Q.世帯年収2000万円あれば1億円超のマンション購入は現実的ですか？

鷹野 泰子 宅建士,宅建マイスター,FP2級,敷金診断士,賃貸不動産経営管理士,英検2級

三協ハウジング株式会社 | 神奈川県

Kokoroさん　はじめまして。
三協ハウジング鷹野です。

２年後位に都内でマンションをご購入するのが現実的であるかどうか、ということですね。

まず、単純に計算しますと、1.5億のマンションを購入した場合、金利を0.8％で計算したとして

35年ローンで　月々の支払額が約41万円です。
40年ローンという商品が出てきていますが、40年だとしても月365000円ほどかかります。



ここに固定資産税や修繕積立金・管理費・火災保険などがかかります。
固定資産税額と修繕積立・管理費が月5万円位としても、年間で60万円ほど　火災保険などもろもろ。

単純に考えると35年ローンで考えると現在のご主人の年収分から所得税などもろもろを引いた手取り額位（550万円位）がマンションで消えていくという計算になるかと思います。

そうなると、奥様のお給料で生活をしていくという計算になってきます。

30歳ごろにはご夫婦ともに見込みで1000万円ずつくらいになっているとのこと。
見込み通りに行けば、現実的にはアリかもしれませんが、その後　お子様を二人、中学高校大学と私立にいくとなると、その分貯金もしていかなければなりません。

28歳の時点で1億5000万円のローンを組むのは、お勧めできないかな、とは思います。

現時点で貯金＋投資資産が2000万円とのことですが、
1億5000万円の物件を購入するには、恐らく手付金も最低でも1000万～1500万円位は契約時に現金で必要になるかと思われます。

決済時に手付金が戻ってくるようにローンを組むことは可能ですが、一時的にでも多くの現金が必要になるため、投資などを切り崩すのか、それともこの2年間で1000万円近い額を貯金、又は投資などで資産を増やすか、という選択肢になってきますよね。

ちなみに1億円を金利0.8％で35年ローンであれば、
月々の返済額は273,000ですので現実的かな、とは思います。

ご夫婦合算で年収2000万円であれば、お子様の私立学校費などを考えたとしても、余裕に確保できるのではないかと思います。

お子様の学費も思っている以上にかかります。お二人分、となればなおさらです。
（中学高校の学費が一人　年間100万円位、それ以外に交通費、お小遣いなどもかかりますし、大学は学部により違いはありますが、入学初年度は入学金も含めての授業用だけで200万円ほど、その後　年間150万円位の授業料は、かかるかも知れません）

育休中にはお給料の減額もあるかもしれませんし、もし、どちらか一人が働けなくなってしまうようなことがあった場合に、一人分のお給料で払えるローン額に抑えるのが現実的ではあります。

現在は最長で50年ローンもありますが、金利が割高ですし、変動金利だと、返済途中で金利が上がることも考えられます。
今は特に金利があがるのではないか、と不動産業界でも話が出てきています。

28歳で50年ローンを組むと、完済は78歳です。
50年にすることで、月々の返済額は抑えることはできますが、この間に、子ども二人分の教育費がかかり、自分の老後資金も貯めていかなければならないということも忘れずに。

今すぐにご購入という事でもないようですし、時間をかけて無理のない住宅ローンを組むことを考えてみてはいかがでしょうか。

上を見ればキリがなく、現在は不動産の価格も上昇傾向にありますから、少し待てるのであれば少し価格が下がってくるのを待ちながら、出来るだけ頭金を多く現金で払えるように資金計画を立ててみてはいかがでしょうか。

今は色々な場所に資金計画の相談に乗ってくれるFPが在中している銀行や、会社などがあります。

Kokoroさんのご要望をお伝えし、（現在の生活費は家賃を抜いて月20万、子供がいない間は海外旅行に年一度、子供ができてからは3年に一度程度行きたい、など）
資金計画書を作成してもらってみると、どのくらいの金額を住宅ローンに充てることができるかなど、一目瞭然でわかるようになります。

