Self Controlさんこんにちは

不動産FP橋本です

『三井のリハウスと東急リバブル、戸建て売却を同時査定してもらう場合の注意点について』の回答をいたします。

　査定を同時に何社かお願いするのは、よくある話でなので、特に問題はありません。売主側としては、同時に何社か依頼したということと引き渡しまでの要望があるようでしたら、この段階でお話ししてみることは意識してほしいところです。相手の反応を聞いておきたいからです。

　担当者によるのか、その会社の方針によるのかは分かりませんが、必ず査定額の一番高い会社を選べばいいとは言えないようです。

　私のお客様で買い替え後のマンションで関わらせていただきましが、現在の一戸建ての売却を複数社に査定してもらったようです。引き渡しの時期などを相談して折り合いが良かった会社と契約したそうです。結果的に、一番高い会社と同額まで価格を上げてもらったと報告を受けました。

　引っ越しの荷物の整理はゆったりした方だったので、その辺を理解いただけるのが大事だったのかもしれません。

　相性があるのかもしれませんが、売主の気持ちを理解して一緒に進める会社を選ぶと不満が少なくスムーズに進めることができたとの話でした。

なおさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地方公務員です。ワンルーム１～２室の家賃収入は「副業」扱いになりますか？』の回答をします。

　規模によって副業扱いになることがあります。本来公務員は副業禁止とされています。職務に専念するため、守秘義務を守るため公務員に対する世間からの信用を失墜させないためです。

　家賃収入は不動産所得として扱いますが、年間２０万円未満であれば申告は不要です。

　青色申告の申請をすると５棟、１０室、駐車場１０台以上をお持ちの場合は、個人事業主として複式簿記記載で最大６５万円収入から控除できます。それより少ない規模の場合は１０万円控除が利用できます。

　公務員のみでしたら、年末調整でのみで（医療費控除は除く）税金面は問題がありませんが、不動産所得がある場合は申告期間２月１５日～３月１５日に確定申告が必要になります。

　マイナンバーカードをお持ちの場合は、e-Taxが利用でき、スマートフォン、パソコン（カードリードライダーが必要）で入力すれば、管轄の税務署へ申告書が送信できます。

　家賃収入から、固定資産税、火災保険料、修繕費、借入金の利息、減価償却費、経費（管理費含む）を差し引いて１部屋や２部屋であれば１０万円の控除をして差額分が収入になります。

　e-Taxでは不動産所得をする場合は、まず青色・白色・決算書・収入内訳書を作成します。次に年末調整した給与所得を所得税に入力して申告します。そこで収入が多ければ税金を支払うか還付金が戻る仕組みになっています。

　青色申告の６５万円控除が利用できるのは、かなりの不動産収入があるということになりますので、この場合は副業扱いになります。所属する省庁や自治体に「自営兼業承認申請書」を提出して承認を得なければなりません。また、年間家賃収入が５００万円以上も承認を受けることが必要です。

　不動産管理を自主管理（定期的な清掃や入居者対応などを自分で行っていると職務専念義務違反となり、片手間でできる範囲を超えているとみなされることになりますので、注意が必要です。

　規模を小さく、自主管理なしで、申請をしなくていい範囲で続けることでメリットが生まれるということになります。相続などで急にアパート経営をすることになる場合は、事前に税理士に相談したいところです。

ALL　Together　Nowさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンション理事会議事録に押印義務はありますか？』の回答をします。

　２０２１年の区分所有法改正及びマンション標準管理規約の改正により、総会議事録への押印は原則不要となり、署名（または記名）のみで足りることになりました。

　とはいえ、現在お住いのマンションの規約が変更されている必要があります。変更をする場合は、総会での議決が必要になります。議決されていれば、理事会議事録は総会に準ずるとされていますので、押印は不要といえるでしょう。

　実際には、今までの慣習が身についていますのと、不備があって再度訂正しなおすリスクを考えると今まで通り押印されているようです。

新・のび太の海底鬼岩城さんこんにちは

不動産FP橋本です

『車庫証明の配置図、フリーハンドの手書きで警察署に差し戻されることはありますか？』の回答をします。

　初めてその現地に行く人に場所が分かるか、道路から敷地内に車を入れて収納できるサイズがあるか等を確認できるかが本来の目的です。フリーハンドでも確認できれば、問題はありません。

　本来車庫証明とは、所有している自動車の保管場所があることを証明する公的な書類です。車を止める場所がなく、道路に止めていると、他の人から通報されることがあります。皆さんが利用する道路に無断で車が止まっていて、緊急の場合に車の通行を妨げる場合があります。

　新車や中古車を購入した際、自動車登録を行いナンバーを取得す際に車庫証明書が必要になるからです。

　車を購入されると、ディーラーさんから車庫証明書に必要な書類一式をいただくことと思います。警察署でも申請書一式を入手できますし、地域によっては警察署のホームページからダウンロードすることも可能です。

