昼ドラ好きの主婦さんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンション管理組合の理事会議議事録の保管期間と閲覧について』の回答をします。

　マンション管理組合が残存中はすべて保存しておくことになっています。

　閲覧者への開示義務に関しましては、開示いただいたこともありますし、断られたこともあります。

　中古マンションの内見をし私は買主側についておりましたが、共用部の清掃も行き届いており、検討したい物件でしたので資産状況を確認したかったので、閲覧を希望しました。最初は、管理人さんも怪訝そうでしたが、勤務中に閲覧させていただきました。居住者の支払い状況を確認したかったからです。余剰金も多く滞納者もほとんどなかったので問題がなかったからか閲覧して安心したことがありました。

　異なるマンションで閲覧を希望しましたが、居住者以外には開示しないと断られたこともあります。

　理事会議事録に関しましたは、基本的には組合員（区分所有者）や利害関係人であれば閲覧可能のようです。解釈の違いがあるのかもしれません。

かなえみなとさんこんにちは

不動産FP橋本です

『管理組合総会の議事録と議案書の違いとは？』の回答をします。

　そもそも議案書は総会で審議される具体的な議題を示す文書となりますので、決議されない項目も掲載されています。その点議事録は総会の進行状況や議論の結果を記録した文書となりますので、マンションの売却時に必要なるのは、議事録です。1年分だけでなく、次年度の予算案についても記載しています。

　中古マンションを売却する際、管理組合から取得する「重要事項調査報告書」は非常に重要な書類です。総会決算書もあり黒字であることも確認できました。

　また、長期修繕計画案として２５年先までの修繕予定についての資料もいただいた物件の買主側の担当をいたしました。

　総戸数が50戸未満のため、長期修繕計画案を参照していると将来赤字となる試算もあり、マンション管理に詳しい知人に確認しました。

　「重要事項調査報告書」に修繕履歴を表でつけてある例は少ないようですが、この物件では掲載されておりました。

　管理費値上げは、今のところないとの話ですが、将来赤字予想になっていましたので、不安があり相談したところ見積もりはしている年にはまだしなくてもいいものも入っているので、赤字にはならないようだとの話をお聞きしました。

　マンションの修繕周期を把握できていないと、必要な時期の判断はつきにくいものだと思い知らされました。それでも、総戸数が少ないマンションの場合は、部材の値上がり等を考えると、不安は尽きないものだとも思いました。

喫茶去さんこんにちは

不動産FP橋本です

『蛍光灯をLEDに「器具ごと交換」か「バイパス工事」かで迷っています』の回答をします。

　器具ごと交換を推奨します。

　バイパス工事とはグロースを取り外す方法になりますので、工事費用は抑えられるようです。
　グロースイッチを取り外しただけですと、不具合が発生した場合に、さらに修理費用がかかってしまう場合があるからです。

　メリット・デメリットを確認して対応されることになるでしょう。

容疑者Xの献身さんこんにちは

不動産FP橋本です

『分譲マンションの管理組合に蛍光灯からLEDへの交換義務はありますか？』の回答をします。

　交換義務はありません。ただし、蛍光灯が入手できなくなると管理組合にクレームが入るでしょう。
　蛍光灯は２０２７年末までにほぼすべての一般照明用蛍光ランプの製造・輸出入が禁止されることになっているからです。

　費用に関しましては、計画修繕に該当しますので修繕積立金から支払われることになりそうです。管理費に余裕がある場合は管理費から支払われるかもしれません。

　決議要件としましては、普通決議に該当するようです。
２０２６年３月までは区分所有者の半数以上出席で過半数の賛成が必要となるようです。
４月以降は区分所有者の過半数出席で、過半数の賛成が必要のようです。

NOW BESTさんこんにちは

不動産FP橋本です

『重要事項説明書を買主側が作成することはありますか？』の回答をします。

　たまに買主側の業者が作成することがあります。重要事項説明書は業者が入って売買契約を実施する前に物件に関する重要事項説明書を売主、買主に説明する書面をいいます。

　以前は契約当日に説明しておりましたが、買主にとっては大金を払っての契約になりますので、質問も多くすぐに回答を出せないこともありますので、契約日より前に事前説明をすることにしています。

　売主から事前情報をいただいております売主側の業者が作成することが多いですが、大手の業者の場合に買主側で作成させて欲しいといわれ作成をお願いしたことがありました。この場合は、古屋ありでしたが、更地渡しだったのであまり問題はありませんでした。

　作成された重要事項説明書は業者間で共有しておりますので、問題点があれば売主側の業者もアドバイスをしたり、売主に確認をして回答をする場合もあります。最終的には、両者が確認をして仕上げております。