大きな金額ですので、一度ご相談に行かれてみることをお勧めします。

佐野 友美 宅建士,行政書士,FP2級

不動産コンサルタント | 静岡県

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
現実的であると思いますが、リスクもあります。
①　団体信用生命保険のオプション選択
②　物件の耐震性能等
これらは慎重に検討なさってください。

【説明】
前提条件を、■世帯年収1,600万円~2,000万円、■物件代金：15,000万円、■諸経費：（概算）800万円、■リフォーム費用：（仮）200万円、■合計16,000万円とし、資金計画は、■借入金額；16,000万円（フルローン）、■返済方法：元利均等返済、■35年返済、としています。

フルローンで借りた場合の年間返済額は、金利が0.5％で約500万円、仮に金利が2％に上昇しても、640万円です。収入に対する返済額の割合は25％から40％で、無理な割合ではありません。（現金2,000万円を温存していることも考慮）

その他の費用についても、■お子様ができてからの生活費が現在の倍の480万円（40万円/月）、■お子様の学費が年間310万円/2人分（私立大理系）※1、■専有部分修繕積立金20万円（任意）、■固定資産税50万円（概算）としても、一般的なサラリーマンの年収程の貯蓄ができそうなので、現実的であると回答させて戴きました。

ただし、リスクはあります。

■離婚なさる場合
・夫婦での返済が前提の計画は、離婚時に苦労することが多いです（取得時、多くは相互に連帯債務関係になります）
・値崩れしにくい物件の選択することで、このリスクは回避しやすくなります（単独での維持は難しいので売却して関係解消）

■夫婦一方の死亡・病気
・こちらも計画が大きく狂います
・一般的な団信（死亡・重度障害のみ）ではなく、多くの疾病に対応した保険への加入をおすすめします

■大地震への備え
・値崩れリスクがあるので、耐震の基準はしっかり確認しましょう
・現在の耐震基準を具備していない、高額物件も多数流通しています

予めこれらリスクの対策を講じ、安心できる計画をご検討戴きたく思います。

一獲千金が可能な都内の業者さんは営業の「圧」が強いと聞きます。
取引に直接に関与しない、第三者の専門家(宅建士・FPなど)の意見が参考になると思います。

以上、回答いたします。


※1　学費については日本政策金融公庫「教育費負担の実態調査結果」を参照しました
https://www.jfc.go.jp/n/findings/pdf/kyouikuhi_chousa_k_r03.pdf
高校入学から大学卒業までにかける教育費用・・・約1,083万円/人、(年間155万円/人としました）

阪口 修一 宅建士,公認 不動産コンサルティングマスター

エスアール・パートナーズ株式会社 | 大阪府

Kokoroさん、はじめまして。

安全で余裕のある住宅ローンの返済比率は、一般的に年収の25％以内が理想と考えられています。
Kokoroさん夫妻の現在の年収で返済比率25％に当てはめ、1.5億円の借りれをすると以下のようになります。
金利0.5％、借入期間42年返済
金利１％、借入期間47年返済
返済期間が以上のように長期間になります。
現在は返済期間50年の住宅ローンもありますが、一般的な返済期間を35年にすると生活に余裕がなくなる可能性があります。
今後のライフプランを考慮すると返済期間は長くなりますが、返済比率は25％以内に収めることをお勧めします。
自己資金は必要最低限の出費にし、今後のライフプラン（出産や育休）に備え、残しておき、余裕ができた際に繰り上げ返済で期間を短縮していくプランをお勧めします。
また今後の不動産市場を考えると、金利の上昇やそれに伴い、不動産価格が下落する可能性があります。
2年後の購入計画との事ですが、都内においては不動産価格は二極化している可能性があります。
立地によっては購入予算を引き下げる事ができるかも知れません。
今後の不動産市場の推移を見て計画修正を行ってください。

