宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
民法第395条を読んでください
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC395%E6%9D%A1


【説明】
代金納付後にいつ立退きを要求しても構いませんが、居住者は6か月間、立退きを拒否できると解釈していただいた方が正確だと思います。

その間賃料を受領できるのは当然です。

収益化（？）は可能ですが、6か月のみのことなのか、それ以降もなのかによって締結する契約が異なりますのでご注意ください。

普通借家契約・・・収益運用には適すも貸主側からの契約解除が困難
定期借家契約・・・1年未満の賃貸借が可能

最初のうちは競売を得意としている不動産会社さんなどにアシストをお願いしながら進めた方が安全だと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
事実関係を正しく把握し、弁護士に相談してみましょう。

【説明】
大変でしたね。
お父様は認知症の診断を受けているのですね。
お父様の具合はいかがでしょうか。

民法では法律行為をするのに、
権利能力
意思能力
行為能力
を必要としています。

今回のご相談ではお父様の「意思能力」の有無がポイントになると思います。

なお意思能力のない者の法律行為は無効です。
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC3%E6%9D%A1%E3%81%AE2

お父様は軽い認知症ということですが、認知症の症状も様々です。

不動産会社が関与する取引の実務での売主様の意思能力の確認は、
●媒介契約時（売買担当者が判断）
●売買契約時（売買担当者が判断）
●決済時（売買担当者及び司法書士が判断）
このような段階で確認します。

お父様に意思能力が問題ないと判断されれば取引は続行されますが、そうでなければ取引は中断されます。
（上記民法の規定により無効な行為となり、買主側から責任追及されるため）

不動産会社が関与せず、登記も自己申請などの場合はチェック機能が働きませんので、不適切な取引であった可能性も否定できません。

どちらにしても、当時の状況を正しく把握した上で、弁護士に相談するのが適切です。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
疎遠とはいえお父様を亡くされたのですね。
ご愁傷様です。

相談者さんは相続人としての権利をお持ちでしょうから、ご質問の内容通り、認められた権利を普通に行使したらよいと思いますよ。

大変だと思いますが、頑張ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
不動産会社を通して金融機関に相談してみましょう。
抵当権付きでも売却活動はできますが、買主様への引渡し時には抵当権等が抹消できなければいけません。
（先に抵当権の一部を抹消する行為は金融機関に利益がないので、残額が非常に少ない等、特別の理由がないと難しいと思います）

【説明】
A、B、Cの不動産が共同担保に入っていたとして、質問者さんが仮にAの売却を希望するとします。

このときB＋Cのみの価値が借金の残額を上回っていれば、一応、相談者さんのやりたいことが金融機関に相談できる状況になると思います。

このとき注意すべきは、
「A・B・Cが繋がっている不動産である場合、Aを売却したときのBとCの価値」
です。

A・B・Cのそれぞれの形や配置により、Aを売却する事で、BとCの価値が下がる事があります。
計画の際には金融機関に相談する前に、先に不動産会社に相談することをおすすめします。

交渉するならば、相手（金融機関）のメリットも考えないといけません。

効果的な売却計画を検証した上で、金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
その費用が事業遂行上必要な経費であるかどうかで異なります。

【説明】
税理士の先生に確認してみてはいかがでしょうか。
（税理士の先生が決められるものでもありませんが・・・）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
そもそもですが、変動金利と固定金利の2択で考えるのはギャンブルです。
他の方法も検討しましょう。

【説明】
変動金利にはメリットとデメリットがあります。
固定金利も同様です。

変動金利のメリットは固定金利のデメリット
（金利：変動金利は低い、固定金利は高い）

固定金利のメリットは変動金利のデメリット
（安定性：固定金利は金利変わらず安定、変動金利は2回/年の見直しにより不安定）

という関係性があるので、

固定金利指定型
固定金利期間選択型
固定変動ミックス型など、

金融機関ごとに呼び名は変わりますが、返済途中で固定と変動が選択できるタイプのものがおすすめです。

または、固定金利と変動金利のリスクを半減させる（メリットも半減になる）組み方として、半分ずつ組む方法もあります。
（5,000万円の借入なら、2,500万円を変動金利、2,500万円を固定とするなど）


その他、FPの勉強などをしている担当者さんがいればいろいろ相談できると思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
お父様に遺言をしてもらってください

