青猫のトルソさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「遺産分割協議は登記後でも合意解除可能ですか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、相続人全員の合意があれば解除して遺産分割協議をやり直すことは可能です。(最高裁判例平成2年9月27日）

すでになされている登記の内容によって、その後の手続や税金面での影響が異なりますので、以下の2つのケースで整理して回答いたします。

ケース1. 登記原因が「相続」で、法定相続分のままの場合（相続人全員が法定分通りに登記名義を持っている状態）

この状態は、まだ具体的な「誰がどの遺産を継ぐか」という協議結果が登記に反映されていない、いわゆる暫定的な状態です。

この場合、やり直しによる影響は、ほぼありません。新たにまとまった遺産分割協議の内容に基づき、登記原因を「遺産分割」として持分移転登記を行うことで、最終的に取得する方の登記名義にすることができます。

ケース2. すでに「遺産分割」の結果が登記されている場合（または登記原因が「相続」でも、特定の相続人が単独で登記名義を持っている状態）

こちらは、一度「この人が相続財産を取得した」と決めた内容が登記簿に公示されている状態です。

この場合、登記をやり直すには、現在の所有権登記を一旦抹消した上で、改めて正しい内容で所有権移転登記を申請し直す必要があります。

注意点として、この登記申請を行うと、税務署からは「一度は決まった所有権を、別の相続人に無償で譲渡した」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。

このように、遺産分割協議をやり直しすること自体は可能ですが、「ケース2」に該当する場合、税務上のデメリットが非常に大きくなる可能性があります。

まずは現在の登記簿の内容が「どの原因」で記載されているか、改めてご確認いただき、税金面のリスクについては税理士や税務署にご相談の上、遺産分割協議をやり直すかご検討をお願いいたします。

なお、ケース1とケース2のいずれも登記申請時に改めて法務局に納付する登録免許税はかかりますのでご注意下さい。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

プラダ112さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「甲乙による共同相続登記後に甲が相続放棄した場合の登記はどうなりますか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、法務局に更正登記を申請し、甲・乙の共有名義から乙単独名義に修正することになります。なぜなら、民法第939条により、相続放棄をした甲は最初から相続人ではなかったとみなされる為です。

登記申請では、相続放棄をした甲の協力が必要で、添付書類として家庭裁判所から発行された甲の相続放棄申述受理証明書、甲の印鑑証明書、甲の権利証(登記識別情報)、(司法書士に依頼される場合)甲、乙の委任状が必要になります。
登録免許税は、不動産1件につき 1,000円です。

登記完了後、甲持分を取得した乙に対し、新たな権利証(登記識別情報)が発行されます。

乙はこの不動産を売却される際、甲乙の共同相続の登記完了後に発行された権利証(登記識別情報)と、甲持分を取得した時に発行された権利証(登記識別情報)の２通が必要になります。

なお、遺産分割協議を経ずに法定相続分によって甲乙共有の相続登記をした場合、本件のように後から相続放棄をすることができますが、遺産分割協議を経て甲乙共有の相続登記をした場合、相続財産の処分行為に該当し、後から相続放棄をすることができなくなる可能性がありますので、相続放棄は、相続登記の申請をする前に慎重にご検討いただければと思います。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

ビショップさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「地積測量図の取得は重説作成にあたり必須ですか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、地積測量図は、土地と戸建を売却する場合、取得は必須、
区分所有マンションを売却する場合、取得は任意になるかと思います。

土地や戸建を売却する際、宅建士は買主に対して、将来建物の建築ができるかを説明しておかないと後にトラブルになります。
建築基準法42条や43条に細かい規定がありますが、建物を建築するには、幅員4mの道路に、敷地が2m以上接していなければなりません。

重説の中には、「敷地等と道路との関係」の項目があり、そこで敷地の形状や道路の位置付けを示した概略図を作成し、宅建士が建築の可能性を説明します。その根拠になるのが地積測量図や現地測量です。
（道路の幅員を調べるには役所道路課発行の道路台帳図も必要ですね。）

地積測量図が現地で測量した数値と多少異なることはありますが、当時の数値が分かるので参考にはなります。現地測量をする場合も依頼を受けた土地家屋調査士が当時の地積測量図との整合を確認した上で測量に入るので、地積測量図はその点でも必要になります。

地積測量図を取得せずに、現地測量の結果だけで重説を作成することは理論上可能ではありますが、宅建士としては不動産取引後の紛争を未然に防止する責任がありますので、地積測量図を取得し、現地測量や道路台帳と照合して説明することが望ましいです。

また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関から地積測量図の提出を求めてくることがあります。
あらかじめ地積測量図を用意しておくことは、住宅ローン手続を円滑に進める上でも重要です。

区分所有マンションの場合、土地や戸建のように道路の幅員や接道についての問題は生じにくく、重説にも前述した概略図を作成する項目は無いので地積測量図の取得は任意になると考えます。

地積測量図は、全国の法務局で５００円（本回答時点）の印紙を用意すれば取得できますので、土地や建物の登記簿謄本の取得する際に合わせて取得しておくと効率良く準備できると思います。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

モノグラムさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「共有持分の一部移転・贈与のとき、登記識別情報は誰の分が必要？」について具体例を挙げて回答いたします。

例えば、AさんＢさんが半分ずつ所有している不動産のうち、Aさんの持分全てを売買や贈与により他の方に譲渡する場合、登記識別情報はAさんのもののみ必要です。Ｂさんの登記識別情報は不要です。

Aさんの持分の一部を譲渡をする場合も同様です。
注意点として、持分の一部を移転する登記が完了した後、Aさんの登記識別情報の効力は残っているので、将来、Aさんの持分の残部を譲渡する際にこのAさんの登記識別情報が必要になります。

Aさんが複数回に分けて持分を取得している場合、登記申請をした分だけ登記簿謄本にも取得した持分が記載されています。
通常、登記の完了ごとに法務局から登記識別情報が発行されますので、Aさんが複数回に分けて取得した持分全てを譲渡する場合は、その発行された分だけのAさんの登記識別情報が必要になります。

さらに、複数回に分けて取得した持分のうち、Aさんがその一部を譲渡する場合、譲渡する持分を取得した時に発行されたAさんの登記識別情報が必要になりますが、どの持分を譲渡するのか客観的に分からなくなるので、登記簿謄本に記載してある順位番号を特定して、その内容を登記申請書にも記載することになります。

このように、譲渡によって所有権を失う持分の登記識別情報が必要になりますので、登記簿謄本を見ながら確認をしていただければと思います。

また、登記名義人の住所・氏名変更が混在している場合は、先行して登記名義人の住所、氏名の変更登記をしてからでないと、持分移転登記は却下されてしまいます。
実務上は、住所・氏名変更登記→持分移転登記の順番で連件申請をするケースが多いです。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

プリティウーマンさん 、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「不動産売買で商談中とは何を意味する？」について回答いたします。

