借地借家法が適用される建物の賃貸借契約を前提に回答させていただきます。
お客様の言う通り、オーナーとサブリース会社が原賃貸借契約を合意解約した場合、オーナーは原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができません。

なぜこのように法制されているかの説明は弁護士の業務範囲で、宅建士がこれみよがしに説明してはいけないところですが、踏み込まない範囲で持論を述べると、モラルハザードを起こさないためだと思います。

合意解約を転借人に対抗できるとすると、オーナーとサブリース会社が結託して一旦合意解約して転借人を追い出し、その後改めて賃貸借契約を締結し直すということが可能になってしまいます。

確かに、オーナーが自分で建物を使いたい等の理由で、サブリース会社に必死に解約を交渉し、やっとその合意が取れたのに、解約を転借人に対抗できないのは、オーナーが可哀想に思えます。そこに一定の不合理さがあるのは確かです。

でも、転貸借契約の更新時にサブリース会社から賃料の値上げを要求され、飲まなければオーナーと結託して追い出されるとなれば、その不合理さはオーナーの不合理さに勝ると思います。

なお、これはあくまでも合意解約の場合であり、サブリース会社の債務不履行による解約や、債務不履行をもとにした合意解約の場合は、転借人は対抗できないとされています。オーナーが債務不履行でも解約できないとしたらあまりにも不合理すぎると考えたようです。

ただし、こういったケースについての裁判例は少ないようで、個別案件によっては裁判所の判断が異なる可能性もあることもご留意ください。

管理の「全部委託」と「一部委託」については、主に管理組合のある分譲マンションで用いられる区分で、賃貸アパート・マンションにおけるそれは不動産業界において明確な定義がされていません。その管理会社が管理プランを2つ提案し、便宜的に全部委託プランと一部委託プランと呼称しているのではないでしょうか。

そもそも管理業務は様々な業務の集合体です。
まず、管理は建物管理（BM)と賃貸管理（PM）に大別されます。BMは定期清掃や法定点検といったハード面、今回のテーマのPMは入居者とのやり取りに関わるソフト面で、入居者からの連絡窓口、入金管理、滞納者への督促、空室の入居者募集、賃貸契約、解約時の精算といった内容になります。

管理を行っている不動産会社は、BMはオーナーと相談して役割分担しますが、PMはすべて請け負うのが普通で、PMの分担を提案することはあまりないと思います。入居者にとって問い合わせ内容によって管理会社とオーナーで窓口が変わるのは不便ですし、オーナーにとっても例えば解約精算の交渉だけやるのは不都合があるはずです。

もし、その管理会社がオーナーとしての経験がこれまでないことを知りながらお客様にPMの分担案を提案し、それを一部委託と称しているなら、その会社のスタンスを疑った方がいいと思います。

私の予測ですが、管理会社はそのような提案をしているのではなく、PMはすべて管理会社が請け負い、BMをどこまでやるかでプランを分けているのではないでしょうか。定期清掃はオーナーがやっていることはよくあります。

ちなみに費用感ですが、PMは地域にもよりますが、総賃料の3〜10％未満を管理業務委託料として支払うことが一般的だと思います。BMは、業務内容によって千差万別で、建物規模が大きければ法定点検項目が多くなりその分費用が掛かりますし、数戸のアパートであれば定期的にやるのは清掃程度（と消防設備点検）ですが、月1でいいか毎週かはケースバイケースでしょう。

注意すべきことは、仮に管理会社に全部委託したとしても安全安心ではないということです。特にPMは窓口対応がほとんどで、入居者と揉めて訴訟となったり、建物に致命的な不具合が発生して大工事しなければならないような、本当に大きな問題となった場合は、管理会社は責任を取る立場でもなければ、（非弁行為にあたる場合は）アドバイスすらできなかったりします。

管理会社から提案されたプランのどっちがいいかを判断する前に、どちらのプランでもオーナー対応となるリスクも考慮いただき、覚悟をもって賃貸事業オーナーに着手していただければと思います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
仮にお客様が住宅ローン返済中に万が一の事態となり、ご家族がローンの対象である自宅不動産を相続しても、団信告知義務違反を理由に金融機関から一括返済を求められる可能性はかなり低いと思います。
ただし、より本質的問題ですが、お客様の死因がその持病に関わるものであれば、保険会社の保険金の支払いの拒絶理由となり、ローンは完済されないかもしれません。（その場合でも、相続人がローンの返済を行えば、金融機関が一括返済を求めることはないでしょう）

また、お客様に万が一のことがなくても、団信告知義務違反が発覚すると、団信が解除されることはあり、ローンが団信加入必須だと、金融機関が契約違反を理由に一括返済を求めてくる可能性はあります。

昭和・平成の頃はコンプラを厳密に守る人はむしろ少数派で、言わなければバレないが当たり前でしたが、令和のデジタルホワイト社会では真逆となりました。

とはいえ、実際の保険会社の運用では、仮に万が一のことがあってもある程度年数が経過すると虚偽告知と死因の因果関係は希薄になり、告知義務違反を支払い拒絶理由としないケースはあるとは思いますが、告知義務違反でも◯年経過すればOKと公にすることはありえず、特に悪質性が高いケースであれば何年経過しようがNOとなることはあるでしょう。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
不動産の賃貸契約において借主が貸主等（貸主、管理会社、保証会社）から“マイナンバー”の提出を求められることはありません。マイナンバーを社会保障制度や税といった特定の目的以外で提供することは法律等で制限されています。

ただし、賃貸契約の際にほとんどの貸主等は“マイナンバーカード”等の顔写真付き公的身分証明書により借主の本人確認を行います（犯罪収益移転防止法の特定取引には該当しないものの同様の運用がされています）。
現時点では借主にマイナンバーカード等を提示してもらい、それをカメラ撮影またはコピーして記録することで本人確認を済ましている貸主等がほとんどですが、偽造したマイナンバーカードで身分を偽って契約する事件も発生しており、今後はマイナンバーカードのICチップに内蔵された署名用電子証明書を利用しての本人確認が主流となるはずです（その旨の法改正もされていたはずです）。その場合、マイナンバーカードをICカードリーダーやスマートフォンにかざしての本人確認となります。

もちろん、署名用電子証明書にはマイナンバーは含まれませんので、引き続き不動産の賃貸契約において借主が真っ当な貸主等からマイナンバーの提出を求められることはありません。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
遺留分減殺請求により、遺留分減殺請求のもととなった不動産を売却して換金するのは、私は実務上での経験はありません。お客様のケースはレアだと思います。

というのは、
相続発生（ものすごくよくある）　＞　相続財産評価の大部分は被相続人の自宅不動産が占め、被相続人が法定相続分と異なる遺言をする（十分ありうる）　＞　法定相続人が遺言の内容を不服とし遺留分減殺請求を行う（多分そんなに多くない）　＞　相続人に遺留分減殺請求に対する現預金がない（ありうる）

