約不適合責任を追及され、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求められる可能性があります。
② 違法状態が是正可能なものか
違法状態が是正可能なものであれば、買主が購入後に是正することで違法状態は改善されます。ただし是正工事にも費用がかかりますので、その費用分を考慮した販売価格にする必要があるかもしれません。
【まとめ】
消防法違反のある違法建築物で万が一火災が発生し、死傷者が出てしまった場合には、刑事事件となり所有者に重い刑罰が科される可能性もあります。
消防用設備の未設置による違法建築物状態でも売却は可能ですが、それでは買主にリスクを押し付けることにもなりかねません。
まずは違法状態を先に是正して、適法な状態の物件として売却されることを、個人的にはおすすめします。
以上、参考になれば幸いです。
2025/03/09 17:16
齊藤 哲可 宅建士,賃貸不動産経営管理士
不動産コンサルタント | 東京都
質問者様、お世話になります。
私の体験上、違法建築物扱いになると消防から指摘されたことがあります。
実例でいきますと、いろいろありますが、
・居住用マンションにて、室内感知器の未設置、です。
該当のマンションが、建築確認申請時に、ワンフロア 1LDK 10部屋 の8層、
80戸のマンションでした。しかし、申請後にマンション収支に欲を出しちゃった
オーナー様と設計士が、ワンフロア 1Ｒ 15部屋 に図面変更し、そのまま
建築されてしまいました。
建築当初が30年前なので予算が足りなかったのかまでは調査しきれませんでしたが、
増設された居室には感知器が1つ足りず、消防点検の際に指摘されて、改善命令書が
発布されました。なぜ今頃・・・と思ったのですが、例の歌舞伎町の雑居ビル火災事件以後、消防点検が非常に厳しくなり、上記例に至ったと思われます。それ以前は、「感知器つけておいてくださいね～」で済んでいたと思ったのですが・・・。
上記、改善されなければ、建物使用中止命令だすとまで言われました。
また売買の際には、各種法定点検の資料提出は必須なので、買主側から、引き渡しまでに改善依頼がくると思われます。
2025/02/28 16:46
この投稿は、2025年03月09日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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Q.集合住宅で深夜の洗濯機は警察に捕まったりする？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
集合住宅にて深夜に洗濯機をする事で騒音関係で警察に捕まることってあるんでしょうか？
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①測量費用は買主と売主どちらが負担すべきか
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Q.マンションを等価交換したら税金は発生しますか？
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Q.都市計画区域かどうかはどうすれば調べることができますか？
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よろしくお願いします。
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Q.職権登記と嘱託登記の違いは何ですか？
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解説よろしくお願いします。
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2022/10/31
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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実務上、説明を省略したことで後に「聞いていない」「認識が違った」とトラブルになったケースはありますか。
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Q.耐震、免震、制震で一番揺れない構造はどれ？
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2022/11/19
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年収2300万円の人が払う税金と貰う手取りの金額が知りたいです。よろしくお願いします。
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Q.「最低敷地面積」はなぜ自治体によって異なるのですか？
> 宅建業法・その他法律一般
「最低敷地面積」はなぜ自治体によってバラバラなのですか。法律で統一した方が分かりやすくて便利だと思いませんか。
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2022/11/18
Q.重説に記載ミスがあった場合の訂正方法について
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訂正方法に決まったルールは存在しますか？（たとえばその場にいる重説を聞く側の人の承諾印が必要になるとか）
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Q.屋根と屋根同士が近すぎる戸建住宅
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隣の住宅の屋根と屋根同士が10cmも離れていなそうに見える戸建住宅がありますが、これは違法ではありませんか？
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重要事項説明義務違反で実際に不動産会社が民事責任を負った事例をご存知であれば教えてください。
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Q.普通借家契約の立ち退き交渉を宅建士に依頼できますか？
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立ち退きの正当事由は満たしているとして、賃借人との文書やり取りや立ち退き交渉を宅建士さんに依頼することは法律的に問題ないですか？それとも弁護士さんに依頼すべき内容ですか？
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Q.売買重説の作成スキルに関する質問
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売買重説の作成スキルに関する質問です。登録実務講習を修了して宅建士の資格登録しただけの人が、不動産会社での勤務経験なしに独学などで売買重説の作成スキルを身に付けることは可能ですか？
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2022/11/17
Q.仮登記担保における受戻権とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説お願いいたします。
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2024/10/25
Q.マンションの管理費を滞納し続けるとどうなりますか？
> 宅建業法・その他法律一般
こんにちは。経済的な事情でマンションの管理費を3ヶ月ほど滞納しています。このまま支払わない状態が続くとどうなってしまいますでしょうか。
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2022/08/07
Q.手取り88万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り88万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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マンション売却にかかる税金を極力減らしたいです。確定申告で経費計上できる項目としてどんな内容がありますか。併せて、経費計上できない項目についてもご教示頂きたく。
どうぞよろしくお願いします。
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2022/09/18
Q.重要土地等調査法とはどのような法律ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
重要土地等調査法の目的や概要についてわかりやすく解説お願いします。
重要事項説明書における説明義務についても解説お願いします。
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2024/07/04
Q.既に建っている戸建が違法建築物の場合
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既に建っている戸建が違法建築物の場合、何か不具合はありますか？既に建ってしまっているので何も気にしなくていいですか？
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2023/11/01
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連件登記について事例で教えてください。
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2025/07/24
Q.RC造は木造に比べて固定資産税は何割くらい高額になりますか？
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2022/10/21
Q.60坪を超えると固定資産税が倍になるのは本当ですか？
> 固定資産税・その他税金一般