不動産売買での「商談中」とは、その不動産会社が購入検討者と具体的な打合せをしていることを意味します。

内見や購入申込みができるかどうかは、その不動産の販売を担当する不動産会社や担当者によります。基本的には打合わせをしている購入検討者が優先されるので、仮に内見の問い合わせや購入申込みをしたとしても、受け付けてくれないケースが多いです。
不動産会社や担当者が他のお客様からの問い合わせをストップさせる程、打合せしている購入検討者がそのまま購入申込みに至る可能性が高いと見込んでいるいうことです。
購入検討者が購入を見送った場合は再度、紹介可能となる為、内見や購入申込みができるようになります。その時期は確認してみないと分からないので、商談中と言われて１０日程経ったタイミングでまだSUUMOやat home等のネット媒体に掲載されているようでしたら、再度問い合わせしてみると良いでしょう。

囲い込み目的で商談中と嘘の表記がすることは、不動産業界にはまだあると思います。
囲い込みをすることで、自社のみで買主を見つけることができ、売主と買主の双方から仲介手数料を受領できるようになる為、一件あたりの契約単価が上がるからです。

購入検討者がいないのに囲い込みをしすぎると、売主にとって販売のチャンスロスになり、買主が中々見つからず販売期間が長期化してしまうことになります。

不動産売買では、販売開始から１ヶ月間が新規問い合わせが集中しやすいです。このように「商談中」になると、内見や購入申込みに制限がかかりますので、気になる物件がある場合はできるだけお早めに不動産会社にお問い合わせいただくことお勧めします。

以上、ご参考にしていただけましたら幸いです。

アダムスファミリーさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「遺産分割協議書を電子署名で作成することは可能ですか？」について回答いたします。

相続人全員が署名用電子証明書入りのマイナンバーカードを持っていれば、遺産分割協議書を電子署名で作成することは可能です。
しかし、2025年現在、社会的に電子署名がまだ浸透しきっていない状態なので、その遺産分割協議書で相続登記の申請や金融機関への預金解約の手続を進めることは難しいと考えます。

法務局や金融機関からは、相続人全員が署名捺印した紙媒体の遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書の提出を求められます。

相続人同士で取り決めをするだけで、他の機関へ提出を予定していない遺産分割協議書であれば電子署名で作成する意味はあると考えます。

私も遺産分割協議書の作成を多数手掛けておりますが、現時点では相続人全員が電子署名を希望されるケースはまだ見られません。しかし、今後電子化が更に進むことになれば、電子署名による作成が一般的になる可能性もあります。その場合は法務局や金融機関の取扱いも変わってくるでしょう。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

涼真さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問｢不動産決済日の延期は違約金を支払えば可能？｣について回答いたします。
結論から申し上げると、相手方の承諾無しに決済日を延期することはできないです。これは売主都合、買主都合を問いません。
決済日は、売主、買主双方のスケジュールを調整して決めるものであり、違約金を支払えば自由に変更できるものではないからです。

決済日が延期になるケースは売主、買主にとって様々です。
売主都合で考えられるものとして、
・室内にある家財の処分が間に合わない
・住み替え先への引越しが間に合わない
・契約成立後に税金の滞納等で不動産に差押登記がされた
・（抵当権が設定されている場合）金融機関の抵当権抹消書類の用意が間に合わない
・（成年後見人が選任されている場合）売却許可決定が間に合わない
・（農地の場合）農地法の許可が間に合わない
等が挙げられます。

買主都合で考えられるものとして、
・住宅ローンの実行が間に合わない
・自己資金の用意が間に合わない
等が挙げられます。

通常、不動産の売買契約が成立すると、売主は不動産を引き渡す義務（鍵の交付、登記必要書類の提供、家財の撤去、境界の明示）、買主は現金や住宅ローンを利用して売買代金を支払う義務が生じます。
これらの義務が催告をしてもなされず、契約違反により売買契約が解除されることになった時、違約金が発生するのが原則です。

しかし、実務上は、売主、買主の準備が不動産売買契約書に記載されている決済日に間に合わない場合、直ちに契約違反によって違約金を支払うことにはならず、当初決めていた引渡日から数日から1週間程の延期であれば、売主、買主が引渡日を変更する旨の合意書を交わすことで、違約金の支払い無しで決済日を延期する対応がなされています。

準備が間に合わないことが分かった時点で仲介に入っている不動産会社にご相談いただくことをお勧めします。
ただし、決済日を延期することで、税金・不動産の維持費・住み替え計画等に影響が出て相手方に負担をかけてしまうことになるので、一度決めた決済日に間に合うよう余裕を持って段取りを進めていただければと思います。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

有栖川 さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問について回答いたします。
私の経験（売買）では、お客様が重要事項説明書に納得できないという理由で契約手続をキャンセルされた事例はありませんでした。
宅建業法３５条により、重要事項説明は売買契約が成立するまでの間に行う必要があります。
重要事項説明時点では、まだ不動産売買契約が成立していない為、お客様が契約手続をキャンセルすることは可能です。費用も特にかかりません。
しかし、契約成立後に同様の理由がある場合、手付解除や契約違反による解除によります。
手付解除では手付金は戻ってこなくなり、契約違反による解除では違約金が発生します。

重要事項説明書に納得できないという方は、不動産購入の判断が揺らぐほどの重大な懸念を抱えている可能性がありますね。
私もこれまで多くの契約手続に携わってきましたが、懸念事項は不動産によって様々です。
建物が建築（再建築）できない、契約不適合適任が免責、事件事故等の告知事項がある、近くに嫌悪施設がある、私道持分を取得できない、建物が大きく傾いている、前面道路にライフラインの配管が通っていない、隣地との境界に越境物がある、建物にアスベストの使用履歴がある、等々
宅建士としてはこのような懸念事項は重要事項説明時点ではなく、お客様からのお問合せ、店頭商談、現地案内の時など買付申込みをいただく前の段階であらかじめ説明をしておき、ご理解いただいてから契約手続を進めるべきだと思います。

お客様の検討がまだ固まっていない状態で契約手続を進めると、今回のように契約手続当日にキャンセルになるケースは十分ありえるでしょう。
契約手続当日にキャンセルになることは、買主、売主の双方にとっても機会損失になり、望ましいものではありません。
宅建士は重要事項説明書、不動産売買契約書等の作成に多くの労力を使いますが、キャンセルになるとその労力も無駄になってしまいます。
だからこそ、重要事項説明書に記載する予定の懸念事項は、事前にお客様から理解を得ることが、トラブルの未然防止に繋がるのだと感じています。

以上、ご参考にしていただけましたら幸いです。

コーガンさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「重説に記載ミスがあった場合の訂正方法について」について回答いたします。

重要事項説明時に記載ミスが判明した場合、説明を一時的に中断し、その場で訂正するのが一般的かと思います。

売主、買主が署名捺印する前であれば、訂正した書面を印刷し直して差し替えて説明を再開します。

売主、買主が署名捺印した後に記載ミスが判明した場合は、訂正する箇所に二重線を引き、その付近の余白に正しい表記と「◯字削除◯字加入」といった記載をして、売主、買主に二重線の上から押印をいただきます。

