干瓢巻き様

初めまして。
宅地建物取引士の佐々木と申します。

早速ではございますが、ご質問の件について私の経験をもとにご回答いたします。

売買の仲介業務において、物件価格に関する交渉は体感で約8割のケースで発生いたします。
一方で、仲介手数料について値引き交渉をいただくケースは非常に少なく、買主様側からのご相談はほとんどございません。

ただし、これはあくまで「買主様側」の事例であり、売主様側から仲介手数料についてご相談をいただくことは比較的多い印象です。

そのため、媒介契約を締結する際、費用に関する事項（特に仲介手数料）は必ず丁寧にご説明し、ご納得いただいたうえで契約いただくことを徹底しております。

ご参考になりましたら幸いです。
今後ともどうぞよろしくお願いいたします。

STAND様

はじめまして、宅地建物取引士の佐々木と申します。

築浅の中古物件は見た目や設備が綺麗なことから安心感を持たれやすいですが、実は「築年数が浅い＝安全」とは限らないケースもございます。以下のような点についてご注意いただくと、より安心してご検討いただけるかと存じます。

① 売却理由が不明瞭な物件
築浅であるにもかかわらず短期間で売却されている場合、水回りの不具合や地盤のトラブルなど、目に見えにくい問題を抱えている可能性があります。
なぜこのタイミングで売却されるのか、必ず理由を確認するようにしてください。

② 再建築ができない土地や接道条件に問題があるケース
建物は綺麗でも、土地の法的条件が整っていないと将来的に建て替えができない場合があります。道路幅が狭い場合なども、セットバック（道路後退）が必要になることがあります。

③ 保証やアフターサービスがつかない物件
新築住宅には「構造耐力上主要な部分」と「雨水の侵入を防止する部分」について10年間の保証（瑕疵担保責任）が法律で義務付けられています。
しかし、中古物件で「現状引き渡し（保証なし）」となっている場合は注意が必要です。
築浅であっても、そうした条件での売却は、何らかの理由がある可能性があります。

④ 管理状態がよくないマンション
マンションの場合、エントランスやゴミ置き場といった共用部分を見ると管理状況がよくわかります。室内がリフォームされていても、共用部分が荒れている場合は住環境や資産価値に影響することがあります。

⑤ 極端に価格が安い物件
相場に比べて極端に安い物件は、売却を急いでいる事情があるほか、心理的瑕疵（過去の事件等）や近隣トラブルの可能性も否定できません。

以上、ご参考にしていただけたら幸いです。

SINCE1974様

初めまして、宅地建物取引士の佐々木と申します。
フラット35の住宅ローンに関するご質問について、実務での経験からお答えいたします。

結論から申し上げますと、フラット35の審査は甘いわけではありませんが、審査対象の幅が広いという特徴があります。

【フラット35の審査対象が広い理由】

１．転職後すぐでも審査が可能
転職一ヶ月目であっても、給与明細の額面から年収を算出し、審査を受けることができます。

２．非正規雇用でも取り扱い可能
正社員である必要はなく、非正規雇用の方も申込が可能です。

３．手当や年金も収入として認められる
子供手当や年金なども、証明書を提出することで収入として審査対象になります。
そのため、源泉徴収票＋手当の金額で審査基準に到達することが可能です。

４．団体信用生命保険の加入が任意
一般的な住宅ローンでは必須となる団体信用生命保険への加入が任意です。
そのため、持病や病歴があっても審査否決の理由にはなりません。

フラット35は「審査が甘い」というわけではありませんが、正社員や勤続年数にこだわらない柔軟な審査基準も魅力の一つです。

ご参考になれば幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

甘デジ様

初めまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
私見を交えてご質問に回答いたします。

賃貸審査にて、虚偽の申告が発覚すると以下のリスクがあると存じます。

? 1. 契約の無効・強制退去

・賃貸契約は重要事項説明の内容に基づいて行われます。
・そのため、申告内容に虚偽が確認された場合、契約解除の正当な理由となり得ます。
・管理会社やオーナーが「契約違反」と判断した場合、強制退去を求められるケースもございます。

? 2. 信用情報への影響

・不動産管理会社が提携する保証会社には独自の信用情報が蓄積されています。
・虚偽の申告が確認された場合、信用ブラックリストに載るリスクがあり、他の賃貸契約にも影響を与える可能性があります。
・特に大手の保証会社（全保連、エポス、セゾンなど）では、この信用情報が共有されることもあります。

