バーガーキングさんこんにちは

不動産FP橋本です

『携帯料金や後払い決済を滞納した履歴は、賃貸の入居審査にどこまで響きますか？』の回答をします。

　最近の賃貸物件では保証会社を利用する機会が増えており、信販系保証会社では入居希望者の信用情報を確認しますので、過去の滞納で審査が通らない場合もあるでしょう。

　以前はスマホ料金の滞納で、売買の住宅ローン審査が通らなかったという話を聞いたことがありました。

　独立系の保証会社の方が審査は通りやすい傾向はあるようですが、独自の審査基準を持っているようですので、過去の滞納で審査落ちの可能性もあるようです。こちらの方が保証料はやや高めのようです。

　保証会社を利用しなければならない物件の場合は、事情を仲介業者にお話しして一つだけなく、複数当たっていただいた方がいいかもしれません。

　仲介業者によっては、一度審査に落ちたら保証会社を使用しない場合もあるようです。

　あとは仲介業者に事情をお話しし、保証会社を利用しない物件を検討すると通りやすいかもしれません。親身になっていただける家主様もいるようです。

タレットさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地積測量図なし・境界非明示の中古戸建て、住宅ローン本審査は通りますか？』の回答をします。

　住宅ローンの本審査は難しいと考えます。

　先ず、契約書の定型の条文に、「引き渡しまでに境界を明示すること」と記載されていますので明示できない物件の場合、特約条項で「境界を明示しない」と記載しなければならないと思います。契約書に記載したとしても、トラブルのもとになってしまいますし、損害賠償を請求されるかもしれません。

　たとえ一般の物件と比較して売却価格が低いとか、ご自分の所有する土地に隣接して一体となるからとかの理由があるかもしれませんが、リスクがありすぎる印象です。

　公募面積で中古戸建を売買することはよくある話ですが、境界標を明示できる書類や現地での明示もしないこと自体、業者としてコンプライアンスに問題はありませんでしょうか。地積測量図が法務局にないのであれば、確定測量図を売主に求めて売り出すのが業者の姿勢と考えます。

　かなり昔の金融機関であれば、住宅ローンの審査は比較的甘かったようです。接道義務を果たしていなくても、建蔽率をオーバーしていても通ったようです。

　しかし現在の金融機関は担保としての価値を理解して審査しています。敷地の前面道路が私道の場合、持ち分を持っていなければ審査が通らなかったことがありました。

　年々建築基準法は厳しくなっておりますので、住宅ローンの審査は難しいと思いますが、最終的には金融機関の判断によることと存じます。

pubg black budgetさんこんにちは

不動産FP橋本です

『初めての一人暮らし、不動産屋さんに行く前に電話予約したほうがいい？』の回答をします。

　賃貸を中心に客付けをしている仲介業者であれば、繁忙期を除くと特に予約がなくても対応はしてくれるかもしれませんが、地場の不動産屋では従業員の人数が限られていますので、必ずしも案内できる状態でない場合があることを理解して欲しいところです。ですので、予約をしていただいた方が安心していただけることでしょう。

　また、物件によっては事前にネットで内見依頼が必要で、希望の時間に予約を入れようとしても時間が重複していると内見ができない場合が発生することがあります。

具体例　
　最初にお住いになった物件は、親御さんと一緒に探したので特に問題はなかったようですが、その後自分だけで決めた物件が大通りに面しており、車の騒音で眠れないので引っ越ししたいと相談に来られたお客さんがいました。

　何気ない話ではありますが、今まで静かな環境にお住まいだった方には車の騒音は気になって眠れない場合があります。一般的に大通りに面している物件は、不動産会社の案内人でも今までのお住いの環境についてお聞きするようにしています。中には、車の騒音は気にならないという人にもお会いしたことがありますが、一般には避けたいところです。予算や間取りが希望に近かったのかもしれません。

　イメージがあるのであれば、なるべく具体的な希望をお話ししたほうが、案内をする業者にとっても物件を探しやすいところがあります。せっかく一人暮らしをするのでしたら、親や知人に具体的にどんな条件がいいか聞いてみるのも参考になるようです。

べらぼうさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「並びに」と「及び」の違いは何？』の回答をします。

　最近の契約書等を確認していて気付いたことがあります。それは、以前の契約書や重要事項説明書には「並びに」も「及び」も頻繁に使用されていた印象です。ところが最近の契約書等では分かりやすい言葉が使われていたり文章を短りしたりで、「並びに」や「及び」の使用頻度が減ったように感じました。

　昨今では外国の方に対して、契約書等の説明を実施する機会が増えていますので、分かりやすい文章を使用しているのではないかと個人的な見解をしています。

　法令等で使用される際は、「並びに」は大きなカテゴリーを表す言葉で、「及び」は小さなカテゴリーを並列する言葉として使用されています。

　文例として
●当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的の定めなかったときは、貸主
　はいつでも契約を解除することができる。

●前条第〇条の規定により所有者不明土地管理人が選任された場合には、所有者不
　明土地管理命令の対象とされた土地又は共有持分及び所有者不明土地管理命令
　の効力が及ぶ動産並びにその管理、処分その他の事由により所有者不明土地管理
　人が得た財産の管理及び処分をする権利は、所有者不明土地管理人に専属する。

　文例を見ても、なかなか理解するのは難しそうですね。

ハリウッドランチマーケットさんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産業界での生成AI活用事例について教えてください』の回答をします。

　　AIの特徴をはっきり理解していないのですが、表現力にたけている印象を持っています。つたないですが実際に利用した事例としては、営業トークの対応とむずかしい書面の文案を作成したことがあります。