　この場合は、最初単独契約者の予定で契約書を作成しておりましたが、共有に変更されましたので決済までに合意書を作成して対応しました。

　はっきりしない部分があったから買主側で作成を希望されたのか、大手の業者だったからなのかは不明ですが、買主側が作成することもあるということです。

Pennywiseさんこんにちは

不動産FP橋本です

『付帯設備のチェック漏れで引き渡し後にトラブルになりやすい設備はどこですか？』の回答をします。

　試しができない水廻りではないでしょうか？

　業者がフルリフォームした中古マンションの購入を担当した際、配管に関しては高圧洗浄を実施したという話を聞いており、水廻りの設備としてトイレ、キッチン、浴室、洗面所がすべて新しい設備に変わっていましたので問題はありませんでした。

　もう1件同じく中古マンションの購入を担当した際、トイレの故障があったと後で知りました。物件を内見した際に、トイレは比較的新しいものに取替されていましたので、故障があったとは思っておりませんでした。キッチンのガス台は新しくされていたり、浴室も手直しされていましたので、他は気になりませんでした。

　エアコンや給湯器などは、製造番号から年式がわかりますので、必要だったら、交換等を意識できると感じております。

　設備表に記載してあるものに関しても、必ずしも本人が直近まで住んでしたわけでもない場合がありますのでわからない場合があるということです。

　照明等は取替したいものに関しては、取り外しをお願いすればいいですし、型式の古いエアコンでしたら、取り外しを希望すれば対応いただけることがありました。カーテンも使用しないのであれば、取り外しを希望すれば対応していただけました。

　まずは、希望をはっきり伝え、できることを対応いただければいいのではないでしょうか。

テリーマンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸の内覧は何件まで回るべき？回りすぎ・少なすぎの目安が知りたいです』の回答をします。

　繁忙期の場合は、即決できなければ申し込みができないこともあります。そのためにも自分が望む条件と賃料とのバランスをどう考えるか事前に書面に書き出してみるのも効果的です。

　一般に物件に対する希望の条件をあげてみます
①賃料はいくらまで出せるか（40,000円～45,000円など）
②バス・トイレは別がいいか一緒でも気にならないか？
③駅からのアプローチや距離はどうか？
④日当たりがいいのは必須か？
⑤買い物便はどうか？
⑥1階か2階以上か？
⑦築年数は気になるか？

　①～⑦の条件でマストな部分はどこかの優先順位を決めておくことをお勧めします。

　築年数が古くなっている物件の場合の設備は部屋ごとに違いがあります。給湯器やエアコンなど故障のタイミングで入れ替えされている場合もありますので、型番から製造年を調べることも可能です。

　一人暮らしですと、１K、１DKで生活のイメージがつけられるか？ユニットバス・バストイレ別をあまり重視しないのか？などご自分が特に意識するところは、異なるタイプで実際比較してみると、決めやすいかもしれません。

　少なくとも3タイプは比較しないと違いが分からないかもしれません。多く見すぎて決められない方の場合でも時間が許せば３～５件の内覧をして欲しいところです。いくつか比較してみると自分のイメージがはっきり見えてくる場合もあるようです。

　だいたい3件目くらいから部屋の違いを意識されるように感じています。

ラーメンマンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『中古戸建て購入時の手付金相場は？低額手付にした場合のメリット・デメリットも知りたい』の回答をします。

　個人間の取引の場合、手付金として売買代金の５～１０％が一般的と言われております。更地渡しではないようですので、建物の解体費が発生するわけではなさそうですので、購入の意思確認の意味合いが大きいでしょう。確定測量を予定する場合は、測量費も高額になっておりますので、その費用の事前準備があるかによって売主側より指定があるかもしれません。

　手付金を少額にした場合、購入者側にとっては事前準備の費用が少なくて済みますので、住宅ローンの事前審査に不安がある場合は
否決されても合理的かもしれません。

　売主側からすると手付解除されるかもしれないとの不安があり、契約履行の担保として不安があるかもしれません。

　売主、買主双方の意見をどう考えるかによって、違ってくるかもしれません。手付金を低額にした場合の合理的な理由があり、双方が合意できれば問題がないかもしれません。

　特に理由がなければ、手付金は一般的な売買代金の5～１０％にしたいところです。

セリヌンティウスさんこんにちは

不動産FP橋本です

『ジレンマとは？その意味や例について教えてください』の回答をします。

　「ジレンマ」という言葉を調べると「二つの望ましくない選択肢の間で決断を迫られる状態」をいうようです。

　ものごとの現在の状況を変えていく時に思うことです。今はこのままで便利だけど、少しずつ状況を変えた方がもっと便利になると思っても、変わり始めのころは、さまざまな混乱があることもあります。

　現在市役所等で証明書の申請をする場合、認め印は不要とされることが多い印象ですが、以前は必要でした。住民票の写しの交付請求や転出、転入届、婚姻届など多くの手続きで印鑑は不要となりました。
印鑑を忘れたので必要な時に取得できなかったこともあったでしょう。コンビニなどで取得する場合は、マイナンバーカードがあれば、取得が可能です。