これらをすべて満たさないとお客様のケースが発生しないからです。カッコ内は統計データではなく私の肌感です。一つ一つの発生確率は小さくはないですが、すべて満たすのはレアなはずです。

もちろん、レアだからといってお客様に落ち度があるとか、非合理的だと言うのではありません。ここまで来て、相続不動産を売却する以外に方法がなければそうせざるを得ないのではないでしょうか。

結果的には、相続当初から売却して換金して分ければ良かったじゃんということにはなりますが、当初の想定と異なり回り道をすることは、実務上たくさんあるというか、その方が多いです。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
例えば普通預金であれば残高が唯一無二の評価です。しかし、不動産の場合は、一物三（四）価と言われたりしますが、何を目的とするかによって不動産の評価方法が異なります。
最も確実な評価は、その不動産を実際に販売して、買い手と合意した売買価格ですが、それだと判明まで時間が掛かりますし、相続税評価が目的ならば、そもそも売ることが前提になっていません。

そのため、相続税評価が目的の場合、もっと簡単に計算できるように路線価を用いた計算方式が認められています。相続税なら毎年、全国の道路区間毎の価額を定め、その道路に接している土地は、その道路の路線価額×土地の広さ（㎡）で算出します。
ただし、路線価はすべての道路に設定されてはいません。特に路線価設定の労力に対し税収が上がらない郊外は、路線価を用いるのではなく市町村が定めた固定資産税評価額にエリア（と利用形態）によって定められた倍率を掛けて算出することになっています。これが倍率方式です。農地は郊外にあることが多く、相続税評価がそう高くなりにくいので、納税者にとっても都合が良い方法です。

一方、路線価が設定されている農地の場合、倍率方式にくらべて評価額が格段に上がりますが、その路線価で計算した評価額から、農地を宅地に転用する際に必要な土盛り等の造成費用を差し引いていいという緩和措置が講じられています。そのようにして算出することを宅地比準方式と言います。

路線価が設定されているかどうかは納税者に選択の余地がないので、納税者が合理的に相続税評価を行おうとすると、路線価がある場合は宅地比準方式、ない場合は倍率方式に行き着くことが通常です。

注意点としては、これらの方式にあてはめて評価したものが必ずしも税務署が認めてくれる訳ではないことです。特に評価を下げる目的での節税テクニックは違法認定され、たまに裁判沙汰になっています（そのほとんどは投資用不動産によるものですが）。なので、相続税の申告といった個人の金銭的影響が大きな局面においては、税理士に相談の上で慎重に対応することをおすすめします。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
現状の一括査定サイトは私が物件所有者であれば利用しません。

一括査定サイトを理解する上で「価格ドットコム」について考えてみたいと思います。
価格ドットコムは大手ECサイトで、様々な商品を扱い、希望条件で商品を絞り込むのが容易、しかもその希望商品の最安価格が一目瞭然です。それ故に私を含めた多くの消費者が利用し、サイトとして集客力、販売力が高いため、加盟店はサイトからフィーを取られるものの、それを上回るメリット（売上）が期待できます。
まとめると価格ドットコムの強みは以下です。
・最適商品の検索
・即座で確実なベストプライス
・顧客も加盟店もサイト運営者も三方良し

対して一括査定サイトですが、一括査定サイトはいくつかありますが、同じような構造です。
顧客である物件所有者は、依頼するならどの不動産会社が最適か、物件がいくらで売れそうかを知るために利用するのだと思いますが、不動産会社は会社ごとの特徴という程の差はあまりなく（少なくとも一括査定サイトに加盟している不動産会社ならすべからく不動産売却に強みがあると謳っているでしょう）、また、各社が提示する額は、あくまでも仲介の査定額であり、売却予想額に過ぎません。つまり、ふさわしい不動産会社と価格を知りたいという顧客ニーズに対し、決定的な情報が必ずしも得られる訳ではないのです。
対して、一括査定サイトの加盟店側は月額制や件数従量制でフィーが掛かるので、当然、仲介の依頼を受けて仲介手数料の売上を得ることが目指されますが、その際に、不動産会社の特徴を謳っても他社と差別化はできないので、ほぼ、一括査定の依頼を受けてから、いかに他社よりも早く、高い査定額の提示をするかの競争になります。高い査定額と言っても、所詮は予想額ですが、スピードを優先するあまりその予想の精度も甘くなります。

まとめると一括査定サイトの課題は以下です。
・最適な不動産会社がわかりづらい
・査定額の信頼性が低い
・元々過当競争な不動産業界に一括査定サイトが加わることで競争がより熾烈になる

なので、一括査定サイトを利用する際は、適当な査定額のスピード勝負祭りに翻弄されないようご注意ください。

とはいえ、一括査定サイトの構造的な課題は明白なので、その課題をクリアすれば価格ドットコムやアマゾンのようになりえるということです。人類の歴史は課題克服のイノベーションの歴史です。そして、AIやビッグデータ、量子コンピューターといったイノベーションの基となる要素技術が揃いつつあります。今後の発展の余地は大いにあるのではないでしょうか。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
ご相談のケースは新築マンションのモデルルームで契約締結されているので不動産取引におけるクーリングオフの適用は除外されます。解除する場合は、手付解除といった別の解除措置を講じていただくことになります。

不動産取引におけるクーリングオフは下記の条件があります。
・売主が宅建業者であり、買主は宅建業者でないこと
・契約場所が売主の事務所等（モデルルーム含む）でないこと
・クーリングオフの告知日（普通は契約日）から8日以内であり、かつ、売買代金の全額の支払いをし、物件の引き渡しをうけていないこと

上記を満たす場合に、相手方に書面（内容証明郵便推奨）で通知すれば適用され、売主の宅建業者は応じなければ宅建業法違反となります。

とはいえ、条件を満たすことは現実にはなかなかなく、と言うのは、不動産取引におけるクーリングオフは、不動産会社が飛び込みで自宅に来て、そのままその場で売買契約の締結をするといった昭和型訪問販売みたいなケースを想定しており、令和のこの時代にはまずあり得ないシチュエーションです。

不動産取引におけるクーリングオフの考え方からすると、煌びやかなモデルルームで、虚飾の成約マークや、他の客をあえてバッティングされて扇情されようが、自らモデルルームに出向くくらいなので、法律の保護に値するほどの不適当な状況ではないと判断されます。

実際に私が関わった取引でクーリングオフが適用されたケースは1件もありませんし、回りで聞いたこともありません。というか、クーリングオフが適用される場所で契約したこともありません。買主の自宅で契約したことは何度かありますが、それは買主からの希望だからで、自ら契約場所を自宅と指定した場合は適用が除外されます。

