ルミカイトさんこんにちは

不動産FP橋本です

『定期借家契約の事前説明書とは？』の回答をします。

　定期借家契約の事前説明書は、契約の更新がないことや契約の終了の条件を賃借人に十分理解していただくために作成する書面です。

　また、賃貸人様にも条件を理解していただき、内容を確認してご署名・捺印をいただいております。署名いただければ、賃貸人様から委任を受けた不動産会社の代理人が事前説明を行ってもよいのもとされています。

　必ず書面を作成してご署名・捺印をいただいております。説明をしたといっても、書面がなければ借主様が把握されていないことが多いため、トラブルを防ぐことにもなります。

　通常の賃貸借契約では、居住権が強く2年ごとに自動更新される懸念もありますので、賃貸人様にも期間が終了したら入居者が退去いただける旨を説明し安心して良質の賃貸物件を供給いただくために、国土交通省が指針を示したことで、定期借家契約も普及していきました。

　国土交通省や不動産団体が作成した定期借家契約の事前説明書のひな型が用意されており、口頭での説明が法律上の義務となっています。

THUNDERBIRDさんこんにちは

不動産FP橋本です

『長期優良住宅を新築した場合、不動産取得税の軽減措置でいくら得しますか？』の回答をします。

　管轄の都税事務所・県税事務所等の不動産取得税申告書へ記入し、長期優良住宅認定通知書（写し可）を添付して提出して軽減を受けることが可能です。

どのくらい軽減できたかにつきましては、土地の広さや延床面積の有効な広さによる違いがありますので、東京都主税局の実例を参考に試算してみました。

　新築の建物の場合は、自己居住用でも賃貸用でも税率は同じ３％（令和９年３月３１日まで）となりますが、賃貸用の場合は床面積要件が異なるため一定の広さを満たさないと最大１３００万円の控除受けられないので注意が必要です。
令和８年４月１日以降に取得した場合は床面積が４０平米～２４０平米以下とされていますが、賃貸アパートなどの場合、独立した区画の床面積が４０平米～２４０平米以下である必要があります。

住宅の価格（※１）－１３００万円＝課税標準額

課税標準額＊３/100(税率）＝税額

※１・・・購入した価格ではなく固定資産評価基準によって評価決定された価格をいいます。

　一戸建ての住宅新築予定土地の減額
土地1平米あたりの価格（※１）＊住宅の床面積の２倍（※２）/取得した住宅の持ち分＊３％（税率）または４５０００円の多いほうの金額が減額されます。

※２・・・住宅の床面積の２倍が２００平米を超えている場合は２００平米で計算します。

（実例）令和８年５月に土地を購入し、６月に長期優良住宅で建物を建築したとします。
① 土地の固定資産評価額：６０００万円　地積：１００平米　　地目：宅地
② 建物の固定資産評価額：１５００万円　床面積：１５０平米　　構造：木造
の条件で試算します。
① ６０００万円＊１/2 ＊3%=90万円
減額される額の計算式
６０００万円＊１/2÷１００平米＝３０万円・・・土地１平米あたりの価格
１５０平米＊２＝３００平米のため２００平米を超えているので２００平米とします。
３０万円＊２００平米＊１/1＊３％＝１８０万円となり４５０００円より大きいので
こちらを採用する。
９０万円－１８０万円>０円・・・よって土地の不動産取得の納付税は発生しません。

② １５００万円―１３００万円＝２００万円
　２００万円＊３％＝６万円

このケースでは不動産取得税は６万円となります。

注意点・・・土地を取得してから３年以内に一定の条件を満たす住宅を新築した場合

購入した時期や用途地域による違いがありますので、不動産取得税の一例として参照いただきたいと存じます。

ひんやりさんこんにちは

不動産FP橋本です

「境界杭は誰が設置すべき？」の回答をします。

　民法第２２３条で、「土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で境界標を設けることができる」とされています。ですので、自分だけで境界標を勝手に設置してはいけません。法務局で公図・全部事項証明書・地積測量図を取得し、所有者を確認して対応しています。

　目的によって対応が異なりますし、地積測量図を確認し座標点があるかどうかにもよって費用に違いが出てくるものです。地積測量図があり、境界標が全てあれば、それだけで売却できる場合もあります。

　一般的には、必要としている方が近隣の方に協力してもらい、土地家屋調査士に依頼して対応してもらう形をとっています。依頼者が費用を支払うことになるでしょう。

　例えば、建物が建っている敷地を売却する際、建売業者に買い取ってもらう場合は確定測量図を売主が実施して引き渡す形となります。隣地境界の関係者に立ち会っていただき、杭の位置の確認、境界確認書または隣地境界証明書を作成して署名・押印いただくことになります。この測量費用もかなり高額になっています。この後、契約し建物を解体して引き渡しとなるのですが、たまに解体中に、境界標が動いてしまうことがあります。この場合は、測量を実施したばかりですので、１か所の杭が動いていても、同じ土地家屋調査士に依頼し、杭の費用を１本分追加で対応できました。

　しかし、すまいの隣の方が境界標を１か所壊したとします。隣人と所有者で話合いをして境界標を設置し直すことは可能です。専門業者でない場合は微妙に境界標の位置がずれてしまうかもしれません。後で敷地の広さに差異が出てしまうとトラブルのもとになってしまいます。土地家屋調査士に依頼して測量をし直してもらうことになります。１か所だとしても、座標点があるか、測量がかなり古いものですと測量をやり直しになってしまうことになります。するとかなりの費用が発生してしまいます。

　測量とはなかなか大変なもので１か所だけ境界標がないとしても、全体を測量し直さなければならないことが多くあります。土地家屋調査士に相談し、費用なども事前に確認して対応するようにしたいものです。

虎杖さんこんにちは

不動産FP橋本です

『分譲マンションの排水管清掃は「1～２年に１回」で十分？頻度の目安と法的な位置づけについて』の回答をします。

　大規模マンションで特定建築物に該当する場合は、法的清掃義務があるようです。３０００平米以上の百貨店、集会場、図書館など様々な人が出入りする施設等です。

　しかし、一般的な中規模、小規模のマンションは該当しませんが、店舗や事務所を兼ねるマンションや分譲のみのマンションの場合でも、管理規約を確認したいところです。清掃方針について定めているかもしれません。

