質問者様
お世話になります。

本件、ご質問、参考までに記載させて頂きます。

結論、鉄筋コンクリート造（以下、RC造とさせていただきます）でも
洗濯機の音、聞こえる物件は多数あります。

以下、静かな順にRC造マンションのグレード感、格付け致します。

ほとんど聞こえない
→分譲マンションを賃貸しているパターンです。大手ゼネコンさんが
建築するケースが多いため、さすがの防音仕様かと思います。

まあ、気にならない程度
→賃貸タワーマンション型、築20年程度までなら割といい造り、
賃料もそこそこなので、深夜洗濯機含め、騒音クレームを受けた記憶が
ありません。

気になるな～・・
→築年浅いマンションでも、4Ｆ建て、及び住居地域（高さ制限10ｍ以下）に
立っているマンションです。高さ制限あるのに、戸数を稼ぐべく、
10ｍ以下で建築するので、例えば1Ｆと2Ｆの天高が低く、天井（床）が
薄いため、音が響きやすいです。かといって、違法建築ではありません。
新築なのに音が響く～といったクレーム、何回も受けた記憶あります。

以上、業界人の体験談ですが、ご参考までに・・・。

質問者様　お世話になります。

臭い、消臭につきまして、実体験、ご紹介させて頂きます。

・オゾン消臭作業：こちらはオゾン消臭の機械をもっている清掃業者、内装業者へ依頼致しました。室内で超がつくほどヘビースモーカーの入居者さんが退去後、クロス張替え、建具・木部清掃、床アルコールにてふき取り作業実施もなかなか臭いとれず、ファブリーズの原液をバケツにいれて雑巾で各所吹き上げも臭い取れず、業者へ相談し、オゾン消臭作業となりました。
その機械自体が数百万するとのことでしたが、作業はだいたい半日20000円程度で
お願いしました。
ただ、オゾン自体が人体に有害なので、作業後、丸1日は室内に入れません。
前提としてある程度、こちら側で消臭作業を行ったのもあり、なかなか効果ありました。その部屋は1Ｒなので、2ＬＤＫなど広い面積だともっと費用かかるかもしれませんが、私の知る限り、室内消臭作業はオゾン消臭機械をもっている業者に依頼が
一番よろしいかと思います。

質問者様　お世話になっております。

ご質問の内容、「通常」は管理会社が作成し、所有者とリーガルチェックを行いながら詳細な数値、特約を作成していきます。
但し、その契約に関わる重要事項説明は、賃貸売買の契約時と同じように重要事項説明を委託者へ説明する義務も現在は発生しています。
（説明者は、賃貸不動産経営管理士、宅建士でそれぞれ指定の講習、国家免許への移行済の保持者が業務管理者として事業者登録している方に限られます。）

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が、令和2年6月12日、可決成立しました。同時にサブリース法も成立施行されています。

管理戸数200戸以上は国交省へ届け出の義務が発生、一応、国交省から標準契約書（管理契約のひな形）がネット上で公開されています。200戸未満はいまのところ
義務は発生してませんが、届け出標識を飾ったほうが信頼性はUPするでしょう。

以前は、個人事業主レベルの管理会社から大手まで割と自由に契約を締結してましたが、サブリース契約でのトラブルや、不必要な修繕などよろしくない事案が多数発生しましたので、やっと国が動いた感じです。

ご参考までに宜しくお願い致します。

※この法律ができたきっかけは、業界の方ならご存じ、大手の賃貸サブリース管理会社様が、いろいろやらかしてくれたので、それが最後の一押しとなり可決されました。おかげ様で、サブリース業界に逆風は吹くわ、建築基準と産廃までメスはいるわで、業界人として大迷惑したことは、秘密です。

質問者様　お世話になっております。

１Fに植栽があり、近隣に公園などがある立地であれば、低層階よりは高層階のほうが、「まだまし」かもしれませんが、ビル風で発生して巻き上げられることがあるため、ほんとうに「まし」程度のご理解がよろしいかと思います。

近しい相談を受けたことがあるのですが、その際は室内のレジスター（丸形や四角の換気口）がリビングや各居室にあると思います。その表面に（蓋をはずせるタイプであれば内部に）、ホームセンターで換気口用のフィルターが売っているので、それを取り付けてみてはどうでしょうか？

花粉だけでなく、幹線道路から発生する粉塵もある程度カットしてくれます。また防音の効果も多少あるので、おすすめです。（高層階なら気にしないと思いますが）
年に１回か２回程度交換、お値段はピンキリですが１０００円前後で５枚とか入っています。