なので、不動産取引でクーリングオフはごくごく稀なケースでないと適用されませんが、売主と買主が売買契約後にトラブルになるケースで、感情的になった買主が適用要件を満たさないにも関わらずクーリングオフを求めることはままあります。買主の不信感がMAXに振れたタイミングですが、そこが解決に向けた話し合いの事実上のスタート地点ともいえ、そこから、売主は至らない点を認め、買主も過剰な消費者意識、被害者意識を改め、お互いが問題の本質を捉えて、現実的な落とし所を探ることができたケースもあります。実は私が経験したケースですが、なるべくもうそんな経験は御免被りたいですが、その取引自体は思い入れのあるものになっています。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
違法建築には建築基準法による行政指導として、違反是正（違法がない状態への訂正）勧告、そして、勧告に従わないと同法による行政処分として、建物の使用制限、除却・移転命令がされ、さらに、それにも従わないと刑事罰を受けることもあります。

建築確認が必要な増改築なのに建築確認を受けなかったり、防火・準防火地域なのに延焼防止性能が低い材質を用いたり、用途地域に適合しない用途に変更したりっていう違法リフォームはよくあります。特に防火・準防火地域ではほんの少しの増築でも建築確認が必要なので見過ごされやすいです。

現実は違法リフォームが世の中に溢れていますが、そのほとんどは行政指導も受けずに見過ごされています。違法リフォームかどうかは外観だけでは判別が難しく、特に既存不適格物件（現在の基準では違反だけど建築当時は適法で引き続き適法と扱われる建物）との判別は困難で、役所は工事中のタレコミもしくはキャンペーン（一斉摘発）でないとまず動きません。

うっかり違法リフォームしないか心配であれば、まともなリフォーム会社、できれば建設業登録していて建築士が在籍している会社に依頼することをオススメします。行政指導の対象は施主（お客様）だけではなく設計者や施工者も含まれ、登録の取り消し処分になれば会社として死活問題なので、さすがにそんなヘマはしないでしょう。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
コンサータを服用していることは団体信用生命保険の告知事項にあたることは確実だと思いますが、それを理由に保険引受不可となるかまでは保険会社の内部基準であり公開されておらずわかりません。
個人的には服用の有無だけで判断するのではなく、就労や生命に与える影響を時代における社会的要請も含めて総合的に判断するのではないかと思います。

団信の引受不可がどうしても不安であれば、フラット35で団信を付けずにローンを組めばいいと思います。団信保険料が掛からない分、支払額が少し下がります。

ここまでが宅建士としての回答です。以下は個人的に思ったことを書き綴ります。

そもそも、住宅ローンにおける団信は、主債務者にかかわる様々なリスクのうち死亡に関してのみヘッジする仕組みです。死亡は団信以外にも加入しているであろう生命保険である程度ヘッジされていることが多く、かえって死んでいないけど就労不能とか、退職して年金生活になったけど金利の上昇で毎月の返済額が増加といった他のリスクの方が発生確率は高く、マイホームを購入する際に検討すべきリスクです。

私の理解ではADHDは病気ではなく、その人の特性です。向き、不向きがそうでない人より顕著に出るという。お客様はその特性を周囲にアジャストするのに工夫・苦労をしてきたのだと想像します。その一端がコンサータだと思いますが、周囲にアジャストしてADHDの自分をゴーイングコンサーンすることに手応えを掴んでいれば、団信引受が不可であっても、そうなんだ、くらいに捉えるのではないでしょうか。逆に団信引受不可を自分と世の中の壁と捉えてしまう心理状態であれば、それは団信やマイホームの問題以前に自分自身のADHDへの向き合い方に結論が出ていないということなのではないでしょうか。もしそうなら、住宅ローンに団信を付けるかどうかと、ADHDにどう向き合うかを切り分けて考えることをおすすめします。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
接道義務を満たさない、違法増築がある、そういったデメリットがある物件は、デメリットなしの物件と比較して何割程度安いという不動産業界のコンセンサスは現時点ではありません。

再建築不可であってもアパートがあるので、その収入を元に価格評価するのが1つの方法です。また、一般的に再建築不可の土地は（本ケースはアパートが建っていますが）駐車場用地や貸看板用地、菜園用地としての価格評価を行います。ただし、それらの評価についても周辺環境やエリアニーズによりケースバイケースです。

出口戦略としては、できれば、隣地に購入を打診したり、逆に隣地から接道義務を満たすよう土地の一部の購入交渉をしたり、もしくは、新築時は違法建築ではなかったのであれば、その当時の築造根拠を含め調査し再建築の可能性を追求することはすべきだと思います。

それでも接道義務を満たさない違法建築物件として売り出さざるをえないのであれば、最終出口が収益物件なのか駐車場用地、はたまた貸看板用地なのかは買い手が決めることなので、売り手としてはとりあえず希望額で販売を開始して、売れなければ買い手が出るまで下げていくのが一般的です。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
マンションに限らず不動産売買全般において、金融機関の審査と期間を要するローンではなく、現金でスピード購入することが、買主にとって有利な売買条件を引き出す強い交渉カードとなることはあります。ただし、その効果の程度や、そもそもそれに効果があるかは状況次第で一概に言えません。

仮に、売主が必ず物件を売却しなければならず、しかも、その期限が迫っていて、さらに、決して人気物件ではなく買主候補が限られているような状況だと、買主が即金で支払うことを条件に交渉すれば、売主の価格的譲歩を引き出しやすいでしょう。
実際に、売主が借金返済に追われているとか、決算期に在庫物件をどうしても掃かせたい法人とかのケースで、売主が何割というレベルで値引きに応じたケースを私は経験しています。

ただし、逆に、物件が魅力的で買主候補が複数出たり、売主に金銭と時間的余裕があったり、売主がとにかく高い価格で売ることにこだわっている状況だと、即金だといって値引きを迫っても一蹴されるのがオチでしょう。むしろ、相手をトランプ大統領だと思って、おだてたり、情に訴えたりしながら、日本政府のように粘り強く交渉した方が良い結果を生んだりします。

不動産売買においては、売主の状況、こだわりをよく見極めて交渉する必要があります。買主自身は売主と直に接する機会が基本的にはないので、それは仲介する不動産会社の重要な役割となります。中にはそんな意識を微塵も持っていない、もしくは、ただただ買主に売りつけようとする仲介者が多い現実もありますが、買主が良い条件を勝ち取りたければ、仲介者含め関係者を味方につけ、事前に情報を得て、何が有効なカードか見極めて交渉に臨むべきです。現金一括は時と場合によっては有効な交渉カードとなります。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
保証会社の審査は通っても、管理会社とオーナーの審査に落ちることは普通にあります。

入居審査に関わるのは、保証会社と管理会社とオーナーで、保証会社は滞納リスクを、管理会社とオーナーは滞納以外の賃貸経営にかかわるリスク、例えば、棟内外からの苦情、建物の損壊、犯罪、高齢者の孤独死等々のリスクを審査するのが基本の役割分担となります。

