宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
売買よりも賃貸でよく用いられると思います。
ちなみに、はっきりとした定義付けはありません。
ただし、使い分けの例として、下記のような考え方があります。
●解除
・効果・・・最初から契約が存在しなかった状況に戻る
・説明・・・民法第545条。当事者一方の解除権の行使により行われることが多い
　　　　　　→契約当事者に重大な契約違反などがあったときなどに使われる
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC545%E6%9D%A1

●解約
・効果・・・解約後のお互いの義務が消滅する
・説明・・・契約当事者の合意により行われることが多い
　　　　　　→話し合いで契約関係を終了させるときなどに使われる

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
見栄えによって人気度に違いはでます。

【説明】
賃貸管理の部署にいたとき、稼働率の低い物件にデザインを入れたことで稼働率が格段に向上した例を多数目撃しております。
また、私の実体験として、逆の例を経験しております。（修繕工事で外壁がピンクに変わり、嫌になった）

傾向としては、奇抜な色を採用するのではなく、街並みに溶け込むような落ち着いた色合いに、ロゴや照明器具でアクセントを加えたような物件の人気が高いように思いました。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
●独立開業についての注意点・必要な準備
必ずどこかで修業し、経験を積んでから独立しましょう。
宅建をとっただけでは、おそらく困ることだらけです。

●不動産会社に修行入社する際の意識すべき点
独立する目的があるならば、なるべくその地域の大手会社への入社を意識すると良いと思います。

理由は、
・数多くの経験ができる（しなければならない）
・多様な経験ができる（実需・収益・企業物件の売買、各種賃貸など）
・努力しなくても人脈が広がる（担当物件への反響から人脈が広がっていく）

注意な点は、大手の場合、成果を求められる傾向を感じます。
（厳しいノルマ）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
将来の住宅ローンに影響を与える可能性はあります。

【説明】
問題となるのは、個人信用情報機関の異動情報の登録（いわゆるブラックリスト）です。
ポイントは、
●完済できるか　→影響少ない or 無い
●完済できないか→影響大
だと思います。


●過払金返還請求により完済できる場合
金融庁の考え方は、
過払金請求の結果、債務が無くなればそれは通常の完済と同じ
→過払金請求を異動情報の内容として登録するべきではない

金融庁　コメントの概要及びそれに対する金融庁の考え方
https://www.fsa.go.jp/news/20/kinyu/20090617-3/01.pdf

個人信用情報機関の一つであるCICも
「CICでは過払い金請求をしたというようなコメントの登録はありません。」
と公表しております。
https://www.cic.co.jp/faq/detail/cre/cre01/002589.html

しかし、過払い金請求をしても債務が残っていた場合は話は別です。


●過払い金返還請求しても完済できない場合
過払金返還請求は、債務整理（事故）と同じ扱い

これは住宅ローンの手続に致命的な障害となります。


どちらにしても、過払い金販管請求は質問者さんにとって、有利な権利だと思います。
住宅ローンも心配ですが、まずは質問者さんの生活の再建を優先してみてはいかがでしょうか。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご愁傷様です。
たいへんでしたね。

おおざっぱに回答します。
質問者さんの親御様については、準確定申告が必要になると思われます。

以下に基準を示します。
●準確定申告が必要な人
・所得があり、その所得が基準を超える人
・医療費控除や寄付金控除など、税の還付を受けたい人

●不要な人
・所得がない、または、その所得が基準を下回る人
・税の還付の要件がない人

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
住宅ローン控除の2年目以降の手続きは、給与支払者（お勤め先）に年末調整で行ってもらう方が多いです。
海外転勤であればなおさらですが、はたして、海外転勤の事実を知るお勤め先が、その不正還付の手続きをするかどうか。。。


他の宅建士さんも回答していらっしゃいますが、
我々は不正のアドバイスはするべきではないと思っています。

アドバイスとして、帰国してから控除を受けるため、出国前に、海外赴任前に所轄の税務署にて住宅ローン控除の中断手続きをすることをお伝えいたします。

（具体的手続きは、必要書類をその家屋の所在地の所轄税務署長に提出する）

●国税庁HPNo.1234 転勤と住宅借入金等特別控除等
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1234.htm

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
公表されている内容では、概ねこのような感じです。
CIC・・・信販系、クレジット業者系、銀行系、消費者金融系他の情報
JICC・・・消費者金融、銀行、クレジット業者系他の情報
KSC・・・銀行系の情報