　一戸建てでも築年数の経過とともにキッチンや浴室、トイレ等の排水管が詰まってくることはよくあるものです。

　それが集合住宅となると排水利用に関しても居住者の使い方や人数による違いもあるわけですから、１～２年に１回は実施してほしいものです。管理費などに余裕があれば１年に１回の実施でもいいでしょうが、厳しい場合は２年に１回でも問題ないでしょう。

　一斉に排水管清掃を実施することで、流れの悪い箇所を探る手掛かりにもなるでしょう。管理規約によっては、居住者の協力を必須としている場合もあるようです。一斉清掃の場合は管理費で賄えますが、協力できず個人の部屋のみのつまりの場合は、管理費からは費用が支払えず個人の費用で実施となり、費用が高額になる場合もあるようですし、共用部にも影響を及ぼす場合もあるようです。

　不在の場合でも、管理組合に相談や親せきの人に立ち会っていただくことで協力したいものです。築年数の経過年数が長くなれば排水管のつまりも発生しやすくなりますので、排水管の維持管理がマンションの寿命にも直結するほど重要と考えますので、協力をお願いしたいところです。

野薔薇さんこんにちは

不動産FP橋本です

「半同棲の定義とは何ですか？」の回答をします。

　　半同棲とは、生活の基盤となる住まいが別々にあり、住民票の住所が異なることが基本でしょう。明確な決まりは特にありませんが、賃貸契約書には、相手の情報は記載されていないでしょう。実態としては、恋人の家に週に何回か宿泊するので、着替えや日用品などの私物を相手の家に置きながら生活するスタイルをとっていることが多いでしょう。

　その点、同棲は入籍されていませんが、住まいは同じで住民票の住所は同じになることが基本となるでしょう。賃貸契約書には、両名の情報が記載されており、一方が契約者でもう一方が同居人となり、連帯保証人が必要な場合は親族には当たらないので、別々に連帯保証人を立てていただくことになります。同居は血縁や関係を問わず一緒に住むのに対し、同棲は結婚していない恋人同士という関係の違いがあります。

　半同棲は、住まいを別々に持っているので、生活習慣の違いから息苦しさを感じた場合は、自分の住まいにこもることも可能なので、手軽かもしれません。他人と生活を共にすることになりますと、価値観の違いを感じることも出てくることでしょう。不動産会社の立場からの話をしますとワンルームは一人暮らし専用の住まいなので、そこに他人が一緒に住んでいると、他の入居者から通報が入ることがあります。管理会社として情報を確認させていただくことが時々あります。一人暮らし専用の場合は、注意してほしいところです。

　その点、同棲の場合は喧嘩しても住まいは同じなので、我慢をするか他でストレスを発散して気分転換をすることが必要でしょう。食費や日用品などは同棲の方が節約できますので、工夫して貯蓄していくことも可能でしょう。

　現在の社会では、寮生活でもしていないと他人と一緒の生活を経験していないので、まずは相手を理解し、話し合いをして相手の考えを確認しておくことが大切のように感じます。

Green Flower Streetさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸管理の「一部委託」と「全部委託」の違いは？オーナー初心者向けに教えてください』の回答をします

賃貸管理会社のプランに「一部委託」と「全部委託」があるとの話ですが、以前の賃貸の区分としては
① 空き部屋の募集と契約書の作成、契約更新等を不動産会社に依
　　頼する方法
② 部屋の募集、集金、清掃、修繕、クレーム処理等を全て不動産
　　会社に依頼する方法
③ サブリース（業務委託契約）と言って不動産会社が物件を一括
　　で借り上げる方法

がありました。しかし①の全てを貸主が取り仕切る方法は、貸主の負担が多く、相続で引き継いだ後継者には荷が重く大変と思う方が増えたのでしょう。

① は管理費用が発生せず、仲介手数料や更新事務手数料をいただくシステムでした。
② の方法は管理料をいただくシステムとなっております。この中から貸主でできるものを増やすことで管理費用を抑えられるかもしれません。備品等を貸主が調達するケースは以前から実施していました。

分譲マンション等では、修繕積立金や管理費用の大幅な値上げは居住者にとっては死活問題に関わる可能性がありますので、理事会や総会で話し合いされて工夫されている実態はお聞きしています。

管理会社に全て任せれば大変さは減少しますが、費用の増額が発生した際には一部委託への変更を考える管理組合が増えているような話を耳にすることは多いようです。管理組合規約の変更等の大変さはあるようです。その塩梅が難しいところです。

I.G.Yさんこんにちは

不動産FP橋本です

『修繕積立金の取り崩しの使い道は議事録でどこまで確認できますか？』の回答をします。

　一般には、いつの間にか修繕積立金が取り崩されるということはおこりません。マンションには管理組合が存在し、定例会を実施しています。過去の総会の議案書・議事録・決算書を確認していただければ、記録されているはずです。

　決算書はその年の収入、支出が全て記録されております。修繕積立金の収入欄にその年の収入が増え、支出があれば支出欄の各項目に支出費用が記載され、残金がいくらあるかも記載されております。どの工事にいくら使用されたかは明細書で確認できるはずです。

　収入欄の数字より支出欄の数字が大きければその年の支出が多かったということになります。最近では建築費や修繕費用も値上がりをしておりますので、取り崩しを抑えるためには工夫が必要になるのは私たち一般家庭と同じなのではないでしょうか。

カーリーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『日当たりが悪い家ならではのメリットはありますか。』の回答をします。

　逆に日当たりがいい家の条件として、南側に建物がないなどとなりますので、南側に道路や公園などがあり、日光を遮るものがないということになります。リビングを人通りが多い道路側に設置することが多いので、他人の目線が気になりプライバシーを保つことが難しいデメリットがありそうです。南側が空き地や雑木林になっていますと、将来開発されて住宅が立ち並ぶことが懸念されます。

　その点、日当たりが悪い場合は室内温度が上がりにくいので、最近の日本の気温上昇を考えると、夏は過ごしやすい環境にあると考えます。リビングで長く過ごしても、外からの視線をあまり意識しなくてもいい場合が多いので、ゆったり過ごせそうです。

