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不動産取引における心裡留保と通謀虚偽表示の違いについて、具体例付きで解説お願いします。
回答 : 2
バルゴのシャカ さん
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
バルゴのシャカ さん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
心裡留保（しんりりゅうほ）と通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）は、不動産取引などにおいて「意思表示に問題がある」ことに関係する法的概念ですが、その性質や法的効果には大きな違いがあります。以下、両者の違いについて具体例を交えて解説します。
1. 心裡留保とは
心裡留保とは、表意者（意思を表示する者）が、真意ではない意思表示を行う場合を指します。つまり、本人がその意思表示が無効であることを知っているが、相手方にはその内心を伝えず、表面的には有効な意思表示を行っている状況です。心裡留保は相手方が善意無過失である場合には有効となりますが、相手方が表意者の真意を知っていた（悪意）場合や知り得た場合には無効となります（民法93条）。
【具体例：心裡留保の例】
Aさんが、自分の所有する土地を友人Bに売却する意思が全くないにもかかわらず、冗談で「この土地をBに売る」と言った場合が心裡留保です。BがAの冗談に気づかず、本気で取引を進めてしまった場合、この意思表示は有効です。ただし、BがAの冗談だと知っていた場合、この取引は無効となります。
2. 通謀虚偽表示とは
通謀虚偽表示とは、表意者と相手方が通謀して、第三者を害するためや他の目的のために、真実ではない虚偽の意思表示を行う場合を指します。両者が事前に話し合い、実際には意思がない取引を仮装することが特徴です。通謀虚偽表示は、原則として無効です（民法94条1項）。ただし、虚偽表示によって害される第三者が善意無過失の場合、その第三者には対抗できず、取引は第三者に対しては有効となります（民法94条2項）。
【具体例：通謀虚偽表示の例】
Aさんが自己所有の土地を、税金逃れのために友人Bと相談し、実際には売るつもりがないのに、あたかも売買契約をしたかのように見せかけて登記名義をBに移転した場合が通謀虚偽表示です。この場合、AとBの取引は無効です。しかし、もし第三者Cがその土地を善意で買い受けた場合、AやBはCに対してその無効を主張できず、Cが有効な所有権を取得します。
3. 違いのまとめ
心裡留保では、意思表示をした本人は真意ではないことを知っており、相手方がそれを知らなければ意思表示は有効です。
通謀虚偽表示では、当事者双方が通じて真実ではない取引を行うことで、その意思表示は原則として無効です。しかし、善意の第三者には対抗できず、その第三者が権利を取得します。
4. 不動産取引における適用
不動産取引では、両者の適用は重要です。例えば、心裡留保の場合、売主が真意でない意思表示をしても、買主が善意であればその取引は保護されます。一方、通謀虚偽表示では、双方が嘘の取引を行った場合でも、善意の第三者が保護されることが多く、この点で取引の安全が確保されます。
このように、心裡留保と通謀虚偽表示は表面的には似ていますが、当事者の意思の違いと、法的効果に大きな差があります。
2024/09/29 23:29
藤川 和也 宅建士
不動産コンサルタント | 愛知県
バルゴのシャカ さん、こんにちは。
宅地建物取引士の藤川です。
心裡留保と通謀虚偽表示の違いについてのご質問へ回答いたします。
ご参考になりますと幸いでございます。
●心裡留保と通謀虚偽表示の違い
主な違いは、次の点です。
・心裡留保は1人で意思表示するもので、通謀虚偽表示には結託者がいる
・心裡留保による意思表示は原則有効で、虚偽表示の場合は無効
●事例
土地の売買を例としています。
・心裡留保
AがBの土地を購入する気がないのに「購入する」とBに伝え、BはAが真意を述べていない(本当は購入する気がないのに購入すると言っている)ことを知らずに「売る」となった場合、Aの意思表示は有効となります。よって、売買契約が成立します。(=原則有効)
Aが真意でないことをBが知っている場合に「売る」となった場合は無効となります。
(=Bが悪意のため、例外として無効)
・通謀虚偽表示
AとBで結託し、AがBの土地を購入するという仮の売買契約(架空の売買契約)を結ぶこと、結果的に無効となります。
大きな違いとして、一人(心裡留保でのA)か相手を含めた二人の意思表示(虚偽表示でのA、B)か、意思表示が基本的に有効か無効かの違いだといえるでしょう。
2025/02/03 08:49
この投稿は、2025年02月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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回答 : 2
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回答 : 2
2022/11/13
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自宅が新築戸建ての場合、車庫証明申請の際に必要な添付書類である保管場所の所在図と配置図は誰が作成すべきものですか？専門家に作成を依頼した方がよいか教えてください。
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回答 : 2
2024/09/28
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2023/03/12
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2024/09/26
Q.未登記の建物はだれのもの？
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未登記の建物の家賃収入を得ていて、毎年確定申告をしている人（Ａさん）と、固定資産税を納付する人（Ｂさん）が違います。確定申告しているAさんは必要経費として固定資産税も計上しています。
また固定資産税について市役所に確認したところ、当該土地に住所のある人（Ｂさん）にお尋ねしたところ、Ｂさんを指定してきたのでその方に納付書を発送しているとのこと。実際にはＡさんもその該当地に住んでいます。