このような感じですね。

参考
●CICとは←加盟会員の例が紹介されています
https://www.cic.co.jp/cic/index.html

●JICCへの加盟←加盟資格について説明が有ります
https://www.jicc.co.jp/aboutus/member-entry

●全銀協の活動を知りたい方←加盟資格について説明が有ります
https://www.zenginkyo.or.jp/pcic/about/

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ここでの回答は難しいので、信頼できる地元の宅建士にご相談ください。

【説明】
一言で審査が甘い、と言っても、
●勤続年数について寛大
●勤務先の状況について寛大
●返済比率について寛大
●国籍等身分関係に寛大
●担保価値について寛大
●個人信用情報について寛大
●団信加入について寛大（幹事保険会社による）
他、様々な基準があります。

もしお悩みのことがあれば、それを正直に打ち明けてください。
皆様の状況に合わせたご提案をさせて戴いております。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
過信は禁物ですが、問題発生したときすにぐ駆けつけてもらえるのは心強いですよね。

デメリットとしては、深夜・早朝問わずに緊急車両による音（サイレン）が鳴ることがあるということでしょうか。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
年金は老齢年金を想定して回答します。

年金生活の方でも住宅ローンを組むことができます。
ただし、ローンを払い終わる年齢が決められている金融機関がほとんど（だいたい80歳まで）であるため、

●借入期間が短くなる
↓
●返済額が高くなる
↓
●借入可能額が少なくなる

これにより、質問者さんのご認識の通り、頭金（現金支払い）の割合が高くなるものと予想されます。

また、

団体信用生命保険加入に年齢制限があることにも注意が必要です。
→告知日が70歳未満まで（フラット35機構団信）
https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/danshin/shinki/merit.html

※団体信用生命保険に加入できない場合、万が一の時、遺された方の事も視野に入れてご検討くださいませ。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
原則、仕事完成までの間の損害は受注者の負担となりますので、施工会社の負担となります。

民法第536条（債務者の危険負担等）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC536%E6%9D%A1

ご安心ください。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●注意点
・転貸はオーナーの同意が必要です

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC612%E6%9D%A1

・オーナーが通常収益を諦めた物件の場合、利益を出すなら工夫が必要です


●ポイント
・リノベ・修繕費負担の取り決め
　→稼働率向上のための工事が施せるかどうかも重要です

・物件周辺の需要の把握
　→空室リスクは、直接の損害につながります

・物件周辺の適性賃料の把握
　→賃貸借契約（マスターリース）の賃料設定を失敗すると悲惨

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
個人が宅建業の免許を持たず、現実的に取り組みできるものとしては、収益建物の建築が該当すると思います。

【説明】
新築建物は人気があり、強気な賃料設定でも借主が付きやすいです。

しかし、建物を新築するには多額に費用が必要です。
さらに。新築建物はその未使用・新しさに価値があり、その価値は時間の経過とともに減耗していきます。

建物に一番価値があるときに、
●低い稼働率
●事件・事故の発生
●家賃の回収が困難（入居審査や管理の不備）
これらがあると、投資資金の回収期間に大きな差が出てしまいます。

その他、未開発地の先物買いや都心物件への投資などありますが、これらはよほどのコネと経験がない限り手を出すべきではないので、ここでは除外しています。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
線路沿いといっても、建築費にかわりはありません。

【補足】
ただし、音を気にして防音工事を施すとなれば話は別です。
お金をかけた分だけ、理想の防音性能が手に入りやすくなります。

ポイントは外周部の壁構造と、窓や換気口等の開口部です。

あと音に関しては、「慣れ」があるので、住まううちに気にならなくなることがあります。これは近隣へのヒアリングで、ある程度の調査が可能です。

もし質問者さんが音に敏感な方であれば、無理して線路沿いを選択することは避け、別な地で検討した方が宜しいかと思います。
（防音工事は完璧ではないので、ストレスがたまることは必至です）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
質問カテゴリから、賃貸マンションの名称変更ですね。

「重要」仲介会社・管理会社への連絡（以下手続代行してくれる可能性あり）
「重要」入居者様への事前周知
「重要」電力会社への連絡
「重要」郵便局への連絡
「重要」ガス会社への連絡
「重要」水道局への連絡
「重要」電話・ネットサービス提供会社への連絡
「普通」看板付け替え（設置する場合）
「普通」登記されている建物名称の変更（建物名称が登記されている場合）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
モデルハウスとして公開中のものは対象とはなりません。
モデルハウスとして公開が終了しその後販売されたもので、かつ、購入者への引渡日が建設工事完了の日から1年以内の建物であれば、対象になるものと思います。

１年経過していても、事業者が住宅瑕疵担保責任任意保険を付保してくれることにより、新築時の保証とは若干異なりますが、保証の対象となります。

詳細は、メーカーさんの担当者さんに確認してみてください。

以上、回答したします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私の活動する範囲で恐縮ですが、盗聴器対策を実施している業者さんは無いと感じます。

