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ニンニンさん、はじめまして。
株式会社熊本有恒社の澤田と申します。どうぞよろしくお願いいたします。
ご質問の件についてご説明させて頂きます。
① 強制競売とは
強制競売とは、抵当権を持たない債権者が判決書・審判書・公正証書・和解調書などの公文書をもとに、「債務名義」を用いて債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ヌ）第○○号」というように（ヌ）という表記が付きます。
強制競売の一例として、次のようなケースが考えられます。
ケース1：債務者は消費者金融から所有する不動産を担保とせず借金をしたが、その返済を滞納したため、債権者が「返済が期待できない」と判断し強制競売を実施した。
ケース2：債務者は離婚の際に慰謝料を払うという調停や判決を受けていたにも関わらず、その支払いが行われなかったため債権者が慰謝料回収の目的で強制競売を実施した。
なお、対象物件に住宅ローンが残っている場合は抵当権が優先されるため、売却価格よりも残っている住宅ローンの額の方が多い場合などは、裁判所が不動産について強制競売を認めない可能性もあります。その場合、債務者の給与や預貯金が差し押さえられます。
② 担保不動産競売とは
担保不動産競売とは、不動産に抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている場合に、その「不動産担保権」を実行して債務者の所有する不動産を競売にかける行為です。
事件番号は「令和○年（ケ）第○○号」というように（ケ）という表記が付きます。
なお、担保不動産競売において住宅ローン残高を下回る金額で売却された場合でも、債務者はローン残高から売却価格を引いた差額については支払い続けなければなりません。
また、担保不動産競売には「形式競売」というものもあります。これは債務の返済としての競売ではなく、遺産分割や破産手続き上、不動産を売却し現金化しなければならないときに実施されます。
形式競売の場合の事件番号は性質に応じ（ヌ）または（ケ）という表記となります。
③ まとめ
強制競売は「債務名義」をもとにした競売、担保不動産競売は「不動産担保権」の行使による競売という点が、最も大きな違いです。
強制競売と担保不動産競売のいずれも、債務者による債務の弁済が滞ったときに実施されるものであり、債務者である不動産所有者の意思は考慮されません。
競売が実施される前に、まずは債権者と今後の返済について誠実に話し合いをされることが望ましいでしょう。
2024/09/25 14:46
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
ニンニンさん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
強制競売と担保不動産競売は、どちらも不動産を競売にかけて債権を回収する手続きですが、目的や進行手続きが異なります。以下で違いを詳しく説明します。
1. 強制競売
＜目的＞
強制競売は、金銭債権の強制執行手段として行われます。借金や賠償金の支払いが滞っている場合に、債権者が裁判所を通じて債務者の不動産を差し押さえ、競売にかけて現金化し、その売却代金で債権を回収します。
＜特徴＞
債務の原因は幅広く、借金、損害賠償請求、未払い金などが対象となります。
抵当権や担保の設定がない場合でも、債権者は強制競売を申し立てることができます。裁判所を介して進行し、最終的に不動産が売却されます。
2. 担保不動産競売
＜目的＞
担保不動産競売は、抵当権や根抵当権などの担保権が設定されている不動産について、債務の返済が滞った際に、その担保権に基づいて競売にかける手続きです。
＜特徴＞
主に住宅ローンや事業融資などで不動産が担保に設定されている場合に利用されます。債務不履行が発生した際に、担保権者（例：金融機関）が担保権の実行として競売を申し立てます。売却代金はまず担保権者に優先的に充当され、余剰があればその後に他の債権者や債務者に返還されます。
〇主な違い
・債権回収の根拠: 強制競売は金銭債権全般に基づく強制執行手続きであり、担保不動産競売は不動産に設定された担保権を実行する手続きです。
・競売の発動要件: 強制競売は担保がなくても実施できるのに対し、担保不動産競売はあくまで不動産に抵当権や根抵当権が設定されていることが前提です。
それぞれの競売手続きには、目的や対象となる不動産の条件に応じた違いがあります。
2024/09/23 18:32
小田 篤史 宅建士
商業土地開発株式会社 | 兵庫県
はじめまして小田と申します。
競売不動産購入視点での補足です。
競売不動産はBITなどのサイトで情報を得ることができますが、物件（事件）番号に（ケ）と書いてあるものは担保不動産競売、（ヌ）と書いてあるものが強制競売と判断して貰えれば良いかと思います。ほとんどは（ケ）ですが、たまに（ヌ）があります。
（ヌ）は家を担保設定したものとは別の借金により競売申し立てがあったものなので様々な事情があります。また、競売取り下げが多いのも（ヌ）です。
比較的（ケ）は落札後の明け渡しまでは昔と違い法整備されておりスムーズなケースが多いのですが、（ヌ）はどのような事情が隠れているか分からないので素人は手を出すのはやめておいた方が良い物件となります。
2024/09/25 12:00
この投稿は、2024年09月25日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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> 宅建業法・その他法律一般
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ちなみに、この袋地の南側から公道に出るための土地は親族が家を建てて住んでいますが、カーポートの後ろの低い柵を跨げば簡単に行き来できます。
回答 : 1
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> 宅建業法・民法・その他法律一般
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ブロックが古く倒壊のおそれがあるのですが、