【説明】
お父様に相続が発生した場合、お父様の持分について、質問者さんが当然に相続できるわけではありません。

相談者さんがお父様の持分をスムーズに相続するには、お父様に遺言をしてもらうのが良い方法です。加えてその遺言中に、質問者さんを遺言執行者に指定する旨の文言を入れてもらうとさらに良いです。

ご注意の点は、お父様が他の財産を持っていない場合、他の相続人の遺留分を侵害してしまう可能性がありますから、お父様の生命保険などを上手に活用して、計画すると宜しいかと思います。

具体的には業として相続の手続ができる、弁護士、司法書士、行政書士、お金の相談ができるFPなどに相談してみると良いかと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
相談者さんの希望の強さと金銭的な状況によります。
先に購入申込をした方が良いこともあります。

【説明】
相談者さんにとって、良さそうな物件が目の前に現れたのですね。
まずは買える方法を一緒に考えてみましょう。

条件は、現在の住居を売ったお金で支払いたい、ということですね。

●一時的にローンを組んで購入を進め、現在の住まいを売却したお金でローンを繰上げ返済する
　→タイミングが難しい買替えの流れの中で、比較的気に入った物件を購入しやすい方法です
　→結果的に自宅売却資金で購入する事になりますが、希望額で売れなかった場合はリスクとなります

現在の住まいの人気の程度、売却価格などに無理がなければこの方法を検討しても良いかもしれません。
売却が苦戦することが予想されるのであれば、おすすめしません。


●売主様に代金支払いと引渡しを待ってもらう交渉
　→通常ですと引渡し時期が遅くなると売主様にリスクが高く、応じてくれる可能性は低いのですが、次の行き先が決まっていないなどの事情があれば、応じてくれる可能性があるかもしれません。
（売主様が戸建注文建築建築中の場合などは交渉しやすい）
　→期限を決めた解除条件or停止条件付契約が望ましい（条件：自宅の売却など）


●売主様に事情を話し、まずは賃貸で居住開始、現住居が売却でき次第売買に切り替え
　→売主様のご事情次第ですが、当事者間で合意できればこのような進め方もできます。
　契約書の作成に検討課題（万が一の原状回復）が多いのですが、無理なく、皆様の希望が叶えられるのであれば、宅建士として挑む価値は十分にあると思います。


もう少し情報をいただければ別のご提案もできるかもしれません。
一度、現在の住まいの価格査定を含め、信頼できそうな不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住み替えローンは普通の住宅ローンとは異なります。
特徴は
●金利が高め（前住宅ローンの残債分について）
●審査が厳しい（新物件の担保価値を超える融資となる）
です。

気を付ける点は、
●計画初期に金融機関の事前審査を受けておく
　不動産会社にきちんと売却予想額と売却諸経費を査定してもらい、どのくらいの残債がありそうかの把握した上で行ってください

●借り入れ後は優先的に返済する意識を
　通常の住宅ローンのように金利優遇もローン控除もが受けられないので、早めに返済した方が良いですね

●あと一般的に買い替えの場合は、売る方・買う方の引き渡しの時期に注意してください
　現住居の退去後の荷物の移転場所について、特別な検討が必要です

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住まいとは別に、団信付きのローンを組むことはできます。

私も住まい以外の不動産を所有しておりますが、団信に加入してローンを組みました。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
マンションの建て替え周期はなかなか難しいのですが、
日本最古といわれたマンションの建て替えが築63年だったようです。

SUUMO 宮益坂ビルディング
https://suumo.jp/journal/2016/05/25/111556/

この建物は1953年に東京都が分譲した建物です。

検討しているマンションが築40年ということは、1980年代に建てられた建物ということですね。
上記マンションが建築してから30年近く経過し、その間に建物の劣化軽減の技術が進んでいると思われるので、63年以上は持つのではないでしょうか。

もちろんこれまでの修繕の状況や、建物の階数、立地状況の影響を受けるものと思います。

ちなみに現在の耐震基準の元が定められたのが1981年（昭和56年）ですから、設計時期により、設計上求められる強度が異なります。購入にあたっては新耐震基準なのか、そうでないのかも確認しておきましょう（重要事項説明書記載事項）。


マンションが建替えされた場合、所有権を含めた各権利は、新たな建物に変換されますのでご安心下さい。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
可能ですが、物件の状況次第では取引の条件が厳しいものになる場合があります


【説明】
より良い条件で販売する為には「広く」買主様を探す必要がありますが、ご相談の条件ではそれができません。

となると、主な買主様の候補は
①過去のお客様（自社のみ）※他社含めると情報が洩れる
②他物件でお問い合わせ頂いたお客