二重線の上から押印することで文章が読みづらくなりそうであれば、訂正する箇所に二重線を引き、その付近の余白に正しい表記を記載して、紙面の上部の余白に「◯字削除◯字加入」の記載とその付近に売主、買主に捨印をいただくことで訂正することも可能です。

記載ミスが複数にわたる場合は、別途、覚書（合意書、確認書）を作成し、売主、買主に署名捺印をいただいた方が効率的です。

重要事項説明書は文量が多い為、色々なケースの記載ミスが考えられますが、売買代金や手付金の金額や契約解除期日等の日付に関する事項を訂正する場合は特に慎重な対応が必要です。
この訂正は、後に効力が争点となることもある為、訂正の際は、売主と買主に対して十分な説明を行い、双方の押印を確実にいただくことで、将来の紛争リスクを未然に防ぐことができます。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

後藤又兵衛さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「住宅ローン審査が通りにくい職業について」について回答いたします。

住宅ローンの審査が通りにくい職業として、私の実務経験上、ご相談を多くいただくのは 「自営業の方」 です。

会社員であれば、直近の源泉徴収票を提出すれば住宅ローンの審査ができますが、自営業の場合、確定申告書を直近３年分用意することが必要になり、金融機関はその３年分の平均値や３年間のうち一番低い額を収入として審査します。
開業してまだ間もない方は赤字決算になる方も多く、自営業歴が長い方でも節税を理由に経費計上を多くして、低い申告額にされている方は住宅ローンの審査上不利になりやすいです。
これらの事情があることで住宅ローンが全く利用できないわけではありませんが、利用できる金融機関は限られてきます。

また、自営業の場合、住宅ローンの仮審査が承認になっても、本審査では納税証明書の提出を求められます。
税金の滞納がある場合、納税証明書にもその記載がされる為、本審査で否決になるケースもあります。

このように自営業の方は住宅ローンの審査では厳しめに判断される為、通りにくい部類に入るのではないかと考えます。

自営業の方が住宅ローンを利用する場合、直近３年分の確定申告書と税金の滞納の有無を事前に確認されてから審査の申し込みをしましょう。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

ダイヤモンドさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「不動産を代物弁済した時の所有権移転時期はいつですか？」について回答いたします。

代物弁済に基づく不動産の所有権移転時期は｢その代物弁済の契約成立時｣です。
ただし、特約があれば移転時期を指定することもできます。
根拠は民法４８２条に規定があります。

民法 第４８２条（代物弁済）
弁済をすることができる者（以下「弁済者」という。）が、債権者との間で、債務者の負担した給付に代えて他の給付をすることにより債務を消滅させる旨の契約をした場合において、その弁済者が当該他の給付をしたときは、その給付は、弁済と同一の効力を有する。

関連判例を挙げるとすれば、昭和５７年６月４日の最高裁判例があり、その中で代物弁済による所有権移転の効果は、原則として当事者の代物弁済契約の意思表示によって生ずると判示されています。

（最判昭和５７年６月４日）不動産所有権の譲渡をもつてする代物弁済による債務消滅の効果は、単に当事者がその意思表示をするだけでは足りず、登記その他引渡行為を完了し、第三者に対する対抗要件を具備したときでなければ生じないことはいうまでもないが、そのことは代物弁済による所有権移転の効果が、原則として当事者間の代物弁済契約の意思表示によつて生ずることを妨げるものではないと解するのが相当である。

なお、上記の判例でも述べられていますが、代物弁済の効力発生が所有権移転登記完了時になるのは、｢抵当権の抹消｣のケースです。

代物弁済の登記事例では、代物弁済に基づく所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に申請することがあります。
所有権移転の原因日付は代物弁済の契約成立日ですが、抵当権抹消の原因日付は申請の段階では登記完了日が分からないので、便宜上、所有権移転の登記申請日になるとされています。

このように代物弁済は、所有権移転と抵当権抹消で効力発生のタイミングが異なりますのでご注意下さい。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

星野スミレさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「三菱UFJ銀行の住宅ローン審査は厳しいですか？」について回答いたします。

三菱UFJ銀行の住宅ローンは他の金融機関と比べると審査は厳しめの印象です。
お客様の中では三菱UFJ銀行の住宅ローン審査は否決または減額承認になってしまったけど、他の金融機関では承認になったケースが数件ありました。

三菱UFJ銀行は、他の金融機関より低い金利の利用が期待でき、支店やATMも多く展開しているので、住宅ローンだけでなく預金や振込としても利用しやすいです。
しかし、その分、年収、勤続年数、勤務先等の審査基準が厳格になっており、
例えば、勤続年数が１年未満、個人事業主で確定申告額を低く抑えている、既存の借入がある、過去に延滞歴がある、諸費用も借りたい等の方は、審査上不利になってくる為、住宅ローンの申込みを断念される方もいらっしゃるかと思います。

私がご提案する立場であれば、上記の例に該当しない年収５００万円以上の正社員や公務員の方に三菱UFJ銀行の住宅ローンをお勧めいたします。
個人事業主の方は他の金融機関の住宅ローンをご利用いただいた方が良い条件になるかもしれません。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

石原さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「成年後見登記とは何ですか？」について回答いたします。

まず、成年被後見人は、認知症や知的障害等により、物事の判断ができず、家庭裁判所で成年後見制度の審判を受けた方、成年後見人は、その成年被後見人の代わりに財産の管理や処分を行う方をいいます。
成年後見登記は、家庭裁判所が選任した成年後見人等の情報を法務局に登記する制度です。

家庭裁判所で成年後見人の選任の審判がなされると、家庭裁判所から法務局に対して嘱託することにより成年後見登記がされることになります。
（本人、弁護士、司法書士等の申請によって登記されるものではありません。）
成年後見人が選任された後は、預金の解約や不動産の売却、介護施設への入所契約等、成年被後見人の名義で行うには、原則として成年後見人が代理で行うことになります。

なお、成年後見の登記簿謄本は、不動産や会社の登記簿謄本のようにどこの法務局でも取得できるものではなく、各都道府県の本局でのみ取得ができ、登記されている当事者や成年被後見人等の四親等内の親族以外の方が取得するには、委任状が必要です。

弁護士や司法書士に依頼するものは「成年後見人の選任の申立て」になります。
どちらに依頼しても良いですが、親族間での紛争が絡んでくる場合は弁護士、紛争が特に無い場合は司法書士に依頼されるケースが通常かと思います。

不動産業界では、高齢の不動産所有者が認知症を発症し、判断能力が低下している場合に、売却手続が進められないという問題が発生することが多くあります。
判断能力が不十分な方が単独で行った売買契約は無効とされる可能性があるため、仲介に入る不動産会社や登記申請を代理する司法書士には、契約当事者の意思確認を行う責任があります。