　車庫証明書を申請すると、係の担当者が現地を確認します。初めての方でもその場所が分かるか、敷地のどの部分に止めるのか、車のサイズがその場所に収めることが可能かを確認しています。

　不動産会社に勤務していた際に、車庫証明書はよく発行しておりました。たまに担当者から月極駐車場の番号の確認や、その場所には、以前ほかの車の車庫証明書を発行している等の連絡をいただくことがありました。よく管理されているのだと感心したものです。ですので、法人で複数台の月極駐車場を利用していただいている場合に、車庫証明書を発行した駐車位置を把握するようにしていました。

　持ち家の方で複数台車を持っている場合は、以前その場所で車庫証明書を申請していると、複数台駐車が可能ということが分かるように注意したところです。

パンチくんさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションの大規模修繕、12年周期と18年周期どちらが現実的ですか？』の回答をします。

　実情は、周期を延ばしているようです。

　国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、マンションの長期修繕計画は「30年以上かつ大規模修繕工事が2回以上含めれる期間」で立てることが基本とされています。

　従来のガイドラインでは、大規模修繕の周期目安は約12年としていたようですが、2021年の改正で各工事項目ごとに「12年～15年程度」と幅をもたせる記載に変更されています。

　新型コロナの流行以降、徐々に工事に関しての費用の値上がりが進み、どのマンションも大規模修繕に関しての費用に苦慮しているようです。

　周期を延ばせば、費用面では先延ばしが可能ですが、事故のリスクは高まってしまいます。総会での議決事項となりますので、話し合いをして決めています。防水工事に関しては、周期の工事の実行途中で、上塗りをしていましたが、それをやめることでコストを下げることもあるようです。工夫できることは実施してみますが、故障や事故があったときは対応せざるを得ません。

　建物の構造に使用されている建材の品質、新築時の施工精度、立地環境に大きく左右されることもあるようです。個別の建物診断をすることや管理規約を確認することで、一時金徴収や修繕積立金の値上げを工夫したいところです。

　管理に係る重要事項調査報告書に修繕の記録や長期修繕計画を掲載しているマンションもあるようですので、確認してほしいです。

ピクシスエポックさんこんにちは

不動産FP橋本です

『自分名義の賃貸に高齢の親だけ住ませるのはアリ？入居審査やリスクを知りたいです』の回答をします。

　契約者と入居者が異なる契約は、時々見受けられる契約です。事前に入居者情報を記載していればいいのですが、入居者情報を入れないで賃貸借契約を結ぶのは重大な違反が生じる可能性があります。

　賃貸借契約では、貸主と契約者の信頼関係がとても重要です。契約者が30代で収入基準をクリアしているので審査に問題が生じないと判断して審査がOKになったということです。

　それが実際は、入居者が違っていたという話になりますと、契約者は問題がないと思うかもしれませんが、他の入居者から情報が伝わることも考えられます。30代と70代では行動パターンがとがってくる場合が多いです。貸主や管理会社が入居後に知るということが問題で、信頼関係が破綻する可能性があります。

　最初から情報を伝えて契約する場合は、特約などに記載する内容が異なるかもしれません。入居者に沿った内容を盛り込むことが可能だからです。

　問題が起きるかどうかというより、知っていたかどうかが問題になるからです。

　若い入居者が中心の賃貸では、生活時間が異なる可能性があります。遅い時間に生活音がする方が多い場合もあり、70代の方が受け入れられればいいのですが、騒音の問題が発生する場合もあります。また朝早くの時間帯での活動にクレームが来る可能性があります。

　通常の賃貸借契約ではなく、定期借家契約を求められる場合もあります。ただし、最近では70代はまだまだ元気な方も多く問題がなく契約できるかもしれません。

　正確な情報を発信して契約をしていれば、ビクビクすることもないでしょう。正直にお話しして納得して契約を結んでいただきたいところです。

李白さんこんにちは

不動産FP橋本です

『「平仄を合わせる」とはどのような意味ですか？』の回答をします。

　「平仄」とは漢詩における韻律の規則、または物事の筋道や道理を言います。

　例文として
昨日の会議で部長が言っていたことと課長指示が全然違うんだよね。これじゃは平仄が合わなくて、どっちに従えばいいか分からない。

　不動産業界では「平仄」を合わせることは、物件の価値や市場の動向を正確に伝えるために重要です。

　不動産業界では、価格査定の依頼を受けることがあります。査定を受ける物件の条件に近い、公示価格、路線価、売出価格、成約価格などを参考に査定額を算出するのですが、筋道が異なってしまうと、どういう根拠で算出したのか、相手に伝わらない結果になってしまいます。

　また、プロジェクト管理において、関係者間の意見を出し合っても、一貫した理論や説明になっているかを確認し、平仄を合わせることで業務の効率性を高めることができれば、信頼関係も生まれることになるのでしょうか？

ニセコ花園さんこんにちは

不動産FP橋本です

『提携ローンの金利は本当にお得？ネット銀行との違いと宅建士さんの本音が知りたいです』の回答をします。

　住宅ローンは、20年～35年等と長く利用するローンです。金利だけではなく、契約中に事故等で利用する団信、ローン控除、繰り上げ返済する場合の費用等を考慮して総合的に判断して選択してほしいところです。