　営業トークでは、賃貸の空室の問い合わせがあった場合のやり取りを実施しました。
　入力内容としては、間取り・賃料・駅からの距離・隣に住んでいる家族の特徴、
こんな家族に入居して欲しいなどを具体的に入れました。具体的な物件の特徴を入れると一般に住むための良い条件を具体的にほめてくれます。具体的な問題点や騒音等についても問い合わせをする形式をとりました。自分だけで想定できない部分についても、内容を追加して質問すると回答をいただき、自分では気が付かない回答もあり参考になりました。賃料相場も入れないと金額だけでは地域によっての差が分かりずらい印象ですが、相場を入れると立地に対して住むためのいい条件の割にアピールポイントとなるなどの回答がありました。

　難しい書面の文案についても実施しました。
例えばクレームとして騒音についての書面を送付したいとき
入力については、両隣はどんな方が住んでいるか。平日なのか土日なのか、何時頃のどんな騒音なのか、２階であれば部屋の下の方の情報も入れてみます。帰宅時間なども分かれば入力します。どんなニュアンスの回答が欲しいのかも入れてみます。

　AIは文章力にたけている印象を持っていますので、言い回しは自然な表現にしてくれると思いました。いい意味でのあいまいさをうまく表現してくれると感じました。

　利用してみて思うことは、如何に入力する内容が具体的に記入できるか、どういう方向の回答を求めるのかを等を具体的に記載できるかの力量を試されていると感じました。

　例えば、お金の項目を入力していないと、賃料についての思いを質問しても勝手に作った回答をされることもあるわけですから、不足する項目を具体的に付け加えることによって質問する側の意図を把握してもらわないと正しい方向にもっていけないわけです。

　新しいものを利用する場合は、利用する側の力も試されているとつくずく感じています。反復して利用することによって、利用する側のレベルもアップしていかなくてはうまく使用できないものです。

JAGUARさんこんにちは

　不動産FP橋本です

『特約事項と容認事項の違いとは？』の回答をします。

　特約事項は契約書のひな型の条文には記載されていない物件独自の決めごとで、法律的な拘束力を持つ重要な条件を示すことが多いといわれています。
　
　具体的には
「本契約は建物解体更地渡し土地売買契約とし、売主は自己の負担と責任において本物件地上に現存する建物、工作物、立竹林等残存する一切を解体撤去を完了し、併せて現存する建物の滅失登記の完了後の引渡とする。」

…契約時には建物が建っているが引渡しまでに解体して、滅失登記をして引き渡しますという意味合いで使用します。

　容認事項は、契約書等の条文に載らない注意すべき事項を記載し、重要事項説明書のなかでは大切な部分と理解して欲しいところです。

　具体的には
「売買残代金の支払い後に、抵当権の抹消登記をする」
「本物件は建築基準法上の接道義務を満たしていなので、建て替えができないこ
　と」
「敷地内に他人の上水道供給管が埋設されていること」
　など該当します。

　しかし、実際は特約事項と容認事項の違いがはっきりしない場合も多くあり、迷ってしまうこともあります。

　最近では、特約事項の項目は見受けられますが、それ以外では「その他の重要な事項」や「備考」として重要事項説明書の項目にもあえて「容認事項」と記載しない書面を多くみるようです。

電気じかけの予言者さんこんにちは

不動産FP橋本です

『接道２ｍ未満の土地で建て替えする方法はありますか？』の回答をします。

　中々難しい問題です。
接道義務とは、建築基準法にに定められている幅員４ｍ以上の道路に土地の間口が２ｍ以上接していなければならないと決められています。この条件に当てはめらなければ、再建築不可とされてしまいます。

　再建築不可となってしまいますと、土地の価値がかなり下がってしまいます。通常価格の1/4以下になってしまうことも多いでしょう。

　２件の土地を対応したことがあります。
１件目は両隣に間口の一部を譲ってほしいとお話ししました。両隣も間口に余裕があるわけでもないので、難しく実現できませんでした。隣の土地が売りに出た場合は購入できれば簡単かもしれませんが、1軒分の土地の購入となれば、かなりの費用が発生してしまいます。また、一部を購入するにも、1つの敷地を分筆して2筆にするわけですから、測量費もかさみます。建物がなければ現実的かもしれませんが、そう都合よくことは運びません。結局、隣の方に購入していただきました。

　2件目は、測量をし直して2ｍを維持できました。
もともと間口は2ｍありました。しかし、前面道路拡幅のため、一部を譲渡した際、法務局の届け出で間口が2ｍを切ってしまっていました。勿論両隣に土地の一部を売ってほしいと交渉しましたが、実現できませんでした。土地家屋士に相談していくうち、東京都の都道のある地点の数字からたどっていき、2ｍを確保できました。測量費は高額にはなりましたが、大きく土地の価格を下げることなく売却ができました。今ではなかなか2ｍギリギリの間口にすることもないでしょう。車の出し入れを考えても余裕を持って対応されているようです。

　また、2025年の改正で大規模修繕で木造2階建ての主要構造部の過半の改修の場合は、建築確認申請が必要になりましたので、大幅なリフォームも難しくなったこともあるでしょう。

弾丸トラベラーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『株式投資をしている場合、住宅ローン審査でどこまで申告する必要がありますか？』の回答をします。

　状況によって申告する場合があるということになりそうです。

　一般に5年の債券であれば５年間ずっと持っていれば損失することはありません。しかし、株式投資は利益を出すこともあれば損失を出すこともあるものです。以前は株式投資を実施していたのは、年齢層が高い方が中心で住宅ローンに影響がある方の参加はあまり問題になりませんでした。しかし今では投資熱が上昇し、住宅ローンを考える年代の方も積極的に株式投資を実施している印象です。

　株式投資をされている方で、証券会社に特定口座をお持ちであれば利益と損失を相殺してくれますので、わざわざ確定申告をしなくても、完結できるものです。

　ただし、年によって大きく損失が出ること、同じ年の証券口座で一ヶ所ではプラスの証券口座とマイナスの証券口座等を複数持っている場合には相殺はできない訳です。

　例えば同じ年でA証券口座では＋５０万円の利益があり、B証券口座ではー１００万円の損失があったとします。確定申告をすることによって、繰越控除として３年間損益通算をしてくれる制度があります。事業所得や給与所得との相殺はありません。

