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2020年の民法改正で危険負担の債権者主義が廃止されて債務者主義に一本化されたそうですが、その意味について解説お願いします。
回答 : 2
リスクテイカー さん
阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター
エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府
リスクテイカーさん、はじめまして。
2020年の民法改正において、危険負担（リスクの所在）に関する規定が変更されました。
これは物の売買において契約成立後、引渡し前に物が滅失・毀損した場合のリスク負担についての規則です。
改正前の民法では、売買契約における危険負担の原則は債権者主義（買主主義）とされていました。
これは物が滅失・毀損した場合、そのリスクは原則として買主（債権者）が負うというものです。
つまり、物が売主（債務者）の手中にある間に何らかの不幸な事故で物が滅失・毀損しても買主は売買代金を支払わなければならないということでした。
しかし、2020年の改正によりこの原則は債務者主義に一本化されました。
債務者主義では、物が滅失・毀損した場合のリスクは売主（債務者）が負うことになります。これにより、契約成立後、引渡し前に物が滅失・毀損した場合、買主は代金を支払う義務が免除され、より公平な取引が期待されるようになりました。
この変更は買主を保護し、現代の取引実態に合わせたものと言えます。
また、国際的な取引の慣行との整合性も図られています。
なお、宅地建物取引業法（宅建業法）における危険負担の取り扱いは、民法のそれとは異なる側面があります。
宅建業法は不動産取引に特化した法律であり、不動産取引の公正かつ安全な実施を目的としています。
宅建業法においては、不動産取引におけるリスクの所在、特に物件の滅失や毀損に関するリスクの負担について以下のように定められています。
1. 引渡し前の危険負担
不動産取引において、契約成立後引渡し前に物件が滅失または毀損した場合、原則としてそのリスクは売主（債務者）が負担します。
これは不動産が売主の管理下にある間は売主がその安全を保障する必要があるためです。
2. 引渡し後の危険負担
物件が引渡された後はリスクの負担が買主（債権者）に移行します。
引渡しをもって物件の管理とそれに伴うリスクが買主に移ると見なされるためです。
宅建業法におけるこれらの規定は不動産取引の特性を踏まえたものであり、取引の公平性と安全性を確保するために設けられています。
民法の改正によって債務者主義が採用されたとしても、不動産取引におけるこれらの原則は変わらない点に注意が必要です。
2024/01/17 10:28
藤川 和也 宅建士
不動産コンサルタント | 愛知県
リスクテイカーさん、こんにちは。
宅地建物取引士の藤川です。
危険負担の債務者主義についてのご質問に回答いたします。
ご参考になりますと幸いでございます。
●危険負担の債務者主義とは
危険負担に関して、債務者主義とは、消滅しなかった他方の債務も消滅するという考え方です。消滅した債務（目的物の引渡し債務）の債務者が危険を負担するという解釈となります。
例えば、時計の売買で、引き渡しと引き換えに代金を支払うとします。このとき、災害などにより時計が滅失しても、買主は代金を支払う必要はありません。
時計が滅失したことで売主の引渡し債務が履行不能になります。そして、買主の代金支払いの債務も消滅します。
引渡しリスク(危険)を債務者が負担することになります。
●改正前の債権者主義との比較
改正前民法(第534条)では、
「特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。」
と規定されていました。
こちらは債権者主義で、危険を債権者が負担する形となっています。
債権者主義では、消滅しなかった他方の債務（代金の支払い債務）は消滅しないという考え方になります。
例えば、前述の時計の場合では、災害などで時計を滅失しても、買主は代金を支払わなければなりません。
2025/01/27 08:11
この投稿は、2025年01月27日時点の情報です。
ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。
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回答 : 2
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2022/11/19
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> 根抵当権・極度額
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よろしくお願いします。
回答 : 2
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Q.宅建業法による誇大広告の規制の内容とは？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
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回答 : 3
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2023/10/15
Q.建物の用途変更で確認申請不要な場合とは？
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建物の用途変更で建築確認申請が不要な場合とは具体的にどのような場合ですか。
