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2024/10/14
個人が反復継続して不動産屋に不動産売買や賃貸を検討している知人友人を紹介してキックバックを貰うビジネスに違法性はありますか。
宅建業法の適用範囲外ですか。
紹介料を相場以上に貰い過ぎると捕まりますか。
回答 : 3
PIT さん
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
PITさん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
個人が不動産業者に友人や知人を紹介し、その対価として紹介料を受け取ること自体は、必ずしも違法とは限りません。しかし、いくつかの条件や法律の範囲内で行う必要があり、不動産取引に関連する法律、特に宅地建物取引業法（宅建業法）の適用に関する注意点があります。
1. 宅建業法に抵触するかどうか
宅建業法では、不動産取引における業務を行う場合、宅地建物取引士としての資格が必要です。具体的には、次のような行為が宅建業法の適用対象となります。
・不動産の売買や賃貸の媒介（仲介）や代理業務
・反復継続して不動産取引を行う業務
友人や知人を不動産業者に紹介して、そこで発生する手数料やキックバックを受け取る行為が、反復的かつ継続的に行われる場合、その行為が「不動産の媒介」と見なされる可能性があります。この場合、宅建業法の規制を受けるため、宅地建物取引業の免許がない場合は違法行為となり、罰則の対象となることがあります。
2. 違法性の判断基準
違法性が問われるかどうかは、以下の点がポイントになります。
・一回限りの紹介か、それとも反復的か
反復継続して不動産取引を紹介している場合、その行為は宅建業法上の「媒介行為」に該当し、宅建士の資格が必要になります。反対に、一回限りの紹介であれば、媒介業務とは見なされない可能性が高いです。
・実質的な介入の程度
単に知人や友人を不動産業者に紹介するだけであれば問題になる可能性は低いです。しかし、取引の内容に対して積極的に関与し、具体的な提案や助言を行っている場合、媒介行為と見なされるリスクがあります。
・紹介料の金額
紹介料として受け取る金額が高額で、取引の内容に基づいて適正な対価を超えるようなものである場合、不当な利益として扱われる可能性があります。また、相場を大幅に超えた紹介料を反復的に受け取ることは、不動産業法違反や場合によっては詐欺と見なされるリスクもあります。
3. 紹介料の相場について
紹介料の相場は、業界や地域によって異なりますが、通常は取引金額に対する一定の割合が基準となります。例えば、賃貸契約での紹介料は賃料の1ヶ月分程度、売買の場合は売買価格の数％程度が目安です。これを超えるような紹介料を要求すると、不正な手数料として問題視される可能性があります。
4. リスクと対策
不動産取引においては、無資格での媒介行為が厳しく規制されています。そのため、以下の点に注意することが重要です。
・反復継続して友人を紹介する行為を避ける
・取引内容に対する助言や具体的な関与を控える
・紹介料は適正な金額に抑え、不動産業者と事前に明確にしておく
■まとめ
個人が不動産業者に友人や知人を紹介して紹介料を受け取ることは、宅建業法上の媒介行為とみなされない限り違法ではありません。しかし、反復的に行う場合や、紹介料が不当なほど高額である場合、法律に違反する可能性があります。違法性を避けるためには、取引への関与を最小限に抑え、適正な範囲で行動することが大切です。
2024/10/14 23:52
こんにちは。
「個人が不動産屋に友達を紹介して紹介料をもらうのは違法？」とのご質問、ありがとうございます。
ご質問のケース、「個人が反復継続して『不動産屋に』不動産売買や賃貸を検討している『知人友人を紹介して』キックバックを貰う」という形であれば、それが直ちに宅建業者に該当するとは言えないでしょう。
法解釈に関しては弁護士などの範疇になりますので、私がこれまでに宅建業免許の取得に関する依頼を受け、監督行政庁の担当者に相談した内容の範囲で回答させていただきます。
ご質問のような「不動産業者に顧客を紹介して報酬を得る」というビジネスは実際に存在しており、ネット上の「お仕事情報」系のサイトなどでも散見されるものです。
この場合、ご質問者様が宅建業法の規制を受けるよりもむしろ、紹介される側の不動産業者が「紹介する人員を従業者に含めるか」などの点で規制を受ける可能性があります。
