オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。年収8000万円の手取りがいくらになるかについて、税率・控除額を記載したモデルケースを解説します。

＜モデルケース＞
年収が同じでも、属性（給与所得者・個人事業主・不動産オーナー、家族構成、1号・2号被保険者、住宅ローン控除の有無等）によって手取りは異なります。

ここでは、独身・給与所得者・住宅ローン控除適用なしのモデルで手取り額をシミュレーションします。

＜シミュレーション結果＞

A（社会保険料）195万円
厚生年金保険料65万円（報酬上限）×12か月×9.15％＝71万円
健康保険料139万円（報酬上限）×12か月×4.81％＝80万円
雇用保険料8000万円×5.5/1000＝44万円

B（所得税）
（8000万円-給与所得控除195万円-社会保険料控除195万円）×40％-480万円＝2,720万円

C　住民税（8000万円-給与所得控除195万円-社会保険料控除195万円）×10％＝761万円

手取り額＝8000万円-A-B-C=4,324万円





（社会保険料）

ラーメンマニアさん、はじめまして。
宅建士の中谷と申します。

住宅ローンが残っている中での海外駐在によるリロケーションについて、税金面や保険面も含めて解説します。

住宅ローンに関しては、担保物件を賃貸に出そうとする場合には、必ず事前に金融機関に相談する旨の契約条項が定められています。

ですので無断で賃貸に回す行為は契約に抵触するので、絶対に避けましょう。

最悪の場合、期限の利益を喪失し、一括返済を求められることもあります。


金融機関にもよりますが、やむを得ない場合は一時的な賃貸があっても同一の貸出条件で住宅ローンの継続を認めるところが多いようです。

投資物件融資として高い金利をとろうとする、という不動産屋さんの話は、いささか大げさな気もします。

ただし厳格な金融機関は認めない可能性もあるので、事前確認は必須です。

なお住宅ローン控除を受けている場合、賃貸に回している期間は控除の対象外となります。自己の居住の用に供していることが条件なので、やむを得ません。
税金は社会的公平を優先するのて、融通はききません。
その他、火災保険に関しても、賃貸物件に関してはは条件が変わってきます。

さやさん、こんにちは。宅建士の中谷です。木質化とは何かについて解説します。コンクリートを中心とする建築資材は、耐久性・耐震性の面で優れています。一方で「コンクリートジャングル」と呼ばれるように、コンクリばかりでおおわれるのも味気ありません。

そこで出てきたのは「木質化」という考え方です。さまざまな建築資材に木材を使っていこうというわけです。とくに、構造材以外の部分には比較的木材を使いやすいのです。いま林野庁が音頭をとっている「建築物の木造化・木質化支援事業」では、さまざまな木質化への取り組みに公的補助を実施しています。


たとえば「外構部の木質化対策支援事業」では、部材別の厚みなど一定の条件を満たす合法伐採木材をウッドデッキや塀に使用した場合、助成金を受けることができました。一方で木材使用に伴うデメリットを解消するために、アリや害虫を防ぐ薬品処理や、腐食を抑える加工といった対応は欠かせません。

向日葵さん、こんにちは。宅建士の中谷です。不動産デューデリジェンスとは何か、宅建士と関連するかについて解説します。

デューデリジェンス（Due Diligence）とは、融資・投資・企業買収（M&A)・事業譲渡等に先立ち、投資価値やリスクを評価するプロセスのことを指します。ちなみにDue Diligenceは直訳すると「当然なすべき義務」を意味します。

デューデリジェンスを通じ適正価格を弾き出すことができるとともに、トラブルの回避・有利な案件交渉につなげることもできます。

デューデリジェンスのアプローチは、対象となる案件によって異なります。不動産の場合は法務（権利関係・用途地域・検知器基準法などの関連法規）、建築関係（建物の瑕疵・耐用年数等）・財務（空室率・周辺家賃相場）・契約面（締結内容等）が中心となります。