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> 不動産契約・不動産登記
ご解説お願い致します。
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中古住宅でも消費税などかかるのでしょうか？
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2025/08/09
Q.42条2項道路とはどんな道路ですか？
> 宅建業法・その他法律一般
42条2項道路とはどんな道路ですか。家を建てるための土地を買う際に必要な知識ですか。よろしくお願いします。
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Q.固定資産税節税のための土地の地目変更とは？
> その他税金一般
土地の固定資産税の節税方法の1つとして土地の地目変更が有効だそうですが、具体的にどのようなケースが想定されますでしょうか。
回答 : 3
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2022/10/31
Q.位置指定道路を公道に移管するには？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
位置指定道路を公道に移管するための手続方法について教えてください。
回答 : 2
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Q.工事現場の道路の使用について許可はいるんですか？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
工事している業者さんが、道路まではみ出て工事の荷物や材料を置いていました。じゃまになりそうですが、法律？的に問題ありませんか？
回答 : 1
2023/01/30
Q.不動産契約で民法95条の錯誤無効が適用される場合とは？
> 不動産契約・不動産登記
売買契約でも賃貸契約でもいいので、
実際に民法95条の錯誤無効が適用されるケースもしくはされたケースをご存知であれば、教えてください。
過去の判例とかもし分かればリンクを貼って頂けると助かります。
回答 : 1
2023/03/26
Q.工事請負契約書の必須記載項目は何ですか？
> 不動産契約・不動産登記
家の建築工事を始める前に施工会社と交わす工事請負契約書の記載事項について教えてください。
例えば、工期（着工年月日・完成年月日）や引渡しの時期が記載ないものでも請負契約として有効でしょうか。
回答 : 3
2025/02/20
Q.抵当権者による家賃の差押えと敷金の関係について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
家賃ついて抵当権者が差し押さえた場合、敷金はどのようになるのでしょうか？
回答 : 1
2024/04/05
Q.不動産の二重譲渡が判明したら売主に損害賠償請求できますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不動産の二重譲渡が判明した際、契約代金を支払った買主は売主に損害賠償請求をできるのでしょうか？
仲介側で現場対応したケースや、裁判トレンド、具体的な対応策についてご経験があればぜひ教えてください。
回答 : 1
2025/12/01
Q.容積率の最低値と最大値はどのくらいですか？
> 宅建業法・その他法律一般
日本の法律で容積率の最低値と最大値はそれぞれどのくらいまで許容されていますか？
ちなみにタワマンは容積率オーバーにはならないのですか？
回答 : 1
2023/08/21
Q.不実の登記とは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
民法94条２項が想定する通謀虚偽表示によって行われる「虚偽登記」との違いがわかりません。。
回答 : 1
2025/09/15
Q.離婚後もローンが残る家に妻が住む場合に家の名義変更はできる？
> 不動産契約・不動産登記
住宅ローン完済前に離婚したとしても家の名義を夫から妻に変更できるのかという点と、仮に名義変更できたとして贈与税のような税金は発生しないのかという点について、アドバイス賜りたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/10/07
Q.不動産を代物弁済した時の所有権移転時期はいつですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
代物弁済契約時ですか？所有権移転登記完了時ですか？関連判例があれば教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/09/10
Q.重要事項説明書に納得できないという理由で契約をキャンセルすることについて
> 宅建業法・民法・その他法律一般
宅建士さんが今まで携わった案件（売買賃貸問わず）で、お客様が重要事項説明書に納得できないという理由で契約をキャンセルしたというケースはありましたか？
イメージ的にかなりレアケースのような気はしますが、もしあればエピソードを教えていただければと。
回答 : 4
2025/09/22
Q.独身者が生命保険に入っておくメリットはありますか？
> ファイナンシャルプランニング
社会人3年目の20代独身男性が生命保険に加入しておくメリットはあると思いますか？
そのうち結婚して住宅ローンを組んで家を買えばどうせ団信に入ることになるので、あえて今生命保険に入っておくメリットはないような気はしていますが、生命保険に関する知識が特段あるわけではないので何かアドバイスがあればいただけると嬉しいです。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/10/26