ただし、保証会社はどんな物件でも滞納リスクを審査するのに対して、管理会社とオーナーは物件ごとにケースバイケースで、同じ管理会社とオーナーの組み合わせでも物件によって審査基準が変わります。物件によっては厳選した優良入居者だけで十分回るところもあれば、ハイリスクとされる入居者を受け入れないと回らないところもあります。

なお、これまでは管理会社とオーナーが合理的であるとの前提でしたが、特にオーナーは審査基準という程のものはなくその都度恣意的に判断するケースが多く見られます。過去に似た人がトラブルを起こしたとか、何となく怪しいといった理由で落とすオーナーもいます。

賃貸住宅は生活の基盤となる住居を提供するので半ば公器のように思え、入居審査を行う者はそのことを踏まえて公明正大な審査基準を持って然るべきと思うかもしれませんが、基本的には単なる民間ビジネスで、市場論理で判断され、中にはそのレベルにすら達していないお山の大将が蔓延っている実態もあります。

入居審査に落ちた場合に理由は開示されないので、それが全うな判断なのか、不当な判断なのか分析する術はありませんが、仮にそのようなオーナーの非合理的で恣意的な判断だとしたら、納得いかないこととは思いますが、そのようなオーナーと賃貸借契約を締結せずに済んで良かったと考えるべきなのだと思います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
不動産売買における宅地建物取引業法における「業」とは、自ら売主、代理、媒介を、不特定多数の者に対して、反復継続して行うことを指します。
めかぶこんぶさんのやろうとしていることはまさにあてはまるので、宅建免許がなければ宅地建物取引業法違反となります。個人も法人も同様です。

実際は、それを行ったからといっても行政罰に処されずに見過ごされているケースはありますが、どこまでは黙認、どこからは処分の線引きがあるかと言うと、もしかしたら各都道府県の建築宅地課によっては運用上あるのかもしれませんが、当然ながら公表されていません。税務署がいくらまでの脱税は認めるとか、警察が時速何キロメートルまでの速度違反は捕まえないと言わないのと同じで、それだと法律が意味をなさなくなります。

売主の法令違反は土地の商品としての信頼性にも悪影響を及ぼし、販売価格の低下、買主の融資の不承認リスクもあります。それに、売主が宅建業法違反しているのを知っていて（もしくは気付かず）それを売買仲介する不動産会社も売主の無免許営業の幇助として行政処分を受けますので、残念ながら普通の不動産会社は仲介依頼を受けないでしょうか。
また、買主が不審に思って建築宅地課に問い合わせをすると、例え建築宅地課は黙認しようと思っていても動かない訳にはいかなくなります。

総合的に考えるとリスクが非常に高いので、めかぶこんぶさんにおかれましては思い留まることをおすすめします。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
不動産の売買仲介は不動産会社にとって原価はなく、サービスクオリティーは不動産会社のスタンスや、担当者の力量による部分が大きいので、仲介手数料半額でも良いサービスを提供することは不可能ではありませんし、逆に手数料満額でも劣悪なサービスということもあります。手数料の高い安いにかかわらずサービスが適切かを見極める必要があります。

多くの売主が売買仲介に求めることは、査定額が高いこと、早く高く売ることだと思いますが、実は売主側の売買仲介は以下の業務により構成されています。

・不動産調査
・査定
・物件販売以前の課題解決や、より有利な販売条件のための提案
・販売広告、客付不動産会社への情報提供
・購入見込客への案内や商談
・重要事項説明書、売買契約書作成
・売買契約締結
・物件引渡しまでのサポート、諸手続き
・代金支払い、物件引渡し

上記項目それぞれについて不動産会社がどのようなスタンスとクオリティーで業務を提供するのか媒介契約前に確認することをおすすめします。囲い込みや三為業者への市場価格以下での販売といったモラルハザードがないことや、もしものトラブルの際の対応等も併せて確認すべきでしょう（単に言質を取るだけでなく、本当に信用できる会社・担当者かを見極める）。

ただし、物件の特性によって上記業務のウエイトは異なり、調査や販売以前の課題解決の比重が大きい割に価格が安く手数料が大した事ないものもあれば、逆にすぐ販売できる売れ筋物件で価格もそれなりのものもありますので、一律にすべてに高いクオリティーを求めるのが適切ということではありません。

なお、サービスクオリティーは不動産会社のスタンスや担当者の力量による部分が大きいと申し上げましたが、サービスクオリティーはそうですが、物件が早期に高値で売却できるかは、ほとんどが物件自体の力によるので、販売以前の課題がなく、かつ、売れやすそうなものに関しては、サービスが基本レベルに達していれば、むしろ仲介手数料の安さを重視して不動産会社を選定するのも手でしょう。

とはいえ、不動産会社の見極めにはかなりの眼力が必要です。ご存知のように不動産業界には怪しい会社がひしめいており、仲介手数料無料を謳い、相場より安い価格での売却に誘導する業者もいます。見極めに自信がなければ、他社よりも極端に良い条件を提示してくるような会社はむしろ敬遠した方が無難です。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
物件代金は住宅ローンで賄い、諸経費分は手持ち金で払うことをフルローン、物件代金のみならず諸経費分も全て住宅ローンで賄うことをオーバーローンと言いますが、仮にオーバーローンであってもそれはそれで一つの人生戦略だと思います。

オーバーローンだとどんなリスクがあるかと言うと、一戸建て住宅は建物の価値が年々減少するので、将来、売却する場合の価格は、よっぽど地価が上がらない限り購入時を下回りますが、オーバーローンだと当初のローン元本は購入価格以上となり、最初は金利ばかり払って元本がなかなか減らないので、ローン返済が苦しくなっても売却することができなくなります（元本と売却価格の差額を現金で用意しないとなりませんが、ローン返済が苦しいのに差額の用意は不可能でしょう）。
また、資産ポートフォリオは不動産だけに偏り、ペアローンは生き方が夫婦一連托生に限定されるので、今後の状況変化への適応力が低くなります。

住宅ローン審査への影響ですが、審査は、まずは◯と✕があります。信用情報に問題があったり、勤続年数が基準に満たない長さだったりすると✕になります。◯の場合、次はいくらまで借り入れできるかで、基本、融資上限額は収入とローン年数と基準金利で決まります。その際に頭金を計画的に貯蓄ができている等、マネーリテラシーが高いとプラス評価を受けられることもあります。
審査の結果、ローン否決もしくは必要額に満たない場合、仮に売買契約締結済みでも白紙解約できるはずなので、買えないだけで、損失はありません。

最も不安なことは購入できても途中で支払いが滞るのではないかということでしょうが、前述のようにオーバーローンだとしばらくの間は物件売却が難しいですが、日本全体の住宅ローンデフォルト率は0.2%程度と言われています。500人に1人とかなので、何らか仕事をして、他の借金がなければ、返済に苦しんだとしても返済不能まではなかなか陥らないでしょう。

