宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
問題はありません。

しかし、オーナー又は管理会社より、賃貸中の汚損破損について指摘された際に、反論がしにくくなります。

※原則、借主の故意過失による汚損・破損についての立証責任は貸主が行うものですが、鍵を返してしまっている状況ですと、なかなか検証・反論がしにくい状況になってしまいます。

そのため、なるべく立ち会っていただくことをお勧めいたします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
車は、原則、車両の全部を敷地内に入れなければなりません。

※駐車場からはみ出す状態では、車庫証明は取れません。
自動車の保管場所の確保等に関する法律
1１条（保管場所としての道路の使用の禁止等）を参照
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=337AC0000000145

一時駐車の場合でも、道路上の同一の場所に引き続き12時間以上（夜間8時間以上）駐車する行為は禁止されています。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
やってみなければわかりません

【説明】
売買契約は売主と買主の合意により、成立します。
売買が成立するかは、査定額を含めた諸々の条件が適切かどうかがポイントとなります。

したがって、一括査定サイトでの提示額が妥当な額であれば、その条件で売買が成立する可能性は高いと思います。

しかし、私が実際に経験した一括査定サイトからの査定依頼については、
●少しでも早く査定した方が、その後の商談に有利な傾向
●少しでも高く査定した方が、その後の商談に有利な傾向
を感じました。


私からの提案は、一括査定でもその他の査定でも、

●「査定書などで、査定の合理的な根拠を示してくれているか」

これを確認し、納得できる内容であれば、適正な売値の検討の資料として価値があるものと判断できると思います。
そうでなければ、あくまで参考資料程度にお考えいただいた方が宜しいかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
白蟻の種類により対策が異なります。
すぐに白蟻の専門家に判断を仰ぎましょう。

【説明】
●白蟻の在来種（ヤマトシロアリやイエシロアリなど）
これらは地中に巣を作る習性があるため、その侵入経路は地中から、という例が多いと聞いています。
また、羽アリであってもいきなり隣家の木材部分を食害するということは少なく、まずは地中に巣を作り、地中から建物内部に侵入します。地中を移動する白蟻に有効なのが、地中に毒餌を設置して退治する「ベイト工法」という方法です。
suumo シロアリ防除工法
https://suumo.jp/yougo/s/shiroariboujokouhou/

●アメリカカンザイシロアリ
この種類の場合は要注意です！
この白蟻では従来の防除法は通用しないとのことです。
アメリカカンザイシロアリは駆除が難しく、その予防に重きが置かれるところですが、もし隣家を食害している白蟻がこのアメリカカンザイシロアリであった場合、早期に適切な専門家の処置が必要です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
素晴らしいお考えだと思います。

【説明】
不動産に関係する仕事について感じることは、購入について、その時々でベストな物件は異なるということです。
代表的なのは「間取り」で、子供の誕生や独立、世帯員の死亡などにより構成が変化し、適切な間取りが変化することです。

また、立地についても、子供が小さい時は学校の近くが好まれますが、子供が卒業してしまえば、グラウンドからの砂ぼこりやチャイムの音が気になるなどの弊害の方が強くなります。

さらに加齢により2階に上がるのが厳しくなれば、平家住宅やマンションなどの方が都合がよくなります。


ですから、その時々でベストなものに住み替えるという発想は、大変合理的であると思います。


ただし、住宅ローンを利用して購入する場合は、完済時年齢等の定めにより、年齢の増加と共に融資条件が厳しくなる傾向があります。この注意点として、買い替えの前提がある場合に一番最初に検討する物件は財産的な価値に着目し、

「なるべく値が崩れない物件を選ぶこと」

が大事となります。

その見極めについては大変難しいですが、是非とも信頼できる身近な宅建士に相談してみてください。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
前払い制の物件でしたら問題なく契約可能なところが多いですが、オーナーの意向が強く作用するので、物件ごと、担当窓口にご確認ください。

マンスリーマンションでの審査は、「安定した収入」より、「短期賃貸借契約をする目的」の方が重要な要素となります。数か月の長期出張用など、オーナーが安心できる目的だと通りやすいかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
建物の違法状態が解消されない限り、基本的に時効は進行しません。

違法の度合いにより異なるのは、時効成立の可能性の有無ではなく、行政の指導の強度だと思われます。

以上回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
不動産会社担当者の目線で回答します。

戸建ての売却で一番の手間（？）といいますか、気を配っている点は、

●不動産の調査です。

戸建て住宅はマンションと違い、1棟・1筆ごとに状況が異なります。

具体的には、

●建物の不具合を事前に把握する
●土地の不備を事前に把握する

ことであり、これによる効果は、

●不備があっても、買主様に事前にお伝えして検討いただけば問題ではなくなる
　（後から言うから問題となる）
●適正な価格を販売初期から両当事者に提示できる
　（それなりの価格設定が可能）