寺田 裕太郎 宅建士

サウザンドハンズ株式会社 | 東京都

東京の不動産会社、サウザンドハンズ株式会社の代表を務めております、寺田と申します。

世帯年収2,000万円で1億5,000万円程度の中古マンション購入が現実的かどうか、お答えいたします。

【そもそも購入ができるかどうか】
収入以外の属性にも左右されますが、世帯年収2,000万円程度あれば、諸費用込みのフルローンでの購入も検討できる水準です。
購入予定の28歳時点での世帯年収が2,000万円に届いていない場合は、金融機関によってはフルローンが可能なところもあれば、自己資金を少し要求されるケースもありえる水準です。
※借入が他に何もない前提です。

【支払いに無理はないか】
仮に諸費用込みのフルローン（15,600万円想定、借入期間35年、金利0.4％）を借りる場合、毎月の支払額は約40万円です。
これに管理費等のランニングコストが、3万円程度、固定資産税の月割りコストが1.5万円程度とすると、合計で約44.5万円が住居費となります。
その他、子供が生まれた後の住居以外の生活費を月30万円として、約74.5万円が日常生活における生活費の目安とします。

年収2,000万円の場合、給与と賞与の割合を考えずに単純に月割りした毎月の手取りは、二人分を併せて100万円強になると思います。
毎月25万円以上は貯蓄に回せる計算になりますので、子供の教育費用や3年に一度の旅行費、その他の特別な出費に備えられるだけの貯蓄は確保できそうです。

ゆとりが大きくあるわけではありませんが、生活が成り立つ水準ではあるといえます。
このように、お子様が生まれても、夫婦ともに働き続ける想定で購入するのであれば、現実的であると言えます。

【注意すべき点は何か】
何らかの事情で、世帯年収2,000万円を維持できなくなると、当然ですが、生活が厳しくなる恐れがあります。
また、住居費については、変動金利で借りる場合、金利上昇のリスクがありますし、修繕積立金の値上がりは高い確率で発生することを認識しておく必要があります。

理想だけで言えば、夫婦のどちらか片方の収入だけで購入できるような物件を購入する方が、リスクを減らせて良いのですが、現在の市況がしばらく続くようであれば、中々難しい時代です。
現時点で住みたいと感じていらっしゃるエリアに強いこだわりがなければ、もっと価格の安いエリアにて検討するのも手ですが、住宅選びが人生に与える影響は決して小さくありませんので、後悔する妥協はするべきではありません。
許容できるリスクはある程度負う覚悟が必要になるかと思われます。

【万一に備えて考えておくべきこと】
・資産性の高い物件を購入する
万一の際の最終手段は、購入物件の売却となるため、なによりもまずは、買った金額でまた売れるような物件、価格が落ちにくい物件、いわゆる資産性の高い物件を選んで購入することです。
資産性が高い物件は、万人受けする条件が揃っている物件や、何か突出したメリットがある物件であることが多いです。
どのような条件かについては、よろしければ弊社ブログの過去記事を参考にご覧くださいませ。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-363170/

・金利上昇に備える
金利上昇への備えは、いつでも繰り上げ返済できるよう、しっかり貯蓄をしておく、当初借入時に全額とは言わないまでも、一部固定金利にて借りておく、などの対策が考えられます。
借入時に頭金を入れて借入額を減らしておくことも一つですが、2年後にまだ低金利が継続している場合には、まずは借りられるだけ借りておいて、手元に現金を残しておく形でも良いかなと思います。