さて、この場合この未登記の建物の所有権を双方が主張していますが、どちらの所有権と判断すべきですか？
回答 : 3
2025/01/22
Q.借地借家法における借地を売却時借地借家契約は自動的に継続されるのか？
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回答 : 1
2023/04/14
Q.固定資産税を滞納してブラックリストに載ることはありますか？
> 固定資産税・その他税金一般
固定資産税を滞納し続けて信用情報機関のブラックリストに載ることはあるのでしょうか？
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回答 : 3
ベストアンサー
2023/10/15
Q.重要事項説明を宅建士以外の人がした場合に罰則はありますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
重要事項説明書を説明する人が宅建士じゃない人でないことが後から判明した場合、当該不動産売買契約は無効になりますか？不動産会社に対して罰則はありますか？
回答 : 1
2024/02/07
Q.手取り60万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り60万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/05/18
Q.宅建業法にいう取引台帳とは何を指しますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 1
2025/03/19
Q.債権の準占有者とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
具体例つきで教えてください。
回答 : 1
2025/01/17
Q.宅建業法を学ぶ際オススメのテキストを教えてください
> 宅建業法・その他法律一般
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オススメのテキストを教えてください
回答 : 2
2023/02/23
Q.積立nisaと新nisaの違いは何？
> ファイナンシャルプランニング
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回答 : 1
2024/04/27
Q.戸建ての重要事項説明のチェックポイントについて教えてください
> 不動産契約・不動産登記
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ご回答いただけましたら幸いです。
回答 : 1
ベストアンサー
2022/10/02
Q.畑だった場所に家を建てるための手続きを教えてください
> 宅建業法・その他法律一般
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回答 : 2
2023/05/09
Q.相続財産管理人と相続財産清算人の違いとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 3
2025/03/26
Q.手取り86万だと額面年収はいくらになりますか？
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サラリーマンで月収手取り86万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
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2024/07/28
Q.マンホールの蓋を勝手に開けたら罪になる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
一般人が道路のマンホールの蓋を勝手に開けることは法律違反ですか？
回答 : 2
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2023/12/18
Q.競売の現況調査とは？
> 抵当権・強制執行・差押え
誰がどのような目的で調査するのでしょうか？
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回答 : 2
2023/10/07
Q.不動産売買の決済は司法書士の立会いなしでも可能？
> 不動産契約・不動産登記
司法書士さんの立会いなしでも不動産売買の決済が行われることはあるかについて知りたいです。よろしくお願いします。
回答 : 2
2025/07/01
Q.土地分筆登記に筆界確認書は不要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
最近法務省が筆界の運用を見直した結果、隣接地の所有者との筆界確認書がなくても一定の条件を満たせば土地分筆登記が可能になったそうですが、そのあたり詳しくご解説いただけますと幸いです。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/09/11
Q.42条2項道路とはどんな道路ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
42条2項道路とはどんな道路ですか。家を建てるための土地を買う際に必要な知識ですか。よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/09/04
Q.民法94条2項の類推適用とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
最高裁判例を絡めてご解説いただけると助かります。
回答 : 2
2024/07/18
Q.重要事項の説明は一回でも宅建士がするなら無資格者がしてもいい？
> 宅建業法・その他法律一般
重要事項の説明は宅建士がしないといけないが
一回するなら無資格の従業員が何回してもいいのか？
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2023/09/06
Q.「現状有姿」での売買契約で設備の故障はどこまで売主の責任になりますか？
> 不動産契約・不動産登記
「現状有姿（げんじょうゆうし）」での中古マンション売買契約を検討しています。