　住宅の売却価格を決める場合、道路付がよく、日当たりがいい立地の価格が高めになりますので、道路付があまりよくなく、日当たりが悪ければ物件価格が低めに設定されることになりやすいので、購入しやすいのは利点になるでしょう。

　日当たりがいいと外壁や屋根、フローリングなど傷みやすいので、リフォームの回数が多くなりがちですが、日当たりが悪い場合は、少なくて済みますので、費用を抑えることが可能でしょう。

　日当たりの悪い場合のデメリットとして、部屋が一日薄暗く、冬場寒く、湿気が多い印象になりがちです。室内の照明は明るいものを利用したり、間接照明を利用したり、トップライトを設けたりすること、床暖房や気密性を高めることを意識し、除湿器やサーキュレーターを利用して空気の流れを意識してほしいところです。

　日当たりがいいか悪いかの判断基準を意識したことはありませんが、その家の特徴を把握してうまく工夫してほしいものです。

　

贅沢ボロネーゼさんこんにちは

不動産FP橋本です

『退職金で住宅ローンを一括返済しない方がいいケースもありますか？』の回答をします。

　我が家の場合、預貯金が完済できる状態になった際、やはり考えたことがあります。しかし、一括返済という道を選びませんでした。その理由として

①急にまとまったお金が必要になった場合に用意できないと思
　い、まだ仕事を続けられる状態だったので、余裕ができるまでも
　う少し後にしたいと思ったからです。

②また団信という生命保険が利用できるのですが、完済してしまう
　と利用できなくなってしまうので、もしもの死亡の保険として残
　しておきたいと考えました。

③マンションや一戸建ての建物は所有期間が長くなると、メンテ
　ナンスが必要になってきます。特に一戸建ての場合、外壁塗装や
　屋根の補修となると、まとまったお金が必要になります。また、
　体が不自由になってしまうと、手すりを付けるなど生活利便性の
　手直しが必要になる場合も考えられるからです。

　年金を満額もらって不足なく生活できる状態が可能か事前に試算しておきたいものです。ご自身で現状を把握し、返済しても生活に支障がないと判断できるタイミングであれば、返済しても問題ないのではないでしょうか。

スクルージ・マクダックさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「言質を取る」とはどういう意味の言葉？』の回答をします。

「言質を取る」は「げんちをとる」という読み方をします。
「言質」とは「後に証拠になる言葉」という意味で使用されています。

　口頭だけの場合は、「言った」「言わない」と主張し合うと証拠能力としては低く、記録に残すことが大切です。不動産の場合は、重要事項説明書や契約書の特約等に明文化することで、後々のトラブルを防止しています。

　そもそも「後で言い逃れできないように証拠となる発言を相手から引き出す」とのニュアンスを持っているため、目上の人や取引先に対して直接使用すると失礼にあたってしまいますので、仲間内での会話で使用するイメージでしょうか。

不動産での具体的な使い方として
〇「引き渡しまでに壊れているガス台を売主負担で新品に交換してく
　　れるという言質を取った」という使い方の場合は、約束したとの
　　意味合いが強いでしょう。

〇「1回目の内見では気が付かなかった箇所の不具合を発見して指摘
　　し、売主から100万円の値下げなら応じるという言質を取れたの
　　で、このまま契約書に記載します」とすると確約が取れたという
　　意味での使用となります。

〇隣に空き地があると、マンションが建つ予定はないかを販売会社に「現時点での計画はないという言質を取ってください」と使う場合、
　事前に確認し、問題がないことを主張するときの自己防衛として使
　っている。

　あいまいな部分をそのままにしておくと、後でトラブルになるのが不動産取引です。高額な取引になりますので、明文化することで不安を取り除いておきたいところです。

ダニエル＆ボブさんこんにちは

不動産FP橋本です

『相続における「保存行為」とは？』の回答をします。

　相続放棄とは、亡くなった方（被相続人）の財産を一切引き継がない法的手続きをいい、相続を知った日から３か月以内に家庭裁判所に手続きをすることをいいます。期間内に間に合わない場合は、熟慮期間の伸長を申し立てることは可能のようです。

　相続における保存行為とは、相続財産の価値を保存して現状を維持する行為をいい、相続放棄をするのに問題がない場合もありますが、条件によっては保存行為とみなされないケースがありますので、注意したいところです。

　一般的に相続放棄に影響がない保存行為とは
①壊れそうな建物の修繕
　相続財産に含まれる建物が老朽化で倒壊の危険な雨漏りなどによる
　劣化の恐れがある場合に、現状維持をする行為のみでしたら問題は
　ないようです。ただし、現状維持より大きく改善した場合は保存行
　為とはみなされない可能性がありますので要注意です。

②腐敗しそうなものの処分
　冷蔵庫にある食品などは時間の経過で腐敗してしまいますので、そ
　の処分をすることは問題なさそうです。ただしいらないものと勝手
　に判断して処分するのは保存行為とはみなされない可能性がありま
　すので注意したいところです。

③債権の消滅時効の更新
　被相続人が誰かにお金を貸している場合、貸金返還請求権という債
　権は相続財産となるようです。その貸金の時効は５年のようですの
　で、消滅時効の更新を行うことは特に問題なさそうです。

④被相続人に借金があった場合
　被相続人の死亡後に債権者から相続人に請求されるようです。相続
　人の財産から弁済しても、被相続人の財産に手を付けておりません
　ので、問題ないようです。

　今より悪くならないよう現状維持をすることは問題ないようですが、今より改善される場合は保存行為とみなされない可能性がありますので、実施する場合は都度確認してほしいものです。

丸ごとレモネードさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションの躯体とはどの部分を指しますか？』の回答をします。

　マンションの建物は、「躯体」と「外部・内部仕上げ」に分けられています。建物の躯体とは、建物を支える骨組み部分をいい柱・梁・床・コンクリート・壁などを指します。鉄筋コンクリート造のマンションでは、主要な構造体が鉄筋とコンクリートを組み合わせた材料で構成されています。

　マンションの大規模修繕の工事範囲のなかで躯体に関係する工事は、「外壁の下地コンクリート補修工事」が該当します。

　区分所有者であるマンションの所有者がリフォームを考えるときに注意を要するのは躯体等、リフォームでも所有者では変更してはいけない部分との区分けでしょう。

　たとえば、隣との戸境壁は躯体にあたります。戸境壁の上に合板や石膏ボードを使い、その上にクロスを張っています。リフォームでクロスを張り変えることは所有者でも可能ですが、石膏ボードのリフォームに関しては、管理規約による制限や構造上の影響が大きいのでリフォーム業者に事前に確認をして対応してほしいところです。

