宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
この質問に答えるのは大変難しいです

【理由】
我々は売主様のご事情を考慮に入れて行動します。
例えば、

●居住中 or 売却を急いでいない or ご多忙な売主様
　→内覧希望のお客様に「ある程度その物件に興味があること」を確認して内覧を設定
　→内覧数は少ないが、数件の内覧で決まりやすい

●空室 or 早く売りたい or いつでも案内可能な売主様
　→内覧希望があればすぐ案内（フィルタ―にかけない）
　→内覧数は多いが、決まらないこともある

したがって、単純に「平均何回」と表現するには無理がありそうです。

私の経験では、売却までに数年、内覧回数が20回以上の物件もありました。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原則は奥様が今回の住宅ローンの保証人・連帯保証人・連帯債務者等になっていなければ、その可能性が低いと思います。

【説明】
金融機関等が個人信用情報を利用するのは、債務者及び保証人等に対して、個人信用情報の利用することの同意を取り付けたうえで行います。金融機関等が奥様の同意を得ずに、過去の個人信用情報を利用することはできません。

ただし、事故があった消費者金融と、審査を申し込んだ銀行が繋がっていた場合、且つ、事故があった当時の住所と現在の住所が同じである場合はこの限りではありません。

加えて、確認の為と不用意に個人信用情報を取得することはおすすめできません。
理由は、それを取得した履歴が残るためです。本人が個人信用情報を取得するときは、大概よからぬことが起きたときです。
（身に覚えのないローン否決など）
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
敷地利用権の種類が「地上権」であるマンションのデメリットは、

・地上権には期間が設定されていることが多い
　→期間到来後は、建物の解体又は建物を時価で地主に売却する等があり、使用できなくなる可能性が高い
　→期間到来が間近の場合、解体費用が十分に積み立てられているかを確認する必要があります

・ローンが付きにくい
　→地上権の残存期間を限度とするローンになる可能性が高い
　→担保価値が低い

・上記の理由から売却しにくい
　→資産価値が低い傾向

と提示します。

しかし、地上権のマンションでも、管理組合（法人）が分譲後に、底地の所有権を買い上げていたりするケースも散見されます。
（将来的にマンション建物を維持できる確率が高まっている）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
売買契約書作成にあたり、実印及び印鑑証明は必要ありません

【理由】
実印及び印鑑証明は、本人によって書類作成されたことを証明するために用いられます。
（実印の押印＋印鑑登録証明書の添付によって本人性が担保される）

不動産取引においては、犯罪収益移転防止法により、厳格に本人確認を行いますので、売買契約書では印鑑証明の添付までは求めません。


印鑑証明に関して、売主・買主に分けて説明するならば、所有権移転登記の時に違いが生じます。

●売主
買主に所有権移転登記を行う場合、権利を失う者としてさらに厳格な本人確認が必要となるので、登記申請書に実印の押印と印鑑証明書の添付が必要となります。（ただし売買契約書は認め印のままで可）

●買主
買主は権利を取得する者なので、所有権移転登記においても、印鑑証明書の添付は必要ありません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
恐れ入りますが、ご認識が齟齬があるようです。
6年目に上がるのではなく、6年目に元に戻る（軽減が終了する）、が正しい認識となります。

【説明】
国土交通省の方でも、皆様に誤解がないようにとお知らせしています。

新築住宅に係る税額の減額措置
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000021.html


なお、軽減されているのはマンションのうち、建物部分のみであり、軽減にの率は2分の1となっています。

ですので、
・固定資産税が本来10万円の不動産
・固定資産税が10万円の土地
（土地・建物の本来の固定資産税額合計が20万円）

とした場合に、

1年目～5年目・・・15万円/年（土地建物合計）
6年目～　　　・・・20万円/年（土地建物合計）
となります。
（実際には建物は償却がすすみ、土地も評価替えがあるので6年後は変動する）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
広告について記載すべき事項については、その項目が公表されておりますので、宅建業者に依頼する場合でも、個人売買の場合でも、参考になると思います

不動産公正取引協議会連合会
（一棟売りマンション・アパート）
https://www.rftc.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2019/02/beppyou_05.pdf

