㈱Joe Consultantの城下と申します。
物件案内代行サービスが日本で普及するかについて、個人的で無責任な感覚で言うとあまり普及しなさそうに思います。
以下、賃貸仲介を想定して、私の考えを述べさせていただきます。

賃貸仲介はこれまで実店舗、スタッフ、広告費が掛かるビジネスであり、事業者としてはそれら経費の削減ニーズは強く、特に物件案内の人件費は大きな負担となっています。
また、顧客側も実際に現地に赴く負担、営業スタッフが同席する煩わしさがあるので、スマートになることを望んでいます。

そこで様々なサービスがすでに実施されています。予め高品位360度カメラで物件を撮影し顧客は自宅等で視聴したり、顧客のみでワンタイムパスワードで解錠し物件内覧したり、賃貸仲介スタッフがライブ撮影し顧客は自宅等で視聴したりです。

ただし、高品位360度カメラやワンタイムパスワードロックシステムは導入コスト等の課題があり普及率は低く、ライブ撮影は結構利用されていますが行うのは正規スタッフなので事業者側は人件費の削減になりません。

物件案内代行サービスが導入されれば、事業者側には業務委託スタッフを利用することで人件費が削減され、顧客にとっても、営業されることを気にせずより気軽に内覧ができます。

ただし、デメリットとしては、業務委託スタッフは正規スタッフよりもスキルが低く営業歩留まりが悪くなることが予想され、顧客に対して誤った情報を提供したり、物件を毀損したりした場合の対応といったリスク管理の問題もあります。
顧客側にとっても詳しい説明が得られないというジレンマもありますし、業務委託とはいえ人なので予定を合わせる必要があります。また、顧客にとっても正規スタッフでない人と二人きりで室内に入ることを怖く感じる人もいるでしょう。
メリットとデメリットを勘案すると、物件案内代行サービスがマッチする事業者、顧客の割合は一部に留まるのではないかと私は予想します。

むしろ、私としては物件の動画、写真撮影を業務委託スタッフに依頼するサービスのほうが普及するように思います。物件探しから、（内覧を含めた）物件の検討、賃貸契約のすべてをWEBで完結させるのは今後の賃貸サービスの進化の既定路線と言っていいと思います。そのためには物件の動画や写真をより充実させて、顧客がいつでもどこでも内覧するのと同レベルで情報を取得できるようにする必要があり、動画や写真の撮影であれば正規スタッフよりも業務委託の方が合理的だと思います。

あくまでも個人の無責任な感覚になります。
様々な新規サービスがチャレンジされ、不動産業界全体がアップデートされることを切に願います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
4人家族のLDKの適正な広さは、ネットで調べると基準を謳っているところもありますが、個人的には広さの感覚は様々で一律に何畳が適正ということはないと思います。広い空間に慣れている人と、逆に狭い空間に慣れている人では全然受け止め方が違いますし、ダイニングテーブル以外にソファーも置くか、テレビのサイズやオーディオシステムや飾り棚といった趣味的設備の有無や程度によっても異なります。

15年くらい前に私が注文住宅の仕事をしていたときは18畳（長手8.19m×短手3.64m）でお客様にご提案するケースが多かったですが、最近は地価と建築費の上昇でコンパクトな部屋が増えていて、8畳のLDKはザラです。8畳のLDKを私が最初に見たときはこんなの無理と思いましたが、今は8畳のLDKをスマートに住むのも1つのライフスタイルになっています。

ただし、LDKが狭いのではないかと懸念があるなら、下記を予めご確認いただくことをおすすめします。比較検討している物件が同じ畳数でも、通路に供する面積の違いやデッドスペースの発生で機能や収納力に差が生じるからです。
・LDKを通らないと行けない部屋がある（LDKのうち通路部分が増える）
・LDKに掃出窓がある（掃出窓はバルコニー等への通路となり、普通は窓の前には家具を置かない）
・LDKの長手と短手のうち、短手が1間半（壁心で2.73m）を切る（長方形になるほど通路部分が増え、短手が極端に短いとレイアウトに支障をきたしやすい）
・LDKが四角でなく複数の出隅・入隅（でこぼこ）がある（角が多いほどデッドスペースや有効活用しづらい面積が増える）
・カウンターキッチンやL型やアイランドキッチンである（壁付けキッチンの方が面積の節約にはなる）
・キッチンに勝手口がある（扉の前には通常はものを置かない）
・扉が片開き戸でLDK側に開く（扉の可動域には通常はものを置かない）

上記が1つも当てはまらないLDKはありません。
できれば、畳数で判断するのではなく、実際に寸法を測り、冷蔵庫コンセントやテレビジャックの位置を把握の上で、家具配置のシミュレーションを行うべきです。
私がある物件をシミュレーションしたところ、その物件は最新の高付加価値賃貸マンションでしたが、通路部分を除くと、LDKには二人用のダイニングテーブルがやっと置けるだけということもありました。