ということです。

すべての調査を後回しにしている業者さんも存在しますが、私はこの作業を計画の初期に行っております。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
内装の補修技術に自信がないのであれば、余計なことはしない方が宜しいかと思います。
(失敗のリスクが高い）

そもそも、通常損耗（故意過失なくても損耗するもの）は、特別な取り決めがなければ借主に請求されません。

退去費を安くするコツについて強いて言うならば、
●賃貸借契約
●国土交通省のガイドライン
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html

これらを熟読し、相手方に不当な請求をされないように、知識武装しておきましょう。

賃貸借契約書の内容やガイドラインの内容に分からない点があれば、またこちらで質問してください。
以上、回答いたします。


※退去立会にくるのが経験の浅い新人さんの場合、立会前に部屋を念入りに清掃してきれいな状態にしておくと、原状回復が必要な個所を見落とすことがあるかもしれません。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
目的外の使用はやめましょう

【説明】
少しくらいなら耐えられるのでやってしまいがちですが、変形させたりすると原状回復の対象となってしまうことがあります。
衣類の重みでの変形はもちろんですが、
●誤ってカーテンと共に引く
●衣類をとろうと引く
これらの行為で、カーテンレール自体、及び、取り付け部分を痛めることがあります。


頭の片隅に、人のものを借りている、という意識をもってお過ごしいただけると幸甚でございます。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
破損で言えば、洗面台のボール部分
故障で言えば、換気扇
が割合として高いように感じました。

【説明】
破損について、よくある壁紙や床を除いて考えると洗面台です。
整髪料やスキンケア用品などのビンをボール内に落下させると、簡単にヒビが入ります。
対策としては、（可能なものであれば）別の柔らかい容器に移すか、ボール付近で重量のあるものを扱わないことでしょうか。

故障の換気扇は、異音がしたら交換です。
これは借主様が壊す部分でなく寿命ですので、特に対策はありません。

面白い・めずらしい故障はと言えるか分かりませんが、警戒が必要な超大型台風が来た時に、担当していた物件が断水しました。
防風雨の中職人さんにも協力していただき懸命に対応しておりましたが、断水の原因はその台風ではなく、前日に行った市の水道管工事の接続ミスだった、という経験ならあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
側溝の場所によります。

【説明】
・公道にあれば行政庁、私道にあれば土地所有者
・敷地内にあれば土地所有者

水路などは公図で分かりやすいのですが、側溝などは公図で表現されることは稀です。

以上、回答いたします。

宅建士行政書士の佐野と申します。

【回答】
代理契約の方がお得であると思います。

【説明】
カテゴリーから、質問者さんのお立場は、賃貸の借主側ということでしょうか。

・質問者さんと宅建業者とで媒介契約を締結して行う賃貸借契約は、仲介手数料の支払いが必要となります。

・貸主と宅建業者とで代理契約を締結されていて、その代理人と行う賃貸借契約は、仲介手数料の支払いが不要です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
令和5年時点で築50年ということは、昭和48年に新築された建物ですね。
でしたら、耐震基準適合証明書が必要です。

その他、
・用途要件（建物の2分の1以上が住宅であること）
・面積要件（令和5年以前に建築されたものは40㎡以上）
などの要件があります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
まず、夫婦共有名義の場合の住宅ローン控除は、
・夫婦がそれぞれ借り入れ（または連帯債務）
・夫婦で建物を共有（土地だけの名義では✕）
この場合は、夫婦で住宅ローン控除による還付を受けられます。
　
メリットは、
●ローン利用の場合、住宅ローン控除による還付が増える可能性がある
●相続税が軽くなる傾向にある（ただし別な問題をはらむので、遺言作成が推奨）

デメリットは
●離婚時の財産分与で揉める要素となる
●相続時の遺産分割で揉める要素となる
●ローンの際に、相互に、保証・連帯保証・連帯債務などを負うことになる
●現金化（売却）しにくくなる
●管理しにくくなる
●維持費（必要費）の負担が曖昧になりがち

【補足】
共有は民法に規定があります。
第249条～第262の3あたりを見ると、上記の意味が解り易くなると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
下記を推奨します。

●入念な近隣相場のリサーチ
　（募集賃料が適正とは限らない）
●付帯サービス内容のリサーチ
　（不必要なサービス提供を強制されていないか）
●物件不備の入念な確認と記録の保存
　（貸主からいわれのない原状回復の請求を拒否するための証拠保全）
●契約内容の事前の把握、法律知識の勉強
　（借主不利な内容も、借主が内容を理解し、合意したとなれば有効となってしまう）