　５～６年前にマンションを購入されるお客様を対応しておりました際に、金融機関で銀行印の届け出を空欄のままでいい決済を担当しました。

　不動産では、高額の取引を扱うことが多いので、意思確認を含めて捺印をいただくことが多くあります。銀行印を不要としても、管理費や修繕積立口座の引き落としの手続きをする場合、銀行の届出印を押印するよう案内がありました。他にも引き落としの口座の手続きをする場合、空欄でいいとは当時いわれておりませんでした。届け出をしてないと記載してもよいのか、どの印鑑を使用するのかなどの問題を感じたことがありました。

　金融機関での届け出印制度をなくしても、他の書類として届出印という文言が出てくと悩ましい思いをしました。

　時間の経過や風習の変化により少しずつ環境も変わっていくものでしょう。世の中が変わっていくので、より便利な方向へ進むことはとてもいいことかもしれませんが、変わり目に接してみると、問題点もあるものだと実感したことがありました。

オリビア運営チームさんこんにちは

不動産FP橋本です

『5400万円を35年ローンで借りると月々の返済額はいくらですか？』の回答をします。

　2025年になるまでは金利の変動をあまり意識することはありませんでした。ところが実際に金利が上昇し始めてくると、不安も多く出てくるものです。
　例題としても、そのままの金利で計算するのも考えてしまいますので、段階で計算してみました。「高精度計算サイト」で計算してみました。

①当初5年間の金利は0.67％とし、6年目から1.20％として計算して
　みました。
　当初　144,270円/月、6年目から155,655円/月
　総支払額64,691,948円、利息額10,691,948円

②当初10年間の金利は2.75％とし、11年目からは2.875％として計算
　してみました。
　当初　200,358円/月、11年目から203,149円/月
　総支払額84,987,514円、利息額30,987,514円

③当初5年間の金利は0.97％とし、6年目から1.97％として計算して
　みました。
　当初　151,680円/月、6年目から174,464円/月
　総支払額71,907,877円、利息額17,907,877円

④ずっと1.97％の金利で計算してみます。
　月々　178,051円/月　
　総支払額74,781,499円、利息額20,781,499円

　これからどのように金利が動いていくのでしょうか。利息額の多さには驚きです。

藤原定家さんこんにちは

不動産FP橋本です

『賃貸物件の空室対策として、リフォームで床暖房を導入するメリットは大きいですか？』の回答をします。

　エリアや家族構成によってメリット、デメリットは違ってくるのではないでしょうか。床暖房には、温水式床暖房と電気式床暖房がありますが、リフォームで導入するとなると、コストの面を考慮して電気式床暖房が採用されること思われます。

　東北や北海道のように寒さが厳しいエリアであれば、喜ばれることと思いますが、都内となるとデメリットも多くあげられるのではないでしょうか。

　・温まるまでに時間がかかる
　・光熱費が高い
　・低温やけどの懸念がある
　・家具の配置に注意が必要
　・修理が大がかり
これらを考慮すると、せっかつ設備としてコストをかけたのに思ったほど効果が感じられないとの不満が出てしまうかもしれません。

　物件にどのような家族が住むのかを想定した設備にして欲しいところです。

　年配者が住む家庭ですと、1日の時間の大半を自宅で過ごす方が多いので喜ばれるかもしれません。

　育ち盛りのお子さんがいる家庭ですと、短い時間での移動が多く、必要な時に部屋がすぐに温まりずらいなど利用が難しいかもしれません。タイマーを利用することも考えられますが、光熱費の費用が懸念されます。

　私の住むエリアでは、床暖房があったのでこの物件を選んだという話はあまり聞いたことがありません。日当たりがいい部屋を希望される方は多い印象です。

　エアコンも高性能が必ずしもいいとは言えません。故障しやすい場合もあるようです。

　賃貸を検討される方の要望を参考にされるとヒントが見えてくるかもしれません。

紀貫之さんこんにちは

不動産FP橋本です

『LDKの広さの理想や目安は？』の回答をします。

　LDKの広さについては、人それぞれ違うのと時代の流れというものを感じています。

　平成でも初期のころは、部屋数を多くとることが優先されておりました。６０～７０平米３LDKという間取りのマンションが多かった印象です。LDKの広さとして9畳から12畳くらいだったのではないでしょうか。

　平成でも２０年前後くらいになると、７０～８０平米の広さのマンションも増えた印象で、家族がみんなで集まるLDKは広めにとる物件も多く、15畳～20畳くらいは取れているマンションも多くありました。

