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2024/02/14
不動産取引における心裡留保と通謀虚偽表示の違いについて、具体例付きで解説お願いします。
回答 : 2
バルゴのシャカ さん
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
バルゴのシャカ さん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
心裡留保（しんりりゅうほ）と通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）は、不動産取引などにおいて「意思表示に問題がある」ことに関係する法的概念ですが、その性質や法的効果には大きな違いがあります。以下、両者の違いについて具体例を交えて解説します。
1. 心裡留保とは
心裡留保とは、表意者（意思を表示する者）が、真意ではない意思表示を行う場合を指します。つまり、本人がその意思表示が無効であることを知っているが、相手方にはその内心を伝えず、表面的には有効な意思表示を行っている状況です。心裡留保は相手方が善意無過失である場合には有効となりますが、相手方が表意者の真意を知っていた（悪意）場合や知り得た場合には無効となります（民法93条）。
【具体例：心裡留保の例】
Aさんが、自分の所有する土地を友人Bに売却する意思が全くないにもかかわらず、冗談で「この土地をBに売る」と言った場合が心裡留保です。BがAの冗談に気づかず、本気で取引を進めてしまった場合、この意思表示は有効です。ただし、BがAの冗談だと知っていた場合、この取引は無効となります。
2. 通謀虚偽表示とは
通謀虚偽表示とは、表意者と相手方が通謀して、第三者を害するためや他の目的のために、真実ではない虚偽の意思表示を行う場合を指します。両者が事前に話し合い、実際には意思がない取引を仮装することが特徴です。通謀虚偽表示は、原則として無効です（民法94条1項）。ただし、虚偽表示によって害される第三者が善意無過失の場合、その第三者には対抗できず、取引は第三者に対しては有効となります（民法94条2項）。
【具体例：通謀虚偽表示の例】
Aさんが自己所有の土地を、税金逃れのために友人Bと相談し、実際には売るつもりがないのに、あたかも売買契約をしたかのように見せかけて登記名義をBに移転した場合が通謀虚偽表示です。この場合、AとBの取引は無効です。しかし、もし第三者Cがその土地を善意で買い受けた場合、AやBはCに対してその無効を主張できず、Cが有効な所有権を取得します。
3. 違いのまとめ
心裡留保では、意思表示をした本人は真意ではないことを知っており、相手方がそれを知らなければ意思表示は有効です。
通謀虚偽表示では、当事者双方が通じて真実ではない取引を行うことで、その意思表示は原則として無効です。しかし、善意の第三者には対抗できず、その第三者が権利を取得します。
4. 不動産取引における適用
不動産取引では、両者の適用は重要です。例えば、心裡留保の場合、売主が真意でない意思表示をしても、買主が善意であればその取引は保護されます。一方、通謀虚偽表示では、双方が嘘の取引を行った場合でも、善意の第三者が保護されることが多く、この点で取引の安全が確保されます。
このように、心裡留保と通謀虚偽表示は表面的には似ていますが、当事者の意思の違いと、法的効果に大きな差があります。
2024/09/29 23:29
藤川 和也 宅建士
不動産コンサルタント | 愛知県
バルゴのシャカ さん、こんにちは。
宅地建物取引士の藤川です。
心裡留保と通謀虚偽表示の違いについてのご質問へ回答いたします。
ご参考になりますと幸いでございます。
●心裡留保と通謀虚偽表示の違い
主な違いは、次の点です。
・心裡留保は1人で意思表示するもので、通謀虚偽表示には結託者がいる
・心裡留保による意思表示は原則有効で、虚偽表示の場合は無効
●事例
土地の売買を例としています。
・心裡留保
AがBの土地を購入する気がないのに「購入する」とBに伝え、BはAが真意を述べていない(本当は購入する気がないのに購入すると言っている)ことを知らずに「売る」となった場合、Aの意思表示は有効となります。よって、売買契約が成立します。(=原則有効)
Aが真意でないことをBが知っている場合に「売る」となった場合は無効となります。
(=Bが悪意のため、例外として無効)
・通謀虚偽表示
AとBで結託し、AがBの土地を購入するという仮の売買契約(架空の売買契約)を結ぶこと、結果的に無効となります。
大きな違いとして、一人(心裡留保でのA)か相手を含めた二人の意思表示(虚偽表示でのA、B)か、意思表示が基本的に有効か無効かの違いだといえるでしょう。
2025/02/03 08:49
この投稿は、2025年02月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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> 宅建業法・その他法律一般
登記原因が「真正な登記名義回復」の所有権移転登記は、一般的にどのような場合にされる登記でしょうか？
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アドバイスいただけますと幸いです。
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2024/06/04
Q.60坪を超えると固定資産税が倍になるのは本当ですか？
> 固定資産税・その他税金一般
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2024/03/05
Q.マンションの廊下に宅配ボックスを設置するのはセーフですか？
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回答 : 3
2022/09/26
Q.普通借家契約の立ち退き交渉を宅建士に依頼できますか？
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2022/11/20