　どちらかというと確定申告をして、通常の所得よりも下がっているという説明を金融機関にするためということになるのではないでしょうか。２～３年前の所得であまり変化がなかったのに今回下がった説明のためです。金融機関が考慮してくれるのかは分かりませんが、所得の違いが株式投資の損失によるものと理解してくれるかもしれません。

　ただし、住宅購入を考え審査をすることも想定するのでしたら、安定的な投資にしておきたいところですし、株式投資であれば収入の分類には入れられないリスク商品であることは理解して欲しいところです。

シロップさんこんにちは

不動産FP橋本です

『高齢者だと賃貸を借りられないというのは本当ですか？』の回答をします。

　高齢の一人暮らしは賃貸を借りるのが難しくなるといわれているのは事実です。若くても突然亡くなる場合もありますが、年齢が高い方がリスクが高いのは確かです。

　公営住宅を探すにも、一人暮らし用の物件の数が少ないので、申込をしても当選が難しいこともありますが、現在の住まいの近くに中々ないので住み慣れた町から知らない町への移動を躊躇する事情もあるようです。

　UR賃貸物件の場合は、まとまった預金をお持ちであれば審査は通りやすいようです。礼金、仲介手数料は不要と言われておりますが、賃料は高めのようです。

　高齢者向け優良賃貸住宅や高齢者向け特別設備改善住宅などの物件があるようですが、賃料は高めかもしれません。

　最近では、高齢者の一人暮らしを直接サポートするサービスを提供する会社もあるようで、立川で知人が対応しています。

　一人暮らしの高齢者は、お住いの地域包括支援センターに相談もできるようです。そこでサポートしてくれる会社を紹介してくれるかもしれません。先ずはお気軽に相談してみるといいかもしれません。

桑田さんこんにちは

不動産FP橋本です

『間取り図作成を代行業者に依頼することは普通ですか？』の回答をします。

　チェーン店の場合は存じ上げませんが、中小の不動産会社では間取り図作成のソフトを利用されている場合が多いのではないでしょうか。近隣の不動産会社で募集されている間取り図を比較しても特徴が異なる間取り図が多くみられるようです。私が勤務していた会社ではソフトを利用しておりました。簡素化した間取り図を利用されている不動産会社も散見されます。

　ただ最近では、購入された際の工務店や設計事務所で作成された間取り図を持参される方もいらっしゃるので、その間取り図をスキャンしてなぞっていく方法も採用しています。

　間取り図は家事動線、生活動線、来客動線などの中でどこを重視するのか個人差があるように感じています。例えば、扉一つとっても、引き戸、片開き扉、観音扉、折れ戸などの違いを意識する方もいるでしょう。細部まで確認できる間取り図は、家具の配置を考えるには便利でしょう。

　2室が行き来できるのか、独立性がある２部屋かも希望する方によって個人差があります。

　募集段階では、全体を把握するための間取り図が中心なので、興味がありじっくり検討いただくのであれば、内見して確認していただく方法もあれば、最近では玄関からの動線を意識した動画配信も可能となっております。初期段階では正確な間取り図の期待よりインスピレーションを重視している印象を感じます。

サイリウムさんこんにちは

不動産FP橋本です

『低廉な空家等の特例とは何ですか？』の回答をします。

　低廉な空家等（物件価格が800万円以下の宅地建物）においては、30万円の1.1倍を上限とする媒介の報酬を受領することとした特例のことです。

　2023年には空家の数が増加して900万戸に達したといわれています。今ではもっと増えていることでしょう。東京と違って地方の一部では物件価格が1000万円に満たない物件も多くあるようです。
　
　それでも今までは宅建業法によって仲介手数料の取り決めがあります。
　200万円以下の物件の仲介手数料は物件価格の５％＋税
　400万円以下の物件の仲介手数料は物件価格の４％＋税
　400万円超の物件の仲介手数料は物件価格の３％＋税　となります。
（例１）
　物件価格（税抜き）が500万円の場合
　（500万円×３％＋6万円）×１.１＝231,000円
（例２）
　物件価格（税抜き）が3000万円の場合
　（3000万円×３％＋6万円）×1.1＝1,056,000円　となります。

　物件価格の違いによる仲介手数料には大きな差額が発生します。
とはいえ、仲介を依頼された業者は、仲介手数料をいただくために契約書・重要事項説明書を作成します。詳細を調べたり、資料をそろえたり（私道の場合は掘削通行権等を取得する場合もあります）します。もし契約内容に問題が発生すると、賠償責任を負うこともあり得ます。

　そう考えると、大変な思いをして500万円の物件を仲介していただくにも、力を注いでもらえないことも考えられます。

　そこで低廉な空家を少しでも減少させる目的で国土交通省は2024年7月より800万円以下の宅地や建物において、30万円の1.1倍を上限とする媒介の報酬の見直しを実施しました。ただし、媒介契約締結に際し、あらかじめ依頼者（売主・買主）に対して説明し、合意する必要があることとしました。

　売主・買主両方の仲介を担当すれば660,000円いただける可能性もあるわけです。成果も出始めているようです。

うさぎさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸契約の途中で「連帯保証人→保証会社」に切替えたい。可能なら費用と手順は？』の回答をします。

　「連帯保証人→保証会社」へ切替得は可能だと考えます。契約期間中の場合は、保証会社に資料を多めに提出することになる場合もあるようです。

①まず管理会社へ相談します。事情を話し、納得いただけましたら貸主へ相談しま
　す。貸主も承諾いただけましたら保証会社へ申込をします。

②保証会社へ申込書と本人確認書類の運転免許証の写しを提出し審査をしていただ
　きます。この場合に、直近の半年～1年分の支払い状況を求められる場合があり
　ます。通帳の写しで支払い状況を確認します。直近の支払いが滞っていると審査
　が通らない場合があります。