不動産デューデリジェンスは弁護士・公認会計士・不動産回停止など多くの専門家が係わります。求められる専門性は高度であり、宅建士の出番はそう多くなさそうです。

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。tacticsとstrategyの違いについて、不動産投資戦略の事例や話題と関連づけて解説します。tacticsは直訳すると戦術を意味します。一方でstrategyは戦略を意味します。戦略とは戦いに勝つために採るベクトル・計画を意味し、戦術とは戦略達成のための具体的な兵法・武器・策略・作戦などを指します。

たとえば中堅の不動産会社が不動産投資戦略を立案するとします。軸となる経営方針として、「大手と真正面からぶつからない」「投資対効果の最大化」「リスクの抑制」を掲げました。これが戦略です。

一方で戦略を実現するために、店舗展開を特定エリアに絞り多店舗展開する、チラシやDMなどコストのかかる販促は極力抑える、買取などは極力抑えて仲介による手数料収入にシフトするといった具体策を立案します。これが戦術です。戦略と戦術は車の両輪であり、どちらが欠けてても会社の成立はあり得ません。

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。同様と同等の違いについて、不動産業界関連の事例や話題と関連づけて解説します。

同様と同等は「同」という字を使うので意味も近いととらえがちですが、2つの意味は大きく異なります。

「同様」は「同じよう」、つまりある物に対してその物が様子・状態・外観が同じように見える・ことを意味します。「同じように」ですから同じではなく、どちらかといえば似ているというニュアンスです。

一方で「同等」は「同じく等しい」、つまり両者の品質・価値・価格などが同じ水準にあることを意味します。

たとえば、「この部屋のキッチンは青山コートザタワーと同様ですよ」といった場合、単に見てくれが似ている、あるいはインスパイア・リスペクトの類と捉えられます。

一方で「この部屋のキッチン設備は青山コートザタワーと同等ですよ」といった場合、品質や仕様が同水準のものを使っていることを指します。

どちらかといえば同等の方が、ポジティブですね。

チューバッカさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。特定の資格がなくてもできる不動産調査のお仕事と、特定の資格がないとできない不動産調査のお仕事について解説します。

資格がなくてもできる不動産調査業務の代表格が、重要事項説明書の作成に欠かせない役所（行政）調査です。基本的には、売買契約の対象となる物件について、防災設備・ライフライン（水道ガス電気設備等）・土壌や水質汚染・都市計画法・建築基準法・接道に関する規制・建築確認と検査済証による遵守性の確認、その他不動産や建築関連法令について調べます。

現地や周辺環境の目視調査や、グーグルマップなど地図情報の確認・エクセルやワードによる資料化の業務も資格は不要です。

一方で、法令に基づいて資格が求められる業務もいくつかあります。例えば不動産登記法に基づく登記業務は、土地家屋調査士でないとできません。測量法に基づく境界画定などの業務も、測量士でないとできません。

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。陸橋と歩道橋の違いについて、不動産業界関連の事例や話題と関連づけて解説します。

歩道橋と陸橋はいずれも「橋」ですが、まず決定的に違うのは「誰が渡る橋」なのかです。歩道橋は「人」が渡る橋であるのに対し、陸橋は人・自動車さらには列車が渡ることもあります。

歩道橋も陸橋も、交通安全確保と都市交通発展の支えというミッションを担ってきました。

陸橋は、明治時代の鉄道発展と同時に、列車の走行を妨げない「跨線橋」として拡大しました。戦後になるとモータリゼーションの中で、立体交差を促進してきました。

歩道橋の登場も、その頃です。1950年代の日本は急速なモータリゼーションと同時に交通事故が急増、解決の有効策として歩道橋が整備されてきました。

そんな歩道橋や陸橋も、老朽化や自動車走行台数の減少とともに曲がり角を迎え、撤去・廃止の事例も増えてきています。
その頃

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。引き戸（ひきど）と押戸（おしど）の違いについて、不動産業界関連の事例や話題を交えて解説します。

押戸とは、ドアノブを回し押し（または引き）開閉するタイプの扉です。施行コストが安く工期も短いのが特徴で、引き戸のように設計面での制約も受けません。このため、賃貸住宅ではメインで使われてます。従来型の分譲住宅でも、従来は押戸が主流でした。