また、実際の収納力よりもゆとりのある感覚を大事にしたい場合は、天井の高さや、窓面積、窓からの見晴らしを重視されるといいと思います。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
銀河さんが個人の売主という前提で回答させていただきます。
銀河さんが仰る通り損害賠償額の予定や違約金の上限は、宅建業者が自ら売主になるときの制限なので、銀河さんには適用されません。基本的には、民法の契約自由の原則により違約金をいくらに設定してもいいことになります。

ただし、違約金を売買代金の5割とか高額に設定することが、合理的な契約条件となるケースは少ないと考えます。

というのは、違約金は、懲罰により契約履行を促す目的と、実際に債務不履行した際の損害賠償の目的で設定されますが、違約金が高額だからといってそれらの目的が強化されるとは限らないからです。

高額の違約金を設定するのは、相手の資力や性格等から誠実な契約履行に疑いがあるからではないかと思いますが、そのような相手は債務不履行した際に高額な違約金を請求して簡単に払うでしょうか。

相手が違約金を払わない場合、強制的に取り立てることは禁止されているので（自力救済の禁止）、裁判をしなくてはなりません。裁判では原告が銀河さんになり立証責任を負いますし、あまりに違約金が高額だと公序良俗違反で無効になる可能性もあります。また、裁判で勝訴しても相手から本当に違約金を取れるかはまた別問題です。

ということからすると、常識的な額で手付金を設定し、違約金を手付金と同額にし、相手が債務不履行すればその手付金を違約金として没収する方が実効性はあるかもしれません。その場合、相手が合法的に違約金を回収したいなら、相手が原告として裁判を提起しなければなりません。

なお、手付金が低額なのでせめて違約金を高くしたいというケースもあると思います。その場合は違約金を高額にするよりも売買契約を公正証書で締結するといった方法もありますのでご検討いただければと思います。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
自主管理マンションだからという理由で住宅ローンを組めないということはありません。
フラット35の住宅ローンを利用する場合、計画期間20年以上の長期修繕計画が要件の1つとなりますが、管理業務の全部や一部を外注しているかは要件ではありません。それを要件とするとマンション管理業者への利益誘導になる恐れがあるので少なくとも表向きはそれで住宅ローンが落ちることはないでしょう。

管理業務を外注せずに、管理組合員自らが主体的に考え、行動すれば、特に大手マンション管理業者にただ丸投げする管理組合運営にくらべて、管理組合員の意識と知識が上がり、管理費負担も減少するはずです。そのような意識もクオリティーも高い自主管理が多くのマンションで行われることが本来は理想です。

ただし、現実の自主管理マンションは、管理組合に外注するお金がない、管理費を上げる総会決議が通らない、問題が山積みで管理業者が受けないための自主管理ということもあり、そういったマンションは、長期修繕計画なし、修繕積立金のストックなし、何かあったときの備えなしの限界マンションもしくはその予備軍と言えるでしょう。

そのようなハズレマンションを引かないために、自主管理マンションの購入を検討する際は、管理会社の有無といった表面的な部分に留まらず、管理会社からの重要事項調査報告書、管理規約、長期修繕計画、総会議事録、現地での管理状況等をつぶさに確認して適切な自主管理が行われているかを見極めましょう。

なお、適切に管理されている場合でも、それは意識の高い管理組合活動の産物なので、購入して管理組合員になった場合、自分もその一人として運営に携わることになります。マンションを好む方には煩わしさを管理会社にお金を払うことで解放されることを挙げる人もいますが、そのような人にとっては条件に合わない物件となります。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
ご質問内容は弁護士や税理士、行政書士の分野に該当し、宅建士が回答するのは推奨されないことではありますが、あくまでも私の個人的な意見（アドバイスではない）として申し上げさせていただきます。

2つのケースが想定されると思います。

1つは、固定資産税が課税された1/1時点でYves Saint Laurentさんが市町村の固定資産税台帳（固定資産税補充台帳）に登録されていたケースです。市町村は不動産の相続登記をしなくても被相続人が亡くなると推定相続人を登録しますが、それだと、その後に相続放棄をしても固定資産税納税義務は免れませんし、市町村から還付もされません。なお、その場合でも本来の相続人に対し納付した固定資産税相当分を当事者間で請求する権利はあります。

もう1つは、1/1時点で別の相続人が固定資産税台帳（固定資産税補充台帳）に登録されていて、その人からYves Saint Laurentさんの相当分を請求され支払ったケースです。こちらも相続放棄後に当事者間で返還を請求する権利はあります。

相続放棄を行えば、相続発生（被相続人の死亡時）に遡って固定資産の所有権は引き継がれないので、その固定資産に関わる一切の権利義務が生じないように思いますが、固定資産税台帳の納税義務者はあくまでも固定資産税台帳に登録されている人であり、相続放棄を理由に過去に遡って台帳訂正はできないので、一旦生じた固定資産税の納税義務が免れることはないでしょう。

なお、固定資産税の徴税権は市町村ですが、所管は総務省ですので、民法との矛盾を突いてもその辺の理論武装はガチガチでしょう。多分、民法は私人間に適用される法律であり、固定資産税納税義務者が後に相続放棄しても、納税義務者から本来の所有者への請求権が否定された訳ではないという理屈ではないでしょうか。