③審査に問題がない場合は保証会社と契約をして費用を支払います。

④契約期間の途中の場合は、契約内容の変更になりますので、合意書等で変更事項
　の確認をします。連帯保証人の極度額がある内容から保証会社へ変更します。

この手順で進めることになります。

　保証会社の費用につきましても、契約期間につきましてもさまざまです。居住系で一般的なのは、初回に賃料＋共益費など月々の支払の総額の５０％を支払い、１年ごとの更新で１０，０００円～１２，０００円を支払います（最低保障額を決めている会社もあるようです）。初回に１ヶ月の支払いを要求される保証会社もあるようです。あるようです。賃料等によって額の幅を決めている保証会社もあるようです。初回の支払いあと更新料はなく、月々１～２％を支払うケースもあるようですし、初回支払いがなく月々３～４％支払う保証会社もあるようです。管理会社に保証会社の内容を事前に確認しておくことは大切なことと考えます。

　民法が２０２０年４月に改正され、連帯保証人の極度額を入れた署名の欄に記名・押印いただくことに変更になり、更新の契約書にも、連帯保証人様にご署名・捺印おいただくことになりました。この連帯保証人様がお亡くなりになっていることもあり、保証会社へ変更することも増えました。この期間は保証会社への申込が増えましたが、そこまで注目はされず、問題がある方のみ追加の資料を要求されることがありました。

　ですので、契約期間が終了し更新のタイミングであれば、そこまで注目はされませんが、途中の場合は何故変更するのかの理由を重視されます。内容に問題がある場合は追加資料を求められるということです。

　以前、時々支払いが滞る入居者がいたらしく、貸主から保証会社へ変更して欲しいとの話があり、更新のタイミングで入居者へ連絡して審査をしてもらったことが
あります。保証会社から通帳の写しを求められ、お断りされたことがありました。特に理由は仰らなかったかもしれませんが、支払い状況を確認されたからでしょう。この場合で貸主は特に異なる保証会社をあたってほしいとの話にはなりませんでした。

JAY-Zさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「登記識別情報の失効申出」と「不正登記防止申出」の違いは？』の回答をします。

　第三者に見られた可能性があるケースでは、先に行うのは「不正登記防止申出」でしょう。具体的に関わったことはありませんので、あくまで知見です。

　「不正登記防止申出」は登記識別情報や実印が不正に利用され、第三者による不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に３ヶ月以内に不正登記がされることを防止するために管轄の法務局に対し行う申出です。

　不正な登記がされる恐れがある場合に法務局に対して、事前に知らせる制度ですので、登記識別情報の効力は失われません。申出の効果は３ヶ月間となっており、更新の手続きはありませんが、再申出は可能のようです。

　申し出ができる要件としましては
①書類の盗難について被害届を提出している
②第三者による印鑑登録証明書の不正交付について、交付した市区町村役場に印鑑
　証明書の無効手続きをおこなっている
③所有者の不動産が無断で第三者取引の対象となっている場合に警察その他関係機
　関への告発等をおこなっている

　など具体的な対策を実施していることが必要とされています。しかし緊急性がある場合は要件を満たしていなくても受理されるケースもあるようです。

　郵送や電子申請は認められていないので、申出人が管轄の法務局へ出頭して申出書等を提出します。

　必要書類としては
〇不正登記防止申出書
〇印鑑証明書
〇法人の場合は代表者の資格を証する書面
〇代理人の場合は代理人の権限を証する書面

　それに比べると「登記識別情報の失効の申出」は管理上の問題から登記名義人の意思で失効させるものなので、一度失効させれば復活しませんし、再発行もできません。必要書類として、本人確認のための戸籍謄本等が必要のようです。
　この方法を使う場合で、相続登記が完了した後に被相続人（亡くなった人）宛に登記識別情報に関する通知が届いた場合に、失効の申出を行うことで今後の不安な通知を防止できるという時は安心かもしれません。盗難等で実施しても登記移転の手続きは可能ですが、失効の申出をしているということで、登記識別情報は利用できませんので代替的な措置が必要となり、専門家に依頼すると費用が発生いたします。

　両方とも申出には手数料はかかりませんが、本人確認が必要な場合に司法書士などの専門家に依頼すると数万円～１０万円くらいはかかるでしょう。

　先ずは問題が起きた場合に、専門家に相談しメリットとデメリットを確認しどのような手続きが最適かを考えてから実施すると安心かもしれません。

Rollingさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸で石油ストーブをしようすることは非常識？』の回答をします。

　賃貸物件での石油ストーブは引火性が高く、一酸化炭素中毒のリスクがあるので
禁止されていると考えます。

　以前の契約書の条文に具体的に明記されていましたので、賃貸契約に来店された契約者へ読み合わせする段階で意識してもらえました。ところが最近では具体的に記載されていない契約書も散見されます。

　実際のところ地域差が大きいように感じます。

　私の住んでいる東京では、石油ストーブを利用されている方は少ない印象です。賃貸物件では、エアコンが設備として設置されているタイプが増えました。家電量販店では、石油ストーブの種類は少ないようですが、ネット通販では種類も多く価格帯の幅もあるようです。

　とはいえ、石油を定期的に買いに行かなくてはならず、石油、灯油の価格は変動するので、価格高騰の不安があるかもしれません。以前のオイルショックで価格が高騰し、買換えでファンヒーターに切り替えた方も多かったように感じます。

　契約書に記載がなく説明もしなければ、初めて賃貸物件を借りる人には実家での生活が基本になりますので使用できないとは思わないかもしれません。火災の原因次第で保険が適用されないのであれば、事前に説明して欲しいと考えますし、利用できないのであれば、契約書に記載して欲しいところです。

　

