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2024/03/05
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寺田 裕太郎 宅建士
サウザンドハンズ株式会社 | 東京都
サウザンドハンズの寺田です。
不動産小口化商品についてご説明いたします。
不動産小口化商品とは、一言でいえば、高額になりやすい不動産を何らかの方法で小分けにして取得しやすくした不動産投資商品です。
100万円程度といった少ない元手で、都心の一等地の物件や、大型の不動産などに投資ができるという点が最大の特徴となっています。
仕組みは、大きく２パターンあり、一つは、不動産特定共同事業法に基づくものと、信託受益権を利用したものです。
前者はさらに３パターンあり、匿名組合型、任意組合型、賃貸借型と呼ばれています。
それぞれの商品を簡単にご説明いたします。
不動産特定共同事業法に基づく
「匿名組合型」
投資家は、事業者（不動産会社）と匿名組合契約（出資契約）を結び、お金を集めた事業者が不動産を取得し、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。
「任意組合型」
投資家は、事業者や他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の持分を事業者に出資します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。
「賃貸借型」
投資家は、他の投資家と共同で不動産を取得し、その不動産の不動産を共同で事業者に賃貸します。事業者が、運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有します。
不動産信託受益権
事業者が不動産を取得します。その不動産を信託会社に信託します。投資家は、その信託受益権を取得します。事業者の指示で信託会社は、不動産の運用・収益分配をおこないます。
※投資家は不動産を直接所有しません。
少しでも参考になれば幸いです。
2022/10/10 23:03
ザ・サムライ さん
ご回答ありがとうございます。
2022/10/18 22:44
石原 靖也 宅建士
覚王山不動産販売 株式会社 | 愛知県
ザ・サムライさん
はじめまして。
覚王山不動産販売の石原と申します。
さて、不動産小口化商品は不動産特定共同事業法に基づいて運用されるもので、
例えば１棟1億円以上の不動産は、なかなか個人での単独購入は難しいことも多く、
1億円を１口100万円～1,000万円程度に小口化し、単独ではなく複数名以上で不動産を所有及び運用できる仕組みです。
運用して得られた家賃収入を投資口数に応じて投資家に分配されます。
個人で高額な不動産を購入するハードルが下がるわけです。
主な形態として、
匿名組合型
不動産の所有は、匿名組合契約を結んで出資した運用会社
と、任意組合型
所有権は投資家（出資口数の分）
があります。
なお、不動産特定共同事業（FTK）法の概要は下記の通りで、
○出資を募って不動産を売買・賃貸等し、その収益を分配する事業を行う事業者について、許可等の制度を実施し、業務の適正な運営の確保
と投資家の利益の保護を図ることを目的として、平成6年に制定。
○平成25年法改正により、倒産隔離型スキーム（特例事業）を導入。
○平成29年法改正により、小規模不動産特定共同事業を創設するとともに、クラウドファンディングに対応した環境を整備。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001470908.pdf
こちらの国土交通省のPDFが参考になります。
よろしくお願い申し上げます。
覚王山不動産販売 石原
2022/10/11 14:34
ザ・サムライ さん
ご回答ありがとうございます。
2022/10/18 22:44
この投稿は、2022年10月11日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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Q.初めての不動産投資を考えているのですが満室想定表面利回りは初めて買うならどれくらいがいいのか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資で初めて物件の購入を考えているのですが
満室想定表面利回りはどれくらいの物件が
初めてにはおすすめですか？
回答 : 3
2023/03/30
Q.長期プライムレートと短期プライムレートの違いは？
> 投資ローン・金利
お世話になります。
長期プライムレートと短期プライムレートの違いについて教えてください。
あと、不動産投資ローン商品で変動金利だとどちらのレートに連動する方が一般的ですか。
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/06/21
Q.不動産投資で節税対策はできますか？
> 節税・各種保険
サラリーマンです。友人から不動産投資は節税対策になると聞いたのですが、どのくらい節税できますか
回答 : 1
2023/12/23
Q.市街化調整区域にある物件のアパートローン審査
> 投資ローン・金利
とある投資物件サイトで、用途地域の項目に「市街化調整区域」と記載のあるアパートを見つけました。