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回答 : 3
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Q.従業者証明書の「主たる事務所の所在地」とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
従業者証明書の「主たる事務所の所在地」が宅建業者の登記簿上の本店住所と一致しないケースもあると聞いたのですが、どういうことでしょうか。ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 1
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> 抵当権・強制執行・差押え
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Q.戸建て購入で建物にかかる消費税の計算テクニック
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回答 : 1
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Q.37条書面に宅建士の記名押印は不要ですか？
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回答 : 2
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Q.地目が墓地の土地に住宅の建築は可能ですか？
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Q.所有している土地の一部が市街化調整区域ほんの一部でも許可がいるのか
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固定資産税を滞納してから家が差し押さえられるまで期間はおおよそどのくらいですか？
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2023/09/02
Q.連帯債務で負担部分ゼロの債務者は存在意義あリますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
連帯債務で負担部分ゼロの債務者は実質的に債務を負っていないという理解でいいのでしょうか？？
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2025/07/28
Q.宅建業者同士でも手付金等の保全措置を講じる必要がある場合は存在しますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業者同士の売買取引でも手付金等の保全措置を講じる必要がある場合が存在するかについてご解説お願いいたします。
回答 : 1
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サラリーマンで月収手取り86万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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2024/07/28
Q.「賃貸人が修繕義務を負わない旨の特約」の利用や有効性について
> 不動産契約・不動産登記
民法第606条1項が規定する賃貸人の修繕義務は任意規定なので、大家さんの意向があれば特約で排除できると知りました。アパートの賃貸借契約でこの特約が利用されることは実務上よくあることですか。
また、特約があれば修繕義務を無制限に排除できるのかや特約の内容が無効になるケースもあるのかについても知りたいです。
どうぞよろしくお願いします。
回答 : 2
2022/12/10
Q.不動産を売却したら確定申告は必要ですか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
不動産を売却して売却益がでた場合、確定申告をしますが、マイナスになっても必要ですか？
回答 : 2
ベストアンサー
2024/01/31
Q.建物の用途変更で確認申請不要な場合とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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2023/10/10
Q.共有物の管理行為とは？
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賃貸不動産を複数人で共有している場合を例に、どのような場合が民法上の管理行為に当たるかについてご教示いただけますと幸いです。
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住宅ローン債権の譲渡や不動産売買契約の手付金債権の譲渡は、指名債権譲渡に該当しますか？
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Q.配偶者控除と扶養控除の違いは何ですか？
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Q.マイホーム買い換える時の税金について教えてください
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マイホームを買い変えた際に受けられる
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ベストアンサー
2022/12/18
Q.根抵当権の準共有とはどのような権利状態？
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ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 1
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2023/09/27
Q.「小規模宅地等の特例」とはどのような特例ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
