ご質問の回答をさせていただきます。

日当たりの悪い家ならではのメリットがあるかお気になされてるようですが、これはこれでメリットはあります。

何故かというと、我が家もあまり日当たりの良い家ではありませんが、それなりに快適な生活が出来ているからです。

日当たりが良くない家だと、外が暑くてもそれなりに涼しく過ごす事ができます。

現に日当たりの悪い我が家も7月上旬あたりまでは1階のリビングはエアコンなしでも充分過ごせます。

もっとも真夏本番になっちゃうと関係なくなりますがね・・・。

以上の事から、日当たりの悪い家ならではのメリットといえば、冷房費の節約とゆうところでしょうか。

これはこれでウリに出来ると思います。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

住宅ローンを組む際に加入される団体信用生命保険(いわゆる団信)は、死亡または高度障害に認定された場合に残債が免除になる保険です。

他にも三大疾病に罹患した場合でも住宅ローン残債が免除になる特約等もあります。

実際に今ご加入の団体信用生命保険がどのような保障内容なのか不明であれば、住宅ローンを組まれた金融機関へ確認されてみてはどうでしょうか？

たとえ住宅ローン残債が免除とならなくとも、身体障害者2級ともなれば障害者年金の支給対象に該当しますので丸損にはならないかと存じます。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

当方は1棟のアパートオーナーであるため、貸主からの視点での回答である事をご承知おきください。

賃貸契約を締結するにあたり、貸主からマイナンバーの提出は求められないです。

当方も自身所有のアパートの借主のマイナンバーは誰1人として把握しておりません。

ただし、不動産管理会社や保証会社等からはマイナンバーの提出を求められる可能性はありますので、気になるようなら事前に確認しておくと良いでしょう。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申しますと、本案件については原則として原状回復費用は貸主負担になります。

もっとも退居した後の原状回復に敷金を充てるのが一般的ですが、通常使用による損耗や経年劣化による費用負担までは通常請求はされません。

ただし、通常の使用範囲を超えての使用をした場合は例外であり、原状回復に要した費用負担を請求される場合もあります。

例えば普段の清掃を怠ったり設備の破損等をすぐに報告しなかった場合等が挙げられます。

借主側はあくまで貸主の所有物を借りている立場ですので、出来るだけ丁寧に扱う事が望ましいといえます。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

賃貸アパートやマンションへ入居する際、火災保険の契約もする必要があります。

ただし、入居者が契約するのは賃貸物件に収容する家財保険です。

ちなみに建物全体の火災保険はオーナーが契約しています。

なお、入居者が契約する家財保険ですが、特約として借家賠償特約や個人賠償責任特約などもあります。

家財保険は2年更新で、概ね2ヶ月前に更新の案内が届きますので忘れずに更新しましょう。

ちなみに当方も1棟のアパートオーナーですが、以前アパートの共用部分の窓ガラスを不注意で割られた事があり、借家賠償保険の対象になりました。

なお、退居される際は火災保険の解約もお忘れなく。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

賃貸において退居希望日の1ヶ月前とは、文字通り退居日の1ヶ月前の日にちの事を指します。

例えば3月末日(31日)を退居希望日とした場合の1ヶ月前とは、2月末日(28日)です。

つまり、3月末日に退居したい場合、遅くとも2月末日までにその旨を通知しなければなりません。

仮に通知が遅れた場合、遅れた分の日割り賃料を支払わなければならないケースもある為、注意しましょう。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

これからの時期、引越しシーズンでさぞかし物件探しに迷うことでしょう。

そこで当方の経験則も踏まえアドバイスをしたいと思います。

まずはどのような条件の物件をお求めなのか決めておきましょう。

例えば築年数、間取り、家賃・・・etcですね。

その条件を不動産業者の担当者へ伝える事でその条件に見合った物件を紹介してくれます。

内覧の件数につきましては、何件まで回るべきとか回りすぎ等、明確なラインはありません。

しかし当方の経験上、条件を決めず闇雲に内覧しても決まらない事が多いですね。

そのため、目安としては希望条件に合った物件をおおよそ3〜4件に絞って内覧してみるのをおすすめします。

当方の経験則ですが、少しでも参考にしていただけますと幸いです。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