盗聴器が内蔵されているものとしてよく言われるのは、
・電源タップ
・照明器具
でしょうか。

それらを観察すれば何かわかるかもしれませんが、最近のものは、発見されにくいよう大変巧妙に作られているとも聞きます。

そうなると確実な調査は、専門業者の機器がないと難しいのではないかと思います。
ALSOK　HP（綜合警備保障株式会社）
https://www.alsok.co.jp/person/recommend/072/

なお、賃貸住宅の引渡し前には入居前の点検を行いますが、その際に余分な電源タップなどは撤去しています。（盗聴対策というよりは、室内清掃の意味合い）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
価格について、下がる場合、上がる場合、両方あると思います。

【説明】
用途地域が変更になることで、建築できる建物の種類や、規模、高さなどが変わります。

建築の規制が緩くなるのであれば、土地の活用がしやすくなります。
また開発がしやすくなり、取引が活発になる契機になるかもしれません。

逆の場合は、土地の活用が難しくなり、取引が沈静化する可能性があります。
※住環境が向上して人気が高まる可能性はありますが、効果が出るまでにかなりの年月が必要です。

用途地域はそうそう変わるものではないので現時点ではデータが少ないとは思いますが、回答の通り、価格は下がる場合、上がる場合、両方あると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私が経験した、本審査で落ちたお客様の例は、
→仮審査が保証会社の審査ではなく、ローンセンター内での協議されただけであった
→担保価値の評価が後回しになっていた
→反社チェックが不十分であった
→団体信用生命保険に加入できなかった
（本審査で落ちるのとは少し違いますが）

主には、仮審査の精度がそもそも低かったことによります。
（大手金融機関ならまずありえないかもしれません）

買主様の不動産取引中の転職や借り入れはもってのほかですが、30年近くこの業界にいて、仮審査が通って本審査で否決されたのは数える程度しかありません。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ぜひ不動産会社にご相談ください。
適切です。

また、安さを追求するならジモティでも安い物件の募集がありますね。
https://jmty.jp/

ただ1点ご注意な点は、個人大家の素人工事物件が存在することです。
twitterでも、個人大家が建築の知識なく構造を変更してしまった例が、話題になりました。

平時は問題ないかもしれませんが、災害時には思いもかけない損害を被ることがあります。


命を守る住まいでもありますので、できれば、専門家に管理された建物に住んでいただきたいな、という想いはあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
家財道具の状況によっては、販売活動に支障が出る可能性があります。
（家財道具が良好な状態ではプラスになる可能性もありますが、まれです）

【説明】
現在の広告の主流はネット広告です。
しかし、物件画像に多数の家財道具な写っていると生活感が出るため、効果的な物件アピールがしにくくなります。

また、買主が家財道具を処分する場合に費用が必要（運搬料・処分料・リサイクル料）となるので、
●敬遠される
●値引き交渉の材料にされがち
このような点に注意が必要です。

ただし、質問者さんの物件にそれらネガティブな要素を上回る魅力があれば、さほど問題にならないこともあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
わかりません

【説明】
適正な修繕積立金の額は、その物件ごとの状況（階数・面積・戸数）により、【大きく】異なります。

国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」にて252円～338円/㎡が目安と記されていますが、あくまで目安にしかなりません。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600153.pdf

対象マンションの修繕積立金の適正額を知りたい場合、そのマンションに長期修繕計画があるのであれば、必要な修繕費から計算するのが一番適切だと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
私は、築後25～30年以上を経過した建物が該当するように思います。

【説明】
「築古」に明確な定義はありませんし、あまり我々が使用する表現ではないかと思います。

「築古」の表現はアピールの目的ではなく、謙遜や、注意喚起的に使用されていると思います。
とすると、耐用年数を過ぎて存在しているような建物、または、設備が古びた状態の建物を指すと考えられるので、築後25～30年以上を経過した建物が該当するのではないでしょうか。

なお、工法による差は感じません。

※土地の状況を示すとき「古家付」と表現することがあります。この「古家」も決まった定義がないのですが、
●建物がおまけ程度の価値しかないとき
●築年数に関係なく建物として傷んでいるとき（解体前提）
に使っています。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
実質的に審査をする保証会社が異なれば、ご質問のケースはあり得ると思います。

【理由】
担保評価は各保証会社が独自に決定します。

そもそも不動産の価値は、さまざまな要因によって決定されます。
一応公的な指標として
・固定資産税評価額
・路線価
・公示地価
などもありますが、これらは純粋にその物件の価値を表してはおらず（それぞれが目的をもって定められています）、実際の担保評価はそれぞれの保証会社が判断していきます。