ただし、担当の営業さんが「繰上げ返済すれば大丈夫」と言うのは、裏を返せば「繰上げ返済できないとヤバイ」と言うことになります。私の知る限り、家を買うまでに頭金を全く貯められなかった人が、家を購入後に貯蓄できるようになることはまずありません。その営業さんの分析が正しければ、ローン返済不能まではなくても、お子さんの教育資金、ご自身の老後資金に不安があるということです。

できればファイナンシャルプランナーに将来の資金予測と、必要資金の準備計画を立ててもらい、購入するメリットとデメリットを詳細に他角度的に検討するといいのではないでしょうか。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
物件案内代行サービスが日本で普及するかについて、個人的で無責任な感覚で言うとあまり普及しなさそうに思います。
以下、賃貸仲介を想定して、私の考えを述べさせていただきます。

賃貸仲介はこれまで実店舗、スタッフ、広告費が掛かるビジネスであり、事業者としてはそれら経費の削減ニーズは強く、特に物件案内の人件費は大きな負担となっています。
また、顧客側も実際に現地に赴く負担、営業スタッフが同席する煩わしさがあるので、スマートになることを望んでいます。

そこで様々なサービスがすでに実施されています。予め高品位360度カメラで物件を撮影し顧客は自宅等で視聴したり、顧客のみでワンタイムパスワードで解錠し物件内覧したり、賃貸仲介スタッフがライブ撮影し顧客は自宅等で視聴したりです。

ただし、高品位360度カメラやワンタイムパスワードロックシステムは導入コスト等の課題があり普及率は低く、ライブ撮影は結構利用されていますが行うのは正規スタッフなので事業者側は人件費の削減になりません。

物件案内代行サービスが導入されれば、事業者側には業務委託スタッフを利用することで人件費が削減され、顧客にとっても、営業されることを気にせずより気軽に内覧ができます。

ただし、デメリットとしては、業務委託スタッフは正規スタッフよりもスキルが低く営業歩留まりが悪くなることが予想され、顧客に対して誤った情報を提供したり、物件を毀損したりした場合の対応といったリスク管理の問題もあります。
顧客側にとっても詳しい説明が得られないというジレンマもありますし、業務委託とはいえ人なので予定を合わせる必要があります。また、顧客にとっても正規スタッフでない人と二人きりで室内に入ることを怖く感じる人もいるでしょう。
メリットとデメリットを勘案すると、物件案内代行サービスがマッチする事業者、顧客の割合は一部に留まるのではないかと私は予想します。

むしろ、私としては物件の動画、写真撮影を業務委託スタッフに依頼するサービスのほうが普及するように思います。物件探しから、（内覧を含めた）物件の検討、賃貸契約のすべてをWEBで完結させるのは今後の賃貸サービスの進化の既定路線と言っていいと思います。そのためには物件の動画や写真をより充実させて、顧客がいつでもどこでも内覧するのと同レベルで情報を取得できるようにする必要があり、動画や写真の撮影であれば正規スタッフよりも業務委託の方が合理的だと思います。

あくまでも個人の無責任な感覚になります。
様々な新規サービスがチャレンジされ、不動産業界全体がアップデートされることを切に願います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
4人家族のLDKの適正な広さは、ネットで調べると基準を謳っているところもありますが、個人的には広さの感覚は様々で一律に何畳が適正ということはないと思います。広い空間に慣れている人と、逆に狭い空間に慣れている人では全然受け止め方が違いますし、ダイニングテーブル以外にソファーも置くか、テレビのサイズやオーディオシステムや飾り棚といった趣味的設備の有無や程度によっても異なります。

15年くらい前に私が注文住宅の仕事をしていたときは18畳（長手8.19m×短手3.64m）でお客様にご提案するケースが多かったですが、最近は地価と建築費の上昇でコンパクトな部屋が増えていて、8畳のLDKはザラです。8畳のLDKを私が最初に見たときはこんなの無理と思いましたが、今は8畳のLDKをスマートに住むのも1つのライフスタイルになっています。

ただし、LDKが狭いのではないかと懸念があるなら、下記を予めご確認いただくことをおすすめします。比較検討している物件が同じ畳数でも、通路に供する面積の違いやデッドスペースの発生で機能や収納力に差が生じるからです。
・LDKを通らないと行けない部屋がある（LDKのうち通路部分が増える）
・LDKに掃出窓がある（掃出窓はバルコニー等への通路となり、普通は窓の前には家具を置かない）
・LDKの長手と短手のうち、短手が1間半（壁心で2.73m）を切る（長方形になるほど通路部分が増え、短手が極端に短いとレイアウトに支障をきたしやすい）
・LDKが四角でなく複数の出隅・入隅（でこぼこ）がある（角が多いほどデッドスペースや有効活用しづらい面積が増える）
・カウンターキッチンやL型やアイランドキッチンである（壁付けキッチンの方が面積の節約にはなる）
・キッチンに勝手口がある（扉の前には通常はものを置かない）
・扉が片開き戸でLDK側に開く（扉の可動域には通常はものを置かない）

上記が1つも当てはまらないLDKはありません。
できれば、畳数で判断するのではなく、実際に寸法を測り、冷蔵庫コンセントやテレビジャックの位置を把握の上で、家具配置のシミュレーションを行うべきです。
私がある物件をシミュレーションしたところ、その物件は最新の高付加価値賃貸マンションでしたが、通路部分を除くと、LDKには二人用のダイニングテーブルがやっと置けるだけということもありました。

また、実際の収納力よりもゆとりのある感覚を大事にしたい場合は、天井の高さや、窓面積、窓からの見晴らしを重視されるといいと思います。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
銀河さんが個人の売主という前提で回答させていただきます。
銀河さんが仰る通り損害賠償額の予定や違約金の上限は、宅建業者が自ら売主になるときの制限なので、銀河さんには適用されません。基本的には、民法の契約自由の原則により違約金をいくらに設定してもいいことになります。

ただし、違約金を売買代金の5割とか高額に設定することが、合理的な契約条件となるケースは少ないと考えます。

というのは、違約金は、懲罰により契約履行を促す目的と、実際に債務不履行した際の損害賠償の目的で設定されますが、違約金が高額だからといってそれらの目的が強化されるとは限らないからです。

高額の違約金を設定するのは、相手の資力や性格等から誠実な契約履行に疑いがあるからではないかと思いますが、そのような相手は債務不履行した際に高額な違約金を請求して簡単に払うでしょうか。

相手が違約金を払わない場合、強制的に取り立てることは禁止されているので（自力救済の禁止）、裁判をしなくてはなりません。裁判では原告が銀河さんになり立証責任を負いますし、あまりに違約金が高額だと公序良俗違反で無効になる可能性もあります。また、裁判で勝訴しても相手から本当に違約金を取れるかはまた別問題です。

