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2025/01/20
公図の作成者について教えてください。
あと、法務局で閲覧できる公図と現況がずれていたら訂正や更新はされますか。
回答 : 3
取捨選択 さん
橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 東京都
取捨選択さんこんにちは
不動産FP橋本です
『公図は誰が作成しますか？』の回答をします。
公図は法務局が管理しており、作成をしています。公図とは法務局に備え付けられている「旧土地台帳付属地図」で、探している土地の地番が分からない時に近隣も含めた位置関係を確認するために取得して利用しています。
地番が分かればその地番から土地の全部事項証明書を取得して詳細を確認することができます。
私が扱った土地で現況と登記簿上の広さが異なるものがありました。実際の土地と登記簿上の広さが違っていても、地域や広さによって誤差が示されている範囲内であれば地積更正登記は不要です。また地積更正登記は義務ではありません。
では広さに違いがある場合の方法は
①実際の広さを土地家屋調査士に依頼して測量をしてもらい、地積更正登記をしていただく。
②その土地の自治体の課税課にて、「現況地積申請書」に地積測量図を添付して申出することにより、現況の地積での課税にする。
地積更正登記をする場合は、法務局の立会いも必要ですので、費用が３０万円～４０万円くらい（広さや隣接地の数によって費用に差が出る）かかります。
②の測量だけでしたら、土地家屋調査士に支払う費用は抑えられます。
担当した際の公簿面積は２０坪未満でしたし、３坪以上の差がありました。売却を予定しておりましたので、２０坪以下とされていると土地の価値も下がってしまいます。測量するメリットとして１００万円以上の売却価格の差が出るようでしたので、所有者に話して地積更正登記をしていただきました。
現在の測量は、個別に測量を必要とします。しかし以前の測量では大きな一つの土地が測量していれば、その土地を５区画に分割をして建物を建設して１区画ずつ分筆して売却する場合に、売却する区画だけ測量をして引き算で残りとしていました。順番に引き算をし、最後の区画の広さが実際より狭くなったわけです。昔に測量したものですと、実際の広さと違いが出ている場合もあるようですが、所有しているだけですとわざわざ広さが正しいのかを調べていない場合もあるようです。
2025/01/20 21:46
こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「 公図は誰が作成しますか？」とのご質問、ありがとうございます。
公図とは、本来法務局が備えておくべき「不動産登記法第14条に基づく地図」の代わりに暫定的に備えられているもので、正式名称を「旧土地台帳附属図面」と言います。
「旧」という言葉が示す通り「過去に作成されたもの」であり、14条地図の代用に過ぎません。
このためご質問に端的に回答すれば、「誰も作成しない」が答えになります。
図面に記された土地の形状や大きさが現況と異なることも珍しくはないですが、そうであっても訂正や更新はされません。
参考までに不動産登記法では、以下のように定められています。
第十四条 登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
参考：e-Gov法令検索「不動産登記法」
https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123/#Mp-Ch_3
ここで規定された地図とは「正確な測量に基づいて、筆の大きさや形状、配置を示した地図」であり、そもそも公図はこの要件を満たしていません。
しかし、正確な地図を作成するには全ての土地の筆界を確定しなければならないため、多大な時間と労力を要します。
このため法に定められた地図が完成していない地域では、この代用品として今も公図が用いられているのです。
法務局で地図を請求すると、対象地に14条地図が整備されている場合は14条地図が、整備されていない場合は代わりに公図が提供されます。
土地が細分化され権利関係が複雑な都市部では地図の整備が進んでおらず公図が提供されるケースが多いのですが、土地区画整理事業を行ったエリアや地方部などでは、14条地図を目にすることもあるでしょう。
2025/02/03 09:25
取捨選択さん、初めまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件について説明させていただきます。
【公図とは】
「公図」とは、法務局に備え付けられている、土地の所在・地番・形状・隣接地との位置関係などを示す図面です。
ただし、これは登記法上の「地図（14条地図）」が作成されるまでのと参考図面（地図に準ずる図面）という扱いになります。
公図の多くは、明治時代初期に行われた「地租改正事業」の際に作成された「旧土地台帳附属地図」がもとになっています。
当時は測量技術が未熟で、目測や巻尺などによる簡易な方法で図面が作成されたため、縮尺が不統一であったり、形状や面積に大きな誤差があることが少なくありません。
また、図面作成の目的も「課税対象の土地を確認するため」であり、正確な境界の確定を意図したものではありませんでした。
そのため、現況の位置や面積、形状と公図の内容が大きく食い違うケースもあります。
なお、「公図」は今後新たに作成されることはありません。
【地図（14条地図）とは】
一方、「地図（14条地図）」とは、不動産登記法第14条に基づき、土地の筆界（登記上の境界）を正確に示す図面であり、登記所（法務局）に公的に備え付けられるものです。
この地図は、市町村が実施する「地籍調査」によって作成され、現地測量・住民の立会い・筆界確認を経て、境界を正確に記録するものです。
作成された地図には「現地復元能力（地図から現地の境界が正確に特定できること）」があり、法的効力を持つ正式な図面として位置づけられます。
現在、法務局および国土交通省は、全国の土地について地籍調査を進め、順次「公図」をこの「地図（14条地図）」に置き換える整備方針をとっています。
【公図の訂正や更新】
公図と実際の土地の形状や面積が食い違っていても、原則として法務局が自動的に訂正・更新することはありません。
そのため、公図の内容を正確なものにしたい場合は、以下のような手続きを通じて訂正を行う必要があります。
① 地積更正登記
土地家屋調査士による現地測量・境界確認の結果、登記面積と実測面積に差があると判明した場合、土地の所有者が申請することで、登記簿上の土地の面積（地積）を、実測面積に基づいて訂正する手続きです。
② 筆界特定
自分の土地と隣地との境界（筆界）が不明な場合や、隣地所有者と意見が食い違っていて境界確認ができない場合に、法務局が中立な立場で調査・審査を行い、客観的な根拠に基づいて筆界を特定する制度です。
ただし、この手続きは「登記上の筆界」を特定するものであり、所有権の有無や土地の使用実態は対象外です。
③ 地図訂正申出
公図に明らかな記載ミスや図面上の明白な誤りがある場合、利害関係人（所有者など）が法務局に訂正を申し出ることができます。
ただし、所有者間で意見が対立していたり、筆界が不明瞭な場合は、この申出だけでは訂正できず、筆界特定など別の手続きが必要です。
【まとめ】
「公図」は明治政府が作成した旧土地台帳附属地図に基づく暫定的な図面であり、今後新たに作成されることはありません。
現在は、市町村が実施する地籍調査によって作成される「地図（14条地図）」への置き換えが進められています。
公図と現況にズレがある場合、「地積更正登記」「筆界特定」「地図訂正申出」などの手続きを経て訂正・更新する必要があります。
以上、参考になれば幸いです。
2025/06/27 00:05
この投稿は、2025年06月27日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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