　ネット銀行に関しては、店舗運営コストを削減することで金利を低く設定しています。パソコンやスマホで申し込みをするので、操作がスムーズできるかの問題があります。入力した情報から審査しますので、過去のトラブル等があれば審査が厳しくはじかれてしまう場合も多いようです。

　つなぎ融資がない場合が多いようで、団信にはガン保障や三大疾病保障など金利上乗せなしで付帯できるケースもあるようですし、基準金利が異なる場合も多いようです。対面での相談ができないなど手続くに不安がある場合の対応などを確認してほしいところです。

　提携ローンと打ち出している場合は、同じ金融機関で直接相談するよりそのデベロッパーを利用すると金利優遇されることは確かにあります。金利以外に提携ローンを利用するメリット、デメリットを確認しておくといいでしょう。融資手数料が安くなるのか、審査スピードはどうか、他に手数料が発生しないか、団信の内容はなど。

　直接金融機関に相談に行くより、デベロッパーの特徴を理解している金融機関の方が急ぐ場合の審査も早く実施してくれるでしょう。

　まずはネット銀行の特徴を確認して選択し、操作に問題がなければネット銀行で申し込みをしてみるといいでしょう。スムーズにいけば、宅建士に必要書類等を相談すると回答をいただけるのではないでしょうか。

　ただし申込人本人が中心になって進めることが必要となるでしょうし、他にも優遇がある場合もあるようです。

昼ドラ好きの主婦さんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンション管理組合の理事会議議事録の保管期間と閲覧について』の回答をします。

　マンション管理組合が残存中はすべて保存しておくことになっています。

　閲覧者への開示義務に関しましては、開示いただいたこともありますし、断られたこともあります。

　中古マンションの内見をし私は買主側についておりましたが、共用部の清掃も行き届いており、検討したい物件でしたので資産状況を確認したかったので、閲覧を希望しました。最初は、管理人さんも怪訝そうでしたが、勤務中に閲覧させていただきました。居住者の支払い状況を確認したかったからです。余剰金も多く滞納者もほとんどなかったので問題がなかったからか閲覧して安心したことがありました。

　異なるマンションで閲覧を希望しましたが、居住者以外には開示しないと断られたこともあります。

　理事会議事録に関しましたは、基本的には組合員（区分所有者）や利害関係人であれば閲覧可能のようです。解釈の違いがあるのかもしれません。

かなえみなとさんこんにちは

不動産FP橋本です

『管理組合総会の議事録と議案書の違いとは？』の回答をします。

　そもそも議案書は総会で審議される具体的な議題を示す文書となりますので、決議されない項目も掲載されています。その点議事録は総会の進行状況や議論の結果を記録した文書となりますので、マンションの売却時に必要なるのは、議事録です。1年分だけでなく、次年度の予算案についても記載しています。

　中古マンションを売却する際、管理組合から取得する「重要事項調査報告書」は非常に重要な書類です。総会決算書もあり黒字であることも確認できました。

　また、長期修繕計画案として２５年先までの修繕予定についての資料もいただいた物件の買主側の担当をいたしました。

　総戸数が50戸未満のため、長期修繕計画案を参照していると将来赤字となる試算もあり、マンション管理に詳しい知人に確認しました。

　「重要事項調査報告書」に修繕履歴を表でつけてある例は少ないようですが、この物件では掲載されておりました。

　管理費値上げは、今のところないとの話ですが、将来赤字予想になっていましたので、不安があり相談したところ見積もりはしている年にはまだしなくてもいいものも入っているので、赤字にはならないようだとの話をお聞きしました。

　マンションの修繕周期を把握できていないと、必要な時期の判断はつきにくいものだと思い知らされました。それでも、総戸数が少ないマンションの場合は、部材の値上がり等を考えると、不安は尽きないものだとも思いました。

喫茶去さんこんにちは

不動産FP橋本です

『蛍光灯をLEDに「器具ごと交換」か「バイパス工事」かで迷っています』の回答をします。

　器具ごと交換を推奨します。

　バイパス工事とはグロースを取り外す方法になりますので、工事費用は抑えられるようです。
　グロースイッチを取り外しただけですと、不具合が発生した場合に、さらに修理費用がかかってしまう場合があるからです。

　メリット・デメリットを確認して対応されることになるでしょう。

容疑者Xの献身さんこんにちは

不動産FP橋本です

『分譲マンションの管理組合に蛍光灯からLEDへの交換義務はありますか？』の回答をします。

　交換義務はありません。ただし、蛍光灯が入手できなくなると管理組合にクレームが入るでしょう。
　蛍光灯は２０２７年末までにほぼすべての一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入が禁止されることになっているからです。

