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中谷 豊 宅建士,FP3級
不動産コンサルタント | 東京都
シンバさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。
不動産の積算価格について、解説します。
不動産の積算価格とは、不動産を土地と建物に区分し、それぞれ違った算定式に基づいて評価額をはじき出し、最後に合算して求めた不動産の価格です。土地に関しては、国土交通省による公示地価、国税庁が公表する路線価や固定資産税評価額が基本となります。建物の場合、一般的には再調達価格が使われます。
建物は部材や構造により新築価格が大きく異なります。多くの場合「建築価額表」を用いて新築価格を積み上げたうえで経年劣化を加味して再調達価格をはじき出します。
積算価格に使われる路線価は実勢価格の8割前後、固定資産税評価額は7割前後とされており、実勢に近い積算価格を算出するには一定の補正が有効です。
2025/02/09 12:47
シンバさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させていただきます。
【不動産の積算価格とは】
不動産の積算価格とは、土地と建物の評価額を計算し合計した価格のことです。
「土地の価格＋建物の価格＝不動産の積算価格」
金融機関が融資の担保評価をする際に積算価格を判断基準の1つとしています。
次のような条件の物件を例として、不動産の積算価格を計算してみたいと思います。
【例】
所在：熊本県
土地面積：150㎡
公示価格：109,000円/㎡
固定資産税路線価：75,600円/㎡
構造、種類：木造住宅
床面積：100㎡
築年数：10年
再調達価格：99,000円/㎡
耐用年数：22年
【土地の価格】
土地の価格は「公示価格」や「路線価」をもとに算出します。
例の土地の場合、土地の価格は、
150㎡×109,000円＝16,350,000円（公示価格をもとに計算）
または、
150㎡×75,600円÷70％＝16,200,000円（固定資産税路線価をもとに計算）
となります。
【建物の価格】
建物の価格は「再調達価格」や「耐用年数」という数値を利用して計算します。
再調達価格は各地方法務局の「新築建物課税標準価額認定基準表」を参考にします。
また、耐用年数は国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」にて確認できます。
例の建物の場合、建物の価格は、
99,000円×100㎡×（22年－10年）÷22年＝5,400,000円
となります。
【不動産の積算価格】
「不動産の積算価格＝土地の価格＋建物の価格」ですので、例の物件の場合、
16,200,000円（または16,350,000円）＋5,400,000円＝21,600,000円（または21,750,000円）
が不動産の積算価格となります。
【実勢価格と比べて】
実勢価格は「実際に取引が成立した価格」、すなわち需要と供給が釣り合う価格となります。
実勢価格は様々な要件によって変動するため、正確な算出は難しいのが実情ですが、一般的な住宅地で接道に問題のない築年数相応の状態の物件であれば、私の経験上では積算価格の方が実勢価格よりも低くなる傾向は多いように思います。
以上、参考になれば幸いです。
2025/02/09 15:43
この投稿は、2025年02月09日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2025/01/20
Q.不動産業界に就職するなら宅建ともう1つ取るなら何
> 不動産ビジネス・不動産系資格
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2023/05/02
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> 不動産用語・その他雑学
ご解説よろしくお願いします。
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2024/10/01
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> 不動産会社・ハウスメーカー
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回答 : 1
2024/11/05
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> 不動産用語・その他雑学
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回答 : 1
2025/11/10
Q.100坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
100坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）駐車場にしたら普通車約何台分のスペースですか？
回答 : 3
2026/03/19
Q.70坪の土地の広さはどのくらい？何平米？何畳？何平方フィート？
> 不動産用語・その他雑学
70坪の土地は何平米、何畳、何平方フィートですか。正方形の面積に換算すると一辺の長さは何メートルですか。（計算式の記載もお願いします）
駐車場にしたら普通車約何台分のスペースですか？
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ベストアンサー
2025/08/29
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> 不動産用語・その他雑学
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2026/01/30
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2024/11/20
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ベストアンサー
2025/06/30
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回答 : 2
2026/04/26
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大工さんで年収2000万円超えてる人の共通項があるようであれば知りたいです。
回答 : 2
2024/09/10
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> 不動産用語・その他雑学
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最近あるセルフ内見とは何が違うのでしょうか。
管理会社や貸主の了解を得ているかどうかなど、実務上の違いについてご解説お願いいたします。
回答 : 3
2026/08/31
Q.おすすめの不動産系Youtubeチャンネルがあれば教えてください！
> 不動産ビジネス
不動産の勉強になったりまたはエンタメとして面白かったりする、イチ押しの不動産系Youtubeチャンネルや不動産系Youtuberがあればリンク付きで教えてください！
回答 : 3
ベストアンサー
2022/12/07
Q.アットホームの料金表は公表されていますか？
> 不動産ビジネス・不動産系資格
アットホームの広告掲載料の料金プラン、
賃貸と売買それぞれについて知りたいのですがこちらでご回答いただくのは難しいですか？？
回答 : 1
2023/09/15
Q.遮音等級とは？ D値やL値の意味内容について
> 不動産用語・その他雑学
D値やL値の意味内容がよくわからないのでご解説お願いいたします。
ちなみに、賃貸物件選びの際にこのような値を意識する方ってそこそこいらっしゃるのでしょうか？？
回答 : 3
2026/03/23
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