　LDKに接した和室や居室を一体で使える間取りの物件も人気でした。この場合は、15畳もあれば20畳として使えそうでもあります。

　来客が多いとか、リビングに置く備品が多い家庭などは、広さが欲しいかもしれません。

　ダイニングセットとソファを配置してテレビも画面が大きいタイプを利用するとなると、LDKの広さとして18畳くらいは欲しいところでスムーズな動線も意識したいものです。

　間取りの関係で四角い部屋のLDKであれば、効率のいい配置は難しいかもしれません。細長い型の間取りの方が使いやすそうです。

　現在では地価の上昇でマンションも高額になっており、６０～６５平米くらいの広さであれば、LDKとして10畳はとれないでしょう。このような場合は、理想というより工夫が必要かもしれません。ダイニングセットをゆったりくつろげるソファを兼ねるタイプにすることで、動線がスムーズになる印象です。

国道16号さんこんにちは

不動産FP橋本です。

『住宅ローンの借り換え審査が新規借入時より厳しいと言われる理由は？』の回答をします。

　大きな理由は３つあります。
〇借り換えをするのは、購入後すぐではないことが多いので、物件
　の担保価値が下がるリスクです。購入された時より土地の価値が
　上がっていればいいのですが、必ずしもプラスとばかり評価され
　ない点があります。建物に関しては、築年数とともに減価償却し
　て価値が下がってしまうからです。

〇健康面です。年齢の上昇とともに病に関してはリスクが上昇して
　しまいます。生命保険に入れない場合は、フラット３５等を除い
　て、そもそも住宅ローンの借り入れはできません。

〇年齢の上昇とともに、他の借り入れをしている場合が増えてくる
　からです。車の買い替えでローンを利用すると車のローン分が加
　算され返済比率が上昇してしまいます。また、子供の教育費の増
　加で、自由に使える費用が減少するリスクも考えられます。

　現在の状況と変化してしまうリスクがあるということです。ですので、住宅ローンの借り換えを検討される場合は、事前に下調べをして問題がないことを確認して対応してほしいということです。

こぐまさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「委任」と「委託」の違いとは？』の回答をします。

　不動産関係では、両方とも使用します。
「委任」とは、法律行為を他者に任せる契約であり、不動産関係では委任状を所有者から発行いただき、市役所等に土地や建物、私道の評価証明書を所有者本人に代わって受け取る際に使用しています。

　また、定期借家契約におきましては決められた期間のみの契約（再契約がある場合も含む）で、基本的には更新がないことを貸主に代わって不動産管理会社が契約の前に借主に説明をする際に、委任状を発行していただいております。

　「委託」とは業務や作業の外注契約を指し、Webサイト制作やデータ入力などの業務が含まれます。

　不動産関係では、共用部の定期清掃をする際に、業務委託契約を業者と結び清掃業者に業務を実行していただく場合に利用しています。

　すべてを管理会社が実行するのは、難しい場合もありますので様々な方法で業務を実行しています。

大和メジャーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『マンションの共用部分の変更とは？』の回答をします。

　文字通りマンションの共用部分を変更することです。例としては、貯水槽給水方式から、直結増圧方式への変更などは、共用部分であるマンションの給水設備の変更になるため、特別決議で採決になります。

　仮に貯水槽を壊してまた同じような貯水槽を新しいものに変えるのであれば、保存行為となり変更には当たりません。

　ほかの例として、マンション管理組合が隣の敷地を購入する場合なども共有部分の変更になります。

be successfulさんこんにちは

不動産FP橋本です

『不動産の使用料等の支払調書とは何ですか？』の回答をします。

　国税庁では、不動産の支払調書の提出範囲を決めています。また、平成２８年１月１日以降の支払いの確定する不動産の使用料等の支払調書には、不動産の支払を受ける方等のマイナンバーまたは法人番号を記載することが必要とされています。

　　提出範囲として同一人に対するその年中の支払金額の合計が１５万円を超えるものとなっています。法人に対して家賃や賃貸料のみを支払っている場合は、提出は不要のようです。

　使用料ついて以下について含まれるようです。
①地上権、地役権の設定あるいは不動産の賃借に伴って支払われる権
　利金、礼金
②契約期間の満了に伴い、または借地の上にある建物の増改築に伴っ
　て支払われる更新料、承諾料
③借地権や借家権を譲り受けた場合に地主や家主に支払われる名義書
　換料
　また催場の会場を賃貸する場合のような一時的な賃貸料、陳列ケースの賃貸料、広告等のための塀や壁面等のよう　に土地、建物の一部を使用する場合の賃貸料も含めれます。

　以前、個人の貸主の駐車場に複数台利用して年間１５万円を超えていた法人から、支払調書を提出するので貸主のマイナンバーを教えてほしいとの申し出がありました。国税庁へ報告されたのでしょう。