　上下階のスラブに関しても制約があるようです。床下のスラブは躯体にあたります。以前の工法では、フローリングは直貼りといって、スラブの上に特殊緩衝材等をはいし、その上にフローリングを張っていました。今では二重床工法といって、スラブの上に専用の支持脚や下地を組んで新たな床面を浮かせて作る工法も採用されています。床下に空間が生まれることによって、配管の自由度が高く、リフォームやメンテナンスがしやすいメリットがあるようです。

　配管にもスラブ上配管とスラブ下配管があり、スラブ上配管は基本的には所有者がリフォーム可能とされていますが、見分け方が難しい場合もあるようです。竣工図をリフォーム業者に確認していただきながら、管理規約にも対応できているかを確認してほしいところです。

　区分所有者がリフォームする場合は、躯体との兼ね合いが必ず出てきますので、希望するリフォームが可能なのか事前に確認してほしいものです。

イタリアンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『中古マンション購入で宅建士さんからセカンドオピニオンを取得するメリットについて』の回答をします。

　仲介でお願いした不動産会社の担当者は購入検討者の希望を伺い、意向に沿った物件の提案や住宅ローンを案内してくれることでしょう。しかし、購入検討者が物件探しを長い期間実施し、対応してくれる担当者も一人ではなく、何人かと接触されていれば、担当者なのか不動産会社の意向なのか違いがあったことでしょう。

　説明を聞いて納得され問題がなければわざわざセカンドオピニオンを取得される必要はないかもしれません。

　しかし、不動産会社の説明を聞いても疑問の解決にならない場合は、セカンドオピニオンを利用して判断する方法も考えられるでしょう。

　私の場合は、知人の紹介で物件探しの始めから一緒に対応させていただきました。同行しないと物件のメリットとデメリットの判断がつかない点やリフォーム希望の実施が可能かの判断がつかない点が気になったからです。

　セカンドオピニオンの利用し関しては、住宅ローン利用等についての相談であれば机上でも問題はないでしょう。

　質問内容によっても対応は違ってくるでしょう。セカンドオピニオンを利用する場合は、相談内容や料金形態に関して、事前に確認し、納得して利用してほしいところです。

　契約書の特約には、一般的な内容とその物件に関することが記載されています。特約に特に記載がなく決済が予定よりかなり遅れたことがありました。アドバイスをして、対応させていただき購入者様に喜んでいただいたことがありました。特別なことが起きることもあるので、その際の対応ができれば問題はないでしょう。

将棋ウォーズさんこんにちは

不動産FP橋本です

『専任媒介で売りに出ている物件について買い手側にデメリットありますか？』の回答をします。

　専任媒介を結んでいる売手側の業者の立場で考えると、せっかく売主・買主両方から仲介手数料がもらえる状況を作ることが可能であるので、何とかしたいと思っていらっしゃることはあるでしょう。

　買手側の仲介として、一番手で申込をして購入できなかったことはあります。

　しかし、二番手で買主側の仲介で申込をして、一番手は売主側の直接申込をされた方がいたようだったので、買主様にも、購入は難しい旨お話ししたことがありました。ところが二番手に話が回ってきたことがありました。売主側に直接申込をされた方がいろいろ条件を出したようで、それだったら他業者であっても、借入に問題がなく、スムーズに契約できる買主を選択したいとお話をいただき契約させていただきました。

　買手側だけでなく、不動産業者として売出物件に、道路付の問題はないか、ご近所での問題はないか、物件評価に問題がないか等をしっかり調査し買主にとっても買っていい物件かを報告して検討していただくように案内することは大切です。

　住宅ローンの仮審査がされていないと、申込の順番が変わることがある旨、また申込をして購入できなかった買主のがっかりした気持ちを受け止める難しさは感じたことがあります。

フジクラさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸の浴室コーキングにカビ・剥がれ…原状回復費用は借主負担になりますか？』の回答をします。

　貸主・借主の費用になるかは、ケースバイケースによって違いがあるとご理解ください。

　賃貸管理をしておりますと、浴室のコーキングのカビがあるのは特別なことではないと認識しておりましたが、いつの頃からかカビに関しては、入居者から厳しいご指摘をいただくことが増えた印象です。専門のクリーニング業者を入れて原状回復をしてから、新しい入居者へ引き渡しをしておりますが、カビが取れていないとのご指摘をいただき、専門家の業者に再度作業をしていただいたこともあります。満足な結果ではありませんが、専門家からこれ以上は対応できないとのお話をしていただいたことがありました。

　業者としましても、カビに関しては最近はかなり神経質に対応しており、入居前にコーキングのやり直しをしていただくことも増えました。

　賃貸物件では、入居される際に現状確認書に気になる部分があればご記入いただき、提出していただいております。記載内容が不明の場合は、写真を添付いただくこともしています。そこにご指摘いただき、状況を確認しておりますので、この場合は借主様からコーキングの費用をいただくことは少ないようです。

　台所や浴室の使用に関しましては、借主様による個人差が大きい部分です。きれいにご使用いただいている場合もあれば、汚れが固まって落ちづらい状態になっている場合もあります。

　退去の立ち合いをしていますと、様々な方がいらっしゃいます。入居いただく際にコーキングをやり直していただいたにもかかわらず、カビがびっしりついている方の場合もあり、入居年数によっても違いがあるようです。

　確認させていただき、状況によって借主様にご負担いただくこともあります。

　費用関しまして、ついで仕事の場合はあまり高かった印象はありませんが、時間や人工（ニンク）で費用を請求される場合もあります。最近では物価の高騰や人件費の高騰もありますので、金額については、見積もりでご確認いただきたいところです。

　入居中であっても気になる場合は、管理会社に状況把握をいただくためにも、現状を確認してもらうことをお勧めしたいと存じます。

機関車トーマスさんこんにちは

不動産FP橋本です

『給与口座と住宅ローン引き落とし口座を分けるメリットはありますか？』の回答をします。

　勤務会社を変わったため、結果として給与口座と住宅ローン口座が別々になってしまったのですが、ある面お金の管理がしやすくなった印象があります。そこであえて口座を分けて管理するようになりました。