? 3. 損害賠償のリスク

・家賃滞納が発生した場合、保証会社が未回収分を肩代わりすることがあります。
・この際、虚偽申告が原因とされた場合、違約金や損害賠償が請求されるケースも考えられます。

審査は信頼を大前提に行われるため、申告内容は正確であることが重要です。

少しでもご参考になれば幸いです。

いのらん様

初めまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
私見を交えて、ご質問に回答いたします。

? 初デートの席配置について

結論から申し上げますと、初デートでは横並びの席をおすすめいたします。
その理由は以下の3点です。

✅ 1. 心理的な近さを演出できる
・自然と物理的な距離が縮まり、親密感が増しやすくなります。
・対面だと視線が常に合うことで緊張感を持つ方もいますが、横並びならリラックスした会話が可能です。

✅ 2. 視線の共有ができる
・同じ景色や料理を一緒に楽しむことで、会話のネタも生まれやすくなります。
・特に夜景やカウンター越しの調理風景があるお店では、一体感が生まれやすいです。

✅ 3. 軽いボディランゲージがしやすい
・自然な流れでメニューを一緒に見る、手が軽く触れるなど、程よい距離感を演出できます。
・初デートの緊張をほぐし、心地よい時間を提供できます。


? 補足

ただし、昨今のマッチングアプリなどで出会うケースでは、お互いに警戒心を持っている場合もあります。
その際は、最初は対面で会話を重ね、信頼関係が構築できてからL字型の席や横並びに移行するのも良いでしょう。


ご参考になれば幸いです。

モンスターグリル様

初めまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
私見を交えてご質問に回答いたします。

? 1. インスタ集客の効果について

Instagramは視覚的な訴求力が高く、不動産業界との相性が非常に良いSNSです。
具体的には、以下の効果が期待できます。


✅ 物件の魅力を最大限に引き出せる
・美しい写真や動画によって、来店前でも物件の雰囲気や魅力を伝えることが可能です。
・特にルームツアーやリノベーション前後のビフォーアフターなどは大きな反響を得ています。

✅ ターゲット層へのリーチ
・エリアを絞り込んで広告配信することで、地域に特化した集客ができます。
・#地域名 + #新築マンション などのハッシュタグ戦略で効率よくリーチできます。

✅ 顧客とのコミュニケーション
・コメントやDMを通じて気軽に質問を受け付けることができ、信頼関係を築きやすくなります。


? 2. インスタ集客の成功事例

1️⃣ ブランドイメージの統一
・色やフォント、投稿スタイルを統一することで、フォロワーに視覚的な安心感を与えています。

2️⃣ 定期的なストーリー投稿
・新着物件やイベント情報を日々発信することで、顧客との接触頻度を高めています。

3️⃣ リール動画やルームツアーの活用
・実際の物件を短い動画で紹介することで、現地見学の前に興味を持ってもらいやすくなります。


? 3. 結論：戦略的な運用がカギ

Instagramを戦略的に運用することで、来店前の段階で物件への興味を最大化することが可能です。
特に「地域特化」「リール動画活用」「コミュニケーションの強化」を徹底することで、集客効果が確実に向上します。

ご参考になれば幸いです。

なかうえ様

はじめまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
ご質問いただきました件について、回答いたします。

結論から申し上げますと、
団体信用生命保険（団信）の告知義務違反は、主に保険金請求時に発覚する可能性があります。

発覚の流れは以下のとおりです。

◆発覚する主なタイミング：死亡または高度障害による保険金請求時

団信の保険金請求が行われると、保険会社は

①過去の医療記録（カルテ）

②健康保険の診療履歴

③勤務先での健康診断結果や人間ドックの記録
等を精査いたします。

この過程において、申込時に申告されなかった病歴や治療歴が判明し、告知義務違反が発覚するケースがございます。

なお、告知義務違反が認められた場合、保険金支払いが拒否されるだけでなく、契約そのものが無効とされる可能性もございますので、告知内容については正確にご記入いただくことが重要です。