日経新春杯さんこんにちは

不動産FP橋本です

『「金員」「金額」「金銭」の違いとは？』の回答をします。

　「金員」「金額」「金銭」は不動産の契約書や重要事項説明書に記載されている言葉になります。

　「金額」「金銭」という言葉は、他でもよく使用されておりますが、「金員」はそこまで一般的ではないように感じます。

　「金員」は金額のことで金額を示す場合に使われています。
　「金額」は価格や値段、代金等が類義語とされています。
　「金銭」はお金のことと表現することもあります。

不動産の契約書等で使用される場合は決まった表現で使用されているようです。

金員の使用例
〇違約金の額が支払済の金員を上回るときは買主は売主にその差額を支払うものと
　するという使い方をします。
〇この契約が解除された場合、売主は受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に変換
　しなければならないという使い方をします。

金額の使用例
〇表などにおいて一つの項目として記載し、金額欄にお金の金額１８，０００円な
　どという数字を入れる場合に使用されることが多いでしょう。

　金銭の使用例
〇代金・交換差金以外に授受される金銭の額及び授受の目的という際に使われてい
　ます。
〇住宅ローンを借入する場合の金融機関との契約書として「金銭消費貸借契約書」
　にも使用されています。略して金消契約と言われる場合もあります。

　お金や金額を示す場合に使用されるのですが、金員は受領済や支払い済の場合に意識して使用しています。

嵯峨愁二郎さんこんにちは

不動産FP橋本です

『冬で寝室の湿度６０パーセントは高いですか？』の回答をします。

　湿度とは空気中に含まれる水蒸気の割合を指し、快適な生活環境や健康に重要な役割を果たしています。冬場に加湿器を使って適度な湿度としては４０～６０パーセントといわれておりますが、乾燥しがちなところ６０パーセントまであると少し高い印象です。

　注意しないと窓に結露やカビやダニの繁殖リスクも高まりそうです。カーテンと窓の間によどんだ空気が停滞しがちでカビの繁殖が発生してしまいそうです。カビやダニの繁殖でアレルギー症状を引き起こす原因となり、睡眠の質も低下させてしまいます。

　単に寝室といっても一戸建ての１階部分か２階部分、マンションなどの気密性が高い建物によっても湿度の違いが出やすくなります。

　一戸建てに暮らしていますが、昼間の外気の湿度が３０パーセントだったのが、夕方には４７パーセントにあがっていました。気温が下がると湿度は高くなるようです。１階のリビングでは昼間３０パーセントだったのが、夕方には３５～４０パーセントと上がっていました。

　寝室は昼間加湿器を使用しないと、湿度は３５～４０パーセントでした。４０パーセントを下回ってしまうと、睡眠の質を損なってしまいますので加湿器を使用して湿度５０パーセントは保ちたいところです。そうすると、口の乾燥を防いでくれ、快適な眠りを与えてくれるからです。

　冬場は適度な湿度を保って、快適な眠りにつきたいと思っております。加湿器の設置場所は、直接暖房にあたらない窓側ではなく、少し高めの位置に設置しています。壁の近くでも風に乗る方向に置きたいところです。

JIL　Sanderさんこんにちは

不動産FP橋本です

『メンタルパフォーマンス（通称メンパ）とは？』の回答をします。

　メンタルパフォーマンスとは、プレッシャーや困難な状況で集中力・判断力・冷静さなどを保ち最高の状態で実力を発揮するための心の状態や能力を指します。特にアスリートは心の状態をコントロールして集中力を向上させて本番で最大限の力を発揮しなければなりません。そのためのトレーニングは大切です。

　不動産営業でもお客様にとってどうなればよい着地点へつながるかをイメージして日々取り組んでいます。精神が沈んだ時には、結果が良くない方向に進んでいてもわざわざその中に飛び込んで方向を転換しようという気持ちにはなれないものです。不動産取引ではちょっとした言葉の使い方を誤ったばかりに悪い方向へ進んでしまいとりかえしがつかなくなることは多くあります。その体験を積み重ねることによって、慎重に言葉を選び態度を改めて少しずつ成長していくものです。

　私道を共有でお持ちの方へ「掘削通行権の覚書」をいただきに上がるのですが、慣れない時は両者が「掘削通行権の覚書」を持つことによってお互いがプラスになるものという考え方が根底にあるので、「両者が持つことによってお互いがプラスになるものです」等の説明をしてひどく叱られたことがあります。依頼をされた方の状態や気持ちを考えたかが問題です。文言一つでも気になっている方もおられます。説明をしっかりしていないため、理解していただけず断られたこともあります。

　ここでメンタルパフォーマンスを考えてみるのです。

　私道を共有で持っていると、持ち分を持っている方全員に掘削通行権の覚書」をいただくことになる場合が多くあり、書面をいただき依頼者も発行しています。

　一度断られても理解していただくまで伺って説明をするにはかなり心を強く持っていないと先に進めないものです。拒まれてしまえばそれ以上伺うことはできませんが、あまりよくは思われていないと分かって伺うのは勇気が必要です。