引き戸とは、横にスライドさせて開閉するタイプの扉です。開閉時のクリアランススペースをとらないため、狭小住宅でメリットを発揮します。高齢化社会の進展とともに、バリアフリー住宅や高齢者向け施設でも引き戸が使われるようになりました。とくに車椅子で生活している場合、引き戸は欠かせないツールです。

一方で、引き戸はどうしてもすき間ができるため遮音性に何があるとされてきました。これも最近はソフトクローズ機構などにより解消しつつあります。

さんまるくさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。家賃値上げ通知を無視したら承諾とみなされるのか、について解説します。

ご指摘の通り、借主の承諾がなければ家賃を値上げすることはできません。一方で値上げ要請を無視すると、承諾したとみなされる場合もあります。

つまり無視という行為をどのようにとらえるかによって、答えは変わってくるわけです。

〇値上げ後、家賃を全く支払わない
従来家賃も払っていないわけですから、単なる家賃未払いとして契約不履行とみなされます。貸主は借主を訴え、家賃徴収や明け渡しを求めることができます。

〇値上げ前の家賃を支払い続ける
承諾していない意思表示とみなされます。この場合、貸主は値上げを強いることができません。貸主が家賃の受け取りを拒否する事態も考えられますが、その時は改定前家賃相当分を裁判所に供託します。

家賃を支払い続ける場合は、書面により「承諾していない」ことを明確に伝えるのがより望ましいでしょう。

モモタロウさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。リースバック物件について、収益物件として不動産投資対象になり得るのか、融資は付きやすいのかも交えて解説します。

リースバックとは、住宅の所有者が物件を売却し、そのまま借主として住み続けることができる契約形態です。借主は売却で得た資金を生活に充当することができるので、最近は老後資金の捻出に悩む高齢世帯に人気があります。一方でリースバック会社は、所有権を個人投資家に販売するケースもあります。

貸主は空室のリスクを背負うことなく賃貸収入を得ることができることもあり、リースバック物件は個人投資家の注目を集めています。買取価格も市場相場より低くなるケースが多く割安感があります。

では融資を受けやすいかといえば、金融機関のスタンスは総じて厳しめです。借家権が設定されるため、どうしても担保評価が低くなるためです。定期借家契約なら更新拒絶もできますが、借主とのトラブルは覚悟しなければいけません。

あやぱんさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。長期優良住宅の補助金のもらい方やもらえる時期を含めて解説します。

長期優良住宅とは、長い期間にわたり品質が劣化せず、暮らしやすさが確保される設計が講じられた優良な住宅を指します。

国土交通省を主務官庁として認定制度が施工されており、一定の条件のもとに認定長期優良住宅に対して税制優遇や助成金を適用しています。

DR（Demand Response）補助金・子育てグリーン住宅支援事業・ZEH（Net Zero Energy House）支援事業などが対象ですが、いずれの場合も販売店が申請代行してくれます。ただし、申請に当たって代行手数料がかかる業者とかからない業者があります。

申請して認可団体からの承認が下りると、代行業者を通じて補助金が振り込まれます。認定団体は補助金によって異なり、たとえばDR補助金なら一般社団法人環境共創イニシアチブが審査・承認を司ります。

サニタイザーさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。ペアローンだと住宅ローン控除は最大どのくらいになるか、２倍になるケースはあるか、について解説します。

住宅に係る税制優遇制度の多くは、夫婦単位でなく個人それぞれに適用されます。直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税制度や、住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン控除）も同じです。ですので、条件によっては適用額を2倍まで拡げることも可能です。

住宅ローン控除の適用額は、最大で4,500万円（認定長期優良住宅を購入した場合）ですから、夫婦では4,500万円×2＝9,000万円となります。ですので控除額は9,000万円×0.7％＝63万円となります。この控除額が13年間にわたり適用されます。なお適用額が最大でいくらになるかは、取得した住宅のタイプによって異なります。

ただし最大の適用を受けるためには、物件の持分割合や借入額の設定に注意が必要です。

MOSさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。加賀百万石とはどのような意味かについて解説します。