ということからすると、常識的な額で手付金を設定し、違約金を手付金と同額にし、相手が債務不履行すればその手付金を違約金として没収する方が実効性はあるかもしれません。その場合、相手が合法的に違約金を回収したいなら、相手が原告として裁判を提起しなければなりません。

なお、手付金が低額なのでせめて違約金を高くしたいというケースもあると思います。その場合は違約金を高額にするよりも売買契約を公正証書で締結するといった方法もありますのでご検討いただければと思います。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
自主管理マンションだからという理由で住宅ローンを組めないということはありません。
フラット35の住宅ローンを利用する場合、計画期間20年以上の長期修繕計画が要件の1つとなりますが、管理業務の全部や一部を外注しているかは要件ではありません。それを要件とするとマンション管理業者への利益誘導になる恐れがあるので少なくとも表向きはそれで住宅ローンが落ちることはないでしょう。

管理業務を外注せずに、管理組合員自らが主体的に考え、行動すれば、特に大手マンション管理業者にただ丸投げする管理組合運営にくらべて、管理組合員の意識と知識が上がり、管理費負担も減少するはずです。そのような意識もクオリティーも高い自主管理が多くのマンションで行われることが本来は理想です。

ただし、現実の自主管理マンションは、管理組合に外注するお金がない、管理費を上げる総会決議が通らない、問題が山積みで管理業者が受けないための自主管理ということもあり、そういったマンションは、長期修繕計画なし、修繕積立金のストックなし、何かあったときの備えなしの限界マンションもしくはその予備軍と言えるでしょう。

そのようなハズレマンションを引かないために、自主管理マンションの購入を検討する際は、管理会社の有無といった表面的な部分に留まらず、管理会社からの重要事項調査報告書、管理規約、長期修繕計画、総会議事録、現地での管理状況等をつぶさに確認して適切な自主管理が行われているかを見極めましょう。

なお、適切に管理されている場合でも、それは意識の高い管理組合活動の産物なので、購入して管理組合員になった場合、自分もその一人として運営に携わることになります。マンションを好む方には煩わしさを管理会社にお金を払うことで解放されることを挙げる人もいますが、そのような人にとっては条件に合わない物件となります。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
ご質問内容は弁護士や税理士、行政書士の分野に該当し、宅建士が回答するのは推奨されないことではありますが、あくまでも私の個人的な意見（アドバイスではない）として申し上げさせていただきます。

2つのケースが想定されると思います。

1つは、固定資産税が課税された1/1時点でYves Saint Laurentさんが市町村の固定資産税台帳（固定資産税補充台帳）に登録されていたケースです。市町村は不動産の相続登記をしなくても被相続人が亡くなると推定相続人を登録しますが、それだと、その後に相続放棄をしても固定資産税納税義務は免れませんし、市町村から還付もされません。なお、その場合でも本来の相続人に対し納付した固定資産税相当分を当事者間で請求する権利はあります。

もう1つは、1/1時点で別の相続人が固定資産税台帳（固定資産税補充台帳）に登録されていて、その人からYves Saint Laurentさんの相当分を請求され支払ったケースです。こちらも相続放棄後に当事者間で返還を請求する権利はあります。

相続放棄を行えば、相続発生（被相続人の死亡時）に遡って固定資産の所有権は引き継がれないので、その固定資産に関わる一切の権利義務が生じないように思いますが、固定資産税台帳の納税義務者はあくまでも固定資産税台帳に登録されている人であり、相続放棄を理由に過去に遡って台帳訂正はできないので、一旦生じた固定資産税の納税義務が免れることはないでしょう。

なお、固定資産税の徴税権は市町村ですが、所管は総務省ですので、民法との矛盾を突いてもその辺の理論武装はガチガチでしょう。多分、民法は私人間に適用される法律であり、固定資産税納税義務者が後に相続放棄しても、納税義務者から本来の所有者への請求権が否定された訳ではないという理屈ではないでしょうか。

より詳細については、最初に述べたように別の専門家へのご相談をおすすめします。

㈱Joe Consultantの城下と申します。

活断層の周辺の土地の売買をする際に、その旨を重要事項説明に盛り込むかどうかですが、できれば記載した方が親切ですが、活断層は宅建業法第35条に規定されている重要事項説明項目ではありません。

ただし、活断層があることにより下記等のエリアに含まれている可能性があり、下記は重要事項説明項目となります。
・造成宅地防災区域
・土砂災害警戒区域
・条例による災害警戒区域

なお、上記にあたらなくても活断層というのはなかなかのパワーワードで、購入後に活断層にあることを買主が知ればかなりショックなはずで、トラブルを防ぐ上では重要事項説明に予め盛り込んでおくことが無難です。特に地震等の災害を気に掛けている買主にはより慎重に地震被害想定等の自治体作成ハザードマップ等の調査も行った方が望ましいでしょう。

とはいえ、宅建業者は地震や地盤の専門家ではないので、その領域を詳しく調べたり、自らの考えを述べたりするのは逆にNGです。個人的には活断層データベースまでの確認はしなくていいと思います。あくまでも既知の活断層について一般的に入手可能な情報を提供する程度でいいのではないでしょうか。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
賃料の改定協議は随時可能で、契約更新時に限定はされていません。
一般的な賃貸借契約では賃料が相場からして不相当の場合に、相手と協議の上で賃料を改定できる的な約款があるはずです。

棟内の同じ間取りの部屋が値下げ募集されているのは賃料不相当の理由になると思いますが、減額要求に貸主が応じるかどうかはまた別問題です。相手が拒めば、調停や訴訟をしなければならず、やったら勝てる可能性は高いと思いますが、月額数千円のためにそこまでするのは経済合理性があるとは言い難いでしょう。ダメ元で伝えてみて、相手が応じなければ訴訟まではせず、次の更新時を待つのが現実的ではないでしょうか。

賃料改定協議を随時申し込めるということは、逆に貸主からも賃料値上げ要求を受けるかもしれないということです。インフレ時代を迎え賃料値上げは日常茶飯事となっています。ただし、こちらも借主が応じなければ、貸主は調停や訴訟をしなければならず、同様に月額数千円の値上げのためにそこまでしてくる貸主は稀でしょう。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
年金収入のみで、連帯保証人のいない高齢者の入居審査を通すのに最も必要なものは、あくまでも個人的意見ですが、入居様者本人の「当事者意識」と「正直さ」それに「リテラシー」だと思います。

私が入居者様側の仲介者として携わった際の経験ですが、
入居者様にもエリア、賃料、階数等の様々な希望があり物件は絞られるので、特定の管理会社を狙い撃ちはできず、入居者様の希望物件の管理会社と交渉せざるをえません。
入居審査では、保証会社、管理会社＆オーナーがそれぞれ判断しますが、審査否決の場合、保証会社と管理会社等でどちらがNGだったかは理由を含め開示されず、保証会社がOKでも、保守的なオーナーが何となくNGにしているケースもあり、それではどんな対策をしても無駄で、数撃ちゃ当たるでチャレンジするしかありません。OKになった場合も、もちろんOKの理由は開示されないので、保証会社の種類や付加サービスといったテクニカルな部分が功を奏したかはわかりませんし、入居者様側の求めに応じて保証会社の変更等をしてくれる管理会社はまずありません。