Q.建ぺい率や容積率は建物の固定資産税金額に影響しますか？
> その他税金一般
保有している空き地にアパートの建設を検討中です。実際の建築後のアパートの建ぺい率や容積率は建物の固定資産税金額に影響しますか？
回答 : 1
2022/10/08
Q.サラリーマンで手取り90万円だと額面月収はいくらですか？
> ファイナンシャルプランニング
ご説明いただけますと幸いです。
回答 : 2
2024/03/08
Q.雨水を側溝に放流するのは自由ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
雨水を家の前の側溝に流すことについて法律でルール決めされてますか？
回答 : 1
2024/01/18
Q.筆界特定制度とは誰がどのような場合に利用する制度？
> 近隣トラブル・境界確定・立ち退き
あと、ちなみになんですが、この制度は境界確定訴訟と比べてどのような利用メリットがありますか？
回答 : 1
2023/03/21
Q.手取り17万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り17万円だと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 1
2024/06/01
Q.不動産譲渡担保と抵当権の違いが知りたいです
> 抵当権・強制執行・差押え
不動産譲渡担保と抵当権の違いについてご解説お願いいたします。
回答 : 3
2022/10/29
Q.不動産売買で公正証書の作成が必要になるケースとは？
> 不動産契約・不動産登記
不動産売買契約で公正証書の作成が必要になるケースとして実務上どのようなケースが考えられますか。
回答 : 3
2022/10/24
Q.抵当権設定の仮登記から本登記へ移行する際に必要な書類とは？
> 不動産契約・不動産登記
抵当権設定の仮登記から本登記へ移行する際に必要な書類について解説お願いします。
加えて、抵当権設定登記では必要とされない「固定資産評価証明書」が抵当権設定の仮登記から本登記へ移行では必要になると聞きました。抵当権設定登記という結果には変わりないのに後者の登記申請の場合だけなぜ必要になるか知りたいです。
よろしくお願いします。
回答 : 1
2026/01/13
Q.売買契約後の「地中埋設物」発見、撤去費用は売主・買主どちらの負担？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
土地の売買契約・引き渡し後に買主が建物の建築を始めたところ、地中からコンクリートガラなどの埋設物が見つかりました。この撤去費用は、売主と買主のどちらが負担するのが一般的なのでしょうか。契約書に特約がない場合、法的にはどう解釈されますか。
宅建士さんが過去に仲介した取引でこのような問題が起きた際の解決事例がありましたら教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2025/08/08
Q.マンションの地下駐車場は容積率の計算に含まれますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
ご解説よろしくお願いします。
回答 : 1
2024/04/21
Q.マンションの固定資産税はいつまで払う必要がありますか？
> 固定資産税・その他税金一般
新築マンションを購入したとして、
その後40年とか50年とか住み続ければいつかは固定資産税を払わなくて済む日が訪れますか？
資産価値が下がれば固定資産税も下がるのであれば、
築何年後かを境に固定資産税がかからなくなるのではないかと思いました。
ご解説いただけますと幸いです。
回答 : 1
2024/05/30
Q.宅建士証の更新を忘れたら宅建士登録は消除されますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
都道府県知事より宅地建物取引士の登録を受けた場合には、氏名、生年月日、住所その他国土交通省令で定める事項並びに登録番号及び登録年月日が宅地建物取引士資格登録簿に登載されますが（宅建業法第18条第2項）、宅建士証の更新を忘れたらこの資格登録簿から消除されるのかについて教えてください。
回答 : 3
ベストアンサー
2024/06/29
Q.所有権移転登記前の他人物賃貸借契約は有効？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
投資用マンションを購入予定です。
決済・引渡し前ですが、仲介会社から入居希望者がいるので賃貸借契約を先に結べると言われました。
所有権移転登記前の賃貸借契約は有効ですか。買主と借主が注意すべき点を教えてください。
回答 : 4
2026/07/16
Q.建物の滅失登記をしないとどうなりますか？
> 不動産契約・不動産登記
家屋を取り壊して更地にした場合に建物の滅失登記をしないままでいるのは違法ですか？
何かデメリットはありますか？
回答 : 2
2024/07/20
Q.建物買取請求権と造作買取請求権の違いは何ですか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
解説お願いいたします！
回答 : 2
ベストアンサー
2025/07/08
Q.不動産売買で内容証明郵便を利用するケースとは？
> 不動産契約・不動産登記
不動産売買で内容証明郵便を利用するケースとして想定される主なケースについて教えてください。
ちなみに、売主や買主でなく仲介会社が内容証明郵便を送るケースもありますか？
回答 : 1
2025/12/01
Q.家から農地も申請いる？
> 宅建業法・その他法律一般