　１か月まとめて確認するとかなりの行数にもなってしまい、お金の動きが把握しずらかったのですが、分けることによって管理しやすくなりました。過去にはあまり意識していなかった、チャージに関する支払い分も増えており、いかに収入・支出を見える化するかが家計管理に求められていると意識するようになりました。

　３つの口座に分けて管理しています。
①住宅ローン専用口座は、自動引き落としとして設定しています。う
　っかり入金を失念することがないように余裕を持った入金を意識し
　ています。
②普段使いの口座です。１か月の生活費の引き落としや入出金をする
　口座です。水道光熱費は月によってバラツキが出やすい出費です。
　自動チャージ設定もあり、最近ではうっかり何に使ったお金な
　のかが分かりずらくなっています。分けることによって、この時期
　はこのくらいかかっているということを意識しやすくなっていま
　す。
③預金専用口座です。余ったら預金しようという考えではお金は増え
　ていきません。先取預金といって、給与が入ったら先に一定額を別
　の口座に預金する習慣を身につけるのです。入金した日付が入って
　おりますので、今月いくら入金したのチェックもできます。余裕が
　でき始めると、金額を増やしていきましょう。先に無理な金額を入
　金してしまうと、引き出す習慣になりますので、注意したいところ
　です。何年か後に必要になるお金もこの口座で把握可能です。

　口座設定には、利用の金融機関のサービスにも違いがあるかもしれません。振込料が一定回数不要であったりもチェックしたいところです。

　複雑な支払体系になっている昨今ですので、いかにご自分の分かりやすいように見える化するのかがお金の管理に求められているように感じています。まずは、どの形が分かりやすいか整理してみることから始めたいものです。

blizzardさんこんにちは

不動産FP橋本です

『住宅ローン審査で源泉徴収票のどこを見られる？』の回答をします。

　源泉徴収票はお勤めの会社から発行される1年間の支払額や税金などが記載されています。入手時期は毎年１２月から翌年の１月に行われる年末調整が完了したところまでが記録されています。複数の勤務先がある場合は、すべての勤務先の源泉徴収票が必要となるでしょう。

　金融機関は住宅ローンを貸すにあたって、安定した収入があるかを見ています。転職していると複数年の源泉徴収票を求められるでしょう。年によって収入の変動が大きいか、年々給与が上昇しているかもポイントとしています。金利変動によっても、返済に支障がないか等を確認する方法として、転職しなくても複数年分を求められるようです。

　住宅ローン審査で注目しているところとしては
①支払金額
②給与所得控除後の金額
③所得控除の額の合計
④源泉徴収税額
　でしょう。

①支払金額は年収ともいわれ、会社側が給与や賞与などで支払った金額です。借入可能額の基準としており、その５～６倍までが借入できるとされています。年齢や職業によって金融機関は総合的に判断しています。

②給与所得控除後の金額とは、支払金額から」給与所得控除を差し引いた金額のことになります。

③所得控除の額合計とは②以外の所得控除の合計額です。個人差が出やすい部分になり、社会保険料控除・配偶者控除・医療費控除・小規模企業共済等掛金控除があります。毎月の給与の際に徴収されるものと年末調整によって精算するものがあるようです。

④源泉徴収税額とは、その人が１年間で納税した所得税の合計です。月々の納税額はおおまかに計算され徴収していますが、年末調整を行って１年間分を調整されています。支払いすぎの場合は還付金として年末調整で支給されています。

審査を多く実施していると、源泉徴収票から傾向が見えてくるものなのでしょう。

プラグマタさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションの共用部分の植栽を住民が勝手に切るのは管理規約違反になりますか？』の回答をします。

　マンションの管理規約は、マンションの住民が快適で安全な共同生活を送るために定められた基本ルールです。マンションの住民が共用部分の植栽を勝手に切ることは、ルール違反になりアウトです。

　たとえマンション規約に記載されていなかったとしても、管理組合に相談もなく、勝手な行動はしめしがつきません。各住民が勝手な行動をしていたら、まとまった管理がされなくなってしまいます。そのためにルールがあると考えていただきたいところです。

　それではどうすればよいのでしょうか？

①まず、室内から植栽の枝があることによる、視界の閉塞の状況を
　写真撮影します。
②次に、その写真を管理組合に持参し、「部屋からの眺望の邪魔にな
　って困っているので、何とかしてほしい」と話しをして議題に挙
　げてもらう。
③管理組合が定例会の議題としてあげてもらい、結論が出れば指示
　に従う。
④議論の結果について回答がない場合は、回答がいただけないのな
　ら「勝手に剪定させてもらいますが、いいですか」と話をして
　おく。そしてしばらく様子を見る。

　相談をして、話し合っていただくように案内したが回答がないということを報告しておく。改善されたわけではありませんが、状況を理解していただくように努めることも住民として共同生活する上では大切な行動と考えます。マンションでは、様々な方が住民として住んでおられますので、人によって考え方はいろいろあるでしょう。状況を理解していただくように努めることを意識してほしいものです。

ベータカロチンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『合計所得金額とは何ですか？』の回答をします。

　合計所得金額とは、個人が1年間に受け取る給与、事業、不動産、年金などの各種「所得」を全て合計した金額を言います。手取り収入ではなく、収入から必要経費（給与所得控除など）を差し引いた「利益」の総額で、基礎控除や配偶者控除の適用判定や税金、社会保険料の計算基準として使われています。

　一例としてAさんは、給与と年金と親から相続した一戸建てを賃貸とした家賃収入があるとします。
①給与所得とは給与収入から給与所得控除額を控除した後の金額をい
　います。
②年金とは雑所得に分類され、収入金額から公的年金等控除額を控除
　した残額をいいます。
③家賃収入は、不動産所得に分類され、総収入金額から必要経費を控
　除した後の金額となります。必要経費には、固定資産税や火災保
　険料、管理費、修繕費などが含まれます。