私見ではありますが、リフォームで床暖房を導入するのは差別化を図るうえでメリットは大きいと思います。

当方は雪国秋田県であるため、床暖房ありの物件であれば大きな付加価値がつきますが、都内も東北北海道には遠く及ばずとも冬はそれなりに冷え込むことでしょう。

そのため、ある程度工事費が高額になっても床暖房の導入は多少工事費が高額になっても回収は可能かと存じます。

宅建士の視点から見ても床暖房の有無は大きなメリットであるため、重視するポイントといえるでしょう。

床暖房の有無は、ネット環境の有無や築年数云々よりも重要視されるのが一般的でしょうからね。

余談ですが当方も1棟のアパートオーナーですが、他のどんな設備より冷暖房(特に暖房設備)に重点を置いてます。

何故かというと、アパートオーナーは住人(借主)の快適な生活の場を提供する義務がありますからね。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

善管注意義務とは、読んで字の如し、善良な管理者の注意義務の事を指します。

アパートやマンション等の賃貸物件を契約した場合、借主が善管注意義務を負う事になります。

例を挙げますと、賃貸しているアパートやマンションの設備等に破損等の不具合が発生した場合、その旨を速やかに貸主に連絡しなければならないというのがあります。

原則として備え付けの設備に不具合が生じた場合、貸主に修繕義務が発生します。

ただし不具合が生じた場合でもそのまま放置していた場合、借主側の善管注意義務違反を疑われますので、借主側が修繕しなければならない場合もあります。

そのようなケースにならないよう、備え付けの設備に不具合が生じた場合は必ず速やかに貸主に報告し修繕依頼をしましょう。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申し上げますと、工業地域でも家の建築は可能です。

当方の住んでいる街でも工業地域内に住宅は普通に建っています。

工業地域内で建築可能な住宅は、一戸建てやマンションなどがあります。

反面、学校、病院、ホテルなどの建築は不可となっています。

なお、同じ工業系の用途地域として工業専用地域がありますが、工業専用地域内では住宅建築も不可となる点も補足しておきます。

トラブルや注意点といたしましては、やはり工業地域は工業系の用途地域なので、近隣の工場からの騒音や臭いが挙げられるでしょう。

そのため、神経質な方であれば工業地域内よりも閑静な住居系の用途地域内をおすすめします。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申し上げますと、契約途中での家賃減額交渉は難しいのが現状です。

家賃については契約時に月いくらと取り決めしているため、契約期間内はたとえ他の部屋で家賃が下がっていようとも、現行通りの家賃をお支払いしましょう。

ただし、契約更新時には家賃減額の交渉の余地はあるかと存じます。

その際は仲介した不動産業者へ賃料減額の交渉を依頼してみると良いでしょう。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

賃貸契約で実印が必要となるのは、連帯保証人をつけた場合です。

借主様につきましては認印で足りますが、連帯保証人の方は実印を用意していただく必要があります。

連帯保証人には基本的に安定した収入のある人なら誰でもなれますが、ご両親、兄弟姉妹等の親族の方が望ましいでしょう。

なお、借主様ご本人は認印で足りると申し上げましたが、シャチハタはNGなので余談ながら申し添えます。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

初めての一人暮らしにさぞ期待と不安が入り混じっている事でしょう。

結論から申しますと、基本的に電話予約はしてもしなくても問題ありません。

不動産屋には物件案内するスタッフが常駐している為、アポ無しで行っても対応してくれますよ。

とはいえ、他の来客と重なる場合もある為、気になるようでしたら事前に電話予約してから行くのも良いでしょう。

ちなみに当方も不動産会社へ3年勤務していましたが、ほとんどがアポ無し来店でしたね。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。
おっしゃるとおり接道２ｍ未満の土地の場合、再建築不可物件でありこのままでは建て替えやリフォーム工事をすることはできません。

この場合、対象の土地で建て替え等するには隣地を買い足すことで再建築ができる物件とすることが可能です（もっとも隣地が更地等売物件であるのが条件ですけれど・・・）。

なお、対象の土地の前面道路が２ｍの接道義務を満たすようになっても、原則として幅員４ｍの道路（建築基準法上の道路）に面していない場合、道路の中心線から２ｍのセットバックが必要となる点も忘れてはなりません。

以上、回答をさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。
確かに高齢者であると、それだけの理由でアパートやマンションの賃貸を断られるケースは少なくないのが現実です。