プラス空気清浄機設置にて頼るのがよろしいかと思います。
ご返答になっていないかもしれませんが、自己対策のご参考までに。

質問者様　お世話になっております。

戸建て賃貸の管理費、現場実務からの事例をご紹介すると、ケースバイケースです。

・管理費無しの場合
　→この契約のケースでいくと、建物含む庭、駐車場などの管理はすべて賃借人にて
行うこと・・・・に近い文言が契約書、重説で説明されています。
　→具体的には、庭の植栽の管理などですが、その分、自由に木を植えるなり、
　　芝生にするなり、好きにしてくださいね。の場合です。

・管理費ありの場合１
　→特に積雪地域に多いですが、除雪排雪を１月～３月まで〇回実施します。
　　それを年間１２カ月で割る。。というようなケースです。
　→また庭に立派な松の木など大型植栽の剪定も年間〇回実施します。で、１２カ月　　　
　　で割る・・・のケースですね。所有者様が大事にされている夫婦松などでしょうか。

・管理費ありの場合２
　→一定の規模の区画に戸建て賃貸を６～１０戸建てて、通路部分も
　　含めてコミュニティタイプの戸建て賃貸です。関東圏、結構多いかも
　　しれません。そのケースは、通路部分の街灯、植栽などの管理費を
　　徴収しています。あくまで個人戸建てではなく、賃貸事業用として建築
　　した場合です。（用途地域、条例により建築戸数制限がかかっている地域が
　　たまにあるのです）

以上から、管理費徴収が普通かどうかは、実務として管理会社（貸主）が
しなければならない業務があるかどうか、に左右されますので、どちらの
ケースもあり得ます。

ご参考までに宜しくお願い致します。

相談者様　お世話になっております。

本件、ご相談につきまして、賃貸不動産の現場の人間として見解をお話させて頂ければと思います。

・更新料について
基本、法律で定められている支払項目ではないため、契約書に記載があれば支払義務が生じます 。また礼金などと同じように、地域差がかなりあります。
東京・大阪周辺は更新料を取る慣習が残っていますが、札幌など更新料無料の地域もあります。これは、不動産の歴史によるもので、昔から（本当に江戸時代とか）礼金、敷金、保証金、更新料などいわゆる「貸主市場」の色の濃い地域が、更新料設定している契約が多いように感じます。
札幌のように歴史が浅い都市は、「借り手市場」の色が濃いため、借りやすくするため、更新料はおろか、新築以外は礼金も設定していない地域もあります。
・更新事務手数料について
単純にその更新契約作成の手数料です。宅建事務員さんの手数料・人工代と読み替えてもよいかもしれません。

よって、二重取りには該当しない（科目が違う）という業界の慣習とご理解頂ければよいかと思います。

契約時に、更新料の有無は重要事項説明にて説明義務がございますので、再度ご確認いただくことがよろしいかと思います。

ご相談者様
お世話になります。

ご質問の内容、結論からいうとありえます。

1F、2Fがテナント・事業用で、かつ不特定多数の人が出入りする業種が入っていた
場合、3Fから上層階が居住用であっても対象となります。

1F　飲食店、2F　物販店　3Fから上が居住用などのケースです。

定義としては3年に一回、1000㎡以上の複合型マンションです。
ですので、アパート（木造）はそこまでの規模にならないケースと
思われますので、1Fがテナント入っていたとしても対象外となる場合が
多いと思われます。

検査項目は、調べるとすぐに出てきますが、防火・避難安全性などの状況の調査
エレベーター、エスカレーターなどの昇降機や、特定建築物に設けられる各種建築設備などの検査などです。

私は管理会社出身なので、大型物件はやはり上記に該当することが多々あり、
しかも3年に1回なので、他の検査（建築設備点検、消防点検など）と混同することもあり、失念しそうになったこともありますが、重要な法定点検なので、
物件運営するにあたり、中期予算に組み込むことをお勧めします。

質問者様、お世話になります。

私の体験上、違法建築物扱いになると消防から指摘されたことがあります。

実例でいきますと、いろいろありますが、
・居住用マンションにて、室内感知器の未設置、です。
該当のマンションが、建築確認申請時に、ワンフロア　1LDK　10部屋　の8層、
80戸のマンションでした。しかし、申請後にマンション収支に欲を出しちゃった
オーナー様と設計士が、ワンフロア　1Ｒ　15部屋　に図面変更し、そのまま
建築されてしまいました。
建築当初が30年前なので予算が足りなかったのかまでは調査しきれませんでしたが、
増設された居室には感知器が1つ足りず、消防点検の際に指摘されて、改善命令書が
発布されました。なぜ今頃・・・と思ったのですが、例の歌舞伎町の雑居ビル火災事件以後、消防点検が非常に厳しくなり、上記例に至ったと思われます。それ以前は、「感知器つけておいてくださいね～」で済んでいたと思ったのですが・・・。