カーメルさんこんにち

不動産FP橋本です

『築25年の中古マンションを購入したらいつまで住める？』の回答をします。

　新耐震と旧耐震物件での違いがあると考えます。耐震基準が変わったのが昭和56年6月ですのでそれ以前と以後では、違うと考えます。

　築25年ですと新耐震物件ですのでしっかりメンテナンスされていれば、築１００年くらいは持つ可能性があると考えます。過去の地震には対応できているからです。
　
　旧耐震物件ですと、低層マンションではあまり心配はなさそうですが、8階くらいの建物ですと、メンテナンスがされていても内部まで確認ができないので、懸念が残りそうです。また、築年数を意識して空室が増えますとメンテナンスがされていない箇所が増えますので、こちらの方が原因で危険に感じるかもしれません。地震が起きますとクラックが発生しそうで、腐食が懸念されます。コンクリートの鉄筋の錆、配管の劣化、外壁のひび割れやタイルの浮き、金属部分の錆など様々な箇所に起こる可能性がありそうです。

　部屋だけでなく、入居率も確認したいところです。

プリティウーマンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産売買で商談中とは何を意味する？』の回答をします。

　商談中という言葉だけでは正しく判断ができないということになります。

　売買の売主側の仲介業者は、売主から専任媒介の申込みをいただいて売りたいとの意思確認ができましたら、不動産業者専用のポータルサイトであるレインズンに登録することが義務付けされています。

　レインズでは、現在の取引情報の状態を表すように指示しています。
①公開中
②書面による購入申込みあり
③売主都合で一時紹介停止中
　です。

　商談中とは②の状態であると判断します。物件情報を確認して興味がある物件でしたら、レインズを参考に担当者へ連絡をします。ここで直接お話をしてみると詳細が見えてきます。

〇住宅ローンの申込に問題がなく、買主の購入意思が固く、問題なく契約まで決
　まっているようでしたら、ほぼ内見はできないでしょう。


〇指値といって満額でない状態での申込の場合や買主に対して不安を持っている場
　合での売主側の仲介業者は検討の余地がある話をしてくれることもあります。

　両方とも経験があり、2番手で契約まで進むことができたこともあります。

※仲介業者が自社で客付けしたいからと言って、商談中という話をすることはある
　かもしれませんが、レインズには書面申込ありとは記載できないんのではないで
　しょうか？


　本来、商談中とは「既に購入検討者が存在する状態」を表しています。つまり購入申込書を売主へ提出し、問題がなければ売主が条件に同意すれば契約へと進むという意味ですが、確認してみると検討の余地があるかもしれないという意味でも
あるでしょう。

ガンダーラさんこんにちは

不動産FP橋本です

『改修と修繕の違いとは？』の回答をします。

　改修とは現在よりグレードをアップすることを目指した工事をいいますが、修繕は劣化をくい止め現状を維持することを目指した工事をいいます。

　賃貸の建物で考えますと、改修と修繕では、確定申告の税務上の扱いが異なります。

①改修の場合は現状より高性能にすることによって、資本的支出（減価償却費）と
　みなされ、国税庁の減価償却資産の耐用年数表を参考に年数分償却していくこと
　になります。

　　例えば、洗い場がタイル張りの浴室をユニットの一体型に改修した場合は、減
　価償却費として15年にわたって経費として計上していくことになります。

②修繕費の場合は、壁紙の張り替えや床材の張り替えなど特に今までと同じレベル
　での修繕を実施することになり、通常の維持管理として扱われ、その事業年度の
　費用として計上するのが一般的です。

　改修と修繕工事で判断がつきずらい場合は、税務署に確認してみるといいかもしれません。

勇者さんこんにちは

不動産FP橋本です

『都市計画基本図と都市計画図の違いとは？』の回答をします。

　都市計画基本図とは都市計画法第１４条に基づく都市計画の図書として都道府県や市町村が作成する基本となる地形図で、都市計画の立案やまちづくりの基礎となる情報を整備する目的で作成されています。２５００分の１以上の縮尺で５年間隔程度で作成される場合が多いようです。

　それに比べると都市計画図は具体的な計画内容を示す地図を自治体ごとに作成されている地図です。

　不動産業者でよく利用するのは都市計画図です。以前は役所で作成した地図を購入しておりました。しかし今ではインターネットで自治体のホームページから目的にあわせて選んで確認することができますので、手軽に利用できます。

　購入した地図には、用途地域や日影規制、高度地区、防火地域・準防火地域、計画道路等について記載されています。

　重要事項説明書に記載するために利用しています。インターネットでは、都市計画図の閲覧として私の住むエリアでは
〇〇市地図情報システム（道路・都市計画情報検索）外部リンクとして
「都市計画情報」「道路種別」「道路関係」の３種類の地図を別々に確認できます。

　都市計画情報で用途地域や日影規制等の基本的な調査をし、「道路種別」では公道、私道の別を確認し、「道路関係」では市道本線や管理している道路と２項道路でも認定外としている道路が色分けされています。

　私の住むエリアでは位置指定道路図は役所で取得できますが、開発登録簿は東京都多摩建築指導事務所で取得しています。

　今では水道管管理図や、下水道配管図もネットで取得できるようになっていますので、わざわざ役所に出向く機会は減っています。

　分かりずらい箇所や不明点があれば、役所等で確認しています。

戦士さんこんにちは

不動産FP橋本です

『固定資産税公課証明書の取得は重説作成にあたり必須ですか？』の回答をします。

　賃貸の重要事項説明書を作成するに当たり直接的には固定資産税公課証明書は必要ではありません。売買の場合は、「固定資産税納税証明書」でも代用ができると解釈いただきたいところです。ただし写しになります。

　売買の場合、決済日が決まりましたら引渡しから１２月３１日まで（関東の場合）の固定資産税・都市計画税を日割計算して買主から売主へ清算していただくのが通例となっておりますので、代理人として事前に役所で取得しています。

　関東と関西では起算日が異なっているようですが、その年の１月１日現在の土地・建物の所有者へ固定資産税納税証明書が役場から送られ、固定資産税と都市計画税の１年分の支払額を納めるようになっています。