万が一、意思確認ができない場合には、所有者のご親族に対して成年後見制度の利用を案内することになります。しかし、成年後見制度を利用すると、本人の財産管理において一定の制限がかかり、成年後見人に対する報酬等の費用も発生することから、敬遠されるケースが少なくないです。所有者本人の意思確認が取れず、成年後見制度の利用も希望されない場合、基本的に不動産の売却はできず、本人が死亡するまで保留になります。

このような事態を未然に防ぐためには、不動産所有者の判断能力が十分なうちに売却や生前贈与、家族信託等の事前の対策を検討しておきましょう。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

バルサミコさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「根抵当権全部譲渡の登記に必要な書類とは？」について回答いたします。
根抵当権全部譲渡登記に必要な書類は以下の通りです。

・登記申請書
・(登記原因証明情報として)根抵当権全部譲渡契約書
・根抵当権者の登記識別情報または登記済証
・根抵当権設定者の承諾書
・根抵当権設定者の印鑑証明書(有効期限問わず)
（※不動産登記令第19条により、根抵当権設定者の承諾書と印鑑証明書はセットで必要です。
ただし、根抵当権設定者が法人の場合は申請書に会社法人等番号を記載すれば印鑑証明書は不要です)
・司法書士や弁護士に依頼する場合、(代理権証明情報として)委任状

※根抵当権の譲渡人、譲受人が金融機関等の法人である場合、会社法人等番号を申請書に記載する必要があります。
会社の登記簿謄本を取得して確認しておきましょう。

登録免許税は、極度額に1000分の２をかけて計算します。
極度額が１０００万円であれば、登録免許税は２万円です。

なお、根抵当権の全部譲渡は、民法第398条の12第１項により根抵当権設定者の承諾が効力発生要件になります。
登記の原因日付は、根抵当権譲渡契約日か根抵当権設定者の承諾日のどちらか遅い日になります。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

UNITEさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「住宅ローンの頭金は誰に払いますか？」について回答いたします。
結論から申し上げると、頭金は最終的に売主に支払うことになります。

頭金は、住宅ローンでまかなえない部分を自分で用意する資金のことを指します。
例えば、3000万円の不動産を購入する際、2500万円の住宅ローンを組む場合、頭金は500万円必要になります。
なお、不動産購入には売買代金3000万円の他に、登記費用や仲介手数料等の諸費用が150〜200万円ほど必要になりますが、この部分の資金はあくまで諸費用なので、頭金には該当しません。

上記の例をもとに不動産取引の流れを整理すると以下の通りになります。

1.売買契約締結時に買主から売主に手付金（100万円）を支払います。手付金は途中で売買契約を解除しない限り売買代金に充当される為、結果的に頭金の一部として100万円を売主に支払ったことにもなります。

2.不動産の引渡し時(決済時)に買主は売主に2900万円を支払う必要がありますので、買主は住宅ローンでまかなえない部分として頭金の残額400万円と諸費用(150〜200万円)を買主自身の銀行口座に入金しておきます。
また、引渡し時(決済時)当日、金融機関から住宅ローンが実行され、買主の銀行口座に2500万円が入金されます。
残代金と諸費用の資金が全て買主の銀行口座に入っている状態で、売主の指定銀行口座に残代金2900万円を振込みし、諸費用を不動産会社や司法書士等に支払います。

このことにより、買主は売主に対し、売買契約締結時に100万円、引渡し時(決済時)に400万円の頭金を支払ったことになります。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

ジョナサンさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「住宅ローン本審査を複数の銀行に申し込むことの是非について」について回答いたします。

私は不動産仲介の営業職に9年ほど従事していましたが、本審査を複数申し込みされる方は10組程度で、5%にも満たない割合だったかと思います。

住宅ローンの事前審査を複数申し込みされるケースはよくありますが、本審査を複数申し込みされる方はあまり多くないイメージです。
住宅ローンの事前審査は、運転免許証またはマイナンバーカード、健康保険証、直近年度の源泉徴収票、不動産の登記簿謄本、公図のコピーを用意して、申し込みをすれば審査が進みます。
しかし、本審査では、これらの他に住民票、印鑑証明書、役所発行の課税証明書、不動産の登記簿謄本、公図、地積測量図等の原本が必要になり、発行には数百円の手数料がかかります。また、売買契約書、重要事項説明書、建築確認済証等はコピーでも良いですが、数十枚のコピーを用意しなければなりません。
これらは1つの金融機関につき、1通ずつ必要なので、複数の金融機関に本審査を申し込みをするとなると、その分だけ必要になってきます。

これらの負担を考えると、2〜3つの金融機関に事前審査を申し込み、その中で審査承認となった金融機関の金利等を比較し、一番条件の良い金融機関を1つに絞り込んで、本審査を申し込みされた方が効率的かと思います。

もっとも、金融機関の本審査の結果が事前審査の時よりも不利な条件になった場合やフラット35の事前審査で留保回答が出て本審査へ進めざるを得ない場合では、本審査を複数申し込みすることはあるかと思います。

もしお客様から希望がありましたら、事前審査の段階であれば複数の申し込みを推奨すると思いますが、本審査の申し込みは上記のような特段の事情が無い場合はあまり推奨しないと考えます。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

レモンスカッシュさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「全国保証を使うと借換え審査は有利になる？」について回答いたします。
結論を申し上げますと、住宅ローンを全国保証株式会社の審査で進めても有利になるかどうかは一概には言えません。

全国保証株式会社は、住宅ローンの保証業務を行う独立系の信用保証会社です。
通常、住宅ローンを利用する場合、その金融機関の系列の保証会社の審査を受けることになります。
その金融機関の系列の保証会社の例を挙げますと、りそな銀行はりそな保証株式会社、三井住友銀行はSMBC信用保証株式会社、武蔵野銀行はぶぎん保証株式会社、足利銀行や常陽銀行はめぶき信用保証株式会社、埼玉縣信用金庫は一般社団法人しんきん保証基金等です。
主に地方銀行や信用金庫等の金融機関はと全国保証株式会社と業務提携をしている為、その金融機関の系列の保証会社の審査だけでなく、全国保証株式会社の審査も申し込むことができ、申込者は住宅ローンを比較することができます。

全国保証株式会社の住宅ローンは、年収や勤続年数等の事情により金融機関系列の保証会社では審査基準を満たさない方でも申し込みすることができますので、審査基準は緩めです。
しかし、諸費用として負担することになる保証料の額が高めに設定されている為、両方の保証会社の住宅ローンが選べるようでしたら、金融機関系列の保証会社の住宅ローンを選択した方が費用対効果として良いかもしれません。

一般的な借換えの判断基準として以下のものが挙げられます。
・借換前後の金利差が0.3％以上あること
・返済期間が10年以上残っていること
・残債が1000万円以上あること

借換えの諸費用は、保証料、事務手数料、抵当権抹消・設定の登記費用等があり、予算として100万円ほど必要になってきます。
全国保証株式会社の住宅ローン審査が承認になって、上記の判断基準を満たし、諸費用も予算額の範囲内であれば、借換えの効果はあると考えます。