・病気・ケガ・死亡に備え、保険を見直す
住宅購入時に借りる住宅ローンには、団体信用生命保険という生命保険が付随しています。
万一、住宅ローンを借りている方が亡くなってしまった場合に、住宅ローン残債が０になる生命保険です。
夫婦で住宅ローンを借りる際には、注意点があります。
ペアローンと言われる借り方では、夫婦がそれぞれ別々のローンを借りることになりますが、片方が亡くなってしまった場合に、もう片方の住宅ローンは残ったままであるという点です。
例えば、夫が亡くなってしまった場合でも、妻の方の住宅ローンは残ります。
その他、最近では、がん・脳卒中・心筋梗塞などの病気に罹ってしまった場合でも借入がゼロや半分となる特約付きのローンも増えてきています。
金融機関によって、特色が出る部分ですので、より保障が手厚い住宅ローンを選んでおくこともリスクの備えになります。
各銀行の団体信用生命保険の特約部分については、過去に弊社ブログにまとめた記事がありますので、よろしければ参考にご覧くださいませ。
※記事作成時期から少し時間が経過しているため、多少、保障内容が変わっている場合があります。
https://www.1000hands.jp/blog/entry-373093/

なお、ケガや病気などで働けなくなってしまう、収入が下がってしまうといったリスクに関しては、団体信用生命保険の特約でも中々補えないポイントです。
そこで、通常の生命保険の商品の一つである収入保障保険というものを活用する方法があります。
実は、団体信用生命保険の保障は中途半端な内容の場合もありますので、あえて団体信用生命保険の内容はシンプルにして、補償内容のしっかりとしている収入保障保険に加入する手法もあります。


長くなりました。
最後までご覧いただきありがとうございます。
少しでも参考になれば幸いです。
kokoroさんの不動産購入が無事に成功されることをお祈り申し上げます。

山内 和重 宅建士,FP1級,CFP®️,公認 不動産コンサルティングマスター

不動産コンサルタント | 新潟県

Kokoroさん、はじめまして。

年収2,000万円での住宅購入についてお答えします。
住宅購入後のご家族の夢も考慮しながら検討していきます。

まずは、2,000万円の可処分所得を計算します。
社会保険料や所得税・住民税を差し引いた手取りの収入としては、約1,450万円となります（月120万円）。

次に、支出面を計算します。
①住宅を購入後にかかる修繕費や固定資産税を年間70万円とします。
②貯蓄や保険料として、年間80万円の予算をとります。
③お子様を私立の中高に進学させ、大学まで通わせた場合、1人あたり1,800万円ほどの費用がかかると言われます（みずほ銀行調査）。2人とすると3,600万円となり、これを20年で割ると、180万円となります。年間180万円の予算をとります。
④海外旅行の費用として子供ができるまで60万円×3回、子供が出来てから100万円×6回（3年に1回）、合計780万円、これを20年で割ると、39万円となります。年間39万円の予算をとります。
⑤ご年収から考えて、一般家庭より生活費がかかることを考えると、住居費用を除き年間660万円（月55万円）の生活費を見込みます。
①～⑤を合計すると、1,029万円となります。

可処分所得の1,450万円から、1,029万円を差し引いた金額が、住宅ローンに充てられる金額となります。年間421万円（月35万円）が、住宅ローンの返済額になるとお考え下さい。

では、年間421万円（月35万円）でどの程度の融資が受けられるでしょうか。
35年返済、金利1.5％（現在の金利は1％未満で借りることは可能ですが、将来の金利上昇も考慮し1.5％の金利で試算します。）で計算とすると、年間421万円の返済額ですと、借入できる金額としては11,500万円となります。

以上の結果から、借入額に自己資金の2,000万円を加算して、住宅の購入金額の上限としては、13,500万円となります。
諸経費として、500万円ほどかかりますので、物件としては、13,000万円を上限に探されることが妥当であると考えます。

将来の様々な夢を実現させていくいは、上記の水準で物件をさがされてみてください。

なお、収入が維持できなく可能性がないわけでもないですので、そのようなリスクに対してのリスクヘッジ（死亡保険や所得補償保険などへの加入、万が一の場合の物件売却のしやすさ等）もしっかりと考慮していってください。

今回の意見を参考にされ、素晴らしい物件を購入され、素晴らしい日々を送られることをお祈り申し上げます。

以上、参考にしていただければ幸いです。