　既存住宅を販売する場合に、売主側の不動産仲介業者は専任で媒介契約を結ぶと早めに固定資産税公課証明書を取得しています。購入を検討される方の場合は、１年間で固定資産税がいくらくらいかかるのは事前に知っておきたいからです。

　似た書類で売買の決済が近づくと「固定資産評価証明書」があります。こちらは土地と建物、私道があれば私道の評価額を証明する書類で不動産登記などに使用される書類で、こちらも代理人として取得しています。

幸隆さんこんにちは

不動産FP橋本です

『宅建士の登録通知書が持つ意味について』の回答をします。

　宅建士の登録完了通知書のハガキが届いて、宅建士の交付手続きをする際にそのハガキも必要書類となりますので、この段階では宅建士とは名乗ることできません。宅建士証の交付手続きをして宅建士証を発行されて初めて宅建士と名乗ることができるとご理解いただきたいところです。

　手順としましては
①先ず宅建士の試験に合格します。この段階で登録申請前１０年以内に実務経験が
　2年以上あればお住いの都道府県知事に登録申請の手続きをすることができま
　す。登録完了通知書のハガキが届きましたら、そのハガキと必要書類をそろえて
　宅建士証交付申請を行います。宅建士証が交付されれば、重要事項説明書の説明
　等の独占業務が行えます。

②実務経験が２年未満の方の場合は、国土交通省大臣指定の登録実務講習を
　受け、修了試験の８割を得点されると登録実務講習修了証をいただき経験実務
　の要件を満たします。ここで登録申請の手続きに進むことができます。

③登録完了通知のハガキが届きましたら、はがきを含めた必要書類をそろえて宅　
　建士証交付申請の手続きを行います。必要書類不足や不備がないか注意が必要で
　す。

　※宅建士の資格登録をしても合格後１年を超えて交付申請をしていなければ、法
　　定講習を受けて交付申請を行うことになります。
　
　※宅地建物取引業法第１８条に記載の欠格事由に該当すると宅建士として登録を
　　受けることができません。

　費用面として
〇宅建士登録手数料（収入証紙　３７，０００円分）
〇登録実務講習は講習を行う機関によって費用が異なりますが、２０，０００円
　～２２，０００円くらい
〇宅建士証交付申請手数料　４，５００円
〇法定講習受講料　１２，０００円

涼真さんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産決済日の延期は違約金を支払えば可能？』の回答をします。

　不動産の売買では余裕をもって決済日を決定しておりますので、決済日より早くなることは売主、買主が合意すれば可能としていることが多い印象です。

　ところが決済日までに間に合わなくなってしまうことは、契約を白紙撤回できるほど厳しいものと不動産業界では意識しているものです。

　実務で考えた売主が延期を希望する場合
①抵当権抹消が間に合わない
②住み替え先への引っ越しが間に合わない
③家財の搬出が間に合わない
④決済日までに売主の本人確認がとれない
⑤許可や届け出が間に合わない
　　などがあげられるでしょう。

　買主が延期を希望する場合
①住宅ローンの審査が間に合わない
②有価証券の現金化が間に合わない
　　　などがあげられるでしょう。

　遅延しても決済まで進めることが可能かは、最終的には売主、買主が合意できるかにかかっています。

　住宅ローンの審査に関してはローン条項として期間を指定しており、その期間までに審査が通らない場合は白紙撤回できる条文を入れております。この場合、売主側ではローン特約有効日が過ぎても契約を進めるのは、現実的には難しいでしょう。理由がはっきりして期間も短ければ考えていただけるかもしれません。

　私が買主側についての契約で、売主側の抵当権抹消書類が間に合わず、決済日が1ヶ月先になったことがあります。この場合に買主に意向を確認しましたが、購入を希望されましたので、手数料等で調整いただき合意書を作成し決済まですすめたことがありました。

　また売主側で契約時は問題なかったのですが、決済日より前に本人の意思確認が出きなくなったことがあります。

　バブル時の際は契約解除をして違約金を支払っても、土地の価格上昇によるメリットを選んだケースも多くありました。

　不動産売買は、さまざまなリスクを考えて決済しているのが実情です。決済が終わるまで気が休まらないのも事実です。

プレミアムモルツさんこんにちは

不動産FP橋本です

『先行申し込みとはどのようなもの？』の回答をします。

　似たものに「先行申し込み」と「先行契約」があります。私が営業をしていた際に、「先行契約」は受付をしておりましたが、先行申し込みは実施しておりませんでした。

　先行申し込みとは、賃貸物件の居住者から退去の連絡は提出されているのですが、まだ退去されていない部屋に申し込みをする方法をいいます。図面や写真などから確認いただけるのですが、その部屋の内見ができないので、実際内見できるようになって思っていたのと異なる場合があり、その場合はキャンセル可能ということです。

　そのエリアで人気物件は限られており、人気物件が内見できるようになった場合に、自分より早くに内見したした方が申し込みを入れることが考えられますので、内見はできないが申し込みを先にするメリットはあるようです。

　デメリットとして、同じ間取りの物件でも居住された方によって使い方に違いがありますので、内見したら思ったのと違うこともあります。退去日が延長になって希望の入居ができない場合もあります。いろいろ考えて異なる物件を複数申し込みして審査という方法はおすすめできません。審査を対応してくれるかは、仲介業者によって異なると思われます。

　また古い物件になりますと、同じ物件でも部屋によって、リフォーム内容が異なる場合があります。この場合は、内見をして申し込みという手順を踏んだ方が安心です。

　その点、先行契約とは新築物件で完成はしていないので、全てを内見することはできないが、募集図面や内装などから判断して申し込みをする方法です。引き渡し日が決まっていますので、募集を先行して契約しています。勿論既存物件でも、遠方から大学入学のため上京や転勤などで対応することはあります。