小規模宅地等の特例はどのようなケースだと適用を受けるメリットがありそうですか？ご回答よろしくお願いします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/13
Q.不動産登記 記載ミス罰則ある？
> 不動産契約・不動産登記
不動産登記ミスによる罰則などって合ったりするのでしょうか？それが故意か偶然かでも変わってきたりするのか？
回答 : 1
2023/07/13
Q.売主の手付金保全措置が不要な場合とは？
> 宅建業法・その他法律一般
一般的に売主の手付金保全措置が不要な場合とはどのような場合ですか？
また、不動産の個人間売買においては売主の手付金保全措置のルールの適用はどうなっていますか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/12/21
Q.手取り22万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り22万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2025/02/07
Q.道路と市道？私道？道路に種類があるんですか？
> 宅建業法・その他法律一般
『私道だから入ってきてはいけません。』という注意書きをみたことがあります。道路って、みんなのものじゃないんですか？
回答 : 4
2023/02/20
Q.近隣商業地域の建ぺい率と容積率について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
近隣商業地域だと建ぺい率と容積率はどんな感じに定まっていますか。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/08/01
Q.抵当権の順位変更の登記とはどのような登記？
> 抵当権・強制執行・差押え
抵当権の順位変更の登記とはどのような登記ですか？未登記の抵当権を含む場合でも順位変更の登記はできますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/05/01
Q.法22条区域では建蔽率が緩和されますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/12/02
Q.不動産を代物弁済した時の所有権移転時期はいつですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
代物弁済契約時ですか？所有権移転登記完了時ですか？関連判例があれば教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/09/10
Q.借地権の準共有とはどのような状態ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
借地権の準共有とはどのような状態かについて並びに借地権の準共有が発生する主な要因について、具体例を交えてご教授いただけましたら幸いです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/18
Q.根抵当権の「抹消」と「 解除」の違いについて教えてください
> 根抵当権・極度額
根抵当権の債務者が債務を完済しても根抵当権を「抹消」するには債権者である金融機関に根抵当権の「解除」を申し入れる必要があると聞きました。
この場合、債権者が「解除」に同意してくれない場合には根抵当権を「抹消」できないという理解であっていますでしょうか。
また、債権者が根抵当権の「解除」に同意してくれない場合というのは金融取引においてはよくあることなのでしょうか。
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/06/26
Q.手取り50万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り50万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/07/01
Q.レインズへの成約登録義務に違反するとどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建業者がレインズへの成約登録義務に違反した場合、罰則はありますか？
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2024/12/11
Q.不動産売買の先取特権と抵当権の違いについて
> 宅建業法・民法・その他法律一般
どちらも優先弁済権や登記による対抗力が認められていて債権回収にあたり競売手続きを利用できるようですが、両者の違いや実務的な使い分けについてコメント頂けますと幸いです。
回答 : 1
2025/11/03
Q.不動産の二重譲渡が判明したら売主に損害賠償請求できますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産の二重譲渡が判明した際、契約代金を支払った買主は売主に損害賠償請求をできるのでしょうか？
仲介側で現場対応したケースや、裁判トレンド、具体的な対応策についてご経験があればぜひ教えてください。
回答 : 1
2025/12/01
Q.近隣商業地域と商業地域の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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2024/06/11
Q.根抵当権の極度額増額登記に必要な書類について
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2024/07/26
Q.地域地区と用途地域の違いとは？
> 宅建業法・その他法律一般
地域地区と用途地域の言葉の意味の違いについてご解説お願いいたします。
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ベストアンサー
2022/11/29
Q.国土交通大臣免許と都道府県知事免許の違いとは？
> 宅建業法・その他法律一般
宅建業免許の種類には２種類あるそうですが、何が違うのでしょうか？不動産会社を選ぶ際の参考になりますか？
回答 : 5
2022/10/27