ネットで検索すると、「市街化調整区域は街の発展が見込めないので不動産投資に向かない」「ローン審査も厳しくなりがち」といった記事を見かけますが、この物件自体は満室稼働中で悪い物件ではないので購入を検討したいです。
そこで一般論としての質問なのですが、「市街化調整区域にある物件」という材料は、実際のところアパートローンの審査にどの程度悪影響を及ぼすものなのでしょうか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/18
Q.資産価値の落ちないマンションの特徴を教えてください
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資において投資である以上リスクはあるものですが
しかし損はしたく無いのが本音そこでプロの宅建士さん的に
資産価値が落ちないマンションの特徴を教えて下さい
回答 : 2
2023/02/18
Q.不動産投資は何故生命保険代わりになると言えるのでしょうか？簡潔に教えて頂きたいです
> 節税・各種保険
不動産投資は何故生命保険代わりになるのでしょうか？
たまにネットでそう言う記事を見ますが何故不動産投資は生命保険代わりになると言えるのか
簡潔に教えて頂きたいです。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/01/23
Q.アパートマンション将来的に経営したい、準備しておく事は？
> アパートマンション経営
新卒です将来的にアパートマンション経営をしたいのですが
その為にしておいた方がいいことは何ですか？
回答 : 2
2023/05/25
Q.不動産の実質利回りの計算方法について教えてください
> 投資ローン・金利
実質利回りの
①計算方法
②計算にあたって年間諸経費として計上すべき項目と計上すべきでない項目
について知りたいです。
回答 : 2
2024/05/16
Q.円安が進むのは不動産業界にとってプラス？？
> 物件選び・物件比較・市況
円安の恩恵を受けて中華系が日本の不動産を爆買いしているニュース記事を見ました。
https://www.asahi.com/articles/ASQ9J46DFQ9HPTIL00L.html
https://news.yahoo.co.jp/articles/dbd9a3a77a8db29b6010d0e0377698de30394372
高額の投資物件に買い手が付きやすくなっているこのような現状を鑑みると、円安は日本の不動産業界・不動産市場にとってはプラス材料として働いていることになりそうですか？？
回答 : 2
2022/09/23
Q.サブリース状態の投資用マンションに自分で住むのはOK？
> アパートマンション経営
サブリース契約をしたままでもオーナーである自分自身が居住することはできますか？サブリース会社に拒絶されてしまいますか？
回答 : 2
2024/02/26
Q.不動産投資をよく勧められるがワンルームと一棟どちらの方がいいのか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資をよく話持ちかけられるのですが
調べた所ワンルームと一棟丸々のパターンが多いみたいですがそれぞれのメリットデメリットを教えて頂きたいです
回答 : 2
2023/05/23
Q.賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標について教えてください
> 物件選び・物件比較・市況
投資用アパートの物件選びで、宅建士さんが考える「賃貸需要のあるエリアかどうかを判断するための指標ベスト3」を、理由も含めてご教授いただけましたらと存じます。
よろしくおねがいします。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/03
Q.一棟もののアパート投資、ローン利用だと最低頭金いくらくらい必要？
> 投資ローン・金利
新規に不動産投資を始めたいです。
アパートローンでレバレッジを効かせて物件購入するとして、
最低用意すべき自己資金は購入価格の何割くらいが妥当でしょうか。
理由もお聞かせください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/04/23
Q.不動産投資で投資で資金調達をする際には、どの様な方法がありますか？
> その他不動産投資一般
不動産投資の資金調達をする際どのような方法がありますか？そのメリット・デメリットを教えてください。
回答 : 2
2023/03/26
Q.「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産のプロが「この物件は購入やめたほうがいい」と思う収益物件の特徴は何ですか？ご回答よろしくお願いします。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/10
Q.土地活用でいきなり自宅訪問してきたが違法ではない？
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地活用しませんか？といきなり自宅訪問してきたのですが法律的に違法じゃないのでしょうか？名前も特に告げられず、土地活用しませんかと一言だけでした、断るとどっかいきましたが違法じゃないんでしょうか？
回答 : 1