上記、改善されなければ、建物使用中止命令だすとまで言われました。

また売買の際には、各種法定点検の資料提出は必須なので、買主側から、引き渡しまでに改善依頼がくると思われます。

ご相談者様　お世話になります。

本件のような内容、いくつか切り口があり、事例としていくつかご紹介
させて頂きます。

まず大前提として、ペット不可の物件でペットを飼育している入居者を
強制退去させることは、相当にハードルが高いことご承知おきください。
憲法でいうところの居住権が日本は相当に強く、住む権利を保護するためです。

まず管理会社（貸主）が、対応したかどうかをまずご確認の上、
下記参照後、管轄の宅建協会へ指示を仰ぐ、もしくは②の場合、
内容証明などにより、管理会社（貸主）へなんらかの賠償請求が可能と思慮します。

①管理会社として、契約書に基づいて注意実施、しかしながら改善が
見込まれない。
➡このケース、退去時に室内の原状回復（破損、消臭）など退去者へ請求する。
　質問者様の管理会社さん、恐らく注意手間を考慮してこのケースで対応予定かと
　感じました。
➡契約更新時に、契約更新しない旨を入居者へ通知する（定期借家ならやりやすいですが、普通借家であれば、管理会社も相応の証拠の準備が必要と思われます。）

②質問者様（他、入居者様でも該当あればですが）は、ペットアレルギーがあるので、ペット不可の物件を契約した。にもかかわらず、ペットを飼育している入居者がいる。
➡ペットアレルギーによる、なんらかの症状が発症し、その診断書を病院で作成してもらい、管理会社へ送付。その後、別物件への移転費用請求、訴訟も辞さない
意思を伝えましょう。この対応は恐らく管理会社さん、青ざめます。。

いずれにしろ、管理会社さんが、「善良なる管理者の注意をもって」対応しているかどうか、がポイントとなります。対応しているが、改善されないパターンと
なにもしていないパターンでは、万が一訴訟となった場合、雲泥の差となるため
です。

ご質問者様、お世話になります。

一般的には、収入の3/1以下が家賃の目安とされております。
私は手取り給与で入居審査しておりました。
だいたい、支給額×0.82％でしょうか（厚生年金、社保、源泉など）

家族構成などは間取りによってくるのですが、100万のお家賃であれば、
部外者を住まわせる、一部屋だけ民泊で使用するなど、明らかにおかしい状況の
申し込みでなければ特段意識する必要はないかと思います。

今回のケース、総支給400万の月額給与、収入を証明できれば入居できるのではないでしょうか？

雑談ですが、私が現在ご案内している分譲マンションが、いわゆる億ションですが、外国人のため、不在の間、賃貸として収入を得たいと相談うけております。

それこそ賃料100万前後で査定しておりまして（東新宿ですが）、やはり月給400万前後、もちろん属性、職業によりますが、進捗中でございます。

賃貸ですと保証会社を付帯するのが今は一般的なので、あとは保証会社が
その賃料と給与で受けてくれるか・・・の基準によるかと思います。

ご質問者様、お世話になります。

一般的には、収入の3/1以下が家賃の目安とされております。
私は手取り給与で入居審査しておりました。
だいたい、支給額×0.82％でしょうか（厚生年金、社保、源泉など）

家族構成などは間取りによってくるのですが、100万のお家賃であれば、
部外者を住まわせる、一部屋だけ民泊で使用するなど、明らかにおかしい状況の
申し込みでなければ特段意識する必要はないかと思います。