Q.特約事項と容認事項の違いとは？
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2025/11/20
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どうぞよろしくお願いします。
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Q.全部事項証明書と一部事項証明書の違いは何ですか？
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不動産登記簿謄本の取得で、全部事項証明書と一部事項証明書の違いは何ですか？
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Q.建築基準法上の道路とは？
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建築基準法上の道路かどうかの調べ方について教えてください。
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Q.手取り70万だと額面年収はいくらになりますか？
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故人の未払いの固定資産税の債務や延滞金は相続人にそのまま引き継がれるのでしょうか？
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回答 : 2
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2023/10/26
Q.「遺贈」で取得した不動産を売却する際にかかる税金について教えてください
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2023/03/15
Q.マンション購入の申込み、クーリングオフできますか？
> 不動産契約・不動産登記
人気のエリアでマンションの販売会をしていました。いつかはマンションを購入したいと思っていたので、その販売会を見学し、契約書類（購入申込書）にサインをしてしまいました。印鑑は押していません。１日経って冷静に考え、購入を断念することにしました。この場合、クーリングオフは可能でしょうか？
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2022/09/17
Q.住宅ローン返済で「重畳的債務引受」が行われる場合
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たとえばの話ですが、親が返済中の住宅ローン債務を子が肩代わり？する目的で重畳的債務引受するようなケースはあり得ますか。あり得るとした場合、それを金融機関の承諾なしで行うことは法律的に認められますか。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/11/11
Q.「権利保護要件としての登記」とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
「対抗要件としての登記」との意味的な違いについて解説お願いします。
回答 : 3
2024/09/03
Q.相続財産管理人と相続財産清算人の違いとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
わかりやすく解説お願いします。
回答 : 3
2025/03/26
Q.事故物件の固定資産税についてです
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路線価が7000万でも事故物件で売却しようとしても5000万でも売れないのですがそれでも固定資産税は下がらないもんなんでしょうか？
回答 : 2
2023/06/28
Q.専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界には色んな種類の事業がありますが
免許だけで専任の宅建士を置かなくてもできる不動産業はありますでしょうか？
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ベストアンサー
2023/12/08
Q.住宅ローンで8大疾病保障をつける必要あるか？
> その他税金一般
宅建士の皆さまはどう思われますか？皆様のお客様はつける人とつけない人どちらが多い印象ですか？
回答 : 2
2023/04/27
Q.マンションの地震保険料の相場はいくらくらい？
> ファイナンシャルプランニング
マンションの地震保険料の相場はいくらくらいか知りたいです。
地震保険料を安くするテクニックがあればそれについても知りたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/01/08
Q.根抵当権の「抹消」と「 解除」の違いについて教えてください
> 根抵当権・極度額
根抵当権の債務者が債務を完済しても根抵当権を「抹消」するには債権者である金融機関に根抵当権の「解除」を申し入れる必要があると聞きました。
この場合、債権者が「解除」に同意してくれない場合には根抵当権を「抹消」できないという理解であっていますでしょうか。
また、債権者が根抵当権の「解除」に同意してくれない場合というのは金融取引においてはよくあることなのでしょうか。
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2023/06/26
Q.個人で不動産賃貸業をやっている人にインボイス制度は影響ある？
> その他税金一般
こんにちは。
住宅用の家賃収入は非課税なので、個人でアパート大家さんやっている人にインボイス制度は関係なさそうに思うのですが、たとえばもし、借りている人が住宅用以外の目的で法人契約で借りていれば影響ありますか？
回答 : 1
2023/08/05
Q.根保証契約は怖い契約ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