　Aさんの①＋②＋③の合計が合計所得金額になります。

（１）事業所得、不動産所得、給与所得、総合課税の利子所得、配当
　　　所得、短期譲渡所得及び雑所得の合計額
（２）総合課税の長期譲渡所得と一時所得の合計額（損益通算後の金
　　　額）の２分の１の金額
　種類としては（１）と（２）の合計額に、退職所得金額、山林所得金額を加算した金額をいいます。このうち、ご自分に関係した１年間の所得が対象となるわけです。

　配当所得に関しては、証券会社に特定口座（源泉徴収あり）をお持ちであっても、売却による損失が出た年にマイナス分を計上することで最大３年間繰り越して控除することが可能になります。

サングリアMAXさんこんにちは

不動産FP橋本です

『フラット３５＋変動のミックスローンは固定と変動どちらを多めにすべき？』の回答をします。

　ミックスローンを選択する場合は、借入額、年齢、家族構成によって異なるでしょう。また将来の予測を考えながらの選択となりますので、リスクをどう考えるかは個人差が出るところです。

　固定金利に関しましては、借入期間中の懸念はほとんどありませんので、変動金利の借入をどう考えるかでしょう。

　都市銀行での変動金利の基準金利は短期プライムレートに連動しております。半年間の金利は変わらず、５年間は支払額も変わりません。５年後金利の上昇幅も１２５％ルールが適用されますので、極端な上昇にはならないように配慮されています。しかし、金利上昇局面での必要以上の金利上昇があった場合は、元金部分の減少幅が少なくなり、３５年間ではすべて返済できないことも考えなければなりません。

　そうなると繰り上げ返済をするための資金準備がどこまでできるかも考慮することが必要でしょう。変動金利の上昇局面では、基準金利から優遇されている金利がいくらかが重要です。

　ネット銀行の場合は、金融機関によって基準金利や５年ルールの違いがありますので、事前に確認することが必要でしょう。

　住宅ローンの変動金利では、最初の１０年間で利息の４０％～５０％近くを支払う返済図を目にした方もいらっしゃるでしょう。

　現在の社会では、日本だけでなく世界の動きによっても金利は左右されています。

　恐れすぎてもいけませんが、支払が滞るリスクも考慮いただき住宅ローンのミックスローンの割合を決めていただきたいところです。

フルグラさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「本日から３日以内」とはいつまでを指しますか。』の回答をします。

　連絡手段や相手の状況、文脈や慣習によって異なる場合があり、見方によって解釈が異なるかもしれません。

　民法を確認しても
第１３８条　期間の計算方法は、法令若しくは裁判上の命令に特別の定めがある場合又は法律行為に別段定めがある場合を除き、このショウの規定に従う。

第１３９条　時間によって期間を定めたときは、その期間は、即時から起算する。

第１４０条　日、週、月又は年によって期間を定めたときは、期間の初日は算入しない。ただし、その期間が午前零時から始まるときは、この限りでない。

第１４１条　前条の場合には、期間その末日の終了をもって満了する。

第１４２条　期日の末日が日曜日、国民の祝日に関する法律（昭和二十三年法律第百七十八号）に規定する休日はその他の休日に当たるときはその日に取引をしない慣習がある場合に限り、期間はその翌日に満了する。

　例えば、５月１日に直接電話して、相手が対応してくれ「本日から３日以内」と伝え、相手も了承し時間指定までできており、翌日から４日の○○時と伝え相手も承知していれば期日は問題ないかもしれません。

　しかし、一方的に書面を郵送で送ったり、メールでお知らせしたり、留守番電話に入れたりしただけでは、相手の状況が見えておりません。最近の郵便事情では相手へ届くまでにかなり日数がかかってしまいます。書面が届いた際は、相手は出張に行っているかもしれません。

　契約の条文や特約に督促に関しての取り決めがなされているかもしれません。振り込んでいただく際も、金融機関のネット利用を契約しているかも不明です。金融機関に出向くにしても、時間帯によって利用できない場合もあれば、相手の状況も不明です。

　一方的な連絡ではなく、相手にも理解いただき、了承いただいた上の話と考えたいところです。以前の督促で、配達証明付きで郵送しましたが、出張に行っており書面を確認できなかったとの話がありました。

紗耶さんこんにちは

不動産FP橋本です

『「遺産分割調停」と「遺産分割審判」の違いは何ですか？』の回答をします。

　本来被相続人の遺言書があったり、相続人間での話し合いがまとまったりする場合は、遺産分割協議書を作成して、相続人の意向を反映して相続分を取り決める手続きに進むことができます。

　しかし、相続人間での話がまとまらない場合は、家庭裁判所で行われる手続きで、裁判所が選任した調停委員が仲介役となって相続人全員で合意を目指して話し合いをするのが「遺産分割調停」です。調停が成立するとその内容は調停調書として法的効力を持っています。

　話し合いがまとまらず、合意が行われない場合は「遺産分割審判」へと進めることになります。同じく家庭裁判所で行われる手続きです。「裁判」に近い手続きで裁判官が判断を下します。原則、法定相続分通りに分割され、融通は利かないようです。裁判官が職権で証拠調べや事実の調査を行い判断しますので、手続きは厳しいようです。

　しかし、必ずしも「遺産分割調停」から始めて「遺産分割審判」へ行く方法をとらなければならないわけではなく、最初から「遺産分割審判」を申し立てることも可能とされていますが、一般的には調停から進められることが多いようです。

　「遺産分割調停」でも1回の話し合いでは意見がまとまらず、回数を重ねることも多いようです。「遺産分割審判」となると事実を調査してからになりますので、審理が終わるまでに１～２年程度かかることも考えられます。審判に不服があれば「不服申し立て」をすることもあるようです。

　ですので、遺言書の準備や相続人の意向を把握できるよるな環境を構築してもめ事が起こらないように勧めたいところです。

　

熱海さんこんにちは

不動産FP橋本です

『「立ち退き」と「退去」も違いとは？』の回答をします。

「立ち退き」は不動産業界ではよく使用される文言となっております。賃貸、売買両方で使用されております。「立ち退き」を使用する場合は正当な理由が必要のような印象です。

　建物が古くなり、建て替えを検討しており、補修してもあまり改善されない場合などであっても、書面で案内し引っ越し費用等の提案をして折り合いがつけば、合意書等で対応して立ち退いていただくことになります。