　費用に関しましては、計画修繕に該当しますので修繕積立金から支払われることになりそうです。管理費に余裕がある場合は管理費から支払われるかもしれません。

　決議要件としましては、普通決議に該当するようです。
２０２６年３月までは区分所有者の半数以上出席で過半数の賛成が必要となるようです。
４月以降は区分所有者の過半数出席で、過半数の賛成が必要のようです。

NOW BESTさんこんにちは

不動産FP橋本です

『重要事項説明書を買主側が作成することはありますか？』の回答をします。

　たまに買主側の業者が作成することがあります。重要事項説明書は業者が入って売買契約を実施する前に物件に関する重要事項説明書を売主、買主に説明する書面をいいます。

　以前は契約当日に説明しておりましたが、買主にとっては大金を払っての契約になりますので、質問も多くすぐに回答を出せないこともありますので、契約日より前に事前説明をすることにしています。

　売主から事前情報をいただいております売主側の業者が作成することが多いですが、大手の業者の場合に買主側で作成させて欲しいといわれ作成をお願いしたことがありました。この場合は、古屋ありでしたが、更地渡しだったのであまり問題はありませんでした。

　作成された重要事項説明書は業者間で共有しておりますので、問題点があれば売主側の業者もアドバイスをしたり、売主に確認をして回答をする場合もあります。最終的には、両者が確認をして仕上げております。

　この場合は、最初単独契約者の予定で契約書を作成しておりましたが、共有に変更されましたので決済までに合意書を作成して対応しました。

　はっきりしない部分があったから買主側で作成を希望されたのか、大手の業者だったからなのかは不明ですが、買主側が作成することもあるということです。

Pennywiseさんこんにちは

不動産FP橋本です

『付帯設備のチェック漏れで引き渡し後にトラブルになりやすい設備はどこですか？』の回答をします。

　試しができない水廻りではないでしょうか？

　業者がフルリフォームした中古マンションの購入を担当した際、配管に関しては高圧洗浄を実施したという話を聞いており、水廻りの設備としてトイレ、キッチン、浴室、洗面所がすべて新しい設備に変わっていましたので問題はありませんでした。

　もう1件同じく中古マンションの購入を担当した際、トイレの故障があったと後で知りました。物件を内見した際に、トイレは比較的新しいものに取替されていましたので、故障があったとは思っておりませんでした。キッチンのガス台は新しくされていたり、浴室も手直しされていましたので、他は気になりませんでした。

　エアコンや給湯器などは、製造番号から年式がわかりますので、必要だったら、交換等を意識できると感じております。

　設備表に記載してあるものに関しても、必ずしも本人が直近まで住んでしたわけでもない場合がありますのでわからない場合があるということです。

　照明等は取替したいものに関しては、取り外しをお願いすればいいですし、型式の古いエアコンでしたら、取り外しを希望すれば対応いただけることがありました。カーテンも使用しないのであれば、取り外しを希望すれば対応していただけました。

　まずは、希望をはっきり伝え、できることを対応いただければいいのではないでしょうか。

テリーマンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸の内覧は何件まで回るべき？回りすぎ・少なすぎの目安が知りたいです』の回答をします。

　繁忙期の場合は、即決できなければ申し込みができないこともあります。そのためにも自分が望む条件と賃料とのバランスをどう考えるか事前に書面に書き出してみるのも効果的です。

　一般に物件に対する希望の条件をあげてみます
①賃料はいくらまで出せるか（40,000円～45,000円など）
②バス・トイレは別がいいか一緒でも気にならないか？
③駅からのアプローチや距離はどうか？
④日当たりがいいのは必須か？
⑤買い物便はどうか？
⑥1階か2階以上か？
⑦築年数は気になるか？

　①～⑦の条件でマストな部分はどこかの優先順位を決めておくことをお勧めします。

　築年数が古くなっている物件の場合の設備は部屋ごとに違いがあります。給湯器やエアコンなど故障のタイミングで入れ替えされている場合もありますので、型番から製造年を調べることも可能です。

　一人暮らしですと、１K、１DKで生活のイメージがつけられるか？ユニットバス・バストイレ別をあまり重視しないのか？などご自分が特に意識するところは、異なるタイプで実際比較してみると、決めやすいかもしれません。

　少なくとも3タイプは比較しないと違いが分からないかもしれません。多く見すぎて決められない方の場合でも時間が許せば３～５件の内覧をして欲しいところです。いくつか比較してみると自分のイメージがはっきり見えてくる場合もあるようです。

　だいたい3件目くらいから部屋の違いを意識されるように感じています。

ラーメンマンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『中古戸建て購入時の手付金相場は？低額手付にした場合のメリット・デメリットも知りたい』の回答をします。

　個人間の取引の場合、手付金として売買代金の５～１０％が一般的と言われております。更地渡しではないようですので、建物の解体費が発生するわけではなさそうですので、購入の意思確認の意味合いが大きいでしょう。確定測量を予定する場合は、測量費も高額になっておりますので、その費用の事前準備があるかによって売主側より指定があるかもしれません。