Q.購入予定の土地の測量費用は誰が支払うべき？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
知人から購入したい土地がありますが、敷地の境界が分からないので測量を土地家屋調査士に依頼したいと考えています。そこで以下についてアドバイスいただきたいです。
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回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/09
Q.固定資産税と家屋の延べ床面積にはどのような関係がある？
> 固定資産税・その他税金一般
家屋の固定資産税の計算にあたって家屋の延べ床面積はどのように関係しますか？
回答 : 1
ベストアンサー
2024/03/07
Q.専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界には色んな種類の事業がありますが
免許だけで専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますでしょうか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/12/08
Q.容積率の最低値と最大値はどのくらいですか？
> 宅建業法・その他法律一般
日本の法律で容積率の最低値と最大値はそれぞれどのくらいまで許容されていますか？
ちなみにタワマンは容積率オーバーにはならないのですか？
回答 : 1
2023/08/21
Q.35条書面の交付時期はいつまでに？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
35条書面を買主または借主に交付するにあたり、交付時期は重説実施予定日の何日前までに行うのが望ましいですか？
宅建業法などで明確にルール化されていますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2026/07/24
Q.戸建ての地下室は容積率に入りますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/03/31
Q.債務名義に基づく差押えとは？
> 抵当権・強制執行・差押え
債務名義に基づく差押えと担保権の実行による差押えとでは、具体的に何がどう異なりますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2023/04/26
Q.不動産広告の表示ルール変更による業界への影響度
> 宅建業法・その他法律一般
「駅までの所要時間」や「主要駅までの電車の所要時間」などの表示ルールが2022年9月に改正されたそうですが、これは法改正によるものですか？それとも業界団体による自主的なルール改正ですか？
https://news.yahoo.co.jp/articles/bc24e72ab13c8dc2fe490df94834133a3d04becb
この改正による今後の不動産業界への影響度は大きそうですか？
罰則規定があるかないかにもよるとは思いますが。。
回答 : 3
2022/11/04
Q.保管場所の所在図と配置図は誰が書くものですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
自宅が新築戸建ての場合、車庫証明申請の際に必要な添付書類である保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきものですか？専門家に作成を依頼した方がよいか教えてください。
あと、参考までに、アパートやマンション住みの場合についても教えてください。
マンション住みであれば管理会社か管理組合に依頼すれば提供してもらえるかについて知りたいです。
回答 : 2
2024/09/28
Q.民法の「持参債務の原則」とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 2
2026/02/08
Q.過去の固定資産税評価替えの情報を知るには？
> 固定資産税・その他税金一般
任意の都道府県市区町村の固定資産税評価替え情報を過去に遡って調べることはできますか？
回答 : 1
2024/02/03
Q.元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能なのはなぜ？
> 根抵当権・極度額
元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能と知りました。
減額も増額も可能という認識で合っていますか？
また、なぜ元本確定後も根抵当権の極度額変更が可能なのかについての理由も教えていただけますと有難いです（元本が確定しているのに極度額を変更するメリットがどのような場合にあるのかよく分からないので）。
よろしくお願いします。
回答 : 2
2024/03/13
Q.債務者の交替による更改とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
免責的債務引受の違いについて比較した場合の成立要件や法律効果に違いはありますか？
当初の債権に抵当権が設定されていたら両者の場合とも抵当権の債務者変更の登記が必要になりますか？
回答 : 1
2025/10/29
Q.農地価格の調べ方で「宅地比準方式」と「倍率方式」の違いを教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
相続税の話の中で「農地の価格は宅地比準方式か倍率方式で決める」と税理士さんに言われましたが、正直よく理解できていません。
一般の素人でもイメージしやすいように、宅地比準方式と倍率方式の違いと、それぞれを使って農地価格を調べるときの注意点を教えてください。
回答 : 3
2026/05/22
Q.根抵当権の元本が確定するのはいつ？
> 根抵当権・極度額
根抵当権の元本確定期日の決まり方についてご解説お願いいたします。
回答 : 1
2023/08/25
Q.ライフプラン手当とは何ですか？
> ファイナンシャルプランニング
基本給に含まれるものですか？
回答 : 1
2024/08/23
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