何故かというと、高齢者であれば以下のリスクが高いからです。
・突然死や孤独死のリスクが高い
・認知症になりやすい
・収入面での問題

もっともアパートやマンションの賃貸の合否については貸主次第というのも現状なので、高齢者というだけで一律に断られるということはないでしょう（仮に高齢者というだけで賃貸を断られるというなら、世の高齢者はホームレスで溢れかえっているのでは・・・）。

当方も1棟のアパートのオーナーですが、高齢者というだけで断るということはしません（もっとも緊急連絡先等はしっかりと決めてもらいますが・・・）。

以上のことから、高齢者だからといって賃貸を一律に断られる事はないと思われます。

以上、回答をさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申しますと、契約書や重要事項説明書に石油ストーブ禁止の文言がなければ問題ないと思われます。

新築や築浅物件であれば結露の原因になる為、石油ストーブの使用を禁止している物件もありますが、そうでなければ問題ないでしょう。

当方も1棟のアパートのオーナーですが、備え付けのストーブの他、持ち込みのストーブの使用も認めています。

もっとも3LDKタイプで築年数も経ってる物件ですから、備え付けのFFストーブだけでは寒いでしょうからね。

ただし、万一ストーブ使用禁止の記載があった場合、ストーブを使用すると契約違反となり、これが原因で物件の損傷が発生した場合はペナルティが発生する場合もあります。

もし気になるようでしたら、オーナー様もしくは仲介した不動産業者へ問い合わせてみましょう。

余談ですが、ストーブ使用時は酸欠防止の為、換気もお忘れなく。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

重要事項説明書の内容に納得出来ないという理由でキャンセルという事については、なかなかないケースかと思いますが、まだ契約前の段階なのでキャンセルする事は可能です。

重要事項説明は、実際に物件をご覧になり、メリットデメリット等を把握及び納得した状態であるのを前提に受けるものであります。

ただし、稀に重要事項説明の内容と聞いていた内容に齟齬がある等の場合、キャンセルされるケースもあるでしょう。

他にも別の物件と比較した結果、そちらの方が好条件だったという事でキャンセルとなる場合もあります。

当方も不動産会社勤務当時、前者のケースでのキャンセル経験こそありませんが、後者のケースでのキャンセルはあります。

後者のケースはお客様の都合なので如何ともしがたいでしょうけど、前者のケースではキチンと対応していればキャンセルされる事は回避出来るかと存じます。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

禁治産者とは、現在でいう成年被後見人を意味します。

成年被後見人とは制限行為能力者のひとつであり、民法上、単独で法律行為ができない者を指します。

平たく申しますと、認知症高齢者や重度の精神障がい者が成年被後見人(禁治産者)に該当します。

なお、成年被後見人には家庭裁判所より成年後見人が選任され、原則として成年被後見人が単独で行った法律行為については成年後見人が取り消すことができます。

ただし、日用品の購入等の場合は例外として成年被後見人であっても単独で行うことができるため、成年後見人でも取消権はありません。

ちなみに制限行為能力者には成年被後見人のほか、被保佐人・非補助人・未成年があります。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申しますと、一人暮らしで30平米は狭いと感じることは一般的にはないといえるでしょう。

30平米の物件は、間取り的には1ルームタイプ〜2Kタイプあたりが多く、1〜2人暮らし向けなのが相場といえます。

もっとも一人暮らしといっても私物が多い等の事情により、狭くなる場合もありますが、そのような場合はもう少し広めの物件を選択するのも良いでしょう。

参考までに当方は3LDKタイプのアパートのオーナーですが、面積的には約66平米あります。

しかしながら、過去には66平米の物件に一人暮らしで入居された方もいらっしゃいました。

そのため、もしハナタレ小僧様が30平米の物件では狭いと感じるようであれば、もう少し広めの物件も視野に入れられてはどうでしょうか？

人それぞれライフスタイルも異なるので、一人暮らしだから広い物件を選択してはいけないなんてルールはありませんからね。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申しますと、封水(トラップ)切れトラブルは借主側の責任であるとゆう見方が強いかと存じます。

何故かというと、借主側には善良なる管理者として注意する義務(いわゆる善管注意義務)が課されており、封水切れトラブルは善管注意義務を怠っていなければ回避出来たトラブルであると考えられるからです。

