水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

2023年4月27日から、「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。

相続又は遺贈によって所有権を相続した人が、一定の要件を満たした場合に土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。

一言でいえば、不要な土地を相続放棄できる制度になります。

不動産会社の買取にはさまざまな条件があり、エリアや物件によっては買取を受け付けてくれません。不人気の土地買取を業者に依頼することが実際には不可能です。

「相続土地国庫帰属制度」は始まったばかりですので、今後の利用状況が注目されます。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

レインズは不動産流通機構が運営している不動産情報システムですが、賃貸物件についてはレインズへの登録は義務付けられていません。賃貸でレインズを使っている不動産業者は少数です。

不動産売買と違い賃貸物件においては、不動産業者や仲介業者を介さずに、大家さんと直接契約することも可能です。（大家さんが専属専任媒介を締結している場合を除く）　※売買でも個人間売買は可能

直接契約を行えば、借主としても不動産業者に仲介手数料を支払う必要がないといったメリットがあります。
しかしながら、大家さんには重要事項説明義務がありませんので、住み始めてから思いがけないトラブルに遭う可能性があります。家賃交渉なども直接行うことになるでしょう。

賃貸物件としてレインズに掲載されている物件もありますが、人気の賃貸物件は入居希望者が順番待ちしているケースも少なくありません。つまり募集開始前に次の入居者が決まります。このような物件を所有しているオーナーからすると、レインズに登録するしないは何の影響もないのでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

文京区は東京都の中心部に位置し、多くの大学や病院があることから常に人気のあるエリアの一つです。文京区の公立小中学校も人気があり、近隣の区から転居を希望するファミリー層も少なくありません。

この地域で1LDKマンションを購入する際の、10年後のリセールバリューに関しては、
「本郷三丁目」「湯島」「後楽園」「茗荷谷」「水道橋」「根津」「千駄木」「白山」「千石」のどのエリアでも、最寄り駅からの距離が近ければ近いほど有利でしょう。

文京区は鉄道の複数路線を利用しやすいエリアですので、駅から遠い物件というのが実際には少ないです。
住んでみるとわかるのですが、「坂」が所々にありますので、平坦な立地の方が有利かと思います。

また文京区には「文京区ワンルームマンション等の建築及び管理に関する条例」があります。
1LDKではありませんが、一定戸数以上のワンルーム住戸が計画されるマンションには、ファミリータイプ住戸の設置が義務付けられています。他にもバリアフリー設置義務など、住環境をより良いものとするための基準も定められています。

文京区全体に当てはまりますが、自治体の考え方として質の高いマンションが生み出されるようになっています。
将来にわたって、良好な住環境を維持される可能性の高いエリアではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
賃貸借契約に定められた「更新料」に法的根拠はなく、不動産業界におけるこれまでの商習慣の一つであり、考え方には地域差も存在します。更新料の実態は、「大家さん」もしくは「不動産仲介業者」の儲けの一つです。契約更新時に大家さんと減額交渉することも可能ですので、将来的には無くなることもあり得るでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

マンション住込み管理人の雇用形態には、次のような種類があります。

1.　正社員
マンション所有者や管理会社が直接雇用しますので、社会保険が完備され家賃無料・水道光熱費無料といった福利厚生があります。都心部ではなく、地方都市のマンションなどで募集されているケースが多いです。

2.　契約社員・嘱託社員
一定期間の有期雇用になりますが、社会保険が完備され家賃無料・水道光熱費無料といった福利厚生があります。正社員との違いは、契約期間が終了すると自動的に雇用が終了する場合があります。

3.　派遣社員
派遣会社から派遣され住込み管理人として就業します。社会保険は派遣会社が加入しますが、正社員や契約社員と比べると福利厚生などの待遇は劣ります。

4.　パートタイム・アルバイト
雇用形態は非常勤ですので、住込みよりも通勤での管理人業務を前提にしていることが多いです。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
土地だけに限りませんが、不動産業者の中には業者間転売で儲けている事業者も存在します。不動産業界における人脈や経験がないと簡単にはできませんが、在庫を抱え続けるリスクを減らせますので、ビジネスモデルとしては優れていると感じます。個人で同じことを行うのは難しいでしょう。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
住宅ローンアドバイザーは民間資格の一つですが、難易度は高くありませんので、取得するのは難しくないでしょう。3年ごとに登録更新手続きと登録料が必要になります。住宅ローンの最新情報を入手できますので、住宅ローンに関するBtoC業務に携わっている方であれば、取得しておいても良いのではないでしょうか。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