より詳細については、最初に述べたように別の専門家へのご相談をおすすめします。

㈱Joe Consultantの城下と申します。

活断層の周辺の土地の売買をする際に、その旨を重要事項説明に盛り込むかどうかですが、できれば記載した方が親切ですが、活断層は宅建業法第35条に規定されている重要事項説明項目ではありません。

ただし、活断層があることにより下記等のエリアに含まれている可能性があり、下記は重要事項説明項目となります。
・造成宅地防災区域
・土砂災害警戒区域
・条例による災害警戒区域

なお、上記にあたらなくても活断層というのはなかなかのパワーワードで、購入後に活断層にあることを買主が知ればかなりショックなはずで、トラブルを防ぐ上では重要事項説明に予め盛り込んでおくことが無難です。特に地震等の災害を気に掛けている買主にはより慎重に地震被害想定等の自治体作成ハザードマップ等の調査も行った方が望ましいでしょう。

とはいえ、宅建業者は地震や地盤の専門家ではないので、その領域を詳しく調べたり、自らの考えを述べたりするのは逆にNGです。個人的には活断層データベースまでの確認はしなくていいと思います。あくまでも既知の活断層について一般的に入手可能な情報を提供する程度でいいのではないでしょうか。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
賃料の改定協議は随時可能で、契約更新時に限定はされていません。
一般的な賃貸借契約では賃料が相場からして不相当の場合に、相手と協議の上で賃料を改定できる的な約款があるはずです。

棟内の同じ間取りの部屋が値下げ募集されているのは賃料不相当の理由になると思いますが、減額要求に貸主が応じるかどうかはまた別問題です。相手が拒めば、調停や訴訟をしなければならず、やったら勝てる可能性は高いと思いますが、月額数千円のためにそこまでするのは経済合理性があるとは言い難いでしょう。ダメ元で伝えてみて、相手が応じなければ訴訟まではせず、次の更新時を待つのが現実的ではないでしょうか。

賃料改定協議を随時申し込めるということは、逆に貸主からも賃料値上げ要求を受けるかもしれないということです。インフレ時代を迎え賃料値上げは日常茶飯事となっています。ただし、こちらも借主が応じなければ、貸主は調停や訴訟をしなければならず、同様に月額数千円の値上げのためにそこまでしてくる貸主は稀でしょう。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
年金収入のみで、連帯保証人のいない高齢者の入居審査を通すのに最も必要なものは、あくまでも個人的意見ですが、入居様者本人の「当事者意識」と「正直さ」それに「リテラシー」だと思います。

私が入居者様側の仲介者として携わった際の経験ですが、
入居者様にもエリア、賃料、階数等の様々な希望があり物件は絞られるので、特定の管理会社を狙い撃ちはできず、入居者様の希望物件の管理会社と交渉せざるをえません。
入居審査では、保証会社、管理会社＆オーナーがそれぞれ判断しますが、審査否決の場合、保証会社と管理会社等でどちらがNGだったかは理由を含め開示されず、保証会社がOKでも、保守的なオーナーが何となくNGにしているケースもあり、それではどんな対策をしても無駄で、数撃ちゃ当たるでチャレンジするしかありません。OKになった場合も、もちろんOKの理由は開示されないので、保証会社の種類や付加サービスといったテクニカルな部分が功を奏したかはわかりませんし、入居者様側の求めに応じて保証会社の変更等をしてくれる管理会社はまずありません。

逆に私が管理会社として審査する側の場合ですが、
実は保証会社でNGになることはあまりありません。年金収入があって、家賃が適正であれば、保証会社にもよりますが、年金とはいえ定期収入があり、逃げることがない高齢者は仮に滞納しても回収難易度が高いとまでは言えません。もっとひどいのがたくさんいます。また、不幸にも契約中に亡くなった場合、保証委託契約は終了するので、保証会社は死後のリスクを負わないという理由もあります。
管理会社等にとっては、保証会社がOKなら滞納リスクはなくなりますが、亡くなった場合でも借地借家法の規定で賃貸借契約は終了させられないので、相続人を探し解約手続きをしたり、相続財産管理人の申し立てをしたりしないとならないことがあり、それらのリスクが大きいのです。
そういった将来の難しい問題を含め入居者様を引き受けるには、入居審査時に入居者様本人が正直に自己開示し、こちらの意図を理解してくれることが前提になります。それで信頼関係が構築できれば、私はオーナーに前向きに提案をしますし、管理会社が推せばOKを出すオーナーは多いと思います。こういった観点から、「当事者意識」「正直さ」「リテラシー」が大事と申し上げるのです。
入居者様が主体的に行動できない場合、それをサポートしようと本人以外の人が一生懸命動いてくれることがありますが、その人が、連帯保証人になるならまだしも、そうでないなら、かえって入居者様本人のことがわからなくなり、入居者様が当事者意識を持てなくなってしまいます。その状態でテクニカルなアピールをされても管理会社はかえって悪い印象を抱く恐れもあります。