今回のケース、総支給360万の月額給与、収入を証明できれば入居できるのではないでしょうか？

雑談ですが、私が現在ご案内している分譲マンションが、いわゆる億ションですが、外国人のため、不在の間、賃貸として収入を得たいと相談うけております。

それこそ賃料100万前後で査定しておりまして（東新宿ですが）、やはり月給400万前後、もちろん属性、職業によりますが、進捗中でございます。

賃貸ですと保証会社を付帯するのが今は一般的なので、あとは保証会社が
その賃料と給与で受けてくれるか・・・の基準によるかと思います。

宅建士の齊藤と申します。
シャーメゾン、積水さんの賃貸物件でしょうか？

特段電気代が高いというお話は今回初めてお聞きしました。
もし、、ですが、高いという理由があるとするなら、以下の
可能性があります。
・室内にデフォルトで設置されている照明器具が高ワットの
電気設備、電球を使用している。
・24時間換気が高稼働している（その分、換気がきっちりできている）
・メゾネットタイプの場合、玄関先（入口）にある照明が24時間つけっぱなし
　→この場合、タイマー設定か、センサータイプの可能性もあります。
・大規模な物件の場合、変電設備（キュービクル）が設置されており、
電気代の検診は管理会社が行っているため、手数料でちょこっと上乗せ
している（数円程度ですが・・・）

もし本当に高いなら上記が考えられるかなと思慮致しますが、
私も初めて聞いたので、ご参考までに宜しくお願い致します。
（入居してから、室内の電球を全部ＬＥＤ電球に変えれば結構安くなりますよ！）

宅建士の齊藤です。
ご質問者様の内容は、管理会社や大家さんが、「負担してくれる」という
内容でしょうか？？
上記前提でお答え致しますと、私の知る限り存在しません。

あくまでＮＨＫと視聴者さんの契約となりますので、珍田借契約など物件に紐づく
ご契約ではないためです。

また大家さんも賃貸借契約に紐づかないＮＨＫの受信料を支払う義務はないでしょう。大家さん、破綻してしまいます。

但し、過去、管理会社時代にNHKの方と打ち合わせして、賃貸借契約に
盛り込んでほしい相談を受けたことはあります。

さらに、一部の管理会社では上記の内容を承諾して、賃貸借契約に盛り込み、
戸数分をNHKへ送金するといった話も聞きました。


ただ、数年前、とあるホテルは、ＮＨＫ受信料を全室分支払っていると
ニュースになったことがありますが、不特定多数が利用するという建付けだったと
思います。
余談でしたが、ご参考までに宜しくお願い致します。

宅建士の齊藤と申します。

出墨、入隅という言葉、宅建士として仲介営業の立場としては、
使う機会は少ない単語です。

むしろ不動産管理会社が、現状回復時に内装業者さん・施工業者さんへ施工の
指示する際に使用することのほうが多いと思います。
（図面に記載したり、メールで指示をする際など）

入隅は簡単にいうと、壁と壁が「　←こうなっている部分（左上の凹んだところ）
出隅は、　壁と壁が　」　←こうなっているでっぱった角の部分を指します。

私が賃貸管理しているときに、内装業者さんへ、リビングの北東の入隅のところ、
ホワイトでコーキングしてください！、クロスは巻き込んで張りなおしてください！など指示したことがあります。

賃貸仲介営業というより、不動産管理部門の工事部門、現状回復担当者様のほうが使用する頻度は高いでしょう。

単語としては、宅建の試験にもでてこない単語です。一級・二級建築士試験、
施工管理士試験などには出てきます。

ご参考までに宜しくお願い致します。

宅建士の齊藤です。
お世話になります。

駅そのものの利便はやや武蔵小山かなと感じますが、
不動駅は目黒川沿いに桜の木があり、春先は景観が非常に良い印象です。

賃料帯は、シングル間取り、1ｋ～1ＬＤＫで比較すると
やや武蔵小山が高い相場となっております。
5000円～15000円ほど、幅はありますが、武蔵小山のほうが相場観が
高めです。

ただ個人的には、賃料面もそうですが、都心に1駅近いことと、
その気になれば、五反田や目黒まで歩いて（自転車なら尚OK）いける
ことから、不動駅前が良いかなと感じます。

私自身が住むなら、不動前を選ぶかなと思います。
桜と目黒川、いい景観です。

武蔵小山は、商業施設が充実しており、その町で生活が完結できるのが
利点です。

ただ、2駅とも治安面では安定しているようで、どちらを選んでも
住みやすさに関しては、同じくらいかと思います。


ご参考までに宜しくお願い致します。

お世話になってります。
宅建士の齊藤です。

まず、ガスコンロ消し忘れ・・・ボヤ騒ぎ、経験あります。
幸いにも台所だけの延焼で済みましたが・・・。

今回のご質問は、大家様目線でよろしいでしょうか？

ゆで卵を鍋で茹でたまま外出、、、火事にになったら大変！ですよね。

もし大家側で安全策を講じるのであれば、あくまでビルトインのガスコンロとして、
ある程度の熱量を超えると、火が止まる賢いコンロが最近発売されております。

ビルトイン設備であれば、室内バリューアップ工事のタイミングで交換しては
如何でしょうか？

まぁ、本来は入居者様のモラルの問題なので、微妙なところではございますが、
ハード面から物件の安全を考慮するなら、最新式のガスコンロであれば、空焚きなどストップがかかる機能がございますので、タイミングをみて、このようなリフォーム工事はありかなと思慮します。