　手付金を少額にした場合、購入者側にとっては事前準備の費用が少なくて済みますので、住宅ローンの事前審査に不安がある場合は
否決されても合理的かもしれません。

　売主側からすると手付解除されるかもしれないとの不安があり、契約履行の担保として不安があるかもしれません。

　売主、買主双方の意見をどう考えるかによって、違ってくるかもしれません。手付金を低額にした場合の合理的な理由があり、双方が合意できれば問題がないかもしれません。

　特に理由がなければ、手付金は一般的な売買代金の5～１０％にしたいところです。

セリヌンティウスさんこんにちは

不動産FP橋本です

『ジレンマとは？その意味や例について教えてください』の回答をします。

　「ジレンマ」という言葉を調べると「二つの望ましくない選択肢の間で決断を迫られる状態」をいうようです。

　ものごとの現在の状況を変えていく時に思うことです。今はこのままで便利だけど、少しずつ状況を変えた方がもっと便利になると思っても、変わり始めのころは、さまざまな混乱があることもあります。

　現在市役所等で証明書の申請をする場合、認め印は不要とされることが多い印象ですが、以前は必要でした。住民票の写しの交付請求や転出、転入届、婚姻届など多くの手続きで印鑑は不要となりました。
印鑑を忘れたので必要な時に取得できなかったこともあったでしょう。コンビニなどで取得する場合は、マイナンバーカードがあれば、取得が可能です。

　５～６年前にマンションを購入されるお客様を対応しておりました際に、金融機関で銀行印の届け出を空欄のままでいい決済を担当しました。

　不動産では、高額の取引を扱うことが多いので、意思確認を含めて捺印をいただくことが多くあります。銀行印を不要としても、管理費や修繕積立口座の引き落としの手続きをする場合、銀行の届出印を押印するよう案内がありました。他にも引き落としの口座の手続きをする場合、空欄でいいとは当時いわれておりませんでした。届け出をしてないと記載してもよいのか、どの印鑑を使用するのかなどの問題を感じたことがありました。

　金融機関での届け出印制度をなくしても、他の書類として届出印という文言が出てくと悩ましい思いをしました。

　時間の経過や風習の変化により少しずつ環境も変わっていくものでしょう。世の中が変わっていくので、より便利な方向へ進むことはとてもいいことかもしれませんが、変わり目に接してみると、問題点もあるものだと実感したことがありました。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『5400万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　2025年になるまでは金利の変動をあまり意識することはありませんでした。ところが実際に金利が上昇し始めてくると、不安も多く出てくるものです。
　例題としても、そのままの金利で計算するのも考えてしまいますので、段階で計算してみました。「高精度計算サイト」で計算してみました。

①当初5年間の金利は0.67％とし、6年目から1.20％として計算して
　みました。
　当初　144,270円/月、6年目から155,655円/月
　総支払額64,691,948円、利息額10,691,948円

②当初10年間の金利は2.75％とし、11年目からは2.875％として計算
　してみました。
　当初　200,358円/月、11年目から203,149円/月
　総支払額84,987,514円、利息額30,987,514円

③当初5年間の金利は0.97％とし、6年目から1.97％として計算して
　みました。
　当初　151,680円/月、6年目から174,464円/月
　総支払額71,907,877円、利息額17,907,877円

④ずっと1.97％の金利で計算してみます。
　月々　178,051円/月　
　総支払額74,781,499円、利息額20,781,499円

　これからどのように金利が動いていくのでしょうか。利息額の多さには驚きです。

藤原定家さんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸物件の空室対策として、リフォームで床暖房を導入するメリットは大きいですか？』の回答をします。

　エリアや家族構成によってメリット、デメリットは違ってくるのではないでしょうか。床暖房には、温水式床暖房と電気式床暖房がありますが、リフォームで導入するとなると、コストの面を考慮して電気式床暖房が採用されること思われます。

　東北や北海道のように寒さが厳しいエリアであれば、喜ばれることと思いますが、都内となるとデメリットも多くあげられるのではないでしょうか。

　・温まるまでに時間がかかる
　・光熱費が高い
　・低温やけどの懸念がある
　・家具の配置に注意が必要
　・修理が大がかり
これらを考慮すると、せっかつ設備としてコストをかけたのに思ったほど効果が感じられないとの不満が出てしまうかもしれません。

　物件にどのような家族が住むのかを想定した設備にして欲しいところです。

　年配者が住む家庭ですと、1日の時間の大半を自宅で過ごす方が多いので喜ばれるかもしれません。

　育ち盛りのお子さんがいる家庭ですと、短い時間での移動が多く、必要な時に部屋がすぐに温まりずらいなど利用が難しいかもしれません。タイマーを利用することも考えられますが、光熱費の費用が懸念されます。

