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中谷 豊 宅建士,FP3級
不動産コンサルタント | 東京都
シンバさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。
不動産の積算価格について、解説します。
不動産の積算価格とは、不動産を土地と建物に区分し、それぞれ違った算定式に基づいて評価額をはじき出し、最後に合算して求めた不動産の価格です。土地に関しては、国土交通省による公示地価、国税庁が公表する路線価や固定資産税評価額が基本となります。建物の場合、一般的には再調達価格が使われます。
建物は部材や構造により新築価格が大きく異なります。多くの場合「建築価額表」を用いて新築価格を積み上げたうえで経年劣化を加味して再調達価格をはじき出します。
積算価格に使われる路線価は実勢価格の8割前後、固定資産税評価額は7割前後とされており、実勢に近い積算価格を算出するには一定の補正が有効です。
2025/02/09 12:47
シンバさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させていただきます。
【不動産の積算価格とは】
不動産の積算価格とは、土地と建物の評価額を計算し合計した価格のことです。
「土地の価格＋建物の価格＝不動産の積算価格」
金融機関が融資の担保評価をする際に積算価格を判断基準の1つとしています。
次のような条件の物件を例として、不動産の積算価格を計算してみたいと思います。
【例】
所在：熊本県
土地面積：150㎡
公示価格：109,000円/㎡
固定資産税路線価：75,600円/㎡
構造、種類：木造住宅
床面積：100㎡
築年数：10年
再調達価格：99,000円/㎡
耐用年数：22年
【土地の価格】
土地の価格は「公示価格」や「路線価」をもとに算出します。
例の土地の場合、土地の価格は、
150㎡×109,000円＝16,350,000円（公示価格をもとに計算）
または、
150㎡×75,600円÷70％＝16,200,000円（固定資産税路線価をもとに計算）
となります。
【建物の価格】
建物の価格は「再調達価格」や「耐用年数」という数値を利用して計算します。
再調達価格は各地方法務局の「新築建物課税標準価額認定基準表」を参考にします。
また、耐用年数は国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」にて確認できます。
例の建物の場合、建物の価格は、
99,000円×100㎡×（22年－10年）÷22年＝5,400,000円
となります。
【不動産の積算価格】
「不動産の積算価格＝土地の価格＋建物の価格」ですので、例の物件の場合、
16,200,000円（または16,350,000円）＋5,400,000円＝21,600,000円（または21,750,000円）
が不動産の積算価格となります。
【実勢価格と比べて】
実勢価格は「実際に取引が成立した価格」、すなわち需要と供給が釣り合う価格となります。
実勢価格は様々な要件によって変動するため、正確な算出は難しいのが実情ですが、一般的な住宅地で接道に問題のない築年数相応の状態の物件であれば、私の経験上では積算価格の方が実勢価格よりも低くなる傾向は多いように思います。
以上、参考になれば幸いです。
2025/02/09 15:43
この投稿は、2025年02月09日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2024/09/30
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42坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）
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6坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）
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2024/09/11
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2025/06/19
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> 不動産ビジネス・不動産系資格
宅建士の皆様の経験談を伺いたいです。
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> 業界ニュース・市況
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2023/09/06
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> 不動産用語・その他雑学
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2023/02/09
Q.陸橋と歩道橋の違いとは？
> 不動産用語・その他雑学
不動産業界関連の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
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ベストアンサー
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> 不動産用語・その他雑学
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ベストアンサー
2023/03/13
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2024/10/24
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> 不動産用語・その他雑学
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ベストアンサー
2023/10/25
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2024/03/26
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> 不動産ビジネス・不動産系資格
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2023/08/19
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> 不動産用語・その他雑学
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2024/03/26
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> 不動産ビジネス
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2022/11/26
Q.特定建築物定期調査とは？
> 不動産用語・その他雑学
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回答 : 2
ベストアンサー
2025/02/28
Q.23坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
23坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）
回答 : 3
ベストアンサー
2024/06/27
Q.ビジネスで三方良しとはどういう意味？
> 不動産用語・その他雑学
不動産業界の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 2
2025/08/25
Q.家いちばというサイトについて教えてください
> 不動産ビジネス・不動産系資格
https://ieichiba.com
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宅建士さん視点でのこのサイトの良い点（または良くない点）や評判についてコメントいただけますと幸いです。
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2025/06/19
Q.一建設と飯田産業の違いについて教えてください
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回答 : 1
2024/10/29
Q.消防設備点検報告書とは？
> 不動産用語・その他雑学
保有物件の売却で不動産会社に重説作成いただくにあたり消防設備点検報告書は必須ですか？
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回答 : 1
2025/10/09
Q.共益費とは何ですか？
> 不動産用語・その他雑学
管理費とは何が違いますか？英語で何と言いますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2024/04/24
Q.119平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積119平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
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2025/04/19
Q.69平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積69平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 3
2024/11/02
Q.155平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積155平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 3
ベストアンサー
2025/09/13
Q.上棟式と棟上げの違いとは？
> 不動産用語・その他雑学
違いを教えてください。それぞれ別の日に行いますか？
回答 : 1
2024/07/14
Q.家賃保証契約を巡る「追い出し条項」違法判決の賃貸業界への影響について
> 業界ニュース・市況
今回の最高裁判決の内容の納得感や今後の不動産賃貸業界への影響など、現場の宅建士さん目線での感想やコメントを頂けましたら幸いです。
https://www.rakumachi.jp/news/column/302479 https://kabumatome.doorblog.jp/archives/65955635.html
回答 : 3
ベストアンサー
2022/12/16
Q.道路の隅切りとはどういう意味？
> 不動産用語・その他雑学
ご説明よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/12/14
Q.不動産鑑定会社が宅建業を行うことはありますか？
> 不動産ビジネス
不動産鑑定会社が宅建業許可を取得して不動産仲介ビジネスに乗り出す事例はありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/08
Q.fp3級の学科と実技の試験内容の違いとは？
> 不動産ビジネス・不動産系資格
fp3級の実技試験は何をする試験ですか。過去問での対策は可能ですか。
回答 : 1
2024/07/31
Q.賃貸不動産経営管理士と管理業務主任者どちらから先に資格取得するべきか？
> 不動産ビジネス・不動産系資格
それぞれ賃貸不動産経営管理士試験と管理業務主任者試験で資格の試験がありますが
どちらも受けるとなった場合どちらを先に受けるべきですか？
順番的にこっちから受けたほうが受かりやすいなどあれば教えてください。
回答 : 3
ベストアンサー
2023/02/24
Q.総有的に帰属とはどういう意味？
> 不動産用語・その他雑学
不動産を総有的に帰属するということはあり得る事象ですか？
回答 : 3
2025/03/15
Q.80平米のマンションは何坪？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
登記簿面積80平方メートルのマンションの広さはどのくらいですか。何坪、何畳、何平方フィートですか（計算式の記載もお願いします）。
正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。間取りはどんなイメージですか。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/08/29
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