この「現状有姿」という言葉は、引き渡し後にエアコンや給湯器などの設備が故障しても、売主は一切責任を負わないという意味なのでしょうか。契約不適合責任との関係がよくわかりません。
宅建士さんが実務で「現状有姿」を説明する際のポイントや、設備の不具合に関する特約の文例などを教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/08/06
Q.サイクルポートは建ぺい率の計算に不算入でOK？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
自宅の敷地にサイクルポートを設置する場合、建ぺい率の計算にどう影響しますか？
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2024/09/16
Q.重説の「金銭の貸借のあっせん」とは？
> 宅建業法・その他法律一般
不動産売買の重説で「金銭の貸借のあっせん」の項目に必ず記入しないといけない場合とはどのような場合ですか？
不動産会社から金融機関の紹介を受ける場合で、斡旋に当たるか当たらないかを区別する明確な基準は存在するのでしょうか？
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ベストアンサー
2023/06/21
Q.私道負担なぜ払わないといけない？
> その他税金一般
私道負担は何故しないといけないのでしょうか？
自分の土地だとしても自由に使えず
それにお金だけ取られる
理不尽すぎない？
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2023/05/20
Q.根抵当権の一部譲渡とは？
> 根抵当権・極度額
根抵当権の一部譲渡とはどういう意味ですか。全部譲渡との違いとか教えてください。
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2023/07/07
Q.マンション購入の申込み、クーリングオフできますか？
> 不動産契約・不動産登記
人気のエリアでマンションの販売会をしていました。いつかはマンションを購入したいと思っていたので、その販売会を見学し、契約書類（購入申込書）にサインをしてしまいました。印鑑は押していません。１日経って冷静に考え、購入を断念することにしました。この場合、クーリングオフは可能でしょうか？
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2022/09/17
Q.定期借地権付きマンションの固定資産税は誰が払いますか？
> 固定資産税・その他税金一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/06/20
Q.どの程度の認知症だと不動産の売買契約が無効になりますか？
> 不動産契約・不動産登記
認知症になると資産凍結や法的手続きができなくなると聞きましたが、軽度の認知症でも契約などは無効になりますか？明確な基準を示している判例があるようであれば知りたいです。
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回答 : 2
ベストアンサー
2023/06/01
Q.手取り28万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り28万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/07/14
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> 固定資産税・その他税金一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/07/27
Q.IT重説をスマホで行っても問題ない？
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IT重説する側やされる側もしくはその両方がスマホでも手続き的に支障はないですか？
回答 : 1
2025/08/27
Q.賃貸契約で使用する認印は銀行印と同じでも大丈夫？
> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 2
ベストアンサー
2024/02/27
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> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
知人の中国人からニセコに投資物件の購入の相談をされてそれでふと気になったのですが、
海外在住の外国人が日本の投資物件を購入した場合に、日本での確定申告が必要になるケースというのはあるのでしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2022/12/03
Q.「世帯分離」した場合の給付金関連のメリットデメリットについて
> ファイナンシャルプランニング
同一住所に同居している親子ですが住民票の世帯を別世帯にしようかと考えています。
世帯分離して住民税非課税世帯になると市区町村から給付金を貰えるとか聞きかじりましたが具体的にどのようなケースが想定されますか。メリットデメリットについても解説お願いします。
回答 : 1
2024/10/14
Q.新築で購入した木造戸建ての固定資産税、10年後にはいくらになる？
> 固定資産税・その他税金一般
以下条件での新築木造戸建ての固定資産税が10年後にはどのくらい下がるか知りたいです。
よろしくお願いします。
・土地の固定資産税評価額4,500万円
・建物の固定資産税評価額3,000万円
・土地面積150平米
・建物面積100平米
回答 : 1
2024/02/15
Q.建築基準法でいう延焼ラインとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
建築基準法でいう延焼ラインについてご解説お願いします。
回答 : 2
2024/08/16
Q.不動産侵奪罪の例を教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産侵奪罪の事例や成立要件、罰則についてご解説ください
回答 : 2
2023/12/02
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