具体的にいいますと、長期不在となる直前までにトラップに水を溜めておけば今回のトラブルにはならなかったといえるでしょう。

ちなみに当方も不動産会社勤務当時にはこのようなトラブルはありませんでしたが、長期間空室の管理物件では封水切れはよくありました。

そのため、定期的に管理物件の清掃やトラップに水を溜める等の対策を採っていたものです。

したがって封水切れトラブルに関しては、借主側の善管注意義務違反と見なされる可能性が強いと思われます。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の返答をさせていただきます。

結論から申し上げますと、基本的にスマホでIT重説を行っても問題ありません。

IT重説はZoomやFaceTime等を使用して行う為、電波状況の良いところであれば対応可能だからです。

事実、当方もZoomやFaceTimeを使用してのIT重説を経験しており、場所に縛られる事なく対応出来ています。

ただし、スマート接客を使用しての重説の場合はPCが必須かと思われます(スマホにない機能があるため)

他にもスマホでIT重説を行う場合は1人になれるスペースを確保しておいた方が良いでしょう。

例えば自室やマイカーの車内など、他人に重説の内容を聞かれない場所で行うのが無難です。

あ、あとは説明内容の録画が必要な場合は説明前に録画する旨をお客様に伝え、了承を得るのも忘れないように注意しましょう。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

これは当方の経験談ですが、基本的にZoomを使用してのIT重説で十分ではないかと思います。

しかし、電波状況等の事情によりZoomが不都合な場合はFaceTime等も併用する場合もあります。

もっともFaceTimeはiPhone限定の機能なので、Android等では使えませんが・・・。

また、会社によってはスマート接客を導入している事もあります。

当方の経験上でのメリット・デメリットを申しますと、ZoomやFaceTimeでのIT重説はPCだけでなくスマホでも電波状態が良ければ何処でも対応可能なところがメリットとして挙げられます。

逆にデメリットを挙げると、いずれのツールを使用しても電波状況に左右されやすい点と録画が必要となる場合がある点でしょうか。

録画については事前にお客様へ通知し了承を得た上で行いますが、断られた場合はIT重説を進められない事になっています(もっとも断られるといったケースは経験ありませんが・・・)。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申し上げますと、IT重説時の宅建証の提示については説明の前に宅建士証をお客様が見えるように提示していれば特段具体的な決まりはないと思われます。

実際の重説の場合でもお客様が見えるように首に下げておくなり胸ポケットに付けておくなりしておけば問題ないですからね。

当方も副業でIT重説をしておりますが、最初に必ず行っているのは「本日重要事項の説明をさせていただく宅地建物取引士の櫻庭です。」と宅地建物取引士証を提示しながら名乗り、県外の物件の重説をするため「本日は秋田県（当方の居住地）から説明させていただきます。」と付け加えています。

県外の人間であるため、近隣の環境とか聞かれても答えようがありませんからね・・・。

なお、IT重説の注意点として挙げるとすれば、電波状況に左右される点ですね。

Zoomを使用してのIT重説であればスマホがあれば場所に関係なく対応できますが、電波状況が悪いところから繋ぐと音声が途切れたり途中で切れてしまったりするので、電波状況については気にしておいた方が良いでしょう。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

重要事項説明における「心理的瑕疵」の告知義務ですが、過去3年以内を目安としています。

https://saitama.zennichi.or.jp/column/stigmatized-property/

当方は秋田県の小さな街に在住しているため、事故物件等のいわゆる心理的瑕疵のある物件を取り扱った経験はありません。

ただし、賃貸や売買物件の新規受付時のヒアリングで必ずオーナー様に確認はしていました。

内容といたしましては、過去に自◯した人がいるか否かの確認や反社勢力のアジト等に使用していたか等ですかね。

もっともオーナー様の知っている限りですので、知らなかった場合は致し方ないトコもありますが・・・。

ちなみに事故物件を疑ってもいい目安としては、近隣の相場より格段に安い物件といえるでしょう。

事故物件では・・・と気になるようでしたら、仲介してる不動産会社へ問い合わせてみるのも1つの手段です。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申し上げますと、基本的に家賃の減額は難しいと思われます。