　私の住むエリアでは、床暖房があったのでこの物件を選んだという話はあまり聞いたことがありません。日当たりがいい部屋を希望される方は多い印象です。

　エアコンも高性能が必ずしもいいとは言えません。故障しやすい場合もあるようです。

　賃貸を検討される方の要望を参考にされるとヒントが見えてくるかもしれません。

紀貫之さんこんにちは

不動産FP橋本です

『LDKの広さの理想や目安は？』の回答をします。

　LDKの広さについては、人それぞれ違うのと時代の流れというものを感じています。

　平成でも初期のころは、部屋数を多くとることが優先されておりました。６０～７０平米３LDKという間取りのマンションが多かった印象です。LDKの広さとして9畳から12畳くらいだったのではないでしょうか。

　平成でも２０年前後くらいになると、７０～８０平米の広さのマンションも増えた印象で、家族がみんなで集まるLDKは広めにとる物件も多く、15畳～20畳くらいは取れているマンションも多くありました。

　LDKに接した和室や居室を一体で使える間取りの物件も人気でした。この場合は、15畳もあれば20畳として使えそうでもあります。

　来客が多いとか、リビングに置く備品が多い家庭などは、広さが欲しいかもしれません。

　ダイニングセットとソファを配置してテレビも画面が大きいタイプを利用するとなると、LDKの広さとして18畳くらいは欲しいところでスムーズな動線も意識したいものです。

　間取りの関係で四角い部屋のLDKであれば、効率のいい配置は難しいかもしれません。細長い型の間取りの方が使いやすそうです。

　現在では地価の上昇でマンションも高額になっており、６０～６５平米くらいの広さであれば、LDKとして10畳はとれないでしょう。このような場合は、理想というより工夫が必要かもしれません。ダイニングセットをゆったりくつろげるソファを兼ねるタイプにすることで、動線がスムーズになる印象です。

国道16号さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの借り換え審査が新規借入時より厳しいと言われる理由は？』の回答をします。

　大きな理由は３つあります。
〇借り換えをするのは、購入後すぐではないことが多いので、物件
　の担保価値が下がるリスクです。購入された時より土地の価値が
　上がっていればいいのですが、必ずしもプラスとばかり評価され
　ない点があります。建物に関しては、築年数とともに減価償却し
　て価値が下がってしまうからです。

〇健康面です。年齢の上昇とともに病に関してはリスクが上昇して
　しまいます。生命保険に入れない場合は、フラット３５等を除い
　て、そもそも住宅ローンの借り入れはできません。

〇年齢の上昇とともに、他の借り入れをしている場合が増えてくる
　からです。車の買い替えでローンを利用すると車のローン分が加
　算され返済比率が上昇してしまいます。また、子供の教育費の増
　加で、自由に使える費用が減少するリスクも考えられます。

　現在の状況と変化してしまうリスクがあるということです。ですので、住宅ローンの借り換えを検討される場合は、事前に下調べをして問題がないことを確認して対応してほしいということです。

こぐまさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「委任」と「委託」の違いとは？』の回答をします。

　不動産関係では、両方とも使用します。
「委任」とは、法律行為を他者に任せる契約であり、不動産関係では委任状を所有者から発行いただき、市役所等に土地や建物、私道の評価証明書を所有者本人に代わって受け取る際に使用しています。

　また、定期借家契約におきましては決められた期間のみの契約（再契約がある場合も含む）で、基本的には更新がないことを貸主に代わって不動産管理会社が契約の前に借主に説明をする際に、委任状を発行していただいております。

　「委託」とは業務や作業の外注契約を指し、Webサイト制作やデータ入力などの業務が含まれます。

　不動産関係では、共用部の定期清掃をする際に、業務委託契約を業者と結び清掃業者に業務を実行していただく場合に利用しています。

　すべてを管理会社が実行するのは、難しい場合もありますので様々な方法で業務を実行しています。

大和メジャーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションの共用部分の変更とは？』の回答をします。

　文字通りマンションの共用部分を変更することです。例としては、貯水槽給水方式から、直結増圧方式への変更などは、共用部分であるマンションの給水設備の変更になるため、特別決議で採決になります。

　仮に貯水槽を壊してまた同じような貯水槽を新しいものに変えるのであれば、保存行為となり変更には当たりません。

　ほかの例として、マンション管理組合が隣の敷地を購入する場合なども共有部分の変更になります。

be successfulさんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産の使用料等の支払調書とは何ですか？』の回答をします。

　国税庁では、不動産の支払調書の提出範囲を決めています。また、平成２８年１月１日以降の支払いの確定する不動産の使用料等の支払調書には、不動産の支払を受ける方等のマイナンバーまたは法人番号を記載することが必要とされています。

　　提出範囲として同一人に対するその年中の支払金額の合計が１５万円を超えるものとなっています。法人に対して家賃や賃貸料のみを支払っている場合は、提出は不要のようです。

　使用料ついて以下について含まれるようです。
①地上権、地役権の設定あるいは不動産の賃借に伴って支払われる権
　利金、礼金
②契約期間の満了に伴い、または借地の上にある建物の増改築に伴っ
　て支払われる更新料、承諾料
③借地権や借家権を譲り受けた場合に地主や家主に支払われる名義書
　換料
　また催場の会場を賃貸する場合のような一時的な賃貸料、陳列ケースの賃貸料、広告等のための塀や壁面等のよう　に土地、建物の一部を使用する場合の賃貸料も含めれます。

