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不動産取引における心裡留保と通謀虚偽表示の違いについて、具体例付きで解説お願いします。
回答 : 2
バルゴのシャカ さん
小室 博 宅建士,マンション管理士,CFP®️,賃貸不動産経営管理士,DCプランナー1級
不動産コンサルタント | 東京都
バルゴのシャカ さん、よろしくお願いします。回答をさせていただきますので、参考になりましたら嬉しいです。
心裡留保（しんりりゅうほ）と通謀虚偽表示（つうぼうきょぎひょうじ）は、不動産取引などにおいて「意思表示に問題がある」ことに関係する法的概念ですが、その性質や法的効果には大きな違いがあります。以下、両者の違いについて具体例を交えて解説します。
1. 心裡留保とは
心裡留保とは、表意者（意思を表示する者）が、真意ではない意思表示を行う場合を指します。つまり、本人がその意思表示が無効であることを知っているが、相手方にはその内心を伝えず、表面的には有効な意思表示を行っている状況です。心裡留保は相手方が善意無過失である場合には有効となりますが、相手方が表意者の真意を知っていた（悪意）場合や知り得た場合には無効となります（民法93条）。
【具体例：心裡留保の例】
Aさんが、自分の所有する土地を友人Bに売却する意思が全くないにもかかわらず、冗談で「この土地をBに売る」と言った場合が心裡留保です。BがAの冗談に気づかず、本気で取引を進めてしまった場合、この意思表示は有効です。ただし、BがAの冗談だと知っていた場合、この取引は無効となります。
2. 通謀虚偽表示とは
通謀虚偽表示とは、表意者と相手方が通謀して、第三者を害するためや他の目的のために、真実ではない虚偽の意思表示を行う場合を指します。両者が事前に話し合い、実際には意思がない取引を仮装することが特徴です。通謀虚偽表示は、原則として無効です（民法94条1項）。ただし、虚偽表示によって害される第三者が善意無過失の場合、その第三者には対抗できず、取引は第三者に対しては有効となります（民法94条2項）。
【具体例：通謀虚偽表示の例】
Aさんが自己所有の土地を、税金逃れのために友人Bと相談し、実際には売るつもりがないのに、あたかも売買契約をしたかのように見せかけて登記名義をBに移転した場合が通謀虚偽表示です。この場合、AとBの取引は無効です。しかし、もし第三者Cがその土地を善意で買い受けた場合、AやBはCに対してその無効を主張できず、Cが有効な所有権を取得します。
3. 違いのまとめ
心裡留保では、意思表示をした本人は真意ではないことを知っており、相手方がそれを知らなければ意思表示は有効です。
通謀虚偽表示では、当事者双方が通じて真実ではない取引を行うことで、その意思表示は原則として無効です。しかし、善意の第三者には対抗できず、その第三者が権利を取得します。
4. 不動産取引における適用
不動産取引では、両者の適用は重要です。例えば、心裡留保の場合、売主が真意でない意思表示をしても、買主が善意であればその取引は保護されます。一方、通謀虚偽表示では、双方が嘘の取引を行った場合でも、善意の第三者が保護されることが多く、この点で取引の安全が確保されます。
このように、心裡留保と通謀虚偽表示は表面的には似ていますが、当事者の意思の違いと、法的効果に大きな差があります。
2024/09/29 23:29
藤川 和也 宅建士
不動産コンサルタント | 愛知県
バルゴのシャカ さん、こんにちは。
宅地建物取引士の藤川です。
心裡留保と通謀虚偽表示の違いについてのご質問へ回答いたします。
ご参考になりますと幸いでございます。
●心裡留保と通謀虚偽表示の違い
主な違いは、次の点です。
・心裡留保は1人で意思表示するもので、通謀虚偽表示には結託者がいる
・心裡留保による意思表示は原則有効で、虚偽表示の場合は無効
●事例
土地の売買を例としています。
・心裡留保
AがBの土地を購入する気がないのに「購入する」とBに伝え、BはAが真意を述べていない(本当は購入する気がないのに購入すると言っている)ことを知らずに「売る」となった場合、Aの意思表示は有効となります。よって、売買契約が成立します。(=原則有効)
Aが真意でないことをBが知っている場合に「売る」となった場合は無効となります。
(=Bが悪意のため、例外として無効)
・通謀虚偽表示
AとBで結託し、AがBの土地を購入するという仮の売買契約(架空の売買契約)を結ぶこと、結果的に無効となります。
大きな違いとして、一人(心裡留保でのA)か相手を含めた二人の意思表示(虚偽表示でのA、B)か、意思表示が基本的に有効か無効かの違いだといえるでしょう。
2025/02/03 08:49
この投稿は、2025年02月03日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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2024/06/01
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2024/07/26
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回答 : 2
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2026/07/23
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回答 : 1
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2024/03/19
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ベストアンサー
2022/10/31
Q.個人間の不動産売買で違約金に上限はありますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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コメントよろしくお願いします。
回答 : 2
2026/01/25
Q.根抵当権の一部譲渡とは？
> 根抵当権・極度額
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回答 : 1
2023/07/07
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> 不動産契約・不動産登記
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回答 : 3
2025/02/20
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> 確定申告（譲渡所得、賃貸収入など）
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回答 : 1
2023/10/22
Q.普通借家契約の立ち退き交渉を宅建士に依頼できますか？
> 宅建業法・その他法律一般
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回答 : 2
2022/11/20
Q.「事業用」と「一般」の定期借地権、実務での使い分けは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
土地活用のコンサルティングを受ける中で、定期借地権には「事業用」と「一般」があると知りました。
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回答 : 1
2025/08/20
Q.民法94条2項の類推適用とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
最高裁判例を絡めてご解説いただけると助かります。
回答 : 2
2024/07/18
Q.仮換地指定とはどういう意味？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