空き家を放置して固定資産税を支払わないままでいると、まずは税金の滞納手続きが開始され滞納金が加算されます。その後督促状が送られ、財産調査ののちに、課税対象である土地や家屋などが差し押さえられます。

差し押さえされた後は、競売にかけられることもあります。競売にかけられた不動産は、市場価値よりも低い価格で落札されるケースが多く、所有者にとっては大きな損失となる可能性があります。

固定資産税の支払いに困るような状況であれば、事前に任意売却や業者買取、リースバックなどの手段で売却を検討された方が良いでしょう。

また、考えられる選択肢は複数ありますので、必要に応じて専門家に相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

一般的な事例に基づきご回答いたします。

建物に何らかの瑕疵（欠陥）がなければ、基本的に大家さんが損害賠償責任を負うことはありません。
実際には建物の瑕疵の有無についての判断基準は、建築当時の耐震基準を満たしていたかどうかが問われます。

耐震基準を満たさない建物を所有している大家さんであれば、何らかの損害賠償責任を負います。

旧耐震基準の築古アパートとのことですので、建築当時の耐震基準を満たしているか否かがポイントです。旧耐震基準すら満たしていないのであれば、耐震補強工事が必要でしょう。

このように、自治体などから建物の補修等が要求されている場合でない限りは瑕疵とは認められず、大家さんは責任を負わないと考えられますが、建築当時の状況を確認できなければ現在の大家さんが責任を負う可能性が残ります。

また地震保険加入では、地震による被害に対する賠償責任を一部カバーできる場合があります。ただし、地震保険は全壊であっても保険金の支払いまでに時間がかかりますので注意が必要です。また地震保険で100％の被害補償は難しいものと思われます。

ご質問に対する回答は、法的な専門知識に基づく判断が必要となりますので、最終的には弁護士にご相談いただくことをおすすめいたします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

フリーレント期間中の退去に関しては、契約書内に「解約時の違約金規定」が記載されているのではないでしょうか。

フリーレント物件では短期間での退去を抑制するために、入居から数年間は契約期間が定められているケースが一般的です。そのため退居理由にもよりますが、契約期間中の解約に際しては違約金が発生します。

違約金以外にも、フリーレント期間中の家賃相当額を別途請求される可能性もあります。

契約書の記載内容を確認し、不明な点があれば管理会社やオーナーに確認することをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

マンションは一戸建てと比べると、一般的に夏は涼しく冬は暖かく暮らせます。
そのため、すべてのマンション住戸で天井の断熱リフォームを行う必要はないでしょう。

ただし、物件の構造や立地条件によっては、夏が暑く冬が寒くなる場合があります。
特に最上階住戸はこの影響を受けやすいので、天井の断熱リフォームを行うことにメリットがあります。

上下に住戸があるタイプのお部屋であれば、リフォーム費用以上の効果を期待できないかもしれません。

費用相場に関しては、物件やリフォーム業者によっても差があります。
リフォーム内容にもよりますが、100万円以上かかるケースもあるようです。

詳しくはリフォーム会社や専門家にお尋ねいただければと思います。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
24時間ゴミ出し可のマンションは増えています。タワーマンションなどでも、各階にゴミ置き場があって便利というお話を聞きます。さらに「ディスポーザー」付きのマンションであれば、生ごみを出す必要もなくなりゴキブリの心配も減ります。せっかくの高い買い物ですから、できる限り快適に暮らしたいものですね。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
査定方法の違いですが、不動産仲介の場合には大きな差はないと考えて良いでしょう。実際に不動産業者が提示価格で買い取る訳ではありませんので、査定内容には恣意的な要素が含まれます。媒介契約欲しさのため査定額を高く見積もるということも珍しくありませんので、買取査定でもない限り、不動産会社の査定価格に一喜一憂する必要はないかと思われます。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