以上、ご参考になりましたら幸いです。

エクセレントシティさん

はじめまして、宅建士の佐々木です。
IHクッキングヒーターの危険性についてですが、結論から申しますと問題ありません。
根拠としましては、下記のとおりです。

１．国際的な基準を満たしている。
WHO、ICNIRP（国際非電離放射線防護委員会）が
家庭でのIH使用による健康への影響はないと証明しております。

２．日本では安全基準を満たしている製品しか出回っていない。
家電量販店などで販売されているIHは、全てＰＳＥマークがついており、これは国の基準を満たしている証拠です。

以上、ご参考にしてみてください。
よろしくお願いいたします。

金麦さん

佐々木と申します。
表題のご質問についてお答えいたします。

大東建託リーシングとは、大東建託株式会社の子会社です。
主に大東建託株式会社にて建築された賃貸物件の管理やサポートを業務として行っている会社です。
自社ポータルサイトの運営を行っており、集客や物件情報の紹介も行っているそうです。

また、評判につきましては
大東建託グループの物件を取り扱っていることで、品質が担保されており
お客様からの満足度が高いそうです。
しかしながら、紹介物件が自グループの物件に偏ることも多く、より多くの選択肢を求めているお客様のニーズにはマッチしないようです。

以上、参考になれば幸いです。

水と生きるさん

佐々木と申します。
表題のご質問に回答いたします。

宅建協会の重要事項説明書の雛形の完成度は高く
一般の売買における必要な情報は全て網羅できていると思います。

取引の形態により、各不動産会社にて雛形に修正を施していると思います。
主に契約書の特約と同じ記載がされる、その他重要事項の部分は地域によって特色が分かれますし、注意すべき事項も異なるためです。
また細かな部分ですが、媒介に関わる宅建業者欄は都度入力が面倒なため、雛形をダウンロードした時点で決まった形式のものは入力したうえで準備していることが多いです。

以上、よろしくお願いいたします。

コラーゲン様

はじめまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
以前、大手ハウスメーカーにて営業職として勤務しておりました経験をもとに、
欠陥住宅が発生する背景について、私なりの見解を共有させていただきます。

① 下請け業者の施工品質に差がある
大手ハウスメーカーが元請けであっても、実際の施工は地域の下請け業者が担います。
現場監督はメーカー側の人間ですが、多数の業者が関わり、部材や工程も複雑になるため、
品質に差が出てしまうのは避けがたい面があると感じます。

② 「数をさばく」体制が前提
大手では年間完工棟数のノルマが存在し、最短工期・高回転での工事進行が常態化しています。
結果として、スピードが優先され、品質管理が後回しになる傾向があると思います。

③ 現場監督の過重な負担
完工数優先の体制により、1人の現場監督が10棟以上を掛け持つことも珍しくありません。
本来はチェックリスト等で品質を確保すべきところですが、実態としては形式的な運用になりがちで、
見落としというより「見逃す」状況が生まれてしまうこともあります。

上記はいずれも、私が勤務していたハウスメーカーにおいて実際に見聞きした事案です。
「大手だから安心」と一任するのではなく、施主様ご自身も当事者意識をもって現場を確認し、
定期的に業者との「報告・連絡・相談（ホウレンソウ）」を徹底していただくことが、
トラブル予防につながると実感しています。

少しでも参考になれば幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

錦織様

宅地建物取引士の佐々木です。
ご質問に回答いたします。

①ローン条件
・借入金額：1億円
・返済期間：40年
・元利均等返済方式
・ボーナス返済なし

②金利条件
・0.8%　地銀等の3年固定金利
月々：243,510円　総返済額：116,884,927円　利息：16,884,927円

・2.05%　フラット35金利（2025年4月時点）
月々：305,463円　総返済額：146,622,295円　利息：46,622,295円

・0.410%　SBI新生銀行（2025年4月時点）
月々：225,918円　総返済額：108,441,077円　利息：8,441,077円

以上、返済シュミレーションとなります。
住宅ローンには、この他に団信など様々な条件が付加され総合的に利率を選択する必要がございます。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

お世話になっております。
宅地建物取引士の佐々木と申します。

以下、住宅ローン審査におけるADHDの影響について、私見を交えてご回答申し上げます。

【結論】
ADHDという診断そのものが、住宅ローン審査に直接的な不利要素となることは、通常ありません。

【理由】
住宅ローン審査では、主に以下の観点が重視されます。

◆ 収入と勤務状況
・年収や収入の安定性（勤続年数、雇用形態など）

◆ 信用情報
・他のローン残債
・クレジットや携帯料金等の支払い遅延の有無

◆ 健康状態
・団体信用生命保険（団信）の加入可否

このように、診断名ではなく、「返済能力」と「信用履歴」が判断基準となっております。
したがって、ADHDという理由だけで審査に落ちることは、ほぼ考えにくいといえるでしょう。