また持ち込む際も、そのあたりの機能を確認してから購入がおすすめです。

ご参考までに。。

宅建士　齊藤の見解です。
いろんなカテゴリーの短期違約金があります。
①入居から一カ月はフリーレントで契約しますが、その期間に退去した場合は、
一カ月分の賃料を申し受けます。
②契約期間内の解約：普通賃貸借契約２年で契約して、２年以内の退去した場合は
違約金１カ月申し受けます・・・などですね。ほとんど敷金相殺で処理するのが
一般的な手法ですね。
ここまでは、違法とは言えず、慣習的な違約金といえます。

ただ、これ以上の違約金となると、話が異なってきます。
フリーレント期間の違約金、普通借２年の違約金はほぼほぼ１カ月ないし敷金相殺ですが、これ以上の違約金を設定する根拠が逆に難しいかと。

一例として、宅建協会の見解では、家賃１カ月が一つの基準となっており、例えば退去時ハウスクリーングが家賃一カ月を超える金額であると、注意勧告のベンチマークとなっているようです。

なので、短期解約違約金が法外な金額であれば、その残りの期間分が違約金と設定されるのであれば問題ないですが、それ以上となると、ちょっとやりすぎ感があります。違法かどうかは契約書の司法判断ではありますが、一番わかりやすいのが、定期借家契約の10年契約で8年で退去しました。残りの2年分払ってください、、は通用します。つまり、短期での残存期間が違約金設定のＭＡＸではないかなと、私は感じます。高すぎる＝残存期間をはるかに超える金額、これは過剰請求になると、私は感じます。似たような相談を宅建協会にしたことがありますが、同じような見解でした。ご参考までに。。

宅建士の齊藤です。

季節により、異なりますが、
お部屋に温度／湿度計をお安いのでいいので、設置して、
湿度が50-55％くらいを目安に調整されては如何でしょうか？

湿度がやや高いほうが快適に感じやすいですが
結露やカビの原因となりますので、調整しながら
設置がおすすめです。

両方設置もありかと思います。
また常時運転は電気代に注意されたほうがよろしいかと思います。

但し、お住まいが東北以北の寒冷地であれば、加湿器を常時稼働させると
関東圏以西よりも結露、カビの発生が非常に多く、そこが心配されますので、
やはり温度計と湿度計は設置がおすすめです。

また睡眠の質向上に関してですが、最近わりと多く販売されているロフトベットが
おすすめです。特に冬場ですと冷たい空気が下に溜まるため、喉を傷めやすいのです。私も昨年、ロフトベットに買い換えました。特に冬場は底冷えとは無縁なので、割と快適に寝れています。ご参考までに。

宅建士の齊藤です。
管理会社の経歴が長いので、実体験を元にお話しさせて頂ければと思います。

正直なところ、管理会社と自治体・町内会との距離感・つながりによる部分が
重要なファクターとなります。

町内会としては、最近のオートロック付きマンションだとなかなか町内会費が
回収できず、また入れ替わりも激しいため、営業上手な町内会の方は、直接、家主もしくは管理会社へ訪問し、協力要請します。その協力要請とは、賃貸借契約時に支払いも条件として契約し、年に数回、管理会社（家主）から町内会へ送金するというフローになります。

ここで重要なのが、
・ゴミステーションが町内会設置のものと兼用している
・除雪費用を町内会が負担している（雪国）
上記の場合だと、管理会社も断りにくいので、契約に盛り込むことを避けられない
ケースとなります。

上記に該当しない場合、そもそも管理会社が拒否することも可能であるため、物件に直接、町内会の方が訪問して徴収することもあるかと思います。

質問者様の内容について、町内会費を払うような契約行為を結ばない限り、
特段義務は発生しないと私は考えます。それによって訴訟になったケースは
私の知る限り、賃貸ではありません。

また家主さんによっては、町内会と密接なつながりがある方もいらっしゃるため、
管理会社へ徴収依頼（契約に盛り込んでください）をすることもあります。
それまでの間、建て替えて家主さんが支払っているケースはありました。