●必須事項
（宅建業者側が意識する項目）
1.広告主の名称又は商号
2.広告主の事務所の所在地
3.広告主の事務所の電話番号
4.広告主の宅建業法による免許証番号
5.広告主の所属団体名及び公正取引協議会加盟事業者である旨
6.広告主の取引態様（売主、代理、媒介（仲介）の別）

（物件固有の情報について）
7.物件の所在地（町又は字の名称まで）
8.交通の利便（公共交通機関がない場合には、記載しないことができる。）
9.土地面積及び私道負担面積
10.建物面積
11.連棟式建物であるときは、その旨
12.宅建業法第33条に規定する許可等の処分の番号（建築工事が完了済みの場合は省略可）
13.建物の建築年月（建築工事が完了していない場合は、工事の完了予定年月）
14.引渡し可能年月
15. 価格
16.施設の負担金等や管理費の額
17.借地の場合はその旨
18.借地権の場合、種類、内容、借地期間、保証金、敷金の額、借地料
19.１棟売りマンションの場合はその旨
20.１棟売りマンション・アパートの場合は、建物内の住戸数、各住戸の専有面積（最小面積及び最大面積）、建物の主たる部分の構造及び階数

（宅建業者側が意識する項目）
21.取引条件の有効期限
22.情報公開日（又は直前の更新日）及び次回の更新予定日

●記載した方が良いと思う事項
・（収益物件の場合）想定利回り等
・リフォームや修繕の履歴
・その他アピールポイント

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
まずはお手元の賃貸借契約書をご確認ください

なお、国土交通省の公表している「賃貸住宅標準契約書」第9条によると、

①修繕箇所を発見した場合は、貸主と対応を協議
↓
②対応が必要なのに貸主が対応しない
↓
③質問者さんが修繕することができる
　→費用負担は、悪臭の原因が質問者さんの行為の場合は質問者さんが費用を負担し、その他の場合は貸主が負担する


つまり、管理会社へ報告する前に、貸主負担を前提に業者を手配するのはルール違反である可能性があります。
（ただし、質問者さんの契約内容がこれと異なる可能性もありますから、一度お手元の賃貸借契約書をご確認ください）

以上、回答致します。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
負担の種類により異なります

【説明】
負担の内容が
●私道を構成する「土地面積や土地所有権の持分」の負担である場合
　→あまり気にする必要はありません。極端な割合でなければ、ライフライン設置用の掘削と通行の権利は担保されていると思って宜しいかと思います。

●通行等の「金銭」の負担である場合
　→私道部分の所有権をもっていないことが多く、何か事が起こることに金銭を要求される可能性があります。ライフライン設置用の掘削と通行の権利は担保されていないことが多く、慎重な取引が求められます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
公益財団法人不動産流通推進センターによる指定流通機構の活用状況について
（２０２２年分）記載の内容から検討すると、
2022年の新規登録件数は、
専属専任媒介　129,494（16.07％）
専任媒介　　　414,167（51.41％）
一般媒介　　　261,922（32.52％）
となり、専任媒介契約が多いようです。

ただし、どの形態で臨むのかを、単純な三択で考えるのは得策ではありません。
物件の特性や売却期間の状況により、検討された方が宜しいです。

例えば、人気地などでは、一般媒介の方が有利です。
（業者にとっては0か100なので、早く動く傾向があります）

したがって、単純にどれが良い、ということはありませんので、物件の状況、お客様の状況に合わせて、ご提案を受けてみてください。
以上、回答いたします。

※公益財団法人不動産流通推進センターによる指定流通機構の活用状況について
（２０２２年分）
https://www.retpc.jp/wp-content/uploads/reins/katsuyo/2022_katsuyo.pdf

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原因次第です。

【説明】
●剥がれが自然に起きた場合
　管理会社（＝貸主）に通知し、直してもらった方が宜しいかと思います。
　※賃貸借契約書9条に、不具合箇所の通知義務などありませんか？