※いきなりすべてを把握するのは難しいでしょうから、もし身近に信頼できる宅建士がいれば、その方に相談してみることをおすすめします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
トラブルを回避するなら、根の切り取りは、隣家に一声かけてからにした方が宜しいかと思います。

【説明】
民法第233条に規定があります。

（竹木の枝の切除及び根の切取り）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC233%E6%9D%A1


4.隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

とありますので、原則は、隣家の承諾なく切り取り可能です。
ただし、隣家とのトラブルを回避したいのであれば、隣家に一声かけてから、根を切り取ることをお勧めします。
(法の趣旨を全員が理解しているとは限らない為)

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
空き家バンクとは自治体で行っている空き家バンクでしょうか。
私も空き家バンクに物件を登録した経験があります。

①お金さえ支払えば誰でも購入できるのか？
　→可能です。その地域にお住まいの方でなくとも購入可能です。

②住宅ローンを組むことは可能か？
　→可能です。一般取引と違いはありません。

③仲介業者は介在するのか？
　→取引の安全のため、業者を介在させるよう行政が推奨していました。

以上、回答いたします。

宅建士行政書士の佐野と申します。

【回答】
売主が宅建業者か否かで変わると思います。

まず売主と直接取引することのメリット
〇仲介手数料不要
〇交渉窓口がその物件に一番詳しい（質問に対する返答が早い）

デメリット
▲取引条件について、客観的な視点に欠けることがある
▲当事者直接だとトラブル時の対応が困難（感情の対立）
▲（業者売主でない場合）契約書類の作成が困難
▲（業者売主でない場合）決済などの手続き（抹消・各清算）が困難
▲（業者売主でない場合）ローンにおいて障害となることがある
▲（業者売主でない場合）調査不備により不測の損害を被ることがある

とりあえず思いつくのはこんなところでしょうか。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
数は少ないですが、ペット関連でトラブルになっている例はあります。

【説明】
しかし、管理組合もいろいろとトラブル防止の為、規約等で定めをしています。
キチンと管理が機能している物件では、トラブルが少ないと感じています。

規約等の例として、
●飼育できるペットの大きさを制限している
●飼育できるペットの数を制限している
●共用部分（廊下・エレベーター）では、ペットを抱きかかえさせている
●ペット飼育者に、事前に研修させている
●違反者（迷惑をかける入居者）からペット飼育権を剥奪する
このような定めが設けられていることが、多いと感じます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
相続人がいれば相続人に処分を依頼し、相続人がいなければ家庭裁判所が選任する「相続財産管理人」に処分を依頼する方法があります。

【補足】
●相続人は「本当に」存在しないのか
　→相続人の有無は戸籍等を確認しなければ判明しません

●相続人がいなければ、家庭裁判所に「相続財産管理人」の選任を申し立てる
※相続財産管理人の選任について、亡くなった方が十分な財産を持っていない場合、申立人（この場合は質問者さんになるかもしれません）は、相続財産管理人の報酬の原資となる「予納金」を納めなければならない可能性があります。


自治体によっては、放置自動車の処分について、柔軟な取り扱いを定めているところもあるようです。
大阪府放置自動車の適正な処理に関する条例
https://www.pref.osaka.lg.jp/houbun/reiki/reiki_honbun/k201RG00001231.html

大変なことに巻き込まれ、大変お気の毒ですが、弁護士等専門家に相談の上、進めた方が宜しいかと思います。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
基本的にはその敷地内への設置になるでしょう。
しかし、どうしても敷地外に移動して欲しいというのであれば、近隣に承諾を得ることで実現可能となります。しかし、周辺状況により、その土地に電柱を建てる以外の選択肢がない場合があります。
（あと、そのような要請を受けたご近所の方が、どう感じるかも是非ご一考ください）

また、電柱の移転には時間と費用負担を求められる事がありますから、事前に電力会社と相談した上で、土地購入を検討してください。

東京電力　でんきガイド
https://www.tepco.co.jp/ep/private/guide/detail/denchyuu.html

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
●レンズ越しではキレイに見える
●広角撮影だと空間を正しく把握することが難しくなる
●天井高さも画面ではわかりにくい
●機器の補正機能により、明るさなど、実際のものと異なる可能性がある
●臭いが伝わらない（下水関係、排気ガス、飲食店、河川等の各臭気など）
●水圧が伝わらない（水圧が極端に低いのは不便）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
学校法人が所有する公益性のある固定資産については、固定資産税は賦課されません。
しかし、その全てではなく、教職員や学生の駐車場・駐輪場、食堂、売店などは賦課の対象となる可能性があります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
できます