　以前、個人の貸主の駐車場に複数台利用して年間１５万円を超えていた法人から、支払調書を提出するので貸主のマイナンバーを教えてほしいとの申し出がありました。国税庁へ報告されたのでしょう。

日経新春杯さんこんにちは

不動産FP橋本です

『「金員」「金額」「金銭」の違いとは？』の回答をします。

　「金員」「金額」「金銭」は不動産の契約書や重要事項説明書に記載されている言葉になります。

　「金額」「金銭」という言葉は、他でもよく使用されておりますが、「金員」はそこまで一般的ではないように感じます。

　「金員」は金額のことで金額を示す場合に使われています。
　「金額」は価格や値段、代金等が類義語とされています。
　「金銭」はお金のことと表現することもあります。

不動産の契約書等で使用される場合は決まった表現で使用されているようです。

金員の使用例
〇違約金の額が支払済の金員を上回るときは買主は売主にその差額を支払うものと
　するという使い方をします。
〇この契約が解除された場合、売主は受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に変換
　しなければならないという使い方をします。

金額の使用例
〇表などにおいて一つの項目として記載し、金額欄にお金の金額１８，０００円な
　どという数字を入れる場合に使用されることが多いでしょう。

　金銭の使用例
〇代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び授受の目的という際に使われてい
　ます。
〇住宅ローンを借入する場合の金融機関との契約書として「金銭消費貸借契約書」
　にも使用されています。略して金消契約と言われる場合もあります。

　お金や金額を示す場合に使用されるのですが、金員は受領済や支払い済の場合に意識して使用しています。

嵯峨愁二郎さんこんにちは

不動産FP橋本です

『冬で寝室の湿度６０パーセントは高いですか？』の回答をします。

　湿度とは空気中に含まれる水蒸気の割合を指し、快適な生活環境や健康に重要な役割を果たしています。冬場に加湿器を使って適度な湿度としては４０～６０パーセントといわれておりますが、乾燥しがちなところ６０パーセントまであると少し高い印象です。

　注意しないと窓に結露やカビやダニの繁殖リスクも高まりそうです。カーテンと窓の間によどんだ空気が停滞しがちでカビの繁殖が発生してしまいそうです。カビやダニの繁殖でアレルギー症状を引き起こす原因となり、睡眠の質も低下させてしまいます。

　単に寝室といっても一戸建ての１階部分か２階部分、マンションなどの気密性が高い建物によっても湿度の違いが出やすくなります。

　一戸建てに暮らしていますが、昼間の外気の湿度が３０パーセントだったのが、夕方には４７パーセントにあがっていました。気温が下がると湿度は高くなるようです。１階のリビングでは昼間３０パーセントだったのが、夕方には３５～４０パーセントと上がっていました。

　寝室は昼間加湿器を使用しないと、湿度は３５～４０パーセントでした。４０パーセントを下回ってしまうと、睡眠の質を損なってしまいますので加湿器を使用して湿度５０パーセントは保ちたいところです。そうすると、口の乾燥を防いでくれ、快適な眠りを与えてくれるからです。

　冬場は適度な湿度を保って、快適な眠りにつきたいと思っております。加湿器の設置場所は、直接暖房にあたらない窓側ではなく、少し高めの位置に設置しています。壁の近くでも風に乗る方向に置きたいところです。

JIL　Sanderさんこんにちは

不動産FP橋本です

『メンタルパフォーマンス（通称メンパ）とは？』の回答をします。

　メンタルパフォーマンスとは、プレッシャーや困難な状況で集中力・判断力・冷静さなどを保ち最高の状態で実力を発揮するための心の状態や能力を指します。特にアスリートは心の状態をコントロールして集中力を向上させて本番で最大限の力を発揮しなければなりません。そのためのトレーニングは大切です。

　不動産営業でもお客様にとってどうなればよい着地点へつながるかをイメージして日々取り組んでいます。精神が沈んだ時には、結果が良くない方向に進んでいてもわざわざその中に飛び込んで方向を転換しようという気持ちにはなれないものです。不動産取引ではちょっとした言葉の使い方を誤ったばかりに悪い方向へ進んでしまいとりかえしがつかなくなることは多くあります。その体験を積み重ねることによって、慎重に言葉を選び態度を改めて少しずつ成長していくものです。

　私道を共有でお持ちの方へ「掘削通行権の覚書」をいただきに上がるのですが、慣れない時は両者が「掘削通行権の覚書」を持つことによってお互いがプラスになるものという考え方が根底にあるので、「両者が持つことによってお互いがプラスになるものです」等の説明をしてひどく叱られたことがあります。依頼をされた方の状態や気持ちを考えたかが問題です。文言一つでも気になっている方もおられます。説明をしっかりしていないため、理解していただけず断られたこともあります。