2023/03/15
Q.資産価値の落ちないマンションを選ぶ方法
> 物件選び・物件比較・市況
資産価値の落ちにくいマンションを選ぶ方法を教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/12/03
Q.多層階住宅のメリットとデメリットが知りたいです
> 土地活用・賃貸併用住宅
土地を購入して家を建てるなら多層階住宅もありかなと考え始めています。不動産のプロから見ると、多層階住宅のメリットとデメリットはどのような感じでしょうか。容積率とかについてはどのような土地条件であれば建てるのに向いていますか。ご回答いただけましたらありがたく思います。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/10/21
Q.地目が畑の土地に太陽光パネルを設置できますか？
> 土地活用・賃貸併用住宅
田舎で地目が畑の土地を持っています。太陽光パネルを設置して売電したいのですが地目変更が必要になりますか？
回答 : 1
2022/10/20
Q.賃貸用不動産の固定資産税は必要経費になるとのことですが。。
> 土地活用・賃貸併用住宅
たとえばアパート経営とかではなく、賃貸併用住宅としての持ち家を所有していて家賃収入がある場合でも土地と建物両方の固定資産税を必要経費として落とせるのでしょうか？？
回答 : 1
2025/01/28
Q.リゾートマンション買うなら、江ノ島と由比ヶ浜どちらがおすすめですか？
> 物件選び・物件比較・市況
都内在住の40代です。サーフィンが好きで、江ノ島か由比ヶ浜の周辺でファミリー向けのリゾートマンションの購入を計画しています。セカンドハウス的な用途なので投資目的も兼ねます。出口戦略や将来的な資産価値などの視点も含めて、どちらのエリアの物件の方が総合的におすすめかご意見いただけましたら幸いです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/07/31
Q.アパート経営で必要な初期投資は？
> その他不動産投資一般
副業でアパート経営を考えています。初期投資にかかる費用にはどんなものがありますか？
回答 : 2
2023/12/23
Q.ワンルームマンション投資の生命保険効果とは？
> 節税・各種保険
先日不動産投資の営業の人が電話で「新築ワンルームマンション投資は積み立て式や掛け捨て式生命保険よりも保険効率が高い」と言っていましたが、鵜呑みにしてしまってもいい話でしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/27
Q.不動産投資を考えている20代後半のサラリーマンです
> その他不動産投資一般
投資物件の販売業者のカモにならないためにはどのようなポイントに注意すればいいですか？また、不動産投資初心者が陥りやすいカモにされる手口はありますか？
回答 : 2
2023/03/13
Q.建蔽率オーバーでも火災保険に入れますか？
> 節税・各種保険
建蔽率オーバーの違法建築に該当する？家屋でも火災保険に入れますか？？
回答 : 2
ベストアンサー
2024/08/23
Q.S造とRC造とSRC造とでは建築コストはどれくらい違いますか？
> アパートマンション経営
アパートを建てる際の坪単価相場を例にそれぞれの建築コストとその差異について解説お願いします。
回答 : 1
2024/09/18
Q.アパート経営の「5棟10室基準」とは？
> その他不動産投資一般
アパート経営における「5棟10室基準」とはどのような基準でしょうか。
宜しくお願い致します。
回答 : 3
2022/11/03
Q.ヘルスケアREITとは何？
> その他不動産投資一般
ヘルスケアREITとはどのような金融商品なのでしょうか？
普通のREITに比べて何が魅力なのでしょうか？利回りですか？
わかる範囲で構いませんので教えてください
回答 : 1
2023/06/13
Q.投資用物件を購入した際に契約書の作成・締結は必要ですか？
> その他不動産投資一般
オーナーチェンジで投資用物件を購入した際
新しく契約書を作成・締結する必要がありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/26
Q.不動産投資は大きく分けて何パターンある？
> その他不動産投資一般
不動産投資について教えてください
大まかにどう言ったパターン？分け方ができるのでしょうか？
回答 : 2
2023/06/03
Q.不動産投資でイールドギャップがマイナスの状態とは？
> その他不動産投資一般
不動産投資においてイールドギャップがマイナスになる状態とは、具体的にどういう状態ですか？いわゆる「逆ザヤ」の状態と同じ意味合いですか？
回答 : 1
2022/11/10
Q.なぜ福岡市はずっと人口増加しているのですか？
> 物件選び・物件比較・市況
他県からの移住者が多いからですか。外国人労働者が増えているからですか。理由が知りたいです。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/07/28
Q.不動産所得のある妻は扶養に入れますか？
> その他不動産投資一般
家賃収入のある専業主婦だと夫の扶養家族から外れますか？
株式の配当収入だとどうですか？
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/12/29
