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風致地区に土地を購入して家を建てるメリットとデメリットについて教えてください。
回答 : 3
RED さん
中谷 豊 宅建士,FP3級
不動産コンサルタント | 東京都
REDさん、はじめまして。会計士の中谷と申します。風致地区に家を建てると、閑静で環境の良い地区に住めるというメリットを享受できる一方で、建築上の制限などがかかる等のデメリットも被ります。
＜風致地区とは＞
都市計画法に定める地域地区の一つであり、地区内では都市における「風致」、すなわち自然・文化的な景観が守らなければならないとされています。
都内にも、玉川上水・弁慶橋・石神井などの風致地区か存在します。
＜メリット＞
最大のメリットは、なんといっても景観です。例えば古都鎌倉市では市面積の半分以上が風致地区に指定され、自然と調和した街づくりが実現しています。
＜デメリット＞
風致地区では、建ぺい率・容積率・高さ制限などに関し、上乗せの規制がかけられます。そももも新築や増改築にあたって、知事または市町村長の許可を受けなければいけません。
2024/12/05 12:40
橋本 好美 宅建士,FP1級,CFP®️,相続アドバイザー,公認 不動産コンサルティングマスター
不動産コンサルタント | 東京都
REDさんこんにちは
不動産FP橋本です
『風致地区の住宅用地は人気がありますか？』の回答をします。
住環境としては自然に触れることができるエリアなので、四季を感じることができるのはメリットです。しかし建蔽率、道路、隣地からの制限が一般の敷地より厳しく、建て替えや新築をする前に申請が必要なのはデメリットでしょうか。ただし敷地内の緑化をすすめることで建蔽率を緩和することが可能です。
〇風致地区とは
風致地区は都市における自然の景観を維持するために都市計画に定められる地域・地区のことで、東京都の場合では形態および意匠は周辺地域の風致と著しく不調和ではないこと、色彩は周辺区域の風致調和することが求められていますので、一定の行為を行う場合は予め許可が必要となります。お住いのエリアごとの規制が異なっておりますので、ご確認ください。
第一種風致地区と第二種風致地区があり、第一種風致地区の制限は厳しいようです。東京都内では明治神宮や多摩川の一部、青梅の霞丘陵などは第一種風致地区とされています。こちらは建蔽率２０％以下となっております。
第二種風致地区は樹林地、河川、丘陵地等で既に宅地化がすすみつつある地域とされております。建蔽率４０％以下と制限されております。
〇実例
実は、わが家は第二種風致地区の「玉川上水風致地区」内にあります。敷地全体が風致地区内です。もともと建蔽率４０％のエリアなので、特に問題ないように思いますが、道路から壁面後退が２m、隣地から壁面後退が1.5ｍ、高さ15ｍ以下とされております。敷地が広ければ影響は少ないかもしれませんが、建築面積が狭くなってしまいます。敷地が一定の要件を満たしている場合は、緑化を条件に若干建蔽率が緩和されます。樹木についても、申請の際、平面図に記載するようです。
敷地の一部が風致地区に含めれる場合は、今では市役所のホームページから検索し、道路・土地計画情報検索地図内に風致地区のラインが線引きされており、１/2500のマップで敷地に対しての割合が認められているようです。建築に当たっては、工務店の担当者に代理で申請していただくことになるようです。
玉川上水の両側に緑道があるのですが、道路を挟んでの敷地のため、一般的には道路の中心線から2ｍまでのセットバックではなく、一方的に４ｍまでのセットバックが必要のため、有効の建築面積は狭くなっているのが実情です。春先の樹木の緑は気持ちがよいのですが、冬になる前の落ち葉が多く樋に葉っぱが詰まってしまったり、落ち葉掃きをしたりと労力はかかってしまっています。
2024/12/05 19:30
REDさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
【風致地区とは】
風致地区とは都市計画法にて「土地の風致を維持するため定める地区」と定められています。
風致とは「自然の風景などのもつ趣」のことですので、風致地区は素晴らしい自然環境を保つために設定される区域です。
一般的に都市計画区域の中でも住環境の優れた地域に指定され、住宅の外観や庭木の伐採にいたるまで、景観保護のために厳しい制限が適用されるという特徴があります。
【風致地区の制限】
風致地区内での具体的な制限は、各自治体の条例により異なります。
例えば私が活動する福岡市や熊本市では、建築物の新築・増改築や色彩変更、宅地造成、木竹の伐採などを行う場合は、まず市長の許可を受けなければなりません。
そのうえで、次のような制限がかかります。
・建物の高さの制限（福岡市15ｍ以下、熊本市9ｍ以下）
・建蔽率の制限（福岡市40％以下、熊本市30％以下）
・外壁後退の制限（道路から2ｍ以上、隣地から1ｍ以上）
・色彩の制限（純白や原色など派手な色は避ける）
・植栽の制限（敷地面積のうち一定の割合を緑化しなければならない）
【風致地区のメリット・デメリット】
風致地区のメリットは、素晴らしい自然環境や景観が保たれることです。
古くから住民に慕われ守られてきた素晴らしい環境や景観は、どこでも手に入るものではありません。
反対にデメリットは、土地や建物に対し厳しい制限がかかることです。
素晴らしい環境や景観を自身も守る必要があるため、建築やリフォームにおける自由度は低くなります。
【まとめ】
風致地区の住宅用地は都市部の中でも住環境が良い地域が多く、素晴らしい環境や景観が保たれるというメリットがありますので、それらを優先する方には人気があると言えます。
反対に自身も環境や景観を守るため厳しい建築の制限を受け、特に建蔽率や植栽の制限により、風致地区外の土地と比べると土地面積を広く確保する必要があるなどのデメリットもありますので、それらを気にする方には人気がない可能性もあります。
つまり風致地区の土地は人気があるかどうかは、何を優先するかによって変わりますので何とも言えません。
以上、参考になれば幸いです。
2024/12/09 21:20
この投稿は、2024年12月09日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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