私も過去にメガバンク（金利 1.175％）から地方銀行（金利 0.625％）に借換えをしたことがあります。
当時住宅ローンを利用した頃は1％前後の金利でしたが、住宅ローンの支払いを始めてから、金融機関の金利が徐々に下がり始めたので、支払いに勿体なさを感じていたからです。
毎月の支払額は若干安くなった程度でしたが、長い期間で見れば総支払額に大きく差が出てくるので、結果的には借換えして良かったと思います。
また、借換えにより団信の内容が手厚くなりました。当時はメガバンクの団信は死亡保障以外の疾病についても適用できるようにするには金利を上乗せする必要がありました。地方銀行の団信は同じ適用を受けても金利の上乗せが無かったのが大きなメリットでした。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

栗花落カナヲさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「相続登記の遅延で「正当な理由」として認められるケースとは？相続争いは該当する？」について回答いたします。

令和６年４月１日から相続登記の義務化が始まったことにより、相続人は、不動産を相続で取得したことを知った日や遺産分割から３年以内に、相続登記をすることが法律上の義務になりました。（不動産登記法第76条の2）
正当な理由がないのに相続登記をしない場合、１０万円以下の過料が科される可能性があります。
過料の対象にならない正当な理由について、現時点では根拠となる条文はありませんが、法務省が相続登記義務化に関するQ&Aで、具体例を挙げています。
要約すると以下の通りです。

(1)　相続人の数が極めて多数で、かつ、戸籍取得や相続人の確定に多くの時間を要する場合
(2)　遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われている場合
(3)　相続人の中に長期入院や重い病気によって申請が困難な方がいる場合
(4)　配偶者からのDV等により生命・心身の危険が及ぶおそれがあり、避難を余儀なくされている場合
(5)　経済的に困窮しているために、登記申請を行うための費用が用意できない場合

なお、上記以外でも個別の具体的な事情によって正当な理由があると判断される場合があります。

栗花落カナヲさんがご質問の中で挙げられた例のうち、相続人間で遺産分割協議がまとまらない場合は、まとまらない原因が何によるものかを改めて確認する必要があります。
相続人が重い病気で手続きが困難な場合は上記の（3）に該当します。

相続登記義務違反として過料に科される前に、まずは法務局から催告書が届く運用がなされています。
その催告書に正当な理由を書く項目がありますので、法務局から催告書が届いた際は、具体的に記載してから提出するようにしましょう。
また、遺産分割がまとまらない場合は、一旦、法定相続で相続登記（法定相続では法務局に遺産分割協議書を提出する必要はありません）をするか、相続人申告登記の申出をすることで、相続登記の義務を履行したとみなされ、過料を避けることができますので、検討してもよいかもしれません。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

両班さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「住宅ローン特約による白紙解除、金融機関の非承認通知がない場合は？」について回答いたします。

結論から申し上げると、金融機関から明確な否決の通知がない場合でも、売買契約で定めた「融資利用の特約に基づく契約解除期日」までであれば売買契約の解除をすることはできます。

不動産会社が作成する売買契約書には、通常「融資利用の特約」という条項が定められています。
これは買主が住宅ローンを利用する場合、売買契約締結後すみやかに住宅ローンの本審査の申込みをすることになりますが、買主が「融資承認取得期日」までに住宅ローン本審査の承認を得られない場合または否認された場合、買主は、売主に対し、「融資利用の特約に基づく契約解除期日」までであれば、売買契約を解除することができるというものです。

この「融資承認取得期日」は、通常、売買契約締結から2〜3週間後あたりの日程で、「融資利用の特約に基づく契約解除期日」は融資承認取得期日の翌日または数日後の日程で設定されます。

金融機関から明確な否決の通知が無い状態でも、融資承認取得期日が到来していれば、融資利用の特約に基づく契約解除期日を守って解除を申し出れば、売買契約が解除になりますし、この場合、いわゆる白紙解約に該当しますので、売主は、手付金を買主に返金することになるわけです。

売主から「買主の努力不足だ」と主張されるリスクは無いわけではありませんので、住宅ローン本審査の申込日、金融機関担当者との審査過程でのやり取りについてはその都度、記録を取っておくと良いでしょう。
また、売買契約書に融資利用の特約がある場合、買主が提出書類を用意しない、本審査の途中でキャッシングの借入をする等、故意に融資の承認を妨げるような行為をした結果、融資承認取得期日までに承認が得られない時または否認された時は、融資利用の特約による白紙解約は利用できない旨の特約も設けられています。
故意に融資の承認を妨げるような行為をした場合は、契約違反による解除になり、違約金が発生することになります。

不動産取引の実務においては、「融資承認取得期日」までに住宅ローン本審査の承認を得られない場合はすぐ売買契約を解除するのではなく、売主と買主の合意のもと、融資承認取得期日等を延長する合意書を締結して、住宅ローンの本審査の結果を待つのが一般的かと思います。
本審査の結果が期日までに間に合わない可能性が出た時点で、売主や不動産会社にご相談いただくことをお勧めいたします。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

台湾小籠包さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「地中埋設物の撤去費用は売主・買主どちらの負担？」について回答いたします。

この地中埋設物の撤去費用は、売主が負担するのが一般的です。不動産の売買契約書には通常、「契約不適合責任」についての条項が定められています。
これは対象不動産の土地、建物についての品質について契約に適合しないものが発見された場合、売主がその責任を負うというものです。
地中埋設物の存在によって、買主は建物を建築する為の地盤改良工事等に支障をきたし、土地の利用が制限されてしまう為、買主の権利を保護する趣旨で設けられています。
買主は引渡しから3ヶ月以内に売主に通知すると、売主が地中埋設物の撤去する手配を取り、その費用を負担します。
これは売買契約書に特約が無い場合も同様ですが、売買契約書に特約が無いと、民法566条により、契約不適合を知った時から1年以内に売主に通知をすることになるので、請求できる期間が延びることになります。

地中埋設物の撤去費用を買主が負担するケースとして、売買契約書に前述した契約不適合責任を免責とする特約がある場合です。
相場よりも低い価格で売買契約を締結する場合は免責として取引するケースは実務上よくあります。
また、売買契約書に契約不適合責任の条項があっても、地中埋設物の量が軽微であったり、地中埋設物が買主にとって有益なものである場合は、土地の品質について契約に適合しないものに該当しないとして、売主が責任を負わなくてもよい場合もあります。

土地の仲介をしていると決済後に地中埋設物が発覚することは珍しくないです。
売主は売買契約締結時点で地中埋設物の存在を認識していることはほとんどなく、決済後に買主から地中埋設物の通知を受けてはじめて知ることになります。
更地であれば、売主の承諾を得て買主が簡易的な掘削をすることで確認することはありますが、古家付土地の場合は建物を解体しないと分からないのが実態としてあります。

買主から通知を受けた際は、売主と不動産会社が現地を確認し、売主が撤去業者を手配して見積りを取得した後、撤去を依頼し、その費用を負担することで解決に至ります。
費用は数十万円〜200万円の範囲内が多いですが、撤去するトラックの搬出台数によるので、量が多い場合は更に費用がかかることもあります。