　相手の方にもご迷惑をかけるものではないことではありますが、依頼者様が将来よかったと思っていただけるものと信じられれば前に進むことができるものです。誠意をもって説明することを心がけて再度伺うようにしています。

サンタのそりさんこんにちは

不動産FP橋本です

『スマート変更登記とは何ですか？』の回答をします。

　２０２６年４月１日よりお住いの住所と法務局に届け出ている住所が異なる場合の住所変更が義務化されます。それに伴いスマート変更登記を利用してわざわざ管轄の法務局へ出向かなくても、法務局職員で無料で対応できるという制度がスマート変更登記の主旨です。

　利用するためには、「検索用情報の申出書」を提出しなければ対応してもらえないということです。書面に記載して窓口に出向くか郵送する必要があります。

　申出人の住所、氏名、氏名ふりがな、生年月日、メールアドレスや連絡先の電話番号が必要です。
添付情報として身分証の写しが必要です。
また、不動産の表示として全部事項に記載されている内容を正確に記載しなければなりません。また、甲区の何番の所有権の登記名義か申出書が複数にわたる場合は各用紙ページ数と総ページを記載する必要があるようです。

　これからの対応になりますので、記載内容に間違いがあったりすると電話で確認をするようです。実際に始まってみるとまた変更点が追加されるかもしれません。

　司法書士に依頼することは不要のようですが、実際に始まると問題点が出てくる可能性があるかもしれません。

メリットとしましては、
〇ご自分で住所変更をしますと土地、建物、私道等に関して登録免許税が発生しま
　すが、無料で済むということです。
〇郵送で対応する場合は、出向かなくていいということです。

デメリットとしましては、
〇全部事項に記載されている内容を正しく記載できるかということです。
〇記載事項に不備があった場合の電話での応対が可能かということです。
〇実際に始まると、法務局でないところからの案内につながらないかという不安が
　あるということです。

セオリーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『手取り２５万で家賃１０万だと審査通るのは難しいですか？』の回答をします。

　ボーナスが出るのであれば考えられるかもしれませんが、一人暮らしで考えるとちょっと難しいでしょう。適正な家賃は７５，０００円～８０，０００円位でしょう。

　手取りで考えるのは堅実な考え方です。一般には年収の３０～４０％以内が家賃の基準とされています。年収から健康保険料、雇用保険料、厚生年金保険、介護保険料（介護は満４０歳に達したときから支払います）といわれる社会保険料を差し引いた金額が手取りといわれており、年収の７５～８５％程度となります。

　ただし、一人暮らしとなると、食費、光熱費、携帯代など諸費用の支払いがありますので、計画的に予算を立てて生活できる方でないと難しいでしょう。奨学金の支払いのある方はもっと堅実的に考えて欲しいところです。

　また特別な費用が発生する場合を考えると、少しずつでも積立貯蓄をしていくことを目標にして欲しいと思います。

　賃貸の管理をして際、月々奨学金を支払いながら生活をしていた方が故郷へ帰らなければいけない用事があったようで、生活が厳しくなった話をされていました。ボーナスがあればなんとかなるかもしれませんが、ボーナスが出ない会社であればもっと厳しいでしょう。

　最初に賃貸を借りる場合は、あまり無理はしないで余裕をもった家賃に決めて欲しいところです。それが厳しい場合は、生活に工夫が必要でしょう。

いくらさんこんにちは

不動産FP橋本です

『寝る前に寝室の窓を開けて換気したら睡眠の質は上がりますか？』の回答をします。

　換気をすれば睡眠の質が上がるのは確かですが、冬の場合は工夫が必要でしょう。

　換気とは部屋の空気を入れかえることで風の通り道をつくることをいいます。夏場は窓を開けておくことに抵抗はないでしょうが、寒い冬では室内で暖房をつけっぱなしにしておくことで、湿気が溜まってしまったり、二酸化炭素濃度が部屋中に充満したりが懸念されます。

　よどんだ空気が充満したまま眠りにつくと頭がスッキリしない場合もあるように感じます。自宅にいる時間が長い方であれば、1ルームでなければ時々寝室の換気をすることは可能でしょうが、夕方まで外出される方の場合は、意識しなければ換気は難しいでしょう。

　5～10分でも意識して風が通る2か所の窓や扉を開けて換気に努めましょう。外気が入る箇所は、１０～20cmでも開けておくといいでしょう。扉は全開にするようにしたいところです。サーキュレーターを補助として使うことも考えましょう。

　室内の空気を入れかえるだけで、頭がスッキリしたように感じられたら効果はあったと感じられるでしょう。私の場合は、自宅にいる時間が長いので、昼間に窓を開けて換気をしています。

ベラスケスさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「公序良俗」「公序良俗に反する」とは何ですか？』の回答をします。