もっとも故障したエアコンを修理や交換をしない場合ですと話は変わってくるかと思われますが・・・。

修理期間中の家賃減額につきましては、貸主次第でもあるため交渉の余地もあるでしょう。

貸主様と直接交渉するのが難しいならば、仲介した不動産を間に入れて交渉してみるのも1つの手段です。

ちなみに当方も1棟のアパートのオーナーですが、当方は家賃の減額よりも早急に修理や交換できるよう注力しますので、エアコン等備付設備の故障が原因での家賃減額はした事がありません。

以上、回答をさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

離婚で賃貸の名義をご主人様から奥様へ名義変更する場合、契約内容自体を変える必要があります。

そのため、離婚が成立したら仲介した不動産会社へ赴きその旨を説明しましょう。

そして貸主様と新たな賃貸借契約を締結します。

費用的には現行の契約の名義変更なので、残りの契約期間は有効なため、不動産会社へ支払う書類作成料や連帯保証人も変える場合、連帯保証人の印鑑証明書の代金程度なので2,000～3,000円程度ではないでしょうか。

なお、変更手続きを拒絶されるということは一般的に考えにくいでしょう。

もっとも、収入がない場合や反社勢力の場合などは例外ですが・・・。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。
期間の定めのある賃貸借契約とは定期借家契約のことでしょうか？

今回は定期借家契約であるということでの想定で回答いたします。
定期借家契約の場合、普通借家契約と違い原則として、貸主借主双方とも中途解約はできません。

ただし、以下のケースでは例外的に中途解約が認められています。
・賃貸借契約に中途解約に関する特約がある場合
・転勤・介護・療養などの賃借人のやむを得ない事情がある場合で賃貸人との合意がある場合
・床面積200㎡未満の居住用建物でやむを得ない事情がある場合

なお、中途解約ができるケースであっても、賃貸人との合意を取り付ける必要があり、契約内容によっては違約金が発生する場合もあるため注意する必要があります。

したがって、定期借家契約を締結後、中途解約しなければならない事情が発生した場合、速やかに賃貸人にその旨を交渉しておきましょう。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。
なお、当方は賃貸のIT重説しか経験がないため、賃貸のみの回答とさせていただくことをあらかじめご了承願います。

あくまで私見ではありますが、賃貸のIT重説の場合は3,000円/回あたりが妥当といったところではないでしょうか。

無論これについては、企業様によって相場はまちまちですが、当方はかつて1,000円/回で委託を受けたこともあります。

しかしながら、1回あたり1,000円だとやや割に合わない感もありましたね。

もっとも賃貸の場合、賃料の1ヶ月分+消費税が報酬の上限なので1,000円/回程度になるのもやむを得ないといえなくはありませんが・・・。

なお、売買については経験がないため詳細はわかりかねますが、金額が大きいため、1回あたりの報酬額も大きくなるはずです（もっともそうなってくれなければ割に合いません）。

ちなみに当方は現在、3,000円/回でIT重説を委託されてます。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

基本的に専任の宅建士の副業禁止という法律はないかと思われます。

ただし、専任の宅建士として登録した場合、他の宅建業者で勤務することはやめておいた方が良いでしょう。

何故かというと、宅建業者の従業者であれば従業者証明書を作成し従業者登録されるからです。

そのため、専任の宅建士で副業をする場合、同業他社ではなく他の業種でなされてはいかがでしょうか。

罰則に関してはハッキリとした回答はできかねますが、ご質問者様が副業禁止の会社様にお勤めの場合、就業規則に抵触すると思われるため、その点は確認しておくことをお勧めします。

以上、回答とさせていただきます。

ご質問の回答をさせていただきます。

結論から申し上げますと、ハムスターであってもペット禁止であれば飼うのは避けた方が良いと思われます。

何故かというと、基本的に賃貸物件はペット不可となっているケースが多いためです。

ペットに伴うアレルギー反応を起こす人もいますからね。

とはいえ、大家さんによってはハムスターや観賞用の金魚等の持ち込み程度であれば交渉の余地はあるかとも思われます。

当方も1棟のアパートのオーナーですが、犬や猫であればさすがにお断りしますが、ハムスターや観賞用の金魚程度であれば許可します（現在のところ、そのようなケースはありませんが・・・）。

以上のことから、ペット禁止の賃貸物件であっても、ハムスターの飼育については交渉の余地はあるのではないかと思われます。

ハムスターの飼育の可否の決定権は不動産会社ではなく、あくまで大家さんですからね。

以上、ご回答とさせていただきます。