紀州55万石、尾張61万石といった呼ばれ方もしますが、数字の切りの良さもあるせいか「加賀百万石」の知名度は断トツです。

加賀百万石は、加賀（現在の石川県周辺）前田藩の栄華を称える呼称としてしばしば使われます。百万石の「石」は尺貫法における要領を測る単位であり、1石は２７８リットルに相当しました（明治以降は１８０リットルに変更）。人間が1日に食べるコメの量が３合にあたるとされ、１石は１０００合ですから、３合×３６５日＝約1000合＝１石となります。つまり１石は１人が１年で食べきれるコメの量です。

ですから百万石の前田藩は、１００万人を養えることができます。ただし、隠し田などはこの中に含まれないので実際の石高はもっと大きかったともされています。しかも加賀の国は米以外にも各種の農産物・鉱物資源・水産業も盛んで、実際の経済力はもっと大きかったと推量できます。

TACOさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。組積造とは何かについて、補強コンクリートブロック造との違いも含め解説します。

組積造（そせきぞう）とは、レンガ・石・コンクリートブロックなどを（モルタル等で接着しつつ）積み上げて壁面を築き、屋根を支える建築工法です。基本的には鉄筋などで補強しない無筋仕様が一般的です。歴史的な建築物としては、ノートルダム大聖堂が有名です。

組積造は水平方向の揺れに弱く、地震で崩壊する危険性も高いとされています。地震の多い日本において、組積造は建築基準法により厳しく規制されています。組積造による住宅は原則として認められておらず、軸・梁建築における非構造パーツとして、または塀などの外構部分での利用は許可されます。

一方の補強コンクリートブロック造はコンクリートブロックを積み上げモルタルを使うところまでは組積造と同じですが鉄筋で補強している点が大きく異なり、構造部材としての利用が建築基準法でも認められています。

花椒とゴマ香るコク旨たんたんさん、はじめまして。大家さんが礼金を受け取った場合の勘定科目について、消費税の扱いを含めて解説します。

＜勘定科目＞
一般的に礼金は返還不要であり、会計上は売上高として処理します。

ちなみに敷金は退去時に借主へ返還されることから、預かり保証金として処理します。

なお店舗契約時に徴収する保証金は何割か償却されるケースがありますが、償却部分は売上高として処理します。

＜消費税の扱い＞
住居の賃貸契約の場合、礼金に消費税はかかりません。住居の提供は社会的要請が高いこともあり、国は社会政策の一環として礼金を非課税扱いとしています。

一方で店舗の場合、礼金には１０％の消費税がかかります。例えば礼金として11万円を受け取った場合、１０万円は売上高、１万円は消費税として処理されます。ただし、大家さんが免税事業者に該当する場合には、消費税はかかりません。ちなみに課税売上高が１０００万円を超えると、課税事業者とみなされます。

エスカルゴさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。サイゼリヤ大好き宅建士が、独断と偏見そして愛をこめて最強組み合わせを紹介します。

外食チェーンはどこも値上げラッシュ…そんな中で孤軍奮闘、価格据え置きで頑張ってるサイゼリヤを応援したい！
安いだけではありません。イタリア料理を気軽に楽しんでもらいたい、そんな想いがメニューからも伝わってきます。

そんなサイゼリヤですから…北里柴三郎（千円札）1枚でも組み合わせ次第で3品注文でき、満足できます。

おすすめメニュー１
ほうれん草のソテー200円、エスカルゴのオーブン焼き200円、たらこソースシシリー風400円　合計ジャスト千円

ほうれん草のソテーは200円で栄養たっぷり、さらにはエスカルゴまで楽しめます（こんなメニューを提供しているのもサイゼリヤならでは）

おすすめメニュー2
キャロットラペ200円、田舎風ミネステローネ400円、パルマ風スパゲッティ400円
千円でムール貝まで楽しめるのが、サイゼリヤの凄さです

割安メニューが多彩なサイゼリヤ、さまざまな組み合わせをぜひ楽しんでください。

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。福岡市内で富裕層に好まれるエリアについて、土地の坪単価含めて解説します。