地中埋設物は、不動産取引においてトラブルになりやすいです。地中埋設物として考えられる種類、発覚した後の対応、費用の負担先をあらかじめ明らかにしてから売買契約締結へ進めましょう。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

剣道の達人さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問の「不動産購入申込みのキャンセル率はどれくらい？」について、私のこれまでの経験を踏まえて回答いたします。
ここでは、購入申込書（買付証明書）をご提出いただいた後、実際に売買契約を締結するまでの間にキャンセルとなったケースについてお話しさせていただきます。

私自身、不動産仲介の営業職に9年ほど従事していましたが、その中で購入申込み後にキャンセルになった件数は10件程度でした。

購入申込書（買付証明書）には法的拘束力が無いため、売買契約を締結する前であればキャンセルすることは可能です。ただし、申込みが入るとその時点で物件の販売活動はストップし、SUUMO、at home、ホームズ等の不動産サイトから内覧希望の問い合わせをいただいてもお断りをすることになり、不動産会社、売主、住宅ローンを利用する金融機関等が契約に向けて準備を始めます。
そのため、途中でキャンセルになると、関係者全体に迷惑がかかってしまうことになります。売主にとっては、せっかくの販売チャンスを逃してしまうことにもなりかねません。

その為、不動産会社としては購入申込みをいただく際には「ご家族としっかり話し合われましたか？」「もう一度見ておきたい場所はありますか？」といった確認を行い、できる限り購入のご意思が固まった上で申込みへ進んでいただくよう心がけています。

これまで私が経験した、購入申込み後にキャンセルとなった主なケースは以下の通りです。

・住宅ローンの事前審査が通らなかった
購入申込書の提出と同時に住宅ローンの事前審査を申請しましたが、既存の借入に複数回の延滞があったり、確定申告が正しく行われていなかったため、事前審査に通らず、やむなく購入申込みがキャンセルになりました。このように本人の意思というよりも、資金面での事情によってキャンセルに至るケースは多く見られます。

・周辺環境の再確認による見送り
商談後、ご家族だけで現地を再度訪れた際に、前面道路の交通量の多さや、近隣にある墓地・ゴミ置き場が気になったとの理由で、購入申込みがキャンセルになったこともありました。担当者による現地案内を受けていても、実際に購入が現実味を帯びると、改めて慎重になる方が一定数見受けられます。

・とりあえず物件をキープしておく為の購入申込み
売主から不動産の販売依頼をいただいていると、他社の仲介業者からその不動産の購入申込書（買付証明書）が提出されることもあります。その中には契約日や決済日、手付金の額、その他条件の提示もなく、他の申込みが入らないようにする意図の方もいらっしゃいます。この状態ですと販売活動を中止することはないのですが、買主がしっかりと検討されていなかったため、最終的に話がまとまらず、キャンセルになったこともありました。

私の中では、不動産購入申込み後のキャンセルは購入申込書（買付証明書）を提出された翌日の午前中に連絡が入るケースが多い印象です。
商談翌日の午前中に買主からお電話があると、つい「まさかキャンセルでは…？」とヒヤッとしてしまうこともありました。

どれだけ丁寧に商談を進めても、周辺環境やローン審査など、さまざまな要因でキャンセルになる可能性はゼロではありません。ただ、私の体感としては、しっかりと話し合いを重ねたうえで申し込まれる方の多くは、無事に売買契約まで進んでおり、不動産購入申込み後のキャンセルは数えられる程のごく少数ではないかなと思います。

少しでもご参考になれば幸いです。

テレビ北野体操さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「抵当権の債務者が住所変更したら住所変更登記が必要ですか？」について回答いたします。

抵当権設定登記後、債務者の住所変更が生じた場合、原則として債務者の住所変更登記をする義務はありません。また、抵当権者や抵当権設定者への通知義務もありません。

債務者の住所変更登記が問題となるのは、注文住宅のように土地と建物の所有権取得時期が異なるケースです。
ここでは、債務者と不動産所有者が同一人物であることを前提に説明します。 

注文住宅用の土地を購入した時、その時点の住所で抵当権設定登記がされますが、注文住宅が完成した後その建物に追加で抵当権設定登記をする際、債務者が住所を新居先に移しているので、事前に土地に登記されている抵当権の債務者の住所変更登記をする必要があるかという疑問が出てきます。
この点について「登記研究第４２５号１２５頁」によると、既に登記されている抵当権について、債務者の住所に変更が生じているが、その抵当権の債務者の住所変更登記をしないまま、変更後の住所で債務者を表示した抵当権追加設定登記を申請することができるとされています。
（根抵当権の追加設定をする場合は、この抵当権の債務者の住所変更登記を省略することはできませんので、ご注意下さい。「登記研究４２２号１０５頁」）

ただし、金融機関によっては建物の抵当権設定登記の手続をする際、土地の抵当権の債務者の住所変更登記を求めてくるところもあります。
実務上、建物の登記手続に入る時に、抵当権設定だけでなく、建物の所有権保存登記や土地所有者の住所変更登記も必要になってくる為、合わせて土地の抵当権の債務者の住所変更登記もするケースが通常の流れかと思います。

なお、抵当権の抹消登記をする場合、所有者の住所に変更が生じているなら、その前に所有者の住所変更登記をする必要がありますが、抵当権の債務者の住所変更登記まではする必要はありません。

金融機関としては、住宅ローンの支払いを滞納している場合は、連絡先確保を目的に債務者の住所の変更登記を求める場合がありますが、支払いが順調である限り、抵当権の債務者の住所変更登記は行わずに抵当権抹消登記をするまで放置しておいても差し支えないと考えます。

なお、令和8年4月1日からは不動産登記法の改正により、不動産の所有者は氏名や住所に変更があった場合、変更日から2年以内に変更登記を行うことが義務化されます。
「所有者の住所変更登記」と「抵当権の債務者の住所変更登記」は、それぞれ別個の手続であり、混同しないようご注意下さい。

ご参考になれば幸いです。

like a prayerさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「登記識別情報のコピー提出で足りる場合と原本提出が必要な場合との違い」について回答いたします。

登記申請の際、登記識別情報が必要になるケースとして、売買契約による所有権移転登記や住宅ローン利用による抵当権設定登記等が挙げられますが、これらの申請を法務局窓口や郵送で行う場合、登記識別情報はコピーの提出で足ります。
(登記識別情報の下の部分にある緑のシールを剥がし、12桁の英数字の符号が見える状態でコピーを取ります。)
オンライン申請による場合、コピーも不要で、12桁の英数字を入力したデータ(登記識別情報提供様式)を添付すればそれで足ります。