　ほかには、借主の賃料の支払い状況が悪く、督促しても支払わないなどの理由では、貸主と借主の信頼関係が破壊されたと判断されやすく、借主が賃料を支払わなければ契約解除となり立ち退きになることがあるようです。

　売買の場合では、都市計画道路のエリアにあり、道路用地を確保するための土地買収で公共団体と土地の所有者の話し合いがまとまれば、契約書を取り交わして期間内までに立ち退くことを条件に費用が支払われるようです。

　「退去」とは、今いる場所から出ていくことを言いますので、賃貸物件の契約書では「退去」というより「明け渡し」という文言を使用しています。「明け渡し」とは、「住んでいた人が家具や荷物を全て撤去した状態で貸主に引き渡す」ことを意味しますので、「退去」では、不用品などの荷物を残される可能性も考えられます。
「退去」を使用する場合として原状回復の際などに、「退去時における住宅の損耗等の復旧について」などや「退去の時」と使用されています。

エスカルゴさんこんにちは

不動産FP橋本です

『管理不全専有部分管理命令とは何ですか？』の回答をします。

　２０２６年４月施行の改正区分所有法で新設された条項です。第６５条の５とし、「管理不全専有部分管理命令」が創設され、マンション管理の実務に大きな転換点が訪れました。
　とはいえ、創設されたばかりで、具体的な事例はこれからですので、関係する方は意識してほしいところです。

　条文内容としては以下のようになります。
（管理不全専有部分管理命令）
第67条の５ 理事長は、区分所有者による管理が適切に行われていない専有部分について、理事会の決議を経て、裁判所に対し、区分所有法第46条の８に基づく管理不全専有部分管理命令を求める請求をすることができる。
２ 理事長は、対象物件内の専有部分を管理する管理不全専有部分管理人が管理不全専有部分等に著しい損害を与えたことその他重要な事由がある場合には、理事会の決議を経て、裁判所に対し、管理不全専有部分管理人の解任を求める請求をすることができる。
３ 管理不全専有部分管理人は、自らの氏名又は名称、住所又は居所及び裁判所の命令を受けてその対象である管理不全専有部分を管理する旨を遅滞なく理事長に届け出なければならない。
４ 理事長は、第１項の請求に基づき選任された管理不全専有部分管理人による管理不全専有部分の管理に必要な経費として管理組合が負担した費用について、当該専有部分の区分所有者に請求することができる。
５ 前条第４項から第７項の規定は、前項の費用の請求について準用する。この場合において、「所有者不明専有部分管理人」とあるのは「管理不全専有部分管理人」と、「所有者不明専有部分」とあるのは「管理不全専有部分」と読み替えるものとする。

具体例として
〇室内設備の故障を放置して階下へ継続的に漏水させている
〇ゴミの堆積により害虫が発生し、共用部分へ広がっている
〇玄関前に物品が溢れ、避難経路の安全を阻害している
〇悪臭や液体漏出など衛生上の問題が発生している

　つまり、ゴミ屋敷状態による害虫被害や騒音問題など管理組合として議題が提出されても、区分所有者が改めてくれなければ問題解決には至らないのが現状です。上記具体例状態として、これらは単なる“部屋の散らかり”ではなく、建物全体の管理に影響する具体的事実である点が重要です。

　管理不全で他人の権利を侵害する、侵害される場合に理事会の決議で理事長が裁判所へ申請し、裁判所が任命します。管理人への報酬が必要なので裁判所が決め、迷惑かけた区分所有者が負担しますが、管理組合が裁判所に先にお金を払うのが予納金。最終ゴミ屋敷等が解消して安定した生活になったら、迷惑かけた区分所有者から管理人が請求して回収します。
ただし、解決できず回収できなければ予納金は戻らないということです。

　この条例でどのくらい問題が解決するのかは事例が積み重なっていけばわかることでしょう。

　新しくこの条項をマンション規約に盛り込まなければ、お住いのマンションではこの条項は適用されないことになります。理事会での素案作成、住民へのアンケート・説明会、総会での決議、そして議事録・新規約の保管をした上で盛り込むことになります。問題が多いので創設された内容と理解して欲しいところです。

大山さんこんにちは

不動産FP橋本です

『○○ヶ丘地名はやばい？盛土造成や地盤リスクを購入前にチェックすべき？』の回答をします。

　購入前にはチェックすべきでしょう。ハザードマップは勿論ですがそれ以外にもチェックしておきたいところです。

　地名はとても重要です。古くから伝わる地名には地形、地質、自然界の様々な現象や環境を反映したものが多いといわれています。中には災害履歴を反映している地名も存在しています。弓なりに削られた地形を表す「カマ」や池、沼などを埋立て湿田として活用している地域があるようです。

　しかし、近年ではこのような地名が改変されています。特に宅地造成などで大規模な土地の改変を行いますと、地名がキラネームに変更されていて、過去を知るどころか○○ヶ丘など夢いっぱいの名称へと変更されることもあるようです。

　令和3年の静岡の土石流災害を契機に「宅地造成等工事区域」と新しく「特定盛土等規制区域」も追加され規制や許可も厳しくされ、規制区域図も示されているようですので、場所を確認し参考にしてみるといいでしょう。

　また、国土地理院では古い地形図を「旧版地図」と呼んで管理し、それらを利用するための情報をホームページで公表しているようですので、昔の地形や土地の利用状況を知ることもヒントになるではないでしょうか。
※参考　https://ktgis.net/kjmapw/

さとてるさんこんにちは

不動産FP橋本です

『建築条件付きとちの購入と住宅ローンの組み方』の回答をします。

　そもそも建築条件付き土地の場合は、土地の売買契約と同時に売主または売主が指定する建築会社で住宅を建築することを条件とした販売方法です。

　その施工会社の工法に理解があり、買主の希望に近い立地で、間取り、仕様がある程度決められている場合でも問題がなければ検討したいところです。

　今では建築確認申請に時間がかかり、一度申請書を提出すると、間取りの変更ができませんので、土地購入から3か月以内に契約が決断できる方であれば、進めても問題はないでしょう。

　ここでの住宅ローンの利用に関しては、土地決済時につなぎ融資を利用する方法と分割融資（二本立て融資）を利用する方法が考えられます。どちらを選択すればよいかは、自己資金の準備や建物の施工期間の長短によるところもありますので、購入する方の考え方にもよるのではないでしょうか。