　ここでメンタルパフォーマンスを考えてみるのです。

　私道を共有で持っていると、持ち分を持っている方全員に掘削通行権の覚書」をいただくことになる場合が多くあり、書面をいただき依頼者も発行しています。

　一度断られても理解していただくまで伺って説明をするにはかなり心を強く持っていないと先に進めないものです。拒まれてしまえばそれ以上伺うことはできませんが、あまりよくは思われていないと分かって伺うのは勇気が必要です。

　相手の方にもご迷惑をかけるものではないことではありますが、依頼者様が将来よかったと思っていただけるものと信じられれば前に進むことができるものです。誠意をもって説明することを心がけて再度伺うようにしています。

サンタのそりさんこんにちは

不動産FP橋本です

『スマート変更登記とは何ですか？』の回答をします。

　２０２６年４月１日よりお住いの住所と法務局に届け出ている住所が異なる場合の住所変更が義務化されます。それに伴いスマート変更登記を利用してわざわざ管轄の法務局へ出向かなくても、法務局職員で無料で対応できるという制度がスマート変更登記の主旨です。

　利用するためには、「検索用情報の申出書」を提出しなければ対応してもらえないということです。書面に記載して窓口に出向くか郵送する必要があります。

　申出人の住所、氏名、氏名ふりがな、生年月日、メールアドレスや連絡先の電話番号が必要です。
添付情報として身分証の写しが必要です。
また、不動産の表示として全部事項に記載されている内容を正確に記載しなければなりません。また、甲区の何番の所有権の登記名義か申出書が複数にわたる場合は各用紙ページ数と総ページを記載する必要があるようです。

　これからの対応になりますので、記載内容に間違いがあったりすると電話で確認をするようです。実際に始まってみるとまた変更点が追加されるかもしれません。

　司法書士に依頼することは不要のようですが、実際に始まると問題点が出てくる可能性があるかもしれません。

メリットとしましては、
〇ご自分で住所変更をしますと土地、建物、私道等に関して登録免許税が発生しま
　すが、無料で済むということです。
〇郵送で対応する場合は、出向かなくていいということです。

デメリットとしましては、
〇全部事項に記載されている内容を正しく記載できるかということです。
〇記載事項に不備があった場合の電話での応対が可能かということです。
〇実際に始まると、法務局でないところからの案内につながらないかという不安が
　あるということです。

セオリーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『手取り２５万で家賃１０万だと審査通るのは難しいですか？』の回答をします。

　ボーナスが出るのであれば考えられるかもしれませんが、一人暮らしで考えるとちょっと難しいでしょう。適正な家賃は７５，０００円～８０，０００円位でしょう。

　手取りで考えるのは堅実な考え方です。一般には年収の３０～４０％以内が家賃の基準とされています。年収から健康保険料、雇用保険料、厚生年金保険、介護保険料（介護は満４０歳に達したときから支払います）といわれる社会保険料を差し引いた金額が手取りといわれており、年収の７５～８５％程度となります。

　ただし、一人暮らしとなると、食費、光熱費、携帯代など諸費用の支払いがありますので、計画的に予算を立てて生活できる方でないと難しいでしょう。奨学金の支払いのある方はもっと堅実的に考えて欲しいところです。

　また特別な費用が発生する場合を考えると、少しずつでも積立貯蓄をしていくことを目標にして欲しいと思います。

　賃貸の管理をして際、月々奨学金を支払いながら生活をしていた方が故郷へ帰らなければいけない用事があったようで、生活が厳しくなった話をされていました。ボーナスがあればなんとかなるかもしれませんが、ボーナスが出ない会社であればもっと厳しいでしょう。

　最初に賃貸を借りる場合は、あまり無理はしないで余裕をもった家賃に決めて欲しいところです。それが厳しい場合は、生活に工夫が必要でしょう。

いくらさんこんにちは

不動産FP橋本です

『寝る前に寝室の窓を開けて換気したら睡眠の質は上がりますか？』の回答をします。

　換気をすれば睡眠の質が上がるのは確かですが、冬の場合は工夫が必要でしょう。

　換気とは部屋の空気を入れかえることで風の通り道をつくることをいいます。夏場は窓を開けておくことに抵抗はないでしょうが、寒い冬では室内で暖房をつけっぱなしにしておくことで、湿気が溜まってしまったり、二酸化炭素濃度が部屋中に充満したりが懸念されます。

　よどんだ空気が充満したまま眠りにつくと頭がスッキリしない場合もあるように感じます。自宅にいる時間が長い方であれば、1ルームでなければ時々寝室の換気をすることは可能でしょうが、夕方まで外出される方の場合は、意識しなければ換気は難しいでしょう。

　5～10分でも意識して風が通る2か所の窓や扉を開けて換気に努めましょう。外気が入る箇所は、１０～20cmでも開けておくといいでしょう。扉は全開にするようにしたいところです。サーキュレーターを補助として使うことも考えましょう。

　室内の空気を入れかえるだけで、頭がスッキリしたように感じられたら効果はあったと感じられるでしょう。私の場合は、自宅にいる時間が長いので、昼間に窓を開けて換気をしています。