直接ご相談いただくケースも多いのですが、属性が高い方が行なっている「新築ワンルームマンション投資」は、どうやっても上手くいかない印象があります。

フルローンに近い形で借り入れを行なっていますので、新築特有の低い利回りがベースにあり、オーナーの努力で収益性を高めることができません。

サブリース契約に関しても、空室時に家賃が入らないといった契約内容も存在します。
このことをご存知でないオーナーさんもいらっしゃいます。

買いやすい物件ほど、不動産投資の成功確率は下がるのではないでしょうか。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

アパート経営の収入は個人の場合「不動産所得」に該当します。不動産所得には「事業的規模」という要件があり、それを満たすかどうかで青色申告の取扱いが異なるのですが、事業的規模の判断に「5棟10室基準」が用いられます。

※5棟10室基準とは
・アパート等は「10室以上」の貸し付け
・家屋は「5棟以上」の貸し付け

＜青色申告特別控除＞
・事業的規模である：最高65万円もしくは55万円の控除
・事業的規模ではない：最高10万円の控除

＜青色申告の事業専従者給与＞
・事業的規模である：適用あり
・事業的規模ではない：適用なし

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

「真正な登記名義回復」の所有権移転登記は、登記名義が誤って本来の所有者以外の者で登記されている場合に、実際の所有者に直す移転登記です。

通常であれば、抹消登記、所有権移転を繰り返して、本来の所有者名義で登記する必要がありますが、登記手続きのために毎回関係者に協力を仰ぐことは難しいでしょう。

このような登記のやり直しが必要になった際、誤った登記名義から実際の所有者に直接名義を移す登記が、「真正な登記名義の回復登記」となります。

現在は不動産登記法が改正され、「真正な登記名義の回復登記」を行うための要件が厳しくなっています。

※なお、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されます。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料が科せられることがあります。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

相続には「単純承認」「限定承認」「相続放棄」の３つの方法があります。相続は通常であれば単純承認になりますが、故人に負債があることがわかっており相続放棄しようか迷う場合であれば、故人のプラス財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ相続方法として「限定承認」も考えられます。

限定承認の場合、
・相続財産がプラスになれば、全ての相続財産を引き継ぐ
・相続財産がマイナスになれば、プラスの財産の範囲内でマイナス財産を引き継ぐ
以上のようになります。

限定承認は3ヶ月以内に申立てを行う必要があり、一度選択すると撤回することができません。手続きが複雑かつ時間がかかるため、選択する人が少ないというのが現状です。ただし限定承認は、メリットも大きい相続方法と言われています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
通常の賃貸借契約においては、家主に対して報告義務はございません。今まで通り、滞りなく賃料を支払続けている限り、勤務先が変わろうと一時的な無職であろうと報告する必要はないでしょう。ただし今まで自宅にいない時間帯にもかからず、自宅にいるといった理由から、家主が気づくこともあるかもしれません。レアケースですが、直接事情を聞かれた場合には、正直にお話いただいた方が良いだろうと思います。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
集合住宅の音の問題は厄介でして、事前に全てを確認するのは不可能かもしれません。内見を時間・曜日を分けて複数回行い、可能な限りご自身で直接確認された方が良いかと思われます。木造よりもRC造の方が防音性は優れています。ご希望のお部屋が角部屋もしくは最上階であれば、多少ですがリスクは下がります。
有料にはなりますが、近隣トラブル予防を目的とした「隣人調査サービス」というものがあります。これは探偵経験者などの専門調査員が聞き込み調査や目視調査を行い、調査結果を報告してくれるサービスです。このような民間のサービスを検討されるのも一つの方法です。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

都心の高額マンションを購入する際に見かけますが、夫婦で住宅ローンを借りる「ペアローン」や、夫婦の収入を合算する「連帯保証型」などが例外的ケースとして考えられます。

＜ペアローン＞
ペアローンは夫妻それぞれが住宅ローンの契約者となり、さらにお互いが相手の連帯保証人になります（たすき掛け保証とも呼ばれます）。2人で別々の住宅ローンを組みますので、1人で住宅ローンを組むよりも借入額を増やせます。ローン契約は2本のため、住宅ローン控除も2人で適用可能です。パワーカップルを中心に利用されています。