　以前の賃貸契約書の条文に、「公序良俗に反する法律行為は無効とする」等の文言は見かけたように思っていました。
　しかし、2020年に民法改正が実施されてから公序良俗という文言自体が不動産契約等ではあまり使用されていない印象です。

　例えば賃貸契約書の明渡し時の原状回復について参考とされる説明に
「民法第90条並びに消費者契約法第8条、第8条の２、第9条及び第10条に反しない内容に関して特約の合意がある場合はその内容によります」と記載されています。

　2020年4月の民法改正により
民法90条の「公の秩序又は善良の風俗に反する法律行為は無効とする」とされ、それ以前の「事項を目的とする」という文言が削除されました。つまり目的自体問題がなくても経過や取引の背景、事情に問題がある場合も無効となる可能性を示唆したものです。

　契約書に記載し、売主・買主双方、や貸主・借主双方が納得した契約でも無効となる可能性を含んでいるということです。不動産取引では不動産業者は宅建業法等をふまえ専門知識は豊富かもしれませんが、それに対する一般的な相手は専門知識をあまり理解できていない場合も考えられます。不動産取引に不慣れな相手に対しても丁寧な説明と公正な取引を求めるということでしょう。

　消費者契約法第8条においても、消費者が不当な契約条項から保護されることを目的としているということです。

　不当な契約から一般消費者をより守る方向にシフトしているように感じます。

フェルメールさんこんにちは

不動産FP橋本です

『管理と監理の違いとは？』の回答をします。

　不動産業者としては、「管理」という言葉をよく利用します。賃貸物件の管理を依頼されるや引き受ける時に使います。日常的に調整・維持・保全する行為ともいわれ賃貸アパートの管理を依頼されたとします。

　管理をするということは、その物件について貸主様と業務内容を打ち合わせをして、どこまでの業務を実施するかを取り決めします。物件の空室が出たら新規募集をしたり、契約をしたり、設備に故障が出たら業者の手配をしたり、賃料の集金等をしたりします。クレーム処理まで対応することもあります。貸主様との意思疎通を図ることが大切と考えます。

　業務としては、「取り仕切る」というイメージになるでしょうか。

　それに比べて、「監理」とはある活動やプロセスが決められたルールや基準に従って適切に進行しているかを監視・評価・指導する行為をいいます。

　建物を建築する際、建築現場の監督等があてはまる仕事となります。仕事の手順に従い、スケジュール通り進行できているか、問題点はないか等、専門的な部署に確認し総合的に評価し、工事内容に遅れが出た場合の対処についても、部署ごととのやり取りを実施して打ち合わせしていきます。まとめる人がいないと部署ごとの連携がうまく機能しない問題点も出てくるようです。

　業務としては、「取り締まる」というイメージになりようです。

ラルフローレンさんこんにちは

不動産FP橋本です

『年越し蕎麦は何時に食べますか？』の回答をします。

　私は年末年始にお産で入院したことがあり、その際は夕飯に出てきました。知り合いも夕飯に食べている話はよく耳にしておりました。

　しかしわが家は夕飯ではなく、夜の9時～10時くらいに食べることが多いようです。地域による違いがあるかもしれませんが、おせち料理をつくっている合間に食べています。12時までには食べ終えて年は越したいと考えております。

　食べなくてもいいかと思う年もありますが、何となくお蕎麦を食べて年を越すのが習慣になっているので、かき揚げも購入してしまいます。年末にかき揚げの値段が高くなっており、1個300円は超えており、びっくりしました。

　おせち料理の食材を購入した際も物価の高騰に驚かされました。お米の高騰がお餅にも影響がありました。あらゆる食材が値上がりしており、節約しても追いつかない現状を感じました。

　新年は良い年にしたいものです。

今永さんこんにちは

不動産FP橋本です

『ヘアクラックとは何ですか？』の回答をします。

　私はモルタルの壁の木造住宅を所有しており、一階は駐車場にしておりました。その上部に鉄骨を組み合わせ2階部分の一部のみ部屋を設ける増築を実施しておりました。

　2011年に東日本大震災が発生し最大震度７を記録し、東京でもかなり揺れた印象でした。その際、増築部分の窓枠付近の下あたりにへアクラックが何か所か発生しました。

　ヘアクラックとは、そもそも幅０．３ｍｍ未満の微細なひび割れをいい、髪の毛のように細いのでこの名称がついたようです。

　モルタルの壁においても、そのまま放置しているとそこから雨水が入り、下地を痛めたり、断熱材が湿気を帯びたり、カビが発生したりと建物に悪影響を及ぼしてしまうことが懸念されました。建物もすぐには大きなダメージはなさそうですが、年月の経過による怖さがありました。そこで業者さんに補修材を入れていただきました。見た目の印象は良くはないですが、ひび割れがない分、雨水の浸入を防いでくれる安心感がありました。一部だけなので吹付までは実施しませんでした。