では、入居者様本人が主体的に行動できない場合どうしたらいいかということですが、市場原理に任せると経済合理性がなく解決できない問題（社会課題）だから政治・行政が介入するのです。国土交通省が示した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」はその例の1つだと思います。まだ不十分ですが。
もしくは、ニッチな高齢者賃貸に特化している不動産会社も少ないですがあります。また、少子高齢社会が今以上に進めば、いずれ高齢者なしでは賃貸物件は埋まらなくなるでしょうから、そのときは管理会社等も高齢者の入居に本腰を入れるでしょう。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
先祖代々の土地を相続したとのことなので、三年寝太郎さんは法人ではなく個人だと思います。また、私設管の調査をフリーの宅建士や仲介会社に依頼を検討されているということは、正式に仲介は依頼せず、契約自体は買主と直接行おうとしているのだと思います。その前提で回答させていただきます。

私設管の調査はフリーの宅建士や仲介会社にそれだけスポットで依頼することは不可能ではありません。
ただし、仲介ではないスポットの調査を受けない宅建士、仲介会社はいますし、受けるにしても金額がいくらかは相場がないので、個別に相談し取り決めることになります。
なお、下水道私設管は公共下水道と異なり市町村等の下水道管轄課に下水道台帳がなく、当事者への聞き取りや現地調査が主になり、多分、心配されているのは他人の管が土地にまたがって入っていることでしょうが、三年寝太郎さんに何も資料がない場合に宅建士や仲介会社でも調査の限界があるかもしれません。むしろ、私設管の調査だけを依頼するなら設備工事会社に依頼した方がいいと思います。

後半の売買後に私設管が発覚した場合ですが、売主は損害賠償を受ける可能性があります。その額は私設管の存在により買主はどれほどの制限が生じるかにより異なりますが、不動産なので数万、数十万の世界では収まらないでしょう。

そういったリスクを負いたくない場合の対処法ですが、三年寝太郎さんは宅建業者でもないでしょうから、売買契約約款で売主の契約不適合責任を免責にすることです。その場合、売主が善意無過失で知らなかった土地についての問題なら、売買後に判明しても責任追求されなくなります。

しかし、そうすると買主はブラックボックスの土地を購入しなければなりません。購入をやめたり、リスク分の値引きを要求したりしてくるかもしれません。

それなら一周まわって仲介会社に依頼し、調査してもらった上で、三年寝太郎さんの負えるリスクの範囲と買主の意向を汲みながら契約条件の落とし所を定めてもらった方がいいかもしれません。本来、仲介会社はそのためにあるのですから。

㈱Joe Consultantの城下と申します。

結論から言って、境界標の欠損があり、境界非明示かつ地積測量図が存在しないことを理由に住宅ローンが否決されることは少ないと思います。

住宅ローンは、金融機関によりますが、一般的な傾向としては、ローンを借りる人の収入や勤続年数といった人的要件を主に審査します。不動産については再建築不可や耐用年数を大きく経過した築古物件といった明らかな問題がある以外はあまり審査上重視されません。

例外はフラット35で、不動産の要件があり、それに適合していることを証明する必要があります。ただし、例えば、一戸建なら基礎高、マンションなら長期修繕計画といったことが求められ、接道義務を満たしていれば、隣地との境界についての要件はありません。

境界標の欠損がある土地を、境界標復元や境界確定協議をしないという売買条件をよしとするかという問題は別にありますが、地積測量図以外の信用性が高い資料で接道義務を満たしていることが確認できれば、住宅ローン審査にはあまり影響を与えないでしょう。

ちなみに、住宅ローンを利用する場合の不動産売買の一般的な流れは、ローン仮審査を受けてパスした後に、住宅ローン特約付きで売買契約を締結します。
ローンが否決されると、そもそも売買契約に進みませんし、万が一、仮審査は受かっても本審査で落ちるとローン特約により白紙解約できます。タレットさんが売買契約に臨む場合、仮審査のプロセスを踏み、ローン特約を条件とすべきです。

なお、補足として申し上げますが、上段の橋本さんの回答では損害賠償請求の可能性について言及されていますが、タレットさんが境界非明示と知らずに売買すれば、タレットさんが相手や不動産会社を責めることはあっても、相手から損害賠償請求されることはないと思います。もちろん、タレットさんが条件を納得して売買すれば、その点でお互いが揉めることはないはずです。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
特約事項は、売主と買主で売買契約を取り交わす際に、売買価格や引き渡し時期といった一般的な取り決め以外の、特に取り決めた条件のことを指します。
例えば、物件を引き渡しまでの間に境界確定協議を売主の費用負担で行うとか、隣地から越境がある際にそれを隣地所有者に是正させるとかの特約事項を定めることがあります。他にもその契約毎に様々な特約の取り決めをすることがあります。
特約事項は売買契約の一部なので、その取り決めを守らないと売買契約違反になります。先程の例だと、売主は境界確定協議を実施しないと契約違反となり、買主は売買契約の違約条項を適用し、契約の解除権や違約金請求権を持つことになります。