福岡市の住宅地公示地価は７９.２万円で前年より9.0％と絶好調です。加えて、上昇基調とはいえ東京都区部が２５０万円超なのと比べるとまだまだ魅力的な価格です。

地価ランキング１位は大濠公園周辺（坪単価433.0万円）、福岡城に近い城下町で、かつては黒田藩の上級武士が邸を構えていました。由緒あるエリアには、今では高級マンションや閑静な住宅が拡がります。再開発が進む天神まで近い利便性も、人気理由の１つです。

2位は今泉周辺（坪単価306.9万円）、西鉄福岡（天神）駅を最寄り駅とし、職住近接を指向する層の人気を集めています。

3位は天神エリアとと博多駅周辺のちょうど真ん中あたりに位置する薬院エリア（坪単価293.0万円）、高感度の店が次々にオープンし、若い層にも人気です。

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。京都市内の高級住宅街について、富裕層の好みや土地坪単価を交えて解説します。

京都府内において、人気がある高級住宅街はほぼ京都市内に集中しています。地価ランキングでもトップはほぼ京都市が独占、京長岡市が多少気を吐く程度です。

市内で富裕層に人気なのは、下鴨、北山・社長通、京都御所周辺・烏山通り付近、八坂神社・東山周辺です。公示地価も、たとえば下鴨エリアで坪単価150万円を超えています。ただし都内一等地住宅街の坪単価が2,000万円近いことを考えると、まだお買い得といえそうです。

いずれのエリアも、利便性に加えて文化・風土的背景から高い人気を集めています。たとえば下鴨エリアは、コンビニやドラッグストアさらには地元商店など商業施設も多く、文句なしの利便性です。さらには長い歴史を誇る下鴨神社周辺は緑地や水辺も多く独特の雰囲気を醸しています。

検非違使さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。住宅ローンで本審査承認後落ちる事例について、いくつか紹介します。

「本審査で承認されたら融資が間違いなく実行される」一般的にはその通りですが、承認後から物件引渡しまでの間に後発事象が発生すれば、融資が実行されないことも充分あり得ます。

とくに新築分譲の場合は、注意が必要です。中古物件ならローン審査承認後ただちに重説・売契・引渡しとすすみますが、新築物件は承認から建物完成まで間が空くことが多いのです。

ちなみに売買契約は通常住宅ローン特約がついており、ローンが下りなければ無条件で白紙となります。

よく聞くのが審査承認後に転職・退職をした、自動車ローンや教育ローンを新たに借りたりした場合です。返済能力に直接影響する要素なので、融資がおりなくなることが少なくないのです。

本人に落ち度がなくても、金利や支払い条件の変更によって融資が下りない場合もあります。

万寿さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。鉄塔近くに家を購入する場合何メートルくらい離れていた方が良いか、について解説します。

まず前提条件として、ＷＨＯ（ World Health Organization 世界保健機関）、厚生労働省・総務省など国内外の公的機関はすべて「現時点で通常生活における電磁波による健康被害の確証はない」としています。

一方、高圧線より生じる低周波磁場（50ＨＺまたは60ＨＺ）に関しては、小児がんとの関連に触れた学説もあります。ただし健康に影響がある磁力は、ICNIRP（International Commission on Non-Ionizing Radiation Protection　国際非電離放射線防護委員会）によると200マイクロテスラとされ、高圧線近くの磁力はこれを大きく下回っています。

そもそも電気事業法や関連法令による規制に加え、高圧線近くは電力会社が地役権を設定していることもあり、住宅建築はできません。

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。『係る』の意味や使い方について、不動産業界関連の事例や話題と関連づけて解説します。

「かかる」は掛かる・係る・架かる・架かる・罹る・懸かるなどさまざまな感じを使います。その中で「係る」は、「～に関係する」「～の手による」を意味します。

日常会話で「係る」が使われることは稀で、主には公的文書やレポートなどで多用されます。

「係る」は、法令の条文でも頻繁に使われます。たとえば建築基準法では「その建築物が第88条第1項に規定する区域内に係るものであるときは（第6条1項）」といった使われ方が散見されます。