農地から家は申請など必要だとお聞きしましたが家から農地も必要ですか？
回答 : 1
2023/07/16
Q.手取り32万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り32万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2024/07/26
Q.手取り88万だと額面年収はいくらになりますか？
> ファイナンシャルプランニング
サラリーマンで月収手取り88万円でボーナスなしだと額面年収はいくらになりますか？
回答 : 2
2024/08/26
Q.不動産売買契約書に印鑑証明書は必要ですか？
> 不動産契約・不動産登記
不動産の売買契約書締結にあたり実印及び印鑑証明書は必要ですか？
売主と買主それぞれについて教えてください。
回答 : 2
ベストアンサー
2023/09/29
Q.停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方について
> 宅建業法・民法・その他法律一般
停止条件と解除条件の違いの分かりやすい覚え方についてご存知であれば教えてください。
ちなみに私は「停止発生、解除消滅」という呪文のような暗記フレーズで覚えるようにしています。
回答 : 2
ベストアンサー
2024/06/23
Q.『登記識別情報の失効申出』と『不正登記防止申出』の違いは？
> 不動産契約・不動産登記
登記識別情報を第三者に見られた可能性があるケースで、「失効申出」と「不正登記防止申出」のいずれを先に行うべきか、実務の段取りをご教示ください。申出人の範囲、必要書類、期間や費用感、実際に使ってみて困った点など、ご経験談もぜひ伺いたいです。（参考：制度の趣旨や根拠条文リンク歓迎）
回答 : 1
2025/10/31
Q.親子間で500万円の土地を贈与した場合の贈与税はいくらですか？
> 固定資産税・その他税金一般
ご解説よろしくお願いいたします。
回答 : 1
2024/05/31
Q.相続で取得した不動産にかかる不動産取得税について教えてください
> その他税金一般
夫が亡くなり３か月が経ちます。相続人は妻の私１人です。相続するのは、自宅の土地と建物のみで現金がほとんどありません。不動産を取得すると不動産取得税というものがかかるといわれたのですが、どの程度の金額が必要なのでしょうか？
回答 : 1
ベストアンサー
2022/08/22
Q.連帯債務で負担部分ゼロの債務者は存在意義あリますか？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
連帯債務で負担部分ゼロの債務者は実質的に債務を負っていないという理解でいいのでしょうか？？
回答 : 1
2025/07/28
Q.譲渡担保権者が目的不動産を第三者に売却したらどうなる？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
譲渡担保権者Aが、弁済期前に、目的不動産を自己の物として第三者Cに売却したら第三者Cは所有権を取得することはありますか？取得が認められる場合の条件や判例があれば教えてください。
回答 : 1
2024/01/30
Q.農地から雑種地に地目変更したら固定資産税は何倍になりますか？
> 固定資産税・その他税金一般
親から相続した田んぼを駐車場として貸し出す予定で、地目を雑種地に変更する流れになりそうです。
農地のままだった頃に比べて、固定資産税は具体的に何倍くらいに跳ね上がるものなのでしょうか。
回答 : 2
2026/05/29
Q.駐車場仲介手数料の宅建業法上での規定が知りたい
> 宅建業法・その他法律一般
駐車場賃貸借契約の仲介手数料が月額賃料の1.5か月分だった。
賃貸契約の媒介をする場合、宅建業者の報酬の上限は月額賃料の1か月分までではないのか？
回答 : 2
2023/04/16
Q.負担付使用貸借の例について教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
たとえば、友達の持ち家に家事手伝いする代わりに長期で間借りして同居させてもらうといった事例も負担付使用貸借に該当しますか。
回答 : 1
2025/07/26
Q.競売を取り下げてもらうための債権者との交渉
> 抵当権・強制執行・差押え
競売を取り下げてもらうための債権者との交渉を不動産業者に依頼することは可能でしょうか？
依頼した場合の費用感はどんな感じでしょうか？
任意売却業者が交渉してくれることもあるらしいとのことですが。。
回答 : 1
2023/09/15
Q.農地価格の調べ方で「宅地比準方式」と「倍率方式」の違いを教えてください
> 宅建業法・民法・その他法律一般
相続税の話の中で「農地の価格は宅地比準方式か倍率方式で決める」と税理士さんに言われましたが、正直よく理解できていません。
一般の素人でもイメージしやすいように、宅地比準方式と倍率方式の違いと、それぞれを使って農地価格を調べるときの注意点を教えてください。
回答 : 3
2026/05/22
Q.不当利得と不法原因給付の違いは何？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
不当利得と不法原因給付の違いについて教えてください。できればそれぞれについて具体的事例を元に解説いただけると助かります。
回答 : 1
2024/06/10
Q.35条書面の交付時期はいつまでに？
> 宅建業法・民法・その他法律一般
35条書面を買主または借主に交付するにあたり、交付時期は重説実施予定日の何日前までに行うのが望ましいですか？
宅建業法などで明確にルール化されていますか？
回答 : 2
ベストアンサー
2026/07/24
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