【補足】
仮に注意力の関係で支払遅延があった場合は、信用情報に影響する可能性がございますので、日常の支払管理に少しご注意が必要です。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

小栗様

はじめまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
過去にハウスメーカーにて営業を担当しておりました経験をもとに、私見を交えてご回答いたします。

まず、電気配線の立会いでは、コンセントや照明、パネルヒーター等の暖房設備の位置を主に確認します。

特にパネルヒーターなどの設備については、建築会社が設備メーカーに暖房計算を依頼し、図面をもとに説明があるケースが一般的ですので、基本的に大きな問題は起こりにくいかと思います。
ただし、玄関周りに観葉植物や家具を置くご予定がある場合は、それらと干渉しないように、設置位置や高さを事前に確認しておくことが重要です。

また、キッチン・リビング・寝室などの各空間では、コンセントの位置や個数によって日々の使い勝手が大きく左右されます。
「スマートフォンの充電はどこで、どのようにするか」など、実際の生活をイメージしながら担当者へ具体的にご要望をお伝えいただくと、より快適な住まいに近づけるかと思います。

少しでも参考になれば幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

トランヴェール様

はじめまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
以前、ハウスメーカーにて営業を担当しており、その経験をもとに私見を交えてご回答いたします。

非常に残念なことですが、「マイホームブルー」と呼ばれる心境は、誰にでも起こりうるものです。
これまで私が接してきた中で、実際にあった事例をいくつかご紹介いたします。

① 隣家との相性問題
ご近所との関係性は、生活の質に大きく影響します。
近年では、夜間にボイスチャットを使ってゲームを楽しむ方も増えており、事前の土地確認時には分からなかった音の問題に悩まれるケースもあります。
生活時間の違いや価値観のズレから、思わぬストレスに繋がることもあります。

② 実際の交通事情や環境の違い
例えば、私の地元・北海道では、冬季の除雪状況や国道へのアクセスが、実際に暮らしてみて初めて「不便だった」と気づく方もいらっしゃいます。
購入前にどれだけ現地確認や近隣の聞き込みをしても、いざ住んでみると、以前の生活環境と比較して落差を感じることがあるようです。

どちらのケースでも、時間が経つにつれ環境に慣れていき、次第にストレスを感じなくなることもあります。
もちろん無理をしてはいけませんが、せっかく形にしたマイホームです。
少しずつ「自分らしい暮らし」に意識を向けることで、気持ちが前向きに変化することもあります。

少しでもお役に立てましたら幸いです。
どうぞよろしくお願いいたします。

かがやき様

はじめまして。宅地建物取引士の佐々木と申します。
これまでの実務経験を踏まえ、以下の通りご回答いたします。

◆ 住宅ローン審査が不承認となる理由について
基本的に、金融機関や保証会社から「審査に通らなかった理由」は開示されません。

なお、事前審査と本審査では確認される内容が異なります。
それぞれのポイントをご説明いたします。

【事前審査について】

① 信用情報に問題があるケース
支払い遅延や債務整理など、CICやJICCといった信用情報機関の履歴に問題がある場合、審査に影響します。
実際、事前審査で不承認となる理由の約9割がこの「支払い履歴」に関わるものです。
心当たりのある方は、開示請求によりご自身で確認いただくのが確実です。

② 健康状態に関する事項
保証会社によっては健康状態をチェックしますが、事前審査段階では告知を求められないケースが多いです。
ただし、持病などの「告知事項」がある場合、本審査や団信の加入で不利になる場合があります。
事前にご自身の健康状況を整理し、必要に応じて医師に相談されると安心です。

【融資審査で影響しやすい要素まとめ】

勤続年数

年収と借入額のバランス（返済比率）

他の借入（車や教育ローンなど）

勤務先の属性

これらは一人ひとりの状況で判断されるため、ネットでの簡易審査を行う前に、不動産会社や住宅メーカーの担当者に詳しく相談することをおすすめします。

ご不安なことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。
以上、少しでもご参考になれば幸いです。

よろしくお願いいたします。