※国土交通省「賃貸住宅標準契約書」
https://www.mlit.go.jp/common/001479824.pdf


●質問者さんの行為によって剥がれた場合
　その程度のクロスの補修でしたら構わないと思いますが、退去時に原状回復を要求される可能性があります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
取引態様は宅建業者が取引に関与する場合の立場の事ですが、これにより、お客様にも影響が生じます。
基本的な違いは、仲介手数料の有無、及び、保証や買主保護の制度の有無（いわゆる8種制限）などです。

●取引態様が「売主」の場合
　・仲介手数料が不要
　・他人物売買の原則禁止（買主保護）
　・クーリングオフの適用（買主保護）
　・損害賠償額等に上限（買主保護）
　・手付額の制限（買主保護）
　・契約不適合責任の特約の制限（買主保護）
　・手付金等の保全措置（買主保護）
　・割賦販売契約の解除等の制限（買主保護）
　・所有権留保等の制限（買主保護）

●取引態様が代理の場合
　・売主が宅建業者であれば売主に同じ
　・売主が宅建業者以外であれば、仲介手数料が不要であるのみで、あとはなし。

●取引態様が仲介の場合
　・仲介手数料の支払いが必要

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
通報の順序としては、
①宅建業者の所属団体
　・宅地建物取引業協会（鳩のマーク）
　https://www.hosyo.or.jp/jigyo/madoguchi.php

　・全日本不動産協会（うさぎのマーク）
　https://www.zennichi.or.jp/public/soudan/

②免許権者（免許を与えるところ）
　→各都道府県又は国

をおすすめします。
業界団体を先にしたのは、相手方にとって、同業者にトラブルの存在を知られる方が堪えるだろうな、と考えたからです。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
説明の内容には決まりがありますが、仕方（方法）は、自由です。
説明する宅建士により、お客様の理解度が異なることは、大いにあると思います。

【理由】
重要時事項説明書の基本フォームに書かれているものは、結構のボリュームがあります。
また、記されていること内容は、「全てが同じ重要度か」というと、そうではありません。

私の場合は全てを説明するので、すすめることをはすすめ、特に注意喚起しなければいけないところは解説を加えて注意喚起します。
そして私が話すだけではなく、お客様から広く質問を受け付け、それに答えることで説明の流れに緩急が付き、お客様の理解も深まります。

(私の重説を受けてくださった方はわかると思います)

人の集中力も無限ではありません。
ただ座って説明を聞くのは苦痛を伴うこともあると思います。

私もお客様が不動産取引を楽しく行えるように、工夫を続けています。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
通常、2番手の報告はあります


【説明】
まず、高値を付けた2番手の購入申込を売主様に報告することは、宅建業者の利益に繋がります。

我々の報酬は、取引の金額により決定されることが大半です。
高く売れた方が「良い」という立場は、売主様も宅建業者も同じです。

その他のケースでも、不正の手段を想像することは可能です。
しかし、我々には法律で誠実義務が課せられています。

宅地建物取引業法第31条
（宅地建物取引業者の業務処理の原則）
第三十一条　宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行なわなければならない。

とはいえ、人の誠実さには個人差があると思いますから、質問者さんはしっかりと担当さんの力量を見極めて戴いた上で、売却の依頼をすることをおすすめします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
N値は土の締まり具合や強度を求める基準となる数値であるので、敷地のN値が低い状態では、建築に不向きです。
N値を改善させる、又は、支持杭を設置することは高額な費用が伴いますから、N値は大変重要であると考えます。

また、住宅建築の場合はN値（ボーリング調査の結果）ではなく、より簡易的な試験の結果からN値を推測した「換算N値」（※SS試験の結果）が用いられます。

また、N値の大小のみに注目するのではなく、バランスも重要です。
四角形の角のうち、2点が強く、2点が弱い場合など、傾きが生じやすくなることがあります。（不同沈下）

以上、回答いたします。

※SS試験＝スウェーデン式サウンディング試験 wiki
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%82%B9%E3%82%A6%E3%82%A7%E3%83%BC%E3%83%87%E3%83%B3%E5%BC%8F%E3%82%B5%E3%82%A6%E3%83%B3%E3%83%87%E3%82%A3%E3%83%B3%E3%82%B0%E8%A9%A6%E9%A8%93