逆に私が管理会社として審査する側の場合ですが、
実は保証会社でNGになることはあまりありません。年金収入があって、家賃が適正であれば、保証会社にもよりますが、年金とはいえ定期収入があり、逃げることがない高齢者は仮に滞納しても回収難易度が高いとまでは言えません。もっとひどいのがたくさんいます。また、不幸にも契約中に亡くなった場合、保証委託契約は終了するので、保証会社は死後のリスクを負わないという理由もあります。
管理会社等にとっては、保証会社がOKなら滞納リスクはなくなりますが、亡くなった場合でも借地借家法の規定で賃貸借契約は終了させられないので、相続人を探し解約手続きをしたり、相続財産管理人の申し立てをしたりしないとならないことがあり、それらのリスクが大きいのです。
そういった将来の難しい問題を含め入居者様を引き受けるには、入居審査時に入居者様本人が正直に自己開示し、こちらの意図を理解してくれることが前提になります。それで信頼関係が構築できれば、私はオーナーに前向きに提案をしますし、管理会社が推せばOKを出すオーナーは多いと思います。こういった観点から、「当事者意識」「正直さ」「リテラシー」が大事と申し上げるのです。
入居者様が主体的に行動できない場合、それをサポートしようと本人以外の人が一生懸命動いてくれることがありますが、その人が、連帯保証人になるならまだしも、そうでないなら、かえって入居者様本人のことがわからなくなり、入居者様が当事者意識を持てなくなってしまいます。その状態でテクニカルなアピールをされても管理会社はかえって悪い印象を抱く恐れもあります。

では、入居者様本人が主体的に行動できない場合どうしたらいいかということですが、市場原理に任せると経済合理性がなく解決できない問題（社会課題）だから政治・行政が介入するのです。国土交通省が示した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」はその例の1つだと思います。まだ不十分ですが。
もしくは、ニッチな高齢者賃貸に特化している不動産会社も少ないですがあります。また、少子高齢社会が今以上に進めば、いずれ高齢者なしでは賃貸物件は埋まらなくなるでしょうから、そのときは管理会社等も高齢者の入居に本腰を入れるでしょう。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
先祖代々の土地を相続したとのことなので、三年寝太郎さんは法人ではなく個人だと思います。また、私設管の調査をフリーの宅建士や仲介会社に依頼を検討されているということは、正式に仲介は依頼せず、契約自体は買主と直接行おうとしているのだと思います。その前提で回答させていただきます。

私設管の調査はフリーの宅建士や仲介会社にそれだけスポットで依頼することは不可能ではありません。
ただし、仲介ではないスポットの調査を受けない宅建士、仲介会社はいますし、受けるにしても金額がいくらかは相場がないので、個別に相談し取り決めることになります。
なお、下水道私設管は公共下水道と異なり市町村等の下水道管轄課に下水道台帳がなく、当事者への聞き取りや現地調査が主になり、多分、心配されているのは他人の管が土地にまたがって入っていることでしょうが、三年寝太郎さんに何も資料がない場合に宅建士や仲介会社でも調査の限界があるかもしれません。むしろ、私設管の調査だけを依頼するなら設備工事会社に依頼した方がいいと思います。

後半の売買後に私設管が発覚した場合ですが、売主は損害賠償を受ける可能性があります。その額は私設管の存在により買主はどれほどの制限が生じるかにより異なりますが、不動産なので数万、数十万の世界では収まらないでしょう。

そういったリスクを負いたくない場合の対処法ですが、三年寝太郎さんは宅建業者でもないでしょうから、売買契約約款で売主の契約不適合責任を免責にすることです。その場合、売主が善意無過失で知らなかった土地についての問題なら、売買後に判明しても責任追求されなくなります。

しかし、そうすると買主はブラックボックスの土地を購入しなければなりません。購入をやめたり、リスク分の値引きを要求したりしてくるかもしれません。

それなら一周まわって仲介会社に依頼し、調査してもらった上で、三年寝太郎さんの負えるリスクの範囲と買主の意向を汲みながら契約条件の落とし所を定めてもらった方がいいかもしれません。本来、仲介会社はそのためにあるのですから。

㈱Joe Consultantの城下と申します。

結論から言って、境界標の欠損があり、境界非明示かつ地積測量図が存在しないことを理由に住宅ローンが否決されることは少ないと思います。

住宅ローンは、金融機関によりますが、一般的な傾向としては、ローンを借りる人の収入や勤続年数といった人的要件を主に審査します。不動産については再建築不可や耐用年数を大きく経過した築古物件といった明らかな問題がある以外はあまり審査上重視されません。

例外はフラット35で、不動産の要件があり、それに適合していることを証明する必要があります。ただし、例えば、一戸建なら基礎高、マンションなら長期修繕計画といったことが求められ、接道義務を満たしていれば、隣地との境界についての要件はありません。

境界標の欠損がある土地を、境界標復元や境界確定協議をしないという売買条件をよしとするかという問題は別にありますが、地積測量図以外の信用性が高い資料で接道義務を満たしていることが確認できれば、住宅ローン審査にはあまり影響を与えないでしょう。

ちなみに、住宅ローンを利用する場合の不動産売買の一般的な流れは、ローン仮審査を受けてパスした後に、住宅ローン特約付きで売買契約を締結します。
ローンが否決されると、そもそも売買契約に進みませんし、万が一、仮審査は受かっても本審査で落ちるとローン特約により白紙解約できます。タレットさんが売買契約に臨む場合、仮審査のプロセスを踏み、ローン特約を条件とすべきです。

なお、補足として申し上げますが、上段の橋本さんの回答では損害賠償請求の可能性について言及されていますが、タレットさんが境界非明示と知らずに売買すれば、タレットさんが相手や不動産会社を責めることはあっても、相手から損害賠償請求されることはないと思います。もちろん、タレットさんが条件を納得して売買すれば、その点でお互いが揉めることはないはずです。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
特約事項は、売主と買主で売買契約を取り交わす際に、売買価格や引き渡し時期といった一般的な取り決め以外の、特に取り決めた条件のことを指します。
例えば、物件を引き渡しまでの間に境界確定協議を売主の費用負担で行うとか、隣地から越境がある際にそれを隣地所有者に是正させるとかの特約事項を定めることがあります。他にもその契約毎に様々な特約の取り決めをすることがあります。
特約事項は売買契約の一部なので、その取り決めを守らないと売買契約違反になります。先程の例だと、売主は境界確定協議を実施しないと契約違反となり、買主は売買契約の違約条項を適用し、契約の解除権や違約金請求権を持つことになります。