＜連帯保証型＞
連帯保証型はペアローンとは異なり、住宅ローンの契約者は1人です。夫が契約者の場合は、配偶者である妻が連帯保証人となります。夫婦の収入を合算しますので借入額を増やせますが、住宅ローン控除は夫のみが対象です。ペアローンを組めない場合やローン契約者の収入が足りない場合に利用されています。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。
入居審査時は総合的に判断されますので、国保と社保の違いだけで審査落ちとなるケースは少ないでしょう。審査では保証会社経由で個人信用情報を確認しますので、過去に金融事故があったり借り入れ残高が多いと警戒される可能性は高いです。金融資産がそれなりに多ければ、無職でも入居審査は通ります。
以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

フラット35に限らず住宅ローンを借り換える際は、手数料などの諸費用（抵当権の抹消・設定費用、融資手数料等）が必ず発生します。住宅ローン残高や借り換え前後の金利によっては、諸費用の方が高くなる場合があり、借り換えメリットを感じないケースもあります。

住宅ローンの借り換えで、ローンの削減効果が期待されるのは、一般的に次のような場合といわれます。
◯住宅ローン残高が1,000万円以上
◯現在の金利と借り換え後の金利差が1%以上
◯ローン返済期間の残りが10年以上

住宅ローンの借り換えは、基本的に同じ金融機関で行うことはできません。そのため、現在借りている金融機関の住宅ローンを返済し、新たに別の金融機関で住宅ローンを借りることになります。

条件を満たせば、ローン借り換えによって、毎月の返済額と総返済額を減らすことも可能です。フラット35は全期間固定金利ですので、変動金利の住宅ローンや借り換え時の諸費用を含め、総合的にシミュレーションすることをおすすめいたします。

以上、お役立ていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

最終的には税務署の判断になりますので、すべて経費計上できると断言することはできませんが、法人化や個人が「事業的規模」で行う不動産貸付業であれば、可能性は高まります。

ただし、根拠を持って説明できる状況を揃えていただくことが前提となりますので、飲食代などは業務との関連性がなく、説明できない支出を経費として計上するのは難しいでしょう。

税理士の先生によっても見解が分かれる可能性があるため、税務署に直接問い合わせるもしくは不動産投資に詳しい税理士にご相談されることをおすすめします。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。

水野崇（CFP/1級FP技能士）と申します。

お父様がお亡くなりになった場合の考え方ですが、ご自宅であっても共有名義である以上、お父様名義に関する持分は遺産分割の対象になります。従いまして、ご兄弟など相続人が複数いらっしゃるのであれば「当然に相続できる」ものではなく、他の相続財産と合算して遺産分割協議の対象となります。

法定相続分の割合は兄弟間では均等です。さらに遺留分として、ご兄弟間には法定相続分の半分の権利が保証されています。法定相続分と遺留分でそれぞれ割合が決まっていますので、ご兄弟のうちお一人だけ多くの相続財産を受け取ることは難しくなります。

ご自宅のお父様持分を相続財産として受け取るのであれば、それ以外の財産で均等に分けることが優先事項です。金融資産や不動産などを含めた他の相続財産が少ない場合は、生命保険などで代償分割資金をあらかじめご準備いただくことが必要となります。

また、ご自宅のお父様持分をすべて受け取れるよう、遺言書で事前にご準備いただくことも有効的です。ただし、他のご兄弟には遺留分が存在しますので、遺留分を越えた財産分割内容は「遺留分侵害額請求」のリスクが残ります。


ちなみに、相続が発生した場合の優先順位は次のとおりです。
遺産分割協議書＞遺言書＞遺留分＞法定相続分

遺言書が存在していた場合であっても、相続人同士で遺産分割協議がまとまれば、その内容が優先されます。これは感情論にもなりますが、ご兄弟同士が将来の相続割合で揉めることのないよう、仲良くお付き合いいただくことも大切なことでしょう。

以上、ご参考としていただけますと幸いです。
どうぞよろしくお願い申し上げます。