容認事項は主に対象不動産や契約内容の補足説明です。重要事項説明書や売買契約書のテンプレートに沿った説明では不足する内容を詳述します。
例えば、マンションの管理組合で修繕積立金の値上げが検討されているとか、隣地が無道路地で対象不動産に囲繞地通行権が行使されているとか、これもまた物件により様々です。
買主の購入の判断を左右するような重要な説明が容認事項等でされていない場合、例えば囲繞地通行権の説明がなければ、売主が一般人で囲繞地通行権の存在を善意無過失で知らないなら、買主は売主に契約違反を追求できませんが、その代わりに、不動産会社に対し調査、説明義務違反を追求することが可能になります。

ただし、実際の重要事項説明書、売買契約書では、特約事項と容認事項でオーバーラップする部分もあるため、厳密に分けなかったりしますし、長文の容認事項を重要事項説明書と売買契約書の両方に入れてリスク回避を図る不動産会社も多く、どちらも契約書の最後の方に入れる長い文章的な扱いがされています。

㈱Joe Consultantの城下と申します。

児童扶養手当を受給していることが賃貸入居審査で評価されるかについては、ほとんどプラス評価にならないとお考えください。

保証会社を通さない場合は、大家さんと管理会社が審査しますが、様々な考え方をする大家さんがいるので、中には児童扶養手当をプラス評価する大家さんもいるかもしれません。

ただし、保証会社を通す場合や、普通の審査基準を採用する管理会社の場合、児童扶養手当は子供の養育費用に充てられ、仮に養育費用を支払った後に残額があっても大した額ではないと考えます。なので、収入と家賃の比率基準審査において児童扶養手当があることはプラス評価になりません。

むしろ、児童扶養手当を審査材料として主張すると、他に貯金や親からの援助といったポジティブな要素がないということが透けて見えてしまいます。

児童扶養手当以外の収入が低く、審査のテーブルに乗りにくい場合、そもそも賃貸を借りるのがベストな方法なのかという疑問がありますが、それでもお客様が賃貸を借りるのが支払いの継続性を含め合理的だと判断するのであれば、その合理性を相手（管理会社や大家さん）に論理的に伝えるべきです。つまり、賃貸を選んだ理由と目的が明確で、継続性も担保されていると根拠を示しながら説明するのです。その際、お客様が過去に賃貸したことがあり、滞納やトラブル等なく居住できたのであれば、その実績を伝えると効果的でしょう。
それでも残念ながら審査が否決されたら、次の物件を探せばいいのです。地域や物件条件によりますが賃貸物件は無数にありますので、いずれはお客様を受け入れてくれる大家さんが現れると思います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
地積測量図やそれを代替する書類がない土地もあります。その場合、ないなりに重要事項説明書を作るしかありません。土地も一戸建ても区分所有建物も同様です。

重要事項説明では敷地と道路の関係や土地の概略図を示す必要があり、地積測量図があればいいですが（ただし、時期の古い地積測量図は道路が示されてないことが多い）、精度が高ければ公図、もしくは建物を建築した際の設計図面の配置図でもOKです。説明資料として望ましい訳ではありませんが、住宅地図や水道埋設管平面図等でも敷地と道路の概略を捉えることは不可能ではありません。

ちなみに地積測量図には、法務局で誰でもお金を払えば取得できる地積測量図の他に、現況測量図、境界確定図といったものもありますが、同じ土地に複数の土地図面が存在するのであれば、見比べながら、最も作成が新しいものか、境界確定図を用いるべきでしょう。

公図の精度が高く、敷地と道路を説明する資料としては公図で十分な場合でも、法務局に備え付けの地積測量図があれば、それも取得して買主に提示すべきでしょう。買主が融資を利用する場合、金融機関から提出を求めることが多いです。加えて、地積測量図や現況測量図、境界確定図は敷地と道路の関係以外に、土地の実測面積、隣地との境界の根拠資料として用いられることもあります。

問題は、地積測量図がなく、公図の精度も低く、売主に確認しても現況測量図や境界確定図もなく、その他、道路台帳といった資料すらない土地です。市街地から離れた原野、山林みたいな土地だと割とあります。

しかも、その場合、売買代金も低いことが多く、1ヘクタールだけど売買価格は数十万円ということも。最近の法改正で仲介手数料は最大で33万円（税込）まで受領しても良くはなりましたが、だからといって、不動産会社が土地を測量して調査するまでの義務はありません。

現実的な範囲で調査の努力をしても敷地と道路の関係や、土地の地形や地積がわからない場合、その旨を説明して、買主にそれでも不動産を購入するか、もしくは売主に売主負担での測量の実施を求めるか等、協議しながら落とし所を探ることになります。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
調査対象不動産が下水道の分流式処理区域か合流式処理区域か、もしくは公共下水道未提供区域のどの区域に該当するかは、その不動産が所在する市町村の下水道担当部署に聞けば教えてくれます。

私が住んでいる仙台市では「仙台市下水道閲覧システム」というWEBサイトがあり、どの下水道処理区域にあたるかはもちろん、公共下水道本管の敷設状態（道路に埋まっている下水道管）、専用管の分岐（本管から各建物等敷地に分岐される管）、最終枡（敷地マンホール）まで把握できます。あくまでも仙台市の例で、各市町村により異なり、仙台市も現時点で上水道は水道局まで足を運んで調査する必要があります。