宅建業法でも誇大広告を禁止する第32条において、「当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質」といった使い方をしています。

堅苦しい条文だけでなく、一般的な表現も紹介します。

有名な建築物を紹介する際に、「この美術館は隈研吾氏に係るものだ」といった使われ方もします。

オリビア運営チームさん、こんにちは。宅建士の中谷です。不渡りと債務不履行の違いについて、不動産業界関連の事例や話題と関連づけて解説します。

たとえば、Ａ工務店が工事代金をＢ元請けから手形で受け取ったとします。通常の場合、Ａは金融機関に手形を持ち込み、割引手数料を差し引かれた上で工事代金を受け取ります。その手形が期日に決済できない場合、不渡りとなります。そして金融機関は、Ｂ元請けだけでなくＡ工務店にも求償することができます（いわゆる遡及権です）。１度目の不渡りから半年以内に２度目の不渡りを出したら、Ｂ元請けは銀行取引停止となり事実上倒産します。

債務不履行とは、債務者が債権者に対し期日までに債務を履行しないことを指し、不渡りの概念も包含します。債務不履行の債務は金融債務だけを指すだけでなく、契約により果たすべき義務全般を意味します。例えば、工務店に家の建築を注文し、その家に瑕疵があれば、これも債務不履行に当たります。

1883さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。「併用」と「両用」の違いについて、不動産業界関連の事例や話題を絡めつつ解説します。

「併用」と「両用」、似ているイメージがありますが、意味・使い方は異なります。あるものＡにあわせて他のものＢを用いるのが「併用」です。この場合、Ａが主でＢが従です。
例：風で熱が出たので、感冒薬Ａに解熱剤Ｂを併用する。

不動産業界での事例：併用住宅
併用住宅は、固定資産税の軽減措置を判断する際に使われる用語です。

「専用住宅」が「床面積の全部が居住用の家屋」なのに対し、「併用住宅」は「床面積の一部が居住用以外に併用されている家屋」を意味します。居住用の床面積が25％以上なら、住宅用地の軽減措置が適用されます。

一方で、あるものＡを複数の目的で利用するのが「両用」です。
不動産業界での話題：水陸両用の住宅
水が押し寄せると建物は水面に浮くという、水害に強い家として話題となりました。

PRONTOさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。ペンディングとリスケの違いについて不動産業界関連の事例や話題をからめつつ解説します。

ペンディングとリスケ、いずれもネガティブな状況で多用されますが、それぞれの意味・使い方は異なります。

ペンディング（Pending）は、保留や先送りを意味します。スケジュールやプラニングもいったん白紙といったケースが多いです。

リスケはリスケジュール（Reschedule）、すなわちスケジュールの見直しを意味します。日程短縮を意味することは稀で、ほとんどの場合で延長するときに使われます。

例えば不動産の売買契約で借主さんから「明日の契約をペンディングしたい」といわれた場合、「売買契約そのものを取りやめりかもしれない」ニュアンスを含みます。

一方で、「明日の契約をリスケしたい」といわれた場合、「単純に契約の日取りを再調整してほしい」との意味合いです、

まことさん、はじめまして。相続分譲渡証明書の添付が必要になる不動産登記の種類について解説します。

被相続人が死亡すると、相続人には民法に規定する割合に応じた相続権が生じます。例えば相続人が配偶者・長男Ａ・次男Ｂとした場合、長男Ａの法定相続分は1/2×1/2＝1/4に相当します。　もし長男Ａが次男Ｂに相続人としての地位を譲渡したとすると、次男Ｂの相続権は1/4+1/4＝1/2となります。

そして配偶者が1/2、次男Ｂが1/2とする持分で登記をする場合、相続分譲渡証明書の添付が必要になります。長男Ａが第三者に相続人地位を譲渡した場合も同様で、相続分譲渡証明書の添付は必須です（持分割合は配偶者1/2・次男Ｂ1/4・第三者1/4）。