ただし、異なる金融機関でも同じ保証会社を利用している場合もあります。（信用金庫などに多い）
この場合はA銀行、B銀行ともに同じ評価額になることがあります。
ローン申込書等の表面に記載されている宛先などを確認してみましょう。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
業者選択の目安にできると思います。

【説明】
賢い利用方法ですね。
一括査定サイトは一度に複数の業者に査定依頼が届きます。

メリットとしては、様々な担当者さんと接触することになると思いますので、不動産会社の選択がしやすくなります。

●経験や根拠に基づいた、的確な提案ができる
●約束を守る

これらの基準で判断なさると、良い取引になると思います。

注意すべきは、
●反応は早いが、提案に根拠がない
このような担当者さんですと、今後の付き合いが心配です。

また、入力されたお客様情報が必要最低限のものしかない場合、冷やかし査定と思われて優先順位が下げられてしまうことがあるかもしれません。本当に売却の予定があるのであれば、入力欄は充実させた方が不動産会社は力を入れてくると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
管網図は各種埋設の図面です。

我々が調べるのは（わかるのは）
・埋設管の有無（ライフラインの引込は費用がかかる）
・埋設管の古さ
・配管経路の確認（越境の有無）
・配管の口径（十分な水量（圧力）がありそうか）
・私設管の有無（私設管は自費修理なのでこの調査は大変重要）
これらを調べて説明します。

ただし行政から提供される管網図でも、正確性を担保しない旨の文言が付く場合があります。
ですので、実際のところは掘ってみないと分かりません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
まず、内覧会の目的を説明します。

●工事の完成披露
●購入者様の検査（オプション工事、工事の不備（汚れ、キズ）の指摘）
●家具等の採寸

汚れ・キズは、一度引渡しを受けてしまうと責任の所在が曖昧となり、施工会社に責任追及をするのが難しくなります。
このため、汚れ、傷は細かく見ましょう。
（床なり、ドアやサッシの建付け不良などは、後からでも追及可能）

内覧会は、引渡しまでの間に工事の不備を指摘できる、数少ないチャンスです。


推奨の持ち物は、
●平面図＋バインダー＋筆記具
●ウエス
●マスキングテープ等（ノリが残らないタイプ）
●水平器
●採寸用メジャー
がおすすめです。

当日、汚れやキズを指摘しても、指摘した箇所を忘れてしまっては無駄となってしまいます。
指摘した箇所にはマスキングテープ等を付け、さらに平面図に記入し、引渡しまでに改善されたかを、後から確認できるようにしておきましょう。また、平面図は採寸した数字を記入するのにも役立ちます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
物件ごとに異なります。

【説明】
買取再販事業は、専門家でも、ギャンブルの要素を強く感じます。
不動産業者はそのリスクに応じて、利益を設定していきます。
（売りやすい物件＝利益額低くても買いたい、またはその逆）

不動産業者に買い取らせる場合は、

●面積が大きすぎて売りにくい（免許がなければ分譲できない）
●スピード決済を希望（すぐの現金化）
●秘密での売買を希望（非公開で取引可能）
●契約不適合責任免責（後から責任追及されたくない）

これらの場合に有利であり、単純に損得で考えたい場合、業者買取は不向きであると考えます。
したがって、手取り金額を高くしたいのなら、仲介で頑張った方が宜しいかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
小規模マンションにしか存在しないメリットは、特にないと考えます。

【説明】
少ない世帯数であれば、
●総会など、管理組合運営がスムーズになりやすい
●顔見知りゆえに防犯に有利になりやすい
●防災面でも助け合いやすい
などが言われますが、

これが大規模マンションで実現できないか？
と言えば、そうでもありません。
（フロアごとにコミュニティを作っている例もある）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
壁紙張替え費用を正確に出すには、壁の面積が必要です。

【説明】
65㎡で3LDKのお部屋の壁紙張替えですと、50万円くらいの印象です。
しかし、築26年のお部屋であれば、壁紙の他にも相応の傷みがあ路と考えられるので、わざわざ売却用に壁紙を張替えなくても宜しいのではないかと感じます。

理由は、
●買主さんと壁紙の好みが違えば、無駄な工事となってしまうことがある
●他に傷んでいる部材の交換によって、壁紙をやり直すことがあり、無駄となることがある
からです。

でしたら、
●壁紙工事分を値引き枠とする
●契約後、買主が希望する柄の壁紙を張る
などで対応した方が、質問者さんのリスクが軽減されると思います。

いずれにしても、不動産会社の担当者さんと、価格について、しっかりと打合せしておくことをおすすめします。

以上、回答いたします。