「顧客を獲得する」という不動産取引における業務の一部分を担っている訳ですから、従業員の1人としてカウントして従業者名簿に記載し、それを踏まえた適切な人数の専任の宅建士を配置するなどの必要が生じる可能性があるからです。
仮にご質問者様が宅建士の資格をお持ちだったとしても、専任の宅建士としての登録が可能かは微妙なところです。
専任の宅建士は「営業所に常駐する」などの要件を満たさなければならないため、ご質問のケースでは専任性が認められない可能性が高いでしょう。
以上が、私の経験上で得た行政側の見解です。
「そもそも宅建業法が『フリーランスの営業マンが宅建業者と契約して業務を行ったり、顧客紹介に特化した業務で報酬を得るなどの勤務形態』を想定しておらず、多様な働き方をカバーしきれていないのが実情」とも話されていました。
紹介料に関しては私の個人的な想像ですが、「宅建業者から個人に対して支払われる報酬」であるため、仲介手数料の上限額がそのまま適用されるとは考えにくいのではないでしょうか。
宅建業法の規制は宅建業者が顧客から受け取る報酬の上限を定めたもので、宅建業者が従業員に対していくらの給料を払おうが関係ないからです。
以上、参考になりましたら幸いです。
2024/10/15 09:13
PITさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
まず、宅地建物取引業とは宅地建物の売買・交換、宅地建物の売買・交換・賃借の代理や媒介を「業として行う」ものをいいます。
この「業として行う」行為に該当するかどうかが今回のご質問のポイントになるかと思いますが、国土交通省による「宅地建物取引業の解釈・運用の考え方」によると、以下の判断基準を参考に諸要因を勘案して総合的に判断されることとなっています。
① 取引の対象者
・広く一般の者を対象→事業性が高い
・親族間、隣接地所有者など当事者に特定の関係が認められる→事業性が低い
② 取引の目的
・利益を目的とする→事業性が高い
・相続、住み替えのための売却など特定の資金需要の充足を目的とする→事業性が低い
③ 取引物件の取得経緯
・転売のために取得→事業性が高い
・相続または自己所有のために取得→事業性が低い
④ 取引の態様
・自ら購入者を募り直接販売する→事業性が高い
・宅建業者に代理または媒介を依頼して販売する→事業性が低い
⑤ 取引の反復継続性
・反復継続的に取引を行う→事業性が高い
・単発の取引を行う→事業性が低い
ご質問のケースだと上記判断基準の②と⑤に該当すると思われ「業として行う」ものとみなされる可能性もありそうですが、このようないわゆる「グレーゾーン」の取引行為について、経済産業省からは次のような判断がなされています。
「事業者が不動産の売買や賃貸借を検討している顧客の情報を、同意を得て宅建業者に提供し、顧客が希望する場合は両者の初回面談に同席し、契約が成立した際には宅建業者から手数料を受け取る行為について、『物件の説明や取引条件の交渉・調整は顧客と宅建業者間で直接行い、事業者は一切関与しない』場合は宅地建物取引業には該当しない」
このケースでは事業者と宅建業者間で業務委託契約が交わされていたようです。
紹介料の金額や割合などは、業務委託契約書上であらかじめ取り決めをしておくとよろしいのではないでしょうか。
また、最近は不動産仲介会社に雇われて働くのではなく、個人事業主として不動産エージェント会社と業務委託契約を締結し、不動産エージェントとして不動産仲介を行う働き方も注目されてきています。
この場合も、報酬額についてあらかじめ取り決めがなされると思います。
【まとめ】
ご質問のケースの場合「不動産会社と業務委託契約を締結し、具体的な取引については不動産会社が行う」のであれば、宅地建物取引業には該当せず違法性はないと考えられますが、万が一宅地建物取引業にあたるとみなされた場合、無免許営業については3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金に処されますので、念のため弁護士などへご確認されることをおすすめいたします。
2024/10/16 00:27
この投稿は、2024年10月16日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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