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2024/03/05
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回答 : 1
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2022/08/01
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2023/04/30
Q.債権の準占有者とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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2025/01/17
Q.相続財産管理人と相続財産清算人の違いとは？
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わかりやすく解説お願いします。
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2025/03/26
Q.家から農地も申請いる？
> 宅建業法・その他法律一般
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Q.海外赴任中のマンション経営の税金は？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
来年海外赴任になります。所有マンションを賃貸に出す予定ですが、手続きや納税はどのように進めればよいでしょうか
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2023/12/21
Q.法定解除と約定解除と合意解除、何が違う？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
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2025/08/08
Q.宅建業法を学ぶ際オススメのテキストを教えてください
> 宅建業法・その他法律一般
宅建の資格で勉強する際テキストはかなりの数がありますが宅建業法だけを学びたい時の
オススメのテキストを教えてください
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2023/02/23
Q.土地分筆登記に筆界確認書は不要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
最近法務省が筆界の運用を見直した結果、隣接地の所有者との筆界確認書がなくても一定の条件を満たせば土地分筆登記が可能になったそうですが、そのあたり詳しくご解説いただけますと幸いです。
回答 : 2
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2024/09/11
Q.第二種中高層住居専用地域では平屋は建てれますか？
> 宅建業法・その他法律一般
用途地域の第二種中高層住居専用地域では平屋「1階の戸建」は建てれますか？
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2022/12/09
Q.借地借家法における借地を売却時借地借家契約は自動的に継続されるのか？
> その他税金一般
借地借家契約において、家主が借地を売却する場合、借地借家契約は自動的に継続するのでしょうか？それとも、新たに契約を締結する必要があるのでしょうか？
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2023/04/14
Q.抵当権の順位譲渡と順位放棄の違いの覚え方
> 宅建業法・民法・その他法律一般
抵当権の順位譲渡と順位放棄の違いの覚え方やそれぞれの計算方法の覚え方についてアドバイス頂けると助かります。
宅建の模試でいつも間違えてしまう苦手分野です。。
回答 : 3
2023/10/22
Q.賃貸人変更の場合、契約書はどうなりますか？
> 不動産契約・不動産登記
大家さんが物件を売却してオーナーチェンジしたら、入居者は新しい大家さんと賃貸借契約を結ぶことになりますか？それとも賃貸人変更通知書が入居者に送付されてくるのみで終わりですか？
回答 : 1
2023/10/26
Q.非債弁済とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
具体例つきで教えてください。
回答 : 1
2025/01/17
Q.契約書と重要事項説明書なぜわけるのか？
> 宅建業法・その他法律一般
契約書と重要事項説明書を何故一々わけるのでしょうか？何かしら理由はあるんですか？
一緒にしてその時に説明したらいいと思います
回答 : 2
ベストアンサー
2023/08/21
Q.相続で取得した不動産にかかる不動産取得税について教えてください
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夫が亡くなり３か月が経ちます。相続人は妻の私１人です。相続するのは、自宅の土地と建物のみで現金がほとんどありません。不動産を取得すると不動産取得税というものがかかるといわれたのですが、どの程度の金額が必要なのでしょうか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/22
Q.年収950万円の課税所得と所得税率は？
> ファイナンシャルプランニング
年収950万円の課税所得と所得税率はいくらですか？
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教えてください。よろしくお願いします。
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2023/04/11
Q.不動産の売買予約契約について教えてください
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2022/11/12
Q.抵当権の消滅時効の起算日はいつから？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
抵当権そのものも時効で消滅することがあるそうですが、その場合の抵当権の消滅時効の起算日はいつからですか？
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Q.手取り60万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り60万円だと額面年収はいくらになりますか？
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2024/05/18
Q.新たな防火規制区域と防火地域との違いは？
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Q.手取り80万だと額面年収はいくらになりますか？
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サラリーマンで月収手取り80万円だと額面年収はいくらになりますか？
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競売手続における配当要求終期の公告について、その内容や閲覧方法など分かりやすく教えてください。
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今からでも確定申告はするべきでしょうか？確定申告をしないとどのような罰則がありますか？
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2022/10/05
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> 不動産契約・不動産登記
司法書士さんの立会いなしでも不動産売買の決済が行われることはあるかについて知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
2025/07/01
Q.夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリットを教えてください
> 不動産契約・不動産登記
夫婦共有名義で不動産を所有する場合のメリット・デメリットを教えてください
その際ローンの控除はどちらかのみなのか？
回答 : 2
2023/04/22
Q.抵当権の順位変更登記の申請人は誰？
> 不動産契約・不動産登記
抵当権者として第1順位A、第2順位B、第3順位CがいてAC間で順位変更する場合にBも申請人になる必要はありますか？
また、第4順位として抵当権の仮登記権利者Dや第5順位として根抵当権者Eがいたとして、DやEはAと順位変更することはできますか？
回答 : 2
2024/07/17
Q.私道の掘削承諾書がもらえない場合どうなりますか？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
別荘用にとある土地の購入を検討中ですが、その土地は水道管埋設のために複数名いる私道所有者の承諾が必要な土地の様です。
土地購入後に私道所有者と連絡が取れない等により掘削承諾書をもらえなかった場合にどのような方策を取ることができるのか知識として知っておきたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/10/25
Q.不動産売買契約書に印鑑証明書は必要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
不動産の売買契約書締結にあたり実印及び印鑑証明書は必要ですか？
売主と買主それぞれについて教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/09/29
Q.私道負担なぜ払わないといけない？
> その他税金一般
私道負担は何故しないといけないのでしょうか？
自分の土地だとしても自由に使えず
それにお金だけ取られる
理不尽すぎない？
回答 : 1
2023/05/20
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