根保証契約とはどのような契約なのでしょうか？使い方を間違えると怖い契約方法だそうですが、具体的に何が怖いのか分かりやすくご解説いただけますと嬉しいです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/26
Q.地域地区と用途地域の違いとは？
> 宅建業法・その他法律一般
地域地区と用途地域の言葉の意味の違いについてご解説お願いいたします。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/11/29
Q.売渡担保と譲渡担保の違いは何か？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
売渡担保と譲渡担保の違いは何でしょうか？
回答 : 2
2024/01/28
Q.賃貸人変更の場合、契約書はどうなりますか？
> 不動産契約・不動産登記
大家さんが物件を売却してオーナーチェンジしたら、入居者は新しい大家さんと賃貸借契約を結ぶことになりますか？それとも賃貸人変更通知書が入居者に送付されてくるのみで終わりですか？
回答 : 1
2023/10/26
Q.新築で購入した木造戸建ての固定資産税、10年後にはいくらになる？
> 固定資産税・その他税金一般
以下条件での新築木造戸建ての固定資産税が10年後にはどのくらい下がるか知りたいです。
よろしくお願いします。
・土地の固定資産税評価額4,500万円
・建物の固定資産税評価額3,000万円
・土地面積150平米
・建物面積100平米
回答 : 1
2024/02/15
Q.仮換地指定とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
誰がどのような目的で指定するものですか？
効力発生日や指定の有効期間はどうなりますか？
指定された土地を仮換地指定後に自由に売買することはできますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2025/02/09
Q.契約書に収入印紙を貼らないとどうなる？
> 不動産契約・不動産登記
不動産の売買契約書に印紙を貼らない（貼り忘れの場合も含む）と何か取引に支障がありますか？
回答 : 2
2025/01/06
Q.不動産の仮差押えとは？
> 抵当権・強制執行・差押え
不動産の仮差押えの効力について知りたいです。
債権者は仮差押えを行うとどのような効果を得ますか。
回答 : 2
2024/07/22
Q.土地分筆登記に筆界確認書は不要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
最近法務省が筆界の運用を見直した結果、隣接地の所有者との筆界確認書がなくても一定の条件を満たせば土地分筆登記が可能になったそうですが、そのあたり詳しくご解説いただけますと幸いです。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/09/11
Q.登記申請の補正連絡はいつどのように来ますか？
> 不動産契約・不動産登記
電話ですか？メールまたは手紙ですか？
回答 : 1
2025/07/23
Q.民法13条1項とはどのような規定？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界関連の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 1
2025/07/21
Q.根抵当権者が単独で元本確定の登記を申請できる場合とは？
> 根抵当権・極度額
根抵当権者による元本確定登記単独申請OKな場合について根拠条文付きで解説いただけると助かります。
回答 : 2
2024/10/05
Q.手取り50万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り50万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/07/01
Q.配偶者控除と扶養控除の違いは何ですか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
配偶者控除と扶養控除の違いについて教えてください。
どちらの控除もアパート賃貸収入の確定申告の際に関係してくる事柄ですか。
回答 : 1
2024/03/20
Q.登記申請で登記識別情報のコピー提出で足りる場合とは？
> 不動産契約・不動産登記
法務局への登記申請で、登記識別情報のコピー提出で足りる場合と原本提出が必要な場合との違いについて教えてください。
回答 : 1
2025/07/24
Q.非債弁済とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
具体例つきで教えてください。
回答 : 1
2025/01/17
Q.宅建業法を学ぶ際オススメのテキストを教えてください
> 宅建業法・その他法律一般
宅建の資格で勉強する際テキストはかなりの数がありますが宅建業法だけを学びたい時の
オススメのテキストを教えてください
回答 : 2
2023/02/23
Q.個人間売買で重説に不備があった場合、責任の所在はどうなりますか？
> 不動産契約・不動産登記
個人間売買で外部の業者に作成してもらった重説に不備があることが所有権移転登記移転後に判明した場合、売主は買主に対してどのような責任を負いますか？免責となるか否かは、重説の取引条件に関する事項に記載されている内容次第ですか？
そのほか、作成した外部の業者には何らかの責任追及をできますか？
ご回答いただけましたら幸いです。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/10/11
Q.定期借地権付きマンションの固定資産税は誰が払いますか？
> 固定資産税・その他税金一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/06/20
Q.医療費控除と住宅ローン控除を同時申請した場合の計算方法は？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