Q.投資物件を初購入するなら1棟アパートがおすすめ？
> 物件選び・物件比較・市況
https://www.re-port.net/article/news/0000071861/
こちらの調査だと、1棟アパート＞区分マンション＞戸建て賃貸、の順で初購入割合が多い結果となっていますが、資金に余裕があるのであればやはりいきなり1棟アパートから始めた方がメリットや学びも多いのでしょうか。
忌憚のないご意見を頂戴できればと存じます。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/03/09
Q.家賃の正しい決め方とは？
> アパートマンション経営
アパート経営初心者の大家さんが部屋を貸し出す際の家賃設定の方法についてアドバイスいただきたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/06/27
Q.不動産投資で公庫からフルローン受けられますか？
> 投資ローン・金利
一棟アパートなどの不動産投資をするために日本政策金融公庫からフルローンを受けられますか？
ご存知の事例や審査を通るためのコツがあればご教授ください。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/03/13
Q.不動産投資ローンの審査期間はどのくらいですか？
> 投資ローン・金利
だいたいどのくらいか教えてください。
回答 : 1
2024/08/11
Q.アパートローンで返済比率70％はリスク高いと思いますか？
> 投資ローン・金利
築15年の中古賃貸アパートを3800万円フルローンで購入検討中です。
今考えている返済プランだと返済比率が70％くらいになりそうなのですがリスク高いと思いますか？
回答 : 3
ベストアンサー
2024/03/24
Q.土地勘のない地方都市の投資物件を購入する場合の注意点
> 物件選び・物件比較・市況
投資物件情報サイトを見ていて利回りの良い満室の一棟アパートを見つけました。ただ、物件の所在場所が自分が一度も訪れたことのない地方都市なのでそこが購入検討にあたっての気がかりです。
そこで、不動産のプロが土地勘のないエリアの投資物件を購入する際に注意している点や現地調査に赴く前に行なっている事前調査の方法などについて、教えていただけるとありがたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/11/14
Q.不動産投資での「リスクプレミアム」をわかりやすく
> その他不動産投資一般
不動産投資におけるリスクプレミアムという言葉の意味をわかりやすくご解説ください。よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/09/22
Q.入居者が家賃滞納したまま退去したらどうすればいい？
> アパートマンション経営
アパートの50代の単身入居者が4か月分の家賃を滞納したままある日突然引っ越してしまいました。当然のことながら引越し先は不明です。鍵はポストの中に置いてありました。大家として今後どのように対応すればいいですか。このまま逃げ切りされてしまうのは不本意です。。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/05/14
Q.火災保険は年払いと一括払いのどっちがお得？
> アパートマンション経営
アパート経営で火災保険を契約する場合は年払いと一括払いのどっちがお得でしょうか。
回答 : 2
2025/02/02
Q.低金利の事業用ローンは融資実行までのリードタイムが長くなる？
> 投資ローン・金利
教えてください。事業用ローンで、低金利のローンプランほど融資実行までのリードタイムは長くなる傾向にあり高金利のローンプランほどリードタイムは短くなる傾向にあるという話は本当でしょうか？
回答 : 1
2022/12/09
Q.アパート経営での地震リスクについて
> その他不動産投資一般
旧耐震基準の築古アパートの購入を検討中です。そこで質問なのですが、もし将来的に震災等で保有アパートが倒壊して入居者が怪我をしたり亡くなったりした場合には、アパートの大家は何らかの責任を負うことがありますか。もし責任を負うことあるようであれば、地震保険に入っておけば責任を全てカバーできますか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/11/10
Q.オーナーチェンジ物件購入の注意点やデメリットとは？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資未経験者です。
今度、中古の区分所有のオーナーチェンジ物件を購入することを考えています。
空室物件に比べて、オーナーチェンジ物件特有の危険性やリスク、注意点やデメリットがあればご解説いただければと存じます。
回答 : 3
2023/07/21
Q.不動産投資の中でハイリスクハイリターンは何？
> その他不動産投資一般
不動産投資でも色々あると思いますがハイリスクハイリターンに該当する投資は何ですか？
回答 : 3
2023/05/13
Q.不動産投資関連でおすすめな本を教えてください
> その他不動産投資一般
不動産投資初心者です。分からないことだらけなので情報収集から始めたいです。不動産投資に関する指南本でこの本がおすすめといった本があれば是非教えてください。そのほか、まず最初に手をつけるべきことがあれば教えてください。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2022/08/03