誰がどのような目的で指定するものですか？
効力発生日や指定の有効期間はどうなりますか？
指定された土地を仮換地指定後に自由に売買することはできますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2025/02/09
Q.マンションの地震保険料の相場はいくらくらい？
> ファイナンシャルプランニング
マンションの地震保険料の相場はいくらくらいか知りたいです。
地震保険料を安くするテクニックがあればそれについても知りたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/01/08
Q.「債務の本旨に従った履行」とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産売買契約や不動産賃貸契約や不動産管理契約を事例に、ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
2026/08/27
Q.宅建業者同士でも手付金等の保全措置を講じる必要がある場合は存在しますか？
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宅建業者同士の売買取引でも手付金等の保全措置を講じる必要がある場合が存在するかについてご解説お願いいたします。
回答 : 1
2025/02/09
Q.ガス配管図の取得は重説作成にあたり必須ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ガス配管図がなくても重要事項説明書を問題なく作成できますか？
賃貸売買それぞれのケースについてコメントください。
回答 : 1
2025/10/09
Q.借地借家法における借地を売却時借地借家契約は自動的に継続されるのか？
> その他税金一般
借地借家契約において、家主が借地を売却する場合、借地借家契約は自動的に継続するのでしょうか？それとも、新たに契約を締結する必要があるのでしょうか？
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2023/04/14
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2023/05/23
Q.固定資産税の免税点の意味は？
> その他税金一般
固定資産税の免税点、聴き慣れない言葉でよくわからないのですがどのような意味内容でしょうか。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/05/09
Q.固定資産税と家屋の延べ床面積にはどのような関係がある？
> 固定資産税・その他税金一般
家屋の固定資産税の計算にあたって家屋の延べ床面積はどのように関係しますか？
回答 : 1
ベストアンサー
2024/03/07
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> 固定資産税・その他税金一般
そもそも未登記建物だと納税通知書が来ないような気もしますが。。
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2024/08/09
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回答 : 2
ベストアンサー
2022/08/13
Q.IT重説代行で録画は必須ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
依頼者側の不動産会社の立場からすると、外部の宅建士さんに従業者証明書を発行してIT重説代行を行ってもらう場合、録画は必須ですか？録画して後で確認できないようであれば外注しずらいですか？
仕事を引き受ける代行宅建士さん側の視点だと録画の有無についてどのように感じますか？録画される運用ルールの方が業務を完了した証明になりトラブル防止の安心感がありますか？
説明を受けるお客さん側は、録画について承諾してくれると思いますか？
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①依頼者指定のツールを使用
②当社発行のZoom URLを使用
回答 : 2
ベストアンサー
2026/07/24
Q.「要素の錯誤」と「 動機の錯誤」と「表示の錯誤」の違いとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産業界の事例や話題と関連づけて解説いただけますと幸いです。
回答 : 3
2026/03/10
Q.囲繞地通行権と通行地役権の違いは何か？
> 宅建業法・その他法律一般
囲繞地通行権と通行地役権は、法律上どのような違いがありますか？
宅建士さんから見て、どちらの方が使い勝手の良い権利でしょうか？
回答 : 1
2023/03/07
Q.隣の空き家が白アリ被害にあっている
> 宅建業法・その他法律一般
隣の空き家が白アリ被害にあっており
羽アリが飛んだりしていますが
対処法や自宅に飛んでこないように予防はできますか？
回答 : 1
2023/04/27
Q.手取り24万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り24万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/08/15
Q.手取り17万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り17万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/06/01
Q.過去の固定資産税評価替えの情報を知るには？
> 固定資産税・その他税金一般
任意の都道府県市区町村の固定資産税評価替え情報を過去に遡って調べることはできますか？
回答 : 1
2024/02/03
Q.従業者証明書番号は誰がどうやって決めますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
法令でルールが決められていますか？従業者証明書番号の付け方について教えてください。
適当に番号を付けて発行したら従業者証明書の有効性に影響ありますか？
回答 : 4
ベストアンサー
2026/07/24
Q.手取り65万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り65万円だと額面年収はいくらになりますか？
ボーナスありの場合となしの場合とに分けて教えてください。
回答 : 1
2024/04/21
Q.抵当権による賃料債権への物上代位とは？家賃はいつから差し押さえられる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
抵当権が設定されている賃貸物件で、所有者がローンなどの返済を滞納した場合、抵当権者は賃借人が支払う家賃（賃料債権）に物上代位して差し押さえることができると聞きました。
賃料債権への物上代位は、どの時点から可能になるのでしょうか。すでに支払われた賃料や、これから発生する賃料はそれぞれどのように扱われますか。
回答 : 1
2026/09/08
Q.特定物債権と種類債権の違いとは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
具体例つきで分かりやすく解説ください。
回答 : 2
2024/10/12
Q.行政書士以外の人が農地転用許可申請代行することは可能ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
たとえば、宅建士さんや司法書士さんや弁護士さんがクライアントからの依頼で行うことはできるのでしょうか。
それとも行政書士さんの独占業務なのでしょうか。
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/07/01
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