【説明】
売買の基本は、当事者間の合意です。
売主様がこの金額で売りたい、と仰るのであれば、我々は、その条件で買ってくれる方を探すのみです。

見つかるか否かは、やってみなければわかりません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
私が知っている会社は5,000円～10,000円くらいでしたね。

ある程度の規模の不動産会社であれば、営業のほとんどが宅建士を取得していますので、手当は低い傾向があります。

法で定めるギリギリの数の宅建士しか在籍していない不動産会社は、手当を高く出して人を集めることがあるかと思いますが、十分な宅建士の数が揃えば、次第と手当は減少していくでしょう。

したがって、5,000円くらいと思っておけば間違いないかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご希望の趣旨に副う内容の賃貸借契約は不可能と回答します。
しかし、親の同意があれば可能です。

【説明】
18歳未満の未成年者は、「単独で」法律行為を行うことが、原則禁止されます。

民法第5条（未成年者の法律行為）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC5%E6%9D%A1

賃貸借契約の締結は「可能」ではありますが、法定代理人（親など）の同意が必要ということです。
家出の趣旨から言えば、親の同意を取得することは不可能でしょうから、不可能と回答しました。

なにかご事情があるのだと思いますが、住まいを借りるのも、生活していくのも、お金が必要です。

未成年者である質問者さんがいますべきことは、信頼できる人に相談することではないでしょうか。
各種、相談可能な公共のサービスあります。

一度そちらも調べてみてください。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
保証会社は、お金を借りた人が返済できなくなったとき、金融機関に対して、代わりに返済します。
これにより、万が一のことがあっても。金融機関は損失を被ることが無くなるので、金融機関は経営を安定させることができます。

そして保証会社の利益ですが、借り入れの際に保証料を支払います。または、借り入れの金利に保証料分（0.2％程度）を上乗せして保証料を支払う方法もあります。

事故があった際に、保証会社が金融機関に対して返済した金銭は、求償と言って、本来の返済しなければいけない人、及び、その保証人に対して請求し、それで満足できない場合は、抵当権を実行して回収を行います。

私の実務上の経験では、住宅ローンの実質的な審査は、保証会社が行っていると感じています。
十分な返済能力、十分な保証人、十分な担保、これらがそろって初めて融資されるのですから、保証会社が金融機関に対して代位弁済する確率は、全体的には低いものと推測します。

倒産については、家賃の保証会社はともかく、ローンの保証会社が倒産した例は記憶にありません。
もっとも、不適切なローン審査を改善しない、及び、想像をはるかに超える災害等で膨大な金融事故が発生した場合などで、倒産の危機を迎えるということはあるかもしれません。しかし、親会社が金融機関という保証会社も多いですから、その可能性は低いものと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
一括受電方式ですかね。
最近目にするようになりました。

東京電力さんが解説しています。
https://www.tepco.co.jp/ep/private/smartmansion/index-j.html

マンション1棟の、全世帯、共用部分、すべての電力を高圧で契約することで、メリットを生じさせる契約方式です。


電気代の違いですが、通常、電圧は、高いままでは使用できません。このため、一般家庭で電気を引き込むとき、あらかじめ電圧を下げてもらってから引き込みます。これが低圧電力です。

電圧を下げるため、いくつもの装置を経由させて電圧を下げていきますが、このときに、電力損失が発生します。

この点、高圧電力の場合は、途中で電圧を下げる必要が少なくなります。よって、比較的単純な配線が可能であり、かつ、敷地内引き込みまでの間の電力損失が起きにくくなっています。

この差により、価格差が発生します。
（ただし敷地内で電力を下げるための設備の設置は必要です）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
まずは音の程度を確認しましょう。
それなしに、対策の立てようがないと思います。

【説明】
音についてのトラブルシューティングの例です
工事で解決は、最後の手段です。

●音の程度の把握
↓録音・動画撮影・他の入居者へのヒアリング
↓
↓→問題の無い程度の音→入居者様に理解求める
↓
●問題ある程度の音であった
↓騒音発生者に接触・注意
↓
↓→騒音発生者に問題（故意・重過失）あり改善難しい→退去要求を検討
↓
↓→騒音発生者に反省有り改善→解決
↓
●騒音発生者が気を付けても音が発生する状況
↓建物に問題がある可能性大
↓
是正工事を検討
（ただし、遮音等級の高い床材を採用しても、それだけでは完全に生活音を消すことは難しい）

廊下の状態にもよりますが、工事費用は高額になるものと思われます。
新築時の建設会社の責任追及も視野に入れ、段取りする必要があります。
以上、回答いたします。