いずれも場合も登記は相続登記ではなく所有権移転登記として扱われます。

同様の持ち分登記であっても、分割協議による結果であったり、長男Ａが相続放棄した場合には相続分譲渡証明書の添付は不要です。

JERRYさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。地目の『用悪水路』とは何について、井溝や用水路との違いを交えて解説します。

不動産登記事務取扱手続準則第68条では、利用状況や用途の違う23区分の地目を定めています。地目は登記簿に記載される土地表示項目の1つですが、宅地・農地など一般的なものならともかく、「用悪水路」と聞いてピンとくる人は少数派でしょう。

同条では用悪水路を「かんがい用又は悪水はいせつ用の水路」と定義しています。ちなみに「かんがい」とは、水源から田畑にへの水供給を意味します。悪水とは宅地や農地からの排水を意味します。

用水路は水源から田畑に水を引くための水路です。水を引いただけではあふれかえってしまうので、必ず排水が必須です。そこで悪水路が、排出の役目を果たすのです。つまり用水路と悪水路を包含した地目が「用悪水路」です。

一方で井溝は「田畝又は村落の間にある通水路」です。通水ですから排水だけでなく給水にも利用されます。用悪水路が灌漑用に限定されるのに対し、井溝はより幅広い目的で利用されます。

TOMさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。地目の『原野』とは何かについて、雑種地や農地や山林との違いを交えて解説します。

不動産登記法34条は、土地の登記事項として所在する市町村等、地番、地積そして地目を定めています。地目は土地の用途を示す名称で、同法施行規則99条により田・畑・宅地など23区分が定められています。

では、原野とは何でしょう？不動産登記事務取扱手続準則第68条によると、「原野とは耕作の方法によらないで雑草・かん木類の生育する土地」と定義されています。つまり、耕作に適さず草木が育つに任せられた未利用土地といえます。

雑種地は準則69条によりゴルフ場・排水路などさまざまな目的で利用されています。農地は、耕作目的で利用されています。山林も、「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」と定義されていますが、その生育は森林組合などにより管理されています。

つまり原野は、管理・利用されていないという点で雑種地・山林・農地などとは特徴が異なります。

TOBUさん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。「賃貸物件の稼働率」と「賃貸物件の稼動率」について使い分けの基準を中心に解説します。

一般的に、「稼動率」が使われることはなく、使っていても誤用です。字体が似ているうえに音読みが同じなので、つい用いてしまうのです。

稼働率（Operating Ratio）とは、稼動可能時間に対して実際に稼働した時間の割合を示す経営管理指標です。製造業・小売業から不動産も含めたサービス業まで幅広く使われています。

賃貸物件は、稼働していない間ずっと家賃が入ってきません。つまり、稼働率の向上は切実な問題なのです。稼働率の式はΣ各戸の実稼働日数÷戸数×稼動可能日数で求めます。

稼働率と似た指標が、入居率です。入居率は定点的な稼働状況を表す指数で、稼働している戸数÷総戸数で算出します。

さまざまな施策の中から何が賃貸稼働率向上につながるか、きめ細かい管理が収益アップにつながるのです。

小松さん、はじめまして。宅建士の中谷と申します。さつまいもを電子レンジで蒸す際の注意点などについて、加熱時間を含め解説します。

さつまいもを電子レンジにて600w加熱する場合、おおむね5分から7分で蒸しあがります。これより出力を上げると、中心部分が過熱不足になったり、サツマイモ特有のねっとり感が損なわれたりと、弊害が多いようです。

逆に出力を下げると、加熱時間はかかりますが、食感が良くなり・石焼き芋に近い出来栄えが期待できます。

さつまいもをレンジで加熱する場合、おいしく仕上げるポイントをいくつか紹介します。

●皮ごと加熱する
さつまいもの皮にはポリフェノールの一種であるアントシアニンが含まれています。ですから皮つきで焼くのですが、農薬などを落とすため事前によく洗っておきましょう。

●濡らしたキッチンペーパーのうえからラップで包んで加熱する
蒸らされることで、よりしっとりした食感に仕上がります。