Q.地目が雑種地の土地はどのような用途が考えられますか？
> 土地活用・賃貸併用住宅
たとえば、地目が雑種地の土地の上にアパートを建てることは可能ですか？
回答 : 1
2022/10/12
Q.コンパクトマンション投資はおすすめですか？
> 物件選び・物件比較・市況
最近話題のコンパクトマンション投資に興味があります。資金に余裕があれば、コンパクトマンション投資はワンルームマンション投資よりもおすすめですか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/06
Q.底地投資は新築ワンルーム投資よりもおすすめですか？
> 物件選び・物件比較・市況
値段次第だとは思うのですが、安く底地権を購入できれば管理の手間や空室リスクの心配もなくローリスクで安定して借地収入が入ってくるので、底地投資は下手に新築ワンルーム投資に手を出すよりかは数段魅力ある投資先のように思います。その辺りについて宅建士さんの生のご意見を伺ってみたいです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/13
Q.オーナーチェンジ物件はどうですか？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資を始めようと考えています。初心者ならオーナーチェンジ物件がねらい目と聞いたのですが、なぜですか。オーナーチェンジ物件を選ぶとしたら、どうやって物件を探すといいでしょうか。注意することなどもあればアドバイスお願いします。
回答 : 1
2023/11/02
Q.実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件は魅力的か？
> 物件選び・物件比較・市況
楽待などの投資物件サイトを見ていると、鳥取県や富山県や新潟県といった地方の1億円程度の一棟マンションとかだと実質利回り10パーセント以上の満室稼働中物件をちらほら見かけます。
このような物件は私のような不動産投資の素人からするとお買い得のように思えるのですがプロ視点だといかがな印象でしょうか。
同じ価格でも都心の区分所有だと実質利回り３パーセント程度で売られている物件もあるので、利回りだけで比較すると同じ価格であれば後者の都心の区分所有を選ぶ余地はないのではないかと思ってしまいます。。
回答 : 3
2023/07/12
Q.生活保護受給者が入居するアパートに投資する場合の注意点は？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資で、生活保護受給者ばかりが入居するアパートを購入する場合の注意点またはメリットデメリットを教えてください。よろしくお願いいたします。
回答 : 2
2023/08/21
Q.部屋の臭いを消すおすすめの方法を教えてください
> アパートマンション経営
アパート経営をしています。
入居者が出ていったばかりの賃貸物件が臭います。入居者を募集する前に部屋に染み付いた臭いの取りたいのですが最強の方法は何でしょうか？
アドバイスよろしくお願いします。
回答 : 3
2025/03/28
Q.不動産投資の減価償却で定額法と定率法のどっちでも選べますか？
> 節税・各種保険
アパート経営のために取得した不動産の減価償却について勉強中です。よろしくお願いします。
回答 : 1
2025/03/11
Q.利回りが高くても投資してはいけない物件の特徴
> 物件選び・物件比較・市況
利回りが高くても投資してはいけない物件の代表例として、どのような特徴の物件が思い当たりますか。
回答 : 3
ベストアンサー
2022/11/27
Q.入居者がガスコンロを消し忘れると最悪どうなる？
> アパートマンション経営
例えばの話ですが、アパートの入居者がお鍋でゆで卵をしていてガスコンロを消し忘れたまま外出してアパート火災にまで発展するケースはあり得ることでしょうか。
大家側でガスコンロ消し忘れの防止対策を講じるとすればどのような方法が考えられますでしょうか。
皆様方のお知恵を拝借できますと幸いです。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/01/04
Q.築年数が経った物件のリノベーションで、賃料アップと空室率低減を実現する方法
> アパートマンション経営
築40年越えのアパートを、リノベーションに工夫を凝らすことで賃料アップと空室率低減を目指したいです。意識すべきポイントがあれば教えてください。
回答 : 2
2023/04/06
Q.住宅ローンとアパートローンの金利はどのくらい違いますか？
> 投資ローン・金利
ローンの金利相場に詳しくないのでご解説いただけると助かります。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/04/04
Q.不動産投資海外と国内どちらの方がリスクは高い？
> 物件選び・物件比較・市況
不動産投資を考えているのですが海外と国内はどちらの方がリスクは高いのでしょうか？
言語による壁は話せる為問題ありません
回答 : 1
2023/12/12
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