確定申告で住宅ローン控除と医療費控除を併用した際のシュミレーションを電卓を使って自分でしてみようと思うのですが、医療費控除と住宅ローン控除のどっちが先に控除すべき対象になりますか？
仮に年収850万円、住宅ローン5200万円、実際に支払った医療費90万円、保険金等で補填される金額50万円だった場合での計算例をお示しいただけると助かります。
（仮定の事例に基づく一般的な税の計算方法についての相談ですので、税務相談ではありません）
回答 : 1
2024/05/30
Q.抵当権の一部抹消とは？
> 抵当権・強制執行・差押え
抵当権の全部抹消と一部抹消の違いについて具体例付きで教えてください。
回答 : 3
2024/01/18
Q.根抵当権の一部譲渡とは？
> 根抵当権・極度額
根抵当権の一部譲渡とはどういう意味ですか。全部譲渡との違いとか教えてください。
回答 : 1
2023/07/07
Q.10m2以下の増築は建築確認申請不要でOK？
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このような認識で合っていますか？例外があれば教えてください。
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2024/09/13
Q.建物買取請求権と造作買取請求権の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
解説お願いいたします！
回答 : 2
ベストアンサー
2025/07/08
Q.カーポートを後付けして建ぺい率オーバーしたらどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
建築確認申請をせずにカーポートを後付けして建ぺい率オーバーになると最悪どうなりますか？罰金ですか？それとも逮捕されますか？
回答 : 1
2024/09/17
Q.保管場所の所在図と配置図は誰が書くものですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
自宅が新築戸建ての場合、車庫証明申請の際に必要な添付書類である保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきものですか？専門家に作成を依頼した方がよいか教えてください。
あと、参考までに、アパートやマンション住みの場合についても教えてください。
マンション住みであれば管理会社か管理組合に依頼すれば提供してもらえるかについて知りたいです。
回答 : 2
2024/09/28
Q.重要事項説明を宅建士以外の人がした場合に罰則はありますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
重要事項説明書を説明する人が宅建士じゃない人でないことが後から判明した場合、当該不動産売買契約は無効になりますか？不動産会社に対して罰則はありますか？
回答 : 1
2024/02/07
Q.建物が建って電波が悪くなったらどうしたよいですか？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
戸建て住みですが、隣に低層マンションが建って以降テレビのBSの映りが悪くなったので電波障害が発生しているのだと思います。誰に文句言えばいいですか、アドバイスいただけますと幸いです。
回答 : 1
2025/09/30
Q.アパート経営の確定申告で物件視察の旅行代は経費計上OKか？
> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
こんにちは。旦那が不動産投資をしていて、今度初めて確定申告をします。
経費処理について教えてください。
先日、地方に保有しているアパート物件の管理状況の視察がてら家族旅行をしました。その際の、家族全員分（旦那と私と子供2人）の新幹線代とレンタカー代と飲食費とリゾートホテルの宿泊費は経費処理認められますか？?
私は認められると思っていたのですが、知り合いが「無理でしょ」と言うので、こちらでプロの方から教えていただきたく投稿しました。
よろしくお願いしますmm
回答 : 4
ベストアンサー
2022/08/10
Q.戸建ての違法建築で取り壊し命令はあるのか？
> 宅建業法・その他法律一般
違法建築の度合いにもよると思いますが、戸建ての違法建築で除去命令が下されるケースって実際あるのですか？
回答 : 2
2023/09/09
Q.地役権図面の作成者は誰？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
作成権限者は法律で決まっていますか？
宅建士さんが作成する場合もありますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2025/04/19
Q.消防法に違反していると違法建築物扱いになりますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
消火設備の未設置等の施工ミスにより消防法違反が生じているアパート物件は違法建築物扱いになりますか。
消防法違反状態があるままで物件の売却は可能ですか。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/02/26
Q.手取り55万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り55万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2024/10/11
Q.負担付使用貸借の例について教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
たとえば、友達の持ち家に家事手伝いする代わりに長期で間借りして同居させてもらうといった事例も負担付使用貸借に該当しますか。
回答 : 1
2025/07/26
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