　つなぎ融資はを利用する場合は、本来の住宅ローンの金融機関とは別の金融機関と建物完成までのお金を借りる契約です。利用手数料がかかり、金利負担が大きく住宅ローン控除の対象外となるのが特徴です。

　分割実行は実施している金融機関が限られており、変動金利しか対応していなかったり、利用回数の制限があったりするようです。土地決済時、建物請負契約手付金、着工金など何回かの支払に対応でき、つなぎ融資より金利が低く、ローン控除の対象となりますが、金銭消費貸借契約が一つではない金融機関もありますので、契約手数料が多めにかかる場合もあるようです。

　比較検討して、ご自分にあう住宅ローンを組みたいところです。

近本さんこんにちは

不動産FP橋本です

『「認印」「実印」「三文判」「シャチハタ」の違いについて』の回答をします。

　この４種類の印鑑で大きく異なるのは「シャチハタ」でしょう。印面がゴムや樹脂で作られており、朱肉が不要で印影が滲みやすいため、不動産などの契約書や正式な書類への押印はお断りしていました。郵便物の受け取り、回覧板、書類内容を確認したという意味合いで利用しておりますが、正式な書類への使用は不向きといわれております。

　「三文判」は、機械で大量生産される安価な既製の印鑑のため、同じような印鑑との印影の見分けがつきずらいので、銀行印としての使用は避けたいところです。ちょっとした契約書では、お断りするほどではありませんが、重要な書類での利用はなりすましの危険を避ける意味で慎重に対応したいと考えます。

　「認印」は、日常生活やビジネスシーンで使用することが多く、三文判などと使用用途は近いでしょう。

　「実印」は、お住いの市区町村役場に印鑑登録した法的効力が高い印鑑を言います。不動産の購入や遺産分割協議書に押印する際に利用します。本人の意思確認として使用する場合は市区町村役場やコンビニで印鑑証明書を取得して添付しています。普通自動車を購入する場合にも利用されています。

　実印や銀行印は他の人との混同を避け、偽造されにくく、耐久性に優れた印鑑を作成したいところです。私の場合、急に実印が必要になり、間に合わせで手持ちの印鑑を登録し、長い期間そのままにしておりましたが、数年前に作成した印鑑を登録し直した経緯があります。

Self Controlさんこんにちは

不動産FP橋本です

『三井のリハウスと東急リバブル、戸建て売却を同時査定してもらう場合の注意点について』の回答をいたします。

　査定を同時に何社かお願いするのは、よくある話でなので、特に問題はありません。売主側としては、同時に何社か依頼したということと引き渡しまでの要望があるようでしたら、この段階でお話ししてみることは意識してほしいところです。相手の反応を聞いておきたいからです。

　担当者によるのか、その会社の方針によるのかは分かりませんが、必ず査定額の一番高い会社を選べばいいとは言えないようです。

　私のお客様で買い替え後のマンションで関わらせていただきましが、現在の一戸建ての売却を複数社に査定してもらったようです。引き渡しの時期などを相談して折り合いが良かった会社と契約したそうです。結果的に、一番高い会社と同額まで価格を上げてもらったと報告を受けました。

　引っ越しの荷物の整理はゆったりした方だったので、その辺を理解いただけるのが大事だったのかもしれません。

　相性があるのかもしれませんが、売主の気持ちを理解して一緒に進める会社を選ぶと不満が少なくスムーズに進めることができたとの話でした。

なおさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地方公務員です。ワンルーム１～２室の家賃収入は「副業」扱いになりますか？』の回答をします。

　規模によって副業扱いになることがあります。本来公務員は副業禁止とされています。職務に専念するため、守秘義務を守るため公務員に対する世間からの信用を失墜させないためです。

　家賃収入は不動産所得として扱いますが、年間２０万円未満であれば申告は不要です。

　青色申告の申請をすると５棟、１０室、駐車場１０台以上をお持ちの場合は、個人事業主として複式簿記記載で最大６５万円収入から控除できます。それより少ない規模の場合は１０万円控除が利用できます。

　公務員のみでしたら、年末調整でのみで（医療費控除は除く）税金面は問題がありませんが、不動産所得がある場合は申告期間２月１５日～３月１５日に確定申告が必要になります。

　マイナンバーカードをお持ちの場合は、e-Taxが利用でき、スマートフォン、パソコン（カードリードライダーが必要）で入力すれば、管轄の税務署へ申告書が送信できます。

　家賃収入から、固定資産税、火災保険料、修繕費、借入金の利息、減価償却費、経費（管理費含む）を差し引いて１部屋や２部屋であれば１０万円の控除をして差額分が収入になります。

　e-Taxでは不動産所得をする場合は、まず青色・白色・決算書・収入内訳書を作成します。次に年末調整した給与所得を所得税に入力して申告します。そこで収入が多ければ税金を支払うか還付金が戻る仕組みになっています。

　青色申告の６５万円控除が利用できるのは、かなりの不動産収入があるということになりますので、この場合は副業扱いになります。所属する省庁や自治体に「自営兼業承認申請書」を提出して承認を得なければなりません。また、年間家賃収入が５００万円以上も承認を受けることが必要です。

　不動産管理を自主管理（定期的な清掃や入居者対応などを自分で行っていると職務専念義務違反となり、片手間でできる範囲を超えているとみなされることになりますので、注意が必要です。

　規模を小さく、自主管理なしで、申請をしなくていい範囲で続けることでメリットが生まれるということになります。相続などで急にアパート経営をすることになる場合は、事前に税理士に相談したいところです。

ALL　Together　Nowさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンション理事会議事録に押印義務はありますか？』の回答をします。

　２０２１年の区分所有法改正及びマンション標準管理規約の改正により、総会議事録への押印は原則不要となり、署名（または記名）のみで足りることになりました。

　とはいえ、現在お住いのマンションの規約が変更されている必要があります。変更をする場合は、総会での議決が必要になります。議決されていれば、理事会議事録は総会に準ずるとされていますので、押印は不要といえるでしょう。

　実際には、今までの慣習が身についていますのと、不備があって再度訂正しなおすリスクを考えると今まで通り押印されているようです。