　先行するということは、メリットもあればデメリットもあるということを理解して対応して欲しいところです。

連獅子さんこんにちは

不動産FP橋本です

『建物が建ってでんぱが悪くなったらどうしたらよいですか？』の回答をします。

　先ずはインターネット上に今日の電波障害に関する情報がないかチェックしましょう。ない場合は、隣等の近隣にお住いの方にBSテレビの不具合がないか確認してみるといいでしょう。

　電波障害は、ある程度広範囲で起こることが多いからです。
〇映像がモザイクのように乱れる
〇画面が真っ暗で映らない
〇画面が固まる
〇E202などのエラーコードが表示される

　同じような症状が出ている場合はマンションによる電波障害の可能性があります。私の住んでいるエリアでマンションが建設され一部のエリアに電波障害が起きた話はきいたことがあります。先ずは近隣の方がどのように対応されたか確認してみてもいいかもしれません。マンションの管理会社へ確認する方法もあるでしょう。同じ症状が出ている場合の進め方をお話しいただけるかもしれません。共同アンテナを設置されている場合があります。共同アンテナへの接続にかかる費用をマンションで一部負担してもらえる可能性があるようです。

　先ずはBSの映像が映らない原因を確認しましょう。わが家だけの場合は、アンテナやWI‐FIとの接続による不具合かもしれません。それ以外だったら他の方にも確認してみる方法を検討するといいでしょう。

タフグミさんこんにちは

不動産FP橋本です

『注文住宅の土地選びで「失敗しないための方法」とは？』の回答をします。

　注文住宅を建てたい方の希望条件によって土地選びも変わるものです。

　現実的な話になってしまうかもしれませんが、希望するハウスメーカーの候補があり、どんな家を建てたいかのイメージがあり、予算もある程度目安があるのであれば、立地は絞られるかもしれません。

　しかし、漠然とした状態で土地選びとなってもイメージはわかないものです。希望条件がすべてそろう立地はなかなかないものです。

考えるポイントとして
〇閑静な住宅街を希望するのか、自然な環境の中で子育てしたいのか、駅近で交通
　アクセスがいい立地を希望するのか。
〇広い庭を希望するのか。

　共通して希望が多いポイントは
〇病院施設や金融機関が近い
〇保育園、幼稚園、小学校、中学校などの教育施設が近い
〇スーパーやコンビニなどの商業施設が近い
〇敷地に対しての前面道路が４ｍ以上ある。
〇土地の形状が正方形に近いければ、建物のレイアウトがしやすい
〇嫌悪施設としてギャンブルの施設や火葬場等が近くにない
〇地盤の強度がある（地震で倒壊が発生しずらい）

　考えるポイントの
　駅から近い土地の場合は商業地域、準商業地域、中高層住宅専用地域などの用途地域となることが多いので、坪単価は高額になってしまう。建ぺい率や容積率がいいので土地の広さの割に大きな家が建てられる。３階建ても可能になる。

　広い庭を希望されるのであれば、第一種低層住宅専用地域がいいでしょう。建ぺい率や容積率が低く、土地の広さに対してあまり大きな家が建てられないので、庭を広くとることができる。

　ある程度希望条件が明確になったら、予算に合わせて具体的に検討してみるといいでしょう。

　経験談として
　２世帯の方が決めていただいた土地は、第二種風致地区内の角地でした。角地は建蔽率が緩和されますが、道路に接している面は、１．５ｍ敷地内に下がらないといけません。隣地に接している面は本来２ｍ敷地内に下がるのですが、植栽を規定数植えることで緩和していただきました。

　また、地中にガラが入っているとそのまま家を建てることができないので、建築費が高額になります。地中のガラは期限内であれば、売主に相談して取り除いてもらうか杭を打つことになりますので早めに地盤調査が必要です。


　

コスモスさんこんにちは

不動産FP橋本です

『売買の重要事項説明書に添付される書類としてどのようなものが挙がりますか？』の回答をします。

　売買の重要事項説明書には、売主側及び買主側の仲介を担当する宅建士の情報を記載する必要があります。事前に情報を伺って書類を作成いたしますので、宅建士に関しての登録番号や名前は印字しております。売買契約の当日に担当印を押印することが多いです。

　重要事項説明書をすべて冊子にする不動産会社もあれば、売主さんに協力いただく付帯設備表や物件状況確認書など事前に整っていない場合は、添付はいたしますが冊子には入れない場合があるようです。

　新築一戸建てや中古戸建、中古マンションによって用意する書類に違いがあるようです。
一般的には
①登記事項証明書
②土地測量図・公図及び建築図面
③道路図面（開発登録簿・位置指定図なども含む）
④上水道・下水道・ガス管埋設図
⑤都市計画図
⑥ハザードマップ
⑦固定資産税評価証明書
⑧隣接地の所有者一覧
⑨売買契約書（案）

あとはマンションの場合
〇管理に係わる重要事項調査報告書（中古物件の場合）
〇管理規約
〇使用細則
〇長期修繕計画書

　中古の一戸建て
〇インスペクションを実施している場合はその報告書
〇付帯設備表
〇物件状況報告書
〇建築確認済証（あれば）

　新築の一戸建て
〇建築確認済証・建築確認申請書
〇中間検査合格書
〇完了検査済証
〇住宅瑕疵担保責任保険の付保証明書
〇アフターサービス基準書
〇物件状況報告書
〇地盤調査報告書（改良している場合のみ）
〇地盤改良工事報告書（　　〃　　　　　）
〇地盤保証の保証書　（　　〃　　　　　）

土地のみと建物付き物件、マンション等物件によって必要な書類に違いがあります。登記事項証明書に関しては、なるべく契約日直前に取得するように心がけています。

放送作家さんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産売買の領収書の印紙代はいくら？』の回答をします。

　営利目的としているかどうかによって、対応が違うということになります。

　まず、不動産を業としてい反復継続して行う場合の不動産の売買の領収書には金額相当の印紙の貼付をして消印が必要です。ですので実際に売主が業者の場合は、買主に残金を振り込んで欲しい金融機関の口座番号等をお知らせし、その口座へ振り込んでいただく振込支払書で買主が支払ったことを証明しています。そのため契約書の特約として「領収書を発行しないことを売主買主は合意する」等の文言を入れて対応しておりますので、領収書を発行していない場合が多いでしょう。