　その後屋根と壁の吹付を実施していただき、見た目もスッキリしました。ひび割れの深さが気になる場合は、業者に確認していただいた方がいい場合もあるようですので、注意したいところです。

忍たまさんこんにちは

不動産FP橋本です

『「同意」と「合意」の違いとは？』の回答をします。

　不動産では、「合意」という言葉をよく使用する印象です。

「合意」とは複数の人々が意見を一致し、ある事柄について共同の意志を持つこととされており、合意書を作成することがあります。

　賃貸物件では、貸主に無断で室内を変更することはできないこととされています。たとえ借主が費用をかけたとしても、貸主の承諾を得ないで勝手に変更することはできないということです。

　事前に確認をし了解を得て実施したとしても、管理会社では「買取請求しない等の合意書」を作成することがあります。室内変更は認めるが、貸主は費用を支払わないという「合意書」を作成するということです。この書面を作成しておくことにより退去の際、借主が費用を請求することを防ぐためです。

　それに比べ「同意」とは、自分が相手の提案を受け入れ賛成する意志を示すという場合に使用します。特に双方で協議し、意志を確認したという意味にはなりません。ですからトラブルになった場合には、相手にまで意志の確認をしたとまでは言えないということになります。

　トラブルになった際は、大きく違う結果になるということです。

アップルタイザーさんこんにちは

不動産FP橋本です

『宅建業者が売主の場合の契約不適合責任について』の回答をします。

　売主が個人か宅建業者かによって不動産の契約の不適合責任の期間については大きく変わってきます。
　
　売主が宅建業者で買主が一般の個人の場合は、宅建業法40条が適用されます。また民法に関しても考慮しなければなりません。

　買主が一般の個人の場合
　責任期間：引き渡しから2年間
　通知期間：不適合を知ってから1年以内
　買主に不利な特約は無効とされています。

　売主も買主も宅建業者の場合は特約は有効とされるでしょう。
買主も業者であれば不利な特約に対して対応策がとれる可能性が高いからです。
例えば価格交渉をするなど対策を考える可能性があるからです。賠償責任がおえない物件であれば、購入自体検討しない可能性が高いからです。

バーガーキングさんこんにちは

不動産FP橋本です

『携帯料金や後払い決済を滞納した履歴は、賃貸の入居審査にどこまで響きますか？』の回答をします。

　最近の賃貸物件では保証会社を利用する機会が増えており、信販系保証会社では入居希望者の信用情報を確認しますので、過去の滞納で審査が通らない場合もあるでしょう。

　以前はスマホ料金の滞納で、売買の住宅ローン審査が通らなかったという話を聞いたことがありました。

　独立系の保証会社の方が審査は通りやすい傾向はあるようですが、独自の審査基準を持っているようですので、過去の滞納で審査落ちの可能性もあるようです。こちらの方が保証料はやや高めのようです。

　保証会社を利用しなければならない物件の場合は、事情を仲介業者にお話しして一つだけなく、複数当たっていただいた方がいいかもしれません。

　仲介業者によっては、一度審査に落ちたら保証会社を使用しない場合もあるようです。

　あとは仲介業者に事情をお話しし、保証会社を利用しない物件を検討すると通りやすいかもしれません。親身になっていただける家主様もいるようです。

タレットさんこんにちは

不動産FP橋本です

『地積測量図なし・境界非明示の中古戸建て、住宅ローン本審査は通りますか？』の回答をします。

　住宅ローンの本審査は難しいと考えます。

　先ず、契約書の定型の条文に、「引き渡しまでに境界を明示すること」と記載されていますので明示できない物件の場合、特約条項で「境界を明示しない」と記載しなければならないと思います。契約書に記載したとしても、トラブルのもとになってしまいますし、損害賠償を請求されるかもしれません。

　たとえ一般の物件と比較して売却価格が低いとか、ご自分の所有する土地に隣接して一体となるからとかの理由があるかもしれませんが、リスクがありすぎる印象です。

　公募面積で中古戸建を売買することはよくある話ですが、境界標を明示できる書類や現地での明示もしないこと自体、業者としてコンプライアンスに問題はありませんでしょうか。地積測量図が法務局にないのであれば、確定測量図を売主に求めて売り出すのが業者の姿勢と考えます。

　かなり昔の金融機関であれば、住宅ローンの審査は比較的甘かったようです。接道義務を果たしていなくても、建蔽率をオーバーしていても通ったようです。

　しかし現在の金融機関は担保としての価値を理解して審査しています。敷地の前面道路が私道の場合、持ち分を持っていなければ審査が通らなかったことがありました。

　年々建築基準法は厳しくなっておりますので、住宅ローンの審査は難しいと思いますが、最終的には金融機関の判断によることと存じます。