容認事項は主に対象不動産や契約内容の補足説明です。重要事項説明書や売買契約書のテンプレートに沿った説明では不足する内容を詳述します。
例えば、マンションの管理組合で修繕積立金の値上げが検討されているとか、隣地が無道路地で対象不動産に囲繞地通行権が行使されているとか、これもまた物件により様々です。
買主の購入の判断を左右するような重要な説明が容認事項等でされていない場合、例えば囲繞地通行権の説明がなければ、売主が一般人で囲繞地通行権の存在を善意無過失で知らないなら、買主は売主に契約違反を追求できませんが、その代わりに、不動産会社に対し調査、説明義務違反を追求することが可能になります。

ただし、実際の重要事項説明書、売買契約書では、特約事項と容認事項でオーバーラップする部分もあるため、厳密に分けなかったりしますし、長文の容認事項を重要事項説明書と売買契約書の両方に入れてリスク回避を図る不動産会社も多く、どちらも契約書の最後の方に入れる長い文章的な扱いがされています。

㈱Joe Consultantの城下と申します。

児童扶養手当を受給していることが賃貸入居審査で評価されるかについては、ほとんどプラス評価にならないとお考えください。

保証会社を通さない場合は、大家さんと管理会社が審査しますが、様々な考え方をする大家さんがいるので、中には児童扶養手当をプラス評価する大家さんもいるかもしれません。

ただし、保証会社を通す場合や、普通の審査基準を採用する管理会社の場合、児童扶養手当は子供の養育費用に充てられ、仮に養育費用を支払った後に残額があっても大した額ではないと考えます。なので、収入と家賃の比率基準審査において児童扶養手当があることはプラス評価になりません。

むしろ、児童扶養手当を審査材料として主張すると、他に貯金や親からの援助といったポジティブな要素がないということが透けて見えてしまいます。

児童扶養手当以外の収入が低く、審査のテーブルに乗りにくい場合、そもそも賃貸を借りるのがベストな方法なのかという疑問がありますが、それでもお客様が賃貸を借りるのが支払いの継続性を含め合理的だと判断するのであれば、その合理性を相手（管理会社や大家さん）に論理的に伝えるべきです。つまり、賃貸を選んだ理由と目的が明確で、継続性も担保されていると根拠を示しながら説明するのです。その際、お客様が過去に賃貸したことがあり、滞納やトラブル等なく居住できたのであれば、その実績を伝えると効果的でしょう。
それでも残念ながら審査が否決されたら、次の物件を探せばいいのです。地域や物件条件によりますが賃貸物件は無数にありますので、いずれはお客様を受け入れてくれる大家さんが現れると思います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
地積測量図やそれを代替する書類がない土地もあります。その場合、ないなりに重要事項説明書を作るしかありません。土地も一戸建ても区分所有建物も同様です。

重要事項説明では敷地と道路の関係や土地の概略図を示す必要があり、地積測量図があればいいですが（ただし、時期の古い地積測量図は道路が示されてないことが多い）、精度が高ければ公図、もしくは建物を建築した際の設計図面の配置図でもOKです。説明資料として望ましい訳ではありませんが、住宅地図や水道埋設管平面図等でも敷地と道路の概略を捉えることは不可能ではありません。

ちなみに地積測量図には、法務局で誰でもお金を払えば取得できる地積測量図の他に、現況測量図、境界確定図といったものもありますが、同じ土地に複数の土地図面が存在するのであれば、見比べながら、最も作成が新しいものか、境界確定図を用いるべきでしょう。

公図の精度が高く、敷地と道路を説明する資料としては公図で十分な場合でも、法務局に備え付けの地積測量図があれば、それも取得して買主に提示すべきでしょう。買主が融資を利用する場合、金融機関から提出を求めることが多いです。加えて、地積測量図や現況測量図、境界確定図は敷地と道路の関係以外に、土地の実測面積、隣地との境界の根拠資料として用いられることもあります。

問題は、地積測量図がなく、公図の精度も低く、売主に確認しても現況測量図や境界確定図もなく、その他、道路台帳といった資料すらない土地です。市街地から離れた原野、山林みたいな土地だと割とあります。

しかも、その場合、売買代金も低いことが多く、1ヘクタールだけど売買価格は数十万円ということも。最近の法改正で仲介手数料は最大で33万円（税込）まで受領しても良くはなりましたが、だからといって、不動産会社が土地を測量して調査するまでの義務はありません。

現実的な範囲で調査の努力をしても敷地と道路の関係や、土地の地形や地積がわからない場合、その旨を説明して、買主にそれでも不動産を購入するか、もしくは売主に売主負担での測量の実施を求めるか等、協議しながら落とし所を探ることになります。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
調査対象不動産が下水道の分流式処理区域か合流式処理区域か、もしくは公共下水道未提供区域のどの区域に該当するかは、その不動産が所在する市町村の下水道担当部署に聞けば教えてくれます。

私が住んでいる仙台市では「仙台市下水道閲覧システム」というWEBサイトがあり、どの下水道処理区域にあたるかはもちろん、公共下水道本管の敷設状態（道路に埋まっている下水道管）、専用管の分岐（本管から各建物等敷地に分岐される管）、最終枡（敷地マンホール）まで把握できます。あくまでも仙台市の例で、各市町村により異なり、仙台市も現時点で上水道は水道局まで足を運んで調査する必要があります。

なお、ご存知だとは思いますが、分流式処理区域は、雨水と汚水雑排水を別に処理する区域で、合流式は一緒にする区域です。現代的基準で言えば分流式ですが、どちらも下水道が整備されている地域ではあります。下水道が整備されていない地域では浄化槽や汲み取りで処理します。逆に下水道整備地区において新築建物は浄化槽や汲み取りでの処理が基本的には認められません。

重要事項説明書作成時にどこまでの調査が必要になるかですが、宅建業法35条では、「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）」についての調査を賃貸、売買どちらも必須としていますが、処理区域についてまでは明言されていませんので、省略は可能で、実際に各宅建協会の建物売買の重説の雛形には処理区域の欄はありません。あるのは、排水施設が公共下水道か浄化槽か汲み取りか、前面道路に本管の敷設があるかといったことです。ちなみに、私が中古（新築）住宅の重説を作成する際ですが、処理区域は調査・記載が簡単なので、一応、備考欄に記載しています。

ただし、宅建業法35条に明示されていなくても、買主の特命的調査依頼がある、または購入の判断に重要と考えられる項目は重要事項調査義務があると解されます。対象物件の下水道管が他人の敷地を経由していたり、公共管ではない私設管を経由していたり、下水道整備地区なのにその他の処理方法を用いている等々のことがあれば、購入の判断を左右しかねないので、調査、説明が必要となると考えられます。処理区域についても買主からの特に依頼等があれば対象となりえますので、ご注意いただければと思います。