なお、ご存知だとは思いますが、分流式処理区域は、雨水と汚水雑排水を別に処理する区域で、合流式は一緒にする区域です。現代的基準で言えば分流式ですが、どちらも下水道が整備されている地域ではあります。下水道が整備されていない地域では浄化槽や汲み取りで処理します。逆に下水道整備地区において新築建物は浄化槽や汲み取りでの処理が基本的には認められません。

重要事項説明書作成時にどこまでの調査が必要になるかですが、宅建業法35条では、「飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況（これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項）」についての調査を賃貸、売買どちらも必須としていますが、処理区域についてまでは明言されていませんので、省略は可能で、実際に各宅建協会の建物売買の重説の雛形には処理区域の欄はありません。あるのは、排水施設が公共下水道か浄化槽か汲み取りか、前面道路に本管の敷設があるかといったことです。ちなみに、私が中古（新築）住宅の重説を作成する際ですが、処理区域は調査・記載が簡単なので、一応、備考欄に記載しています。

ただし、宅建業法35条に明示されていなくても、買主の特命的調査依頼がある、または購入の判断に重要と考えられる項目は重要事項調査義務があると解されます。対象物件の下水道管が他人の敷地を経由していたり、公共管ではない私設管を経由していたり、下水道整備地区なのにその他の処理方法を用いている等々のことがあれば、購入の判断を左右しかねないので、調査、説明が必要となると考えられます。処理区域についても買主からの特に依頼等があれば対象となりえますので、ご注意いただければと思います。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
建物状況調査を実施するかは、マンション、一戸建てどちらでも、売主または買主が判断することで、宅建士としては売主または買主が適切に判断するためのサポートをすべきだと思います。ただし、もし、宅建士の意見を問われたら、個別の状況によるものの実施を推奨すべきだと思います。

というのは、国土交通省は中古住宅の流通促進、トラブルの抑止のために、建物状況調査を実施すべきと考え、実施拡大を図っています。

しかし、建物状況調査は2018年の開始以降、近年は実施率が上がってきているとはいえまだ50％を大きく割り込んでいると把握しています。実施が進まない理由は、まず、売主にとっては、建築士等の専門家への調査費用の負担があり、実施によって不具合が見つかると値引きや修繕負担が発生しやすいこと、仲介する不動産会社にとっては、専門家等の段取りする手間と、不具合が見つかることにより取引にブレーキが掛かる恐れがあることです。

しかし、それでも国土交通省は実施率上昇を目指しており、建物状況調査を実施しない場合に理由を記載させるようにしたのも、国土交通省の並々ならぬ実施率向上のこだわりがあるからだと思います。そうなると、いずれは大半の取引で建物状況調査を実施する時代が来るのではないでしょうか。あくまでも個人の感想ですが。

もしそうなら、宅建士としては、不動産取引の将来の行く先を予想しながら、一歩先を見ながら顧客にアドバイスをするのが適切と考えます。

㈱Joe Consultantの城下と申します。

賃貸物件内で石油ストーブを使用することが、非常識とみなされるか、借主の善管注意義務違反となるかについては、地域や物件の断熱暖房性能次第で、例え契約書に明確に禁止と記載されていなくても該当する可能性があると考えます。

大家さんには、火災発生、一酸化炭素中毒、結露による汚損の恐れを増大させるとし、できれば石油ストーブを使ってほしくないと考える人が多いでしょう。

一方、借主には憲法による原則的自由があり、どこまでが自由で、どこからが善管注意義務の範囲となるか、そのライン引きの問題ですが、社会情勢を踏まえ、個別的に判断されるのだと思います。

例えば、私の住む東北のような寒冷な地域で、物件の壁に断熱材が入ってなく、十分な暖房性能を有する暖房器が備え付けられておらず、相場からして特段安い賃料でなければ、石油ストーブを使用しても善管注意義務違反とまでは言えないと思います。
逆に、東京都内の鉄筋コンクリート造マンションでエアコンが備え付けられており、賃料が相場並みであれば、室内で石油ストーブを使用するのは善管注意義務違反に問われる可能性があると思います。

不動産会社㈱Joe Consultantの城下と申します。

いつまで居住可能かで言えば、かなりの年数住めなくはないと思います。
近年、「限界マンション」という言葉をよく耳にするようになりました。管理組合の運営が行き詰まり、不具合が放置されたままになっているようなマンションです。ただし、そんなマンションでも案外と人は住んでいます。上階から漏水しようが建物が地震で倒壊の危険性があっても、不便さを我慢し不安を飲み込めば住めなくはありません。実際に現在、日本には築50年を経過したマンションが20万戸以上あり多くの方が住んでいます。

しかし、これからマンションをご購入されるのであればそのような限界マンションやその予備軍は避けたいのだと思います。

どうしたら限界マンション予備軍を避けられるかで言えば、将来のことなので絶対はありませんが、一般的には下記の要件にあてはまるマンションは管理組合の運営が行き詰まりやすいです。

・長期修繕計画がない
・管理組合の修繕積立金総額が低くこれから不足する見通し
・修理費が嵩む構造等である（世帯数が少ない割に階数が高い、機械式駐車場台数が多い、温泉用配管といった特殊設備があるetc.）
・立地的に需要が薄く、住戸の売買が少なく、初期分譲時の所有者のままで高齢化している
・入居者に低所得者の割合が多く、管理費、修繕積立金の値上げがしづらい

特に長期修繕計画、修繕積立金総額は大切です。これらの資料は仲介する不動産会社が重要事項説明書を作成する際にマンション管理組合から取り寄せる書類に含まれますので、契約のサインをする前によくよくご確認されることをおすすめします。確認は表面的な確認に留まらず、管理組合運営状況の概要を掴むようにすべきです。
なお、要件の後半は入居者にお金持ちが多いマンションは資産価値を保ちやすいということとほぼ同義です。お金持ちが多いマンションは公開されたデータがないので、雰囲気で掴むしかありませんが、要はマンションの資産性を維持するにはお金が掛かり、物件価格もランニングコスト（管理費・修繕積立金）も安い、でも、資産性が高く、将来も限界マンションにならないマンションというのはありえないということです。

限界マンション予備軍を掴まされたり、逆にないものねだりでずっと物件探しする羽目に陥らないよう適切な知識とバランス感覚を身に着けていただければと思います。

不動産会社㈱Joe Consultantの城下と申します。

53坪の土地ということですが、
平米数：175.20（計算式：53÷0.3025）
畳数：106（計算式：53×2）
平方フィート数：1885.83（計算式：175.20÷0.092903）
正方形とした場合の一辺メートル数：13.23（計算式：√175.20）

駐車場にした場合ですが、
普通車の駐車スペースは一般的には、幅2.5m、奥行5ｍ程度です。
駐車スペースは12.5平米なので、敷地内に進入路を必要としない理論上の最大値は14台（175.20÷12.5の小数点以下切り捨て）となりますが、それは土地が間口35m×奥行5ｍの長方形で、間口側がすべて道路からそのまま入れる場合で、現実的にはまずありえないでしょう。
正方形の場合は、13.23mに車両を縦に配置すると1辺5台です（13.23÷2.5）、横に配置すると2台（13.23÷5）で、合計10台と考えがちですが、それだと中央の進入路が3.23ｍ幅しかなく切り返しができません。敷地外に切り返せるスペースがある以外は7台程度になると思います。
駐車場が何台分取れるかは土地の間口、奥行き、道路付けにより大きく異なり、土地の面積だけでは求めることはできません。
なお、時間貸し駐車場の場合、精算機等の設置も必要となり、その設置場所の面積も考慮する必要があります。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
固定資産税公課証明書に記載されている固定資産税額（都市計画税額）、固定資産税評価額は売買、賃貸どちらも宅地建物取引業法において重要事項説明での説明義務が明文化されている項目ではありません。
しかし、「代金（賃料）以外に授受される金額とその授受の目的」は明文化されており、固定資産税等精算金を授受するケース（売買ならほぼ100%）では精算金額を算出するのに固定資産税額を把握する必要があります。その際は、必ずしも固定資産税公課証明である必要はなく、税額がわかれば書類がなくても精算金額を算出することは可能です。もっと言えば、重要事項説明書作成時点で決済引渡日がはっきりと決まってなければ、精算金額を具体的に記入せず、決済引渡日で日割精算することのみを記入し、実際の税額や固定資産税公課証明や納税通知書の確認は省略している重要事項説明書はかなり多いです。
逆に、不動産会社の社内規定で固定資産税公課証明や固定資産税納税通知書を重要事項説明時に必須にしている会社も多いです。

また、購入の判断に重要な影響を及ぼしうるもの、特に尋ねられたり、取引の目的に照らして重要な事項については宅建業法で説明が明文化されている項目でなくても不動産会社は説明義務を負います。買主から固定資産税公課証明を提示してほしいと言われたり、固定資産税公課証明の内容が取引自体に重要な影響を与えうる場合は、賃貸であっても重要事項説明書での説明が必要となります。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
大規模修繕を設計監理方式で進める上で、雰囲気的に管理会社に決まりかけている中で他社から見積もり等を取る方法とのことですが、

「大規模修繕　セカンドオピニオン」でインターネット検索して出てくる記事を頼りに大規模修繕工事セカンドオピニオンサービスを提供している会社にコンタクトを取れば何社か応募があると思います。

大規模修繕工事の決定が、他社と比較することなく管理会社推薦の工事会社に、しかも理事長や一部の理事の独断でなされているケースもありますが、そのような言わば「密室」での取り決めは令和の世の中にそぐわないものです。
最終的に管理会社の提案通りになるにしても、他社との比較検討を行って工事内容・金額をブラッシュアップし、理事以外の組合員も議論に参加することで、決定事項に真の正当性が付与されると思いますので、理事見習いさんにおかれましては、管理組合の適切な運営のために是非、汗をかいていただくことを期待します。

ただし、もし仮にお住まいのマンション管理組合が密室主義であれば、抵抗勢力が出てくるはずです。その場合は理事見習いさんに味方が必要となりますが、いざとなると多くの住民は理事会多数派に配慮して尻込みしたり、無関心を決め込んだり頼りなかったりします。その中でも戦い続ける理事見習いさんの覚悟と責任が問われます。

責任で言えば、大規模修繕セカンドオピニオンの会社の中には実力を伴わないところもあり、依頼したものの工事品質が期待を下回ったというケースもあるようです。できればこれまでに施工した物件の現地確認等を行い、理事見習いさんが後に責められることがないよう慎重に選定いただければと思います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
道路台帳が重要事項説明に必須かどうかですが、売買の場合で、売買の対象物が道路法の道路（国県市町村道）に接している場合は基本的には道路台帳の確認をすべきです。

道路台帳の確認が不要の場合
・賃貸の場合で、借主から特に道路台帳を確認したいとの意向がない
（以下はすべて売買を前提にしています）
・売買対象地が道路に接していない
・売買対象地が道路に接しているが道路の種類が位置指定道路や二項道路といった道路法以外の道路
・売買対象地が道路法の道路に接しているが、道路管理者によると道路台帳不存在箇所に該当する

位置指定道路等のその他の道路の場合、市区町村の建設課（市区町村により呼び名が異なる）や県土木事務所等が管轄していたりするので、管轄先にて道路の図面を取得したり、現地調査や所有者ヒアリング等の可能な範囲で調査を行います。

道路法の道路で道路台帳不存在箇所であれば、別の宅建士さんがお答えのように、できる限りの調査を行うべきです。ただし、本来、道路台帳は道路法により道路管理者が作成、公開が義務付けられているのでそうそう不存在箇所はなく、国道なのに市の道路課に行ったり、道路法の道路でないのに道路課に行ったりと、調査ミスがないかも疑った方がいいでしょう。

なお、道路台帳があれば、その内容を重要事項説明書に記載すればOKという訳ではありません。道路台帳は一旦作成されると何かなければ更新されないので、道路台帳と現地が合っているかの確認は必要です。明らかに現地と異なるのに道路台帳の内容しか記載されていなければ重要事項調査義務違反に問われる可能性もあります。念の為ご注意ください。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
大変恐れ入りますが、差押登記の抹消費用はどのような手続きを経るのかにより異なり一概に申し上げることはできません。

差押登記がなされる一般的なケースでは、不動産所有者（債務者）が金融機関からの借入金の返済を怠ったり、税金を滞納した場合に、金融機関や国や自治体（債権者）が、不動産に差押登記をするよう裁判所に申し立てることでなされます。
この場合の差押登記の取り下げは、債権者と債務者が協議して、債権者に借入金や滞納税を返済し、債務を弁済すれば、債権者が手続きしてくれます。
債権者との協議によっては完済しないまでも一部の弁済や、不動産売却時に完済条件まで譲歩してくれることもあります。
差押登記を申し立てる債権者の多くは、金融機関や自治体といったプロなので、債務を弁済したのに差押を取り下げないということはありません。逆に、やはりプロなので債務者が債務の弁済等をしないのに差押を取り下げることはありませんし、債権者の同意なく債務者が一方的に差押を取り下げることも基本的にはできません。

ただし、稀に差押の原因となる財産保全の必要性はなくなったのに、何十年も差押登記がされたままということもあります。その場合は不動産所有者側が裁判所に取り消しの申し立て等をすることになりますが、債権者の所在がわからなくなっていたり、関係書類の取得が難しかったり、そもそも可能かどうかが問題となります。

Ghost of Yotei様の置かれている状態についてはわかりかねますが、一般的なケースに該当するのであれば債権者との協議をすべきだと思いますし、債務がないのに差押がされたままの稀なケースであれば、大変恐れ入りますが、宅建士ではなく弁護士、司法書士といった専門家へのご相談をおすすめ致します。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
全日書式とは、公益社団法人全日本不動産協会が作成している不動産の契約書、重要事項説明書等の雛形のことを言います。

公益社団法人全日不動産協会は多くの不動産会社が加盟する業界団体で、他に公益社団法人全国宅地建物取引業協会（全宅連）や、一般社団法人不動産流通経営協会（FRK）があり、それぞれ雛形を作成しています。

どの協会も、例えば、売買土地一般売主用とか、売買区分所有建物売主宅建業者用とか、取引形態により細分化され、それぞれの雛形があります。

雛形により記載方法や約款が異なるといった傾向の違いはあり、FRKは厳密だとも言われますが、当然、すべて法令に準拠しており、不動産会社としては自社が加盟している協会のものを取引形態により使用するのが普通で、別の意図を持って雛形を切り替えることはほとんどないと思います。個人的にも様々な雛形を使用しましたが、使い勝手が最重要で、現在は全宅連雛形を使用していますが、WEBブラウザ上で作成でき会員ページ上に保存できて便利です。約款の文言は変更できませんが、約款を修正したり、取り決めを追加したい場合は、特約欄でフリー記述できるので問題ありません。

一点、注意点としては、関係法令の改正に合わせて雛形がアップデートされるので、DL版を使うなら使い回さず都度、最新版をDLして使用することが推奨されます。