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
手続きはあります。
お手元の管理規約の17条あたりの（専有部分の修繕等）という条文があれば、確認してみてください。
一般的にはリフォームの際には事前に、理事長等（管理組合又は管理者）に書面で申請し、書面による承認を得ることを求める管理組合が多数です。

ちなみに「事前に」、がどのくらい「事前」かと言いますと、1週間程度の組合もあれば、1か月前までとしている組合もあります。

このときに提出する主な書面は、
1.申請書
2.設計図
3.仕様書
4.工程表
の提出などが、要請されることが多いです。

また、管理組合ごとに各種仕様（床の遮音等級、不燃材料の使用）に制限があったり、手続きが加重されている場合（隣接住戸の承認まで求める等）ありますので、管理規約を確認の上、管理会社や理事長に相談してみてはいかがでしょうか。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
状況によります。

●既に土地の境界線が確定している場合（現在の測量技術で考えても正確であること）
→やりやすい

●特に境界確定などを行っていない場合
→禁止されてはいませんが、まず難しい

【理由】
分筆には様々な工程が伴います。
分ける土地が境界確定していない場合は、かなりの難易度となります。

平成17年より、土地を分筆する場合は、分ける方も分けられる方も、面積を正しく計算しなければなりません。
このため、先に、分ける前の土地の境界確定を行うことになります。

東京法務局　分筆登記における地積測量図の取扱いについて
https://www.tokyo-chousashi.or.jp/news/pdf/chisekisokuryozu-toriatsukai.pdf

まず大まかな手順としては、
①資料購入
適切な資料を法務局

②現況測量
高価な測量機器、及びCADソフトがないと精度的にも難しい
※この時点で調査士に依頼するのが合理的

③境界査定（境界線の推定）
本地のみならず、近隣の地積測量図の整合性も考慮
役所等と事前協議が必要な場合があります

④民民境界立会
隣接地土地所有者と立会

⑤官民境界立会
道路管理者などと立会

⑥立会した内容で合意が得られれば地積更正登記（境界確定）

⑦分筆登記

なかなか大変な手続きです。
また近隣と立ち合う際にも専門的な知識がないと、トラブルに発展することもあります。

私としては、分ける前の土地の境界が確定していない場合は、土地家屋調査士の先生にお任せすることをおすすめします。
（費用は高いですが、それに見合った業務量です）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
重要事項説明書の作成は、宅建士の独占業務ではありません。
法が資格者による実施を求めているのは、重要事項の説明についてです。

（重要事項の説明等）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E5%AE%85%E5%9C%B0%E5%BB%BA%E7%89%A9%E5%8F%96%E5%BC%95%E6%A5%AD%E6%B3%95%E7%AC%AC35%E6%9D%A1


余談ですが、実際の重要事項説明書に説明者を明示するの欄はありますが、作成者を明示する欄はありません。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
民泊の許可申請を宅建士に依頼することは可能です。

しかし、民泊許可申請は複雑な手続きを伴います。
スムーズに許可を得るには、専門的な知識と経験が必要です。

許認可申請を得意とする行政書士への依頼がお勧めです。

なお、申請に要する費用の目安は10万円～20万円です。
（図面作成費用などで費用が変わることがあります）

準備するものについては、国土交通省が運営している民法ポータルサイトをご覧ください。
minpaku
https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●見分け方ですね。
内覧時、掲示板や管理状況を確認しましょう。

住民間の騒音・その他モラルに関することについて、管理会社やオーナーがいきなり直接注意することは稀です。このような問題が発生したとき、管理会社は、まず掲示板で注意喚起を行います。掲示板を見ると、その物件の問題点がある程度見えてきます。

●不動産会社から物件の紹介を受ける際にも工夫が必要です。
悪質な入居者がいる場合、管理会社、仲介会社は状況を把握していることが多いです。
そして仲介会社には、調査義務、説明義務があります。

まず質問者さんが心配していることを不動産会社に伝え（その際記録にも残す）、そのような物件を除外して、紹介してもらいましょう。

そして質問者さんの心配が的中したとき、契約の無効及び不動産会社へ責任追及できるよう、整えておくことが大事です。

【参考】
民法第95条（錯誤）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC95%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
究極は民法に規定があります。
「国」のものになります。