ただし、2005年3月以前に登記された不動産については、登記識別情報ではなく登記済証（権利証）が発行されているため、この登記済証は原本提出が必要です。

また、登記識別情報の原本提出が求められるケースは少ないですが、例えば以下のような場合があります。

相続による所有権移転登記の際、登記簿上の不動産所有者と被相続人（亡くなった方）が同一人物であることを証明する為に住民票の除票や戸籍の附票が必要ですが、死亡から長期間が経過していると、役所で住民票の除票や戸籍の附票が発行されないことがあります。

この場合、これらに代わる書類として被相続人名義の登記識別情報を法務局に提出することになりますが、この登記識別情報はコピーではなく、原本の提出が必要です。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

カリカリベーコンさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「連件登記の事例と、中間省略と三為の違い」について回答いたします。

連件登記は、一度に複数の登記申請を連続して行うことをいいます。
通常、不動産の決済手続において行う登記申請は所有権移転だけではありません。
売主の住所が登記簿謄本記載の住所が異なる場合は、住所変更登記をする必要がありますし、買主様が住宅ローンを利用する場合は、抵当権設定登記が必要です。
これらの登記は、住所変更→所有権移転→抵当権設定は連続して登記申請をすることができ、連件で申請されたものは法務局の受付番号も連続した番号で取得ができます。
連件で申請すると、添付書類を援用することができ、法務局側でも一括で処理が行えるため、全体の手続が効率的に進みます。
複数の登記申請が絡む場合はほとんどの場合、連件で申請されています。
決済手続に司法書士が二人以上介在する場合は、お互いの登記申請書に「連件扱いとされたい」旨を記載して申請すれば、法務局は連件で処理してくれます。
また、連件登記は、どの登記を先に行うのか、申請する順番も重要です。先述の事例だと、売主の住所変更登記を省略して、所有権移転→抵当権設定を連件で申請すると、どちらの登記も却下されてしまいます。
このように連件によって登記申請の負担が軽減される一方で、連件で申請したものに不備があると、全ての登記が却下されるという注意点があることも念頭に置いておきましょう。

次に、中間省略と三為の違いについてご回答いたします。
中間省略登記は、本来、A → B → C という順に所有権が移転するはずのところ、中間者 B の登記を省略して、A → C へ直接登記する方法をいいます。
この手法を利用することで、Bは登記費用や不動産取得税がかからないので、以前はよく利用されていましたが、2005年に不動産登記法が改正されたことで、登記申請をする際、登記原因証明情報を提出する必要になった為、現在は中間省略登記を利用することはできません。

三為は、AとB、BとC間でそれぞれ売買契約を締結するものの、不動産の所有権はBに移転せず、最初の売主であるAにとどまり、AB間およびBC間の売買代金がすべて履行された段階で、Aから直接Cへ所有権を移転する契約のことをいいます。
この契約形態は、民法第537条に定められている「第三者のためにする契約」に基づくものであり、実務上では「新・中間省略登記」とも呼ばれています。
従来の中間省略登記の同じく、Bは登記費用や不動産取得税がかからないというメリットがある為、不動産取引の現場でよく活用されています。
三為を利用する場合は、AとB、BとC間の売買契約書に三為の条項を記載する必要がありますので、ご利用の際は依頼される司法書士にご確認下さい。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

コールスロー様、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

登記申請の補正連絡はいつどのように来ますか？のご質問について回答いたします。
補正連絡が届く時期は、法務局の混雑状況によって異なりますが、経験上、登記申請から7日〜10日を経過したあたりに連絡があることが多い印象です。

補正連絡の方法としては、法務局の職員から登記申請書に記載された電話番号に直接電話がかかってくるのが一般的です。電話が繋がらない場合には、申請者の住所あてに補正通知書が郵送されることもありますが、法務局からの電話に折り返し連絡をした場合は、その電話で対応が完結します。

オンラインで登記申請をされた場合、「申請番号『○○○○○○○○』の手続について，補正通知が発行されました。」というメールが届きます。そのメール文からは補正内容が確認できませんので、オンラインシステムにログインし、補正通知の内容を確認します。法務局の職員の中にはこの補正通知を送信する前に電話で知らせてくれる方もいらっしゃいます。

補正対応は補正連絡が来てから１週間程度で対応する必要があります。補正を放置しすぎると登記申請が却下されて、再度申請することになる為、対応は早めに行うようにすることが大切です。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

天麩羅さん、ご質問いただきありがとうございます。

宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「法務局が登記申請を却下する主な理由」について回答いたします。

登記が却下される理由は、不動産登記法25条に13項目が記載されています。ここでは実務上、よく見られる事例を挙げてご説明いたします。

一番多く見られる事例としては、「添付書類を提出しない」ケースではないかなと思います。
登記申請をする際、登記申請書と合わせて添付書類の提出が必要になります。
売買による所有権移転登記の申請をする場合の添付書類は、登記原因証明情報、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、（司法書士に依頼する場合）委任状、評価証明書です。
これらの書類が不備なく提出されていれば、1〜2週間で登記が完了しますが、例えば、印鑑証明書が発行から3ヶ月を超えていたり、提出された登記識別情報が別の不動産のものだったり、委任状に押印されている印鑑が印鑑証明書の印影と異なる場合は、法務局職員から補正指示の連絡が入ります。
通常1週間ほどで補正の対応をしていただければそのまま登記処理が進みますが、長期間放置していると不動産登記法25条9号により登記申請は却下されます。

次に見られる事例としては、「登記義務者の住所等の不一致」です。
売買による所有権移転登記の申請をする場合、登記義務者（売主）の印鑑証明書記載の住所と登記簿謄本記載の住所が異なる場合、所有権移転登記申請をする前に、住所変更登記を申請しなければなりません。
これは法務局が住所と氏名の一致をもって、同一人物と判断して登記処理をするからです。

登記義務者（売主）の住所変更登記が必要にも関わらず、これを省略して所有権移転登記を申請すると、法務局は同一人物の確認ができない為、不動産登記法25条7号により登記申請を却下します。

最近では、「申請の権限を有しない者の申請」もあるようです。
代表的なものとして、地面師による不動産詐欺が挙げられます。
Netflixでは綾野剛さん主演のドラマ『地面師たち』が放送され、話題を呼びました。

地面師による不動産詐欺も、登記申請に必要な印鑑証明書等を偽造して申請しているので、法務局が偽造書類と判断すると、不動産登記法25条4号に基づき、登記申請を却下します。

以上、登記が却下される代表的な理由を3点ご紹介しました。

もっとも、法務局は書類に不備があったからといって、すぐに申請を却下することはあまりなく、通常は補正や取下げを促す運用がされています。
ただし、地面師による不動産詐欺のような悪質なケースでは、申請の即却下もあり得ると考えられます。

ご参考になりましたら幸いです。

マルセイユさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

「行政書士さんに不動産売買契約書の作成を依頼する場合はどのような場合でしょうか」について回答いたします。

考えられるケースとしては、隣地同士の売買や親族間の売買等、契約相手と契約条件が既に決まっている事例が考えられます。

不動産会社に依頼すると、不動産の物件調査、販売活動、現地の案内、売買契約書や重要事項説明書の作成、引渡し手続の立会い等の一連の業務が行われますが、売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。
しかし、隣地購入や親族間売買のケースでは、既に契約の相手方と、契約の条件が確定しており、不動産会社に仲介を依頼する意義が小さくなることから不動産会社に依頼せずに、行政書士に売買契約書の作成を依頼するケースは実務上でもよくあります。