　では個人の場合で相続や自分が住んでいた物件を売却する場合はどうでしょう。
賃貸として貸したことがなければ、営利目的ではないので領収書の印紙は不要です。ですから領収書を発行しています。

　しかし、その物件を賃貸として貸したことがあれば、営利目的の要素が含めれますので、金額に相当する印紙代が必要になります。

　領収書の発行に関しては、状況を把握して対応することが必要のようです。

コーガンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『重説に記載ミスがあったばあの訂正方法について』の回答をします。

　賃貸と売買によって対応が異なる印象です。

　本来、重要事項説明書は物件の詳細を説明する書類です。賃貸に関しては、貸主様から捺印をいただく箇所がありません。一般の不動産会社では、重要事項説明書はパソコンに入力して作成して保存しておりますので、訂正箇所を他の社員に協力してもらい作り直していただく間に説明を続け、正しい書類を確認していただき借主様に署名・捺印をいただいております。

　もし冊子にした割り印がある書類を利用する場合は、訂正箇所を二重線で消し、その上あたりに正しい文字を記入し「〇字抹消〇字加入」と記入し、不動産会社と借主様に捺印をいただいております。大きい印鑑を利用されている方もいらっしゃるので、文字が読みずらい場合は二重線の上でなく文字に影響がない場所に捺印をいただく場合があります。

　売買の場合の重要事項説明書は、添付書類が多いので、冊子にすることになります。また、売主様と買主様両方にご署名・捺印・割り印をいただきますので、上記冊子の場合と同じ方法で対応しております。

　しっかり見直しして作成したつもりでも、ミスが出てしまうことはあるものです。金額などは重要な箇所になりますので、事前に他の人にもチェックしてもらいたいものです。

ダーシーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『梁下とはどういう意味ですか？』の回答をします。

　梁下とは「ハリシタ」と読み、梁の下からスラブ上（床）までの高さをいいます。

　梁とは構造躯体ですが、一戸建てで柱が床から天井方向に縦に伸びているのに対し、その柱を水平方向の力を支える役目を果たしています。梁は地震に対して揺れを抑える効果があるものです。天井より少し低め（床に近い）に位置しているものが多いようです。

　マンションでも、梁は部屋の天井より低い部分に位置しています。天井に出っ張りがあるイメージで圧迫感がありますが、構造躯体として部屋を支えています。出っ張り部分を抑えるためには階高を大きくする必要がありますが、そうすると工事費が増えてしまうようです。梁下を確保しながら天井高を確保できると、経済的にも見た目にも圧迫感は抑えられるかもしれません。

　梁下とは梁下寸法ともいうようで、高さのある家具などの搬入の際、考慮しなければ天井の高さは問題なかったのに、梁に引っかかってしまう場合があるので、注意したいところです。

井上九郎右衛門さんこんにちは

不動産FP橋本です

『都市計画道路の工事による立ち退き料の相場は？』の回答をします。

　私の住むエリアに都市計画道路があり、知人が何人かかかり相談を受けたことがありました。

　私道の持ち分、境界標の有無によって、必ずしもすぐに買取をしていただける訳ではありません。また都市計画においても年度予算がありますので、次年度にまわされる場合があります。

　先ずは下調べとして外回りの私道、境界標の有無を確認します。外回りで問題がなければ、建物内の構造や仕様を確認し、計画道路が敷地全部にかかるのか、一部のみにかかるのかを確認します。

　生活に必要な玄関、水廻りのトイレ、浴室、キッチンなどに関しては、評価額が高めになるようです。実際の評価に関しては、口外しないことを条件としておりますので詳細は不明です。

　土地に関してはその年の公示価格や基準価格に基づいて算定されているとお聞きしています。建物の仕様や構造（軽量鉄骨造や木造でも注文住宅など）を参考に試算されます。引っ越し費用や住んでいる年月や迷惑料なども加算されているようです。賃貸物件にお住いの方にも引っ越し費用が支払われます。賃料等も参考にされるようです。

　買取価格も年度によって変わります。あまり早く引っ越すより残っている方が価格が上がるような話も耳にします。

　弁護士をたてて立退料を相談した話はあまり聞いたことはありませんが弁護士に妥当な立退料はいくらか確認してみてもいいかもしれません。弁護士費用が発生しますので、その分多めに立退料をいただけるのであれば、一つの手段かもしれません。

黒田　長政さんこんにちは

不動産FP橋本です

『東急リバブルの仲介手数料は高い？』の回答をします。

　一般には割引はないと考えていただきたいと思います。売買の仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が決められております。

　２００万円以下の部分・・・・物件価格（税抜き）×５％＋消費税
　２００万円超～４００万円・・物件価格（税抜き）×＄％＋消費税
　４００万円超の部分・・・・・物件価格（税抜き）×３％＋消費税

ですので400万円超の場合
　{物件価格（税抜き）×３％＋６万円}×１．１

例えば５０００万円の物件の場合の仲介手数料の上限は
　(５０００万円×３％＋６万円)×１．１＝１,７１６,０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　となります。

　大手の不動産会社は集客力や質の高いサポートを受けることが利点といわれておりますので、割引をしている話はあまりお聞きしておりません。ただし保険の相談や提携サービスの割引や利率の割引などを受けることができるようです。

　年によってサービスが異なるかもしれませんが、お客様を紹介し紹介されたお客様が契約された場合に仲介手数料の割引があり、紹介者にも特典があったこともあるようです。

　売却か購入かというより両方をお願いする場合は、交渉してみると対応していただけるかもしれません。つまり1つの契約だけでなく複数の契約を予定する場合は、事前に確認しておくと交渉いただけるかもしれないということです。

　大手ではない不動産会社の場合、対応している話は聞いております。