実際にこの規定が運用されているところを見たことがありませんが。。。

民法第239条（無主物の帰属）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC239%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
大きな違いのみ説明します。

●不動産担保ローン
資金使途：原則自由

●住宅ローン
資金使途：原則取得・改良費用

小さな違いとしては、
・適用金利
・借入可能額
・借入可能期間
・団信の有無
なども違います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●スケルトン物件とは
構造・骨組み・PS等共用部分が、むき出しの状態の物件です。

●メリット
・安く購入可能※
・石綿含有建材による解体費用の不確定要素が無くなる
・内装が自由に決められる
・間取りが（比較的）自由に決められる
（給排水管の位置などの制約は受ける）

※物件の購入価格のみ。内装代含めた価格は内装の仕様次第。

結果、一般的な間取りでは満足できない、こだわりの強い方に最適な物件といえると思います。そうでなければ一般物件の方がメリットがあります。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
＞越境してる部分は何してもいいのでしょうか？
自力救済は禁止です。
相手方に対応を求めることだけが可能です。

※自力救済（wikipedia）
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E8%87%AA%E5%8A%9B%E6%95%91%E6%B8%88


解決策としては、まずは相手方に、雨樋撤去の請求をしてみてはいかがでしょうか。
それにより、相手方から対応についての何らかの回答が得られるものと思います。

ご注意の点は、越境状況により質問者さんの撤去請求が権利の濫用と判断される場合があるということです。ですので、相手方の事情もよく聞いたうえで行動なさることをお勧めします。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
輸入住宅について厳密な定義はありませんが、その核は「設計思想」にあるといわれています。

設計思想とは、その国の生活様式や文化に強く影響されます。
※例えば輸入されたログハウスに「玄関土間」という概念はありません

単純に輸入材を使用した住宅＝輸入住宅
の考えは、成り立たないと考えます。
（そもそも材木などは輸入材が多数です）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
●質問1について
滞納の有無ということですが、対象物件はマンションでしょうか。
対応の有無は管理会社・管理組合に確認を取らなければ正確にはわかりません。
なお前所有者に滞納あれば、その滞納分は落札者が負担します。
この場合、林さんの認識とは異なることがあります。

●質問2について
ポイント
・抵当権に基づく競売か
・抵当権に基づく場合、抵当権が設定された時期と、共有に至った経緯の時系列

これらを確認したいです。
いずれにしても、経験豊富な方のサポートがあった方が宜しい物件だと思われます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
質問者さんが依頼（取引？）した宅建業者に、まずは説明に誤りがあった旨を伝えましょう。
ちなみに説明の誤りがあった箇所は、質問者さんが契約を決める際の「重要な事柄」ではなかったですか？

間違いには、重大なものと軽微なものがあります。

軽微なものであれば、訂正で対応するのが適切です。
重大なものであれば、宅建業者が謝罪し、その後の対応を協議することになります。

重大な間違いでなければ良いのですが。。。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
取引は可能ですが、未登記建物を未登記の状態のままで取引することはお勧めできません。

■リスク
・そもそも売主さんが真の所有者かどうかが、現時点で不明です
　→固定資産税の支払い状況等で「推測」はできますが、未登記の状況であればあくまで推測です。

・未登記建物では、まともなローンが組めません
　→抵当権が設定できないため

・将来的に登記が必要になった際に、登記費用が割高となる
　→取引後では登記に必要な書類が集まらず、特別な手続きが必要になる場合が多いです
　→令和6年から相続登記の義務化が始まります

・固定資産税が課税されていない場合、遡って支払う可能性がある
　→時効の援用はできます（5年の消滅時効）

未登記のまま取引するのではなく、一度売主さん名義で登記をしてから引き渡してもらう様、交渉してみてはいかがでしょうか？
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
他に相続人がいれば、その方に損害賠償できる場合があります。
一度弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

【説明】
民法第911条に、質問者さんのような方を保護する規定があります。
（共同相続人間の担保責任）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC911%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野です。

【回答】
お兄様に裁判上の請求ができますし、場合によってはお兄様の持ち分を買い取ることができるかもしれません。
民法第253条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC253%E6%9D%A1

お困りでしたら、弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。