また、不動産の売買代金を50万〜100万円等で取引するケースでも不動産会社に仲介手数料を支払うとほとんど手元に残らない為、費用面を抑える為に行政書士に売買契約書のみを作成を依頼することがあります。
ちなみに、2024年7月1日から法改正により売買価格800万円以下の空家の取引について、仲介手数料の上限が33万円（税込）に引き上げされています。

行政書士に売買契約書の作成を依頼する場合、報酬相場は3万円〜5万円ほどで、複雑な条項を設ける場合は10万円ほどかかるケースもあります。
報酬額は行政書士ごとに異なりますので、具体的な見積りは依頼予定の行政書士へ直接ご確認いただければと思います。

行政書士に売買契約書の作成を依頼する場合、費用面でのメリットはある一方で、以下の点には注意が必要です。
まず、行政書士に売買契約書の作成を依頼した場合、不動産会社のような物件調査は実施されず、重要事項説明書も作成されません。
例えば、将来建替えができなかったり、前面道路にライフラインの配管が通っていなかったりといった不動産の特徴についての問題が後から発覚することがあり、そのリスクは買主が負うことになります。
次に、売買契約成立後にする不動産の登記申請を行政書士に依頼することはできません。
売主と買主が法務局へ出向いて登記申請するか、弁護士または司法書士に代理申請を依頼する必要があります。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

屋久島様、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

不動産売買の決済は司法書士の立会い無しでも可能？のご質問についてお答えいたします。
結論から申し上げますと、現金決済の場合は司法書士の立会いが無くても決済は可能です。しかし、あまりお勧めはできません。

不動産取引を複数回経験された方の中には、司法書士に依頼せず、売主・買主双方で決済完了後にそのまま法務局へ出向き、登記申請を行うことがありますが、これは稀なケースです。
私も不動産売買仲介の営業職を9年経験してきましたが、その中でも2件ほどでした。

登記申請が受理され、不備がなければ、通常は1〜2週間ほどで登記が完了し、最新の登記簿謄本を取得できるようになります。
しかし、提出書類に不備があった場合、法務局から補正指示の件で電話がかかってきます。通常、1週間以内に補正をすれば登記は処理されますが、この連絡に気づかず対応が遅れた場合、登記申請が却下される可能性があります。

登記申請が却下されると、売主・買主双方が再度法務局に出向く必要が生じ、登録免許税を納めた収入印紙も買い直しになります（一度納めた登録免許税の還付は可能ですが、この還付されるまでに1か月程度かかります）。

また、登記申請が却下された場合、買主は決済した日付での登記名義を取得したことになりません。買主は売買代金を支払ったにもかかわらず、登記名義を取得していない状態が数日間生じていることになります。

決済が完了した後も売主、買主が双方動かなければならない余地が残されており、登記ができないというリスクを未然に防ぐ為にも、不動産売買の決済には司法書士に立会っていただいた方が取引上安全かと思います。

なお、買主が金融機関の融資を使って売買代金を支払う場合、司法書士の立会い無しでの決済はできません。金融機関が融資を行う際には担保として抵当権を設定する必要があり、その登記手続を確実に行う為に司法書士の関与が求められるからです。

少しでもご参考になれば幸いです。

牛玉スタミナさん、ご質問いただき、誠にありがとうございます。

宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問の「住宅ローン審査で優遇される国家資格」について、これまでの実務経験をもとにご回答させていただきます。

まず、医師・弁護士・公認会計士の資格は、住宅ローンの審査において明確に優遇される傾向があります。

多くの金融機関の住宅ローン事前審査申込書には「職業」の選択項目があり、「会社員」「自営業」「パート」などと並んで、「医師」「弁護士」「公認会計士」などが個別に設けられていることもあります。

ただし、国家資格が住宅ローン審査において有利に働くためには、「その資格を活かして実際に仕事をしていること」が前提となります。

例えば、宅地建物取引士も国家資格の一つですが、不動産関連の仕事に従事していなければ、住宅ローン審査において有利になることは通常ありません。

また、金融機関によっては、国家資格の合格証書や登録証（会員証）など、資格を持っていることを証明する書類の提出を求められることがあります。

これらを踏まえて、私がこれまでご対応させていただいたお客様の中で、住宅ローン審査が優遇されたと感じた資格としては、介護福祉士、看護師、薬剤師が挙げられます。

金融機関の審査基準は明らかにされておらず、必ず住宅ローンの審査が通るわけではありませんが、業務に直結する国家資格をお持ちの方は、安定した収入や継続的な就労が見込まれるとして、審査において有利な判断がされることがあるので、住宅ローンの相談時に不動産会社や金融機関へ積極的に伝えてみることをお勧めいたします。

少しでもご参考になりましたら幸いです。

モスコミュールさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「アルヒの住宅ローン審査は厳しいですか？」について回答いたします。

SBIアルヒ株式会社さんは、フラット35という住宅ローンを専門的に取り扱っている金融機関ですね。
フラット35は複数の金融機関が取り扱っていますが、その中でもSBIアルヒ株式会社さんは、代表的な窓口のひとつです。  

メガバンク、地方銀行、ネット銀行は、年収、勤続年数、雇用形態等の審査基準がある一方で、フラット35はこれらの制限がなく、他の金融機関の住宅ローンより審査のハードルが低いとされています。
フラット35の場合、正社員だけでなくパート・契約社員・派遣社員の方も審査できますし、転職したばかり方も1ヶ月分の給与明細を用意できれば審査が可能です。また、団信の加入も任意です。
逆に、フラット35で住宅ローンの審査が否決になった場合、他の金融機関の住宅ローンの審査が通る可能性は低いと考えた方が良いかもしれません。

フラット35の特徴としては以下の通りです。
まず、全期間固定金利になりますので、変動金利で借りるよりも毎月の返済額は高くなります。
また、フラット35は融資対象となる不動産に技術基準が設けられており、原則として建築士による適合証明書の発行を受けなければ融資が受けられません。特に購入する不動産が昭和築の建物の場合、フラット35が利用できるのか不動産会社に相談いただくことをお勧めいたします。
さらに、SBIアルヒ経由でフラット35の事前審査をすると、承認でも否決でもなく、「留保」という回答が出ることがあります。
留保は、「事前審査では融資の判断ができないため、本審査を申し込んでいただければ改めて判断します」という意味です。留保になっても、本審査で承認になることはよくありますが、本審査の回答が出るまで時間がかかりますし、必要な書類も追加で用意していくことになります。

このように、フラット35の審査基準は、メガバンク、地方銀行、ネット銀行とはやや異なりますので、これらの特徴を踏まえたうえでご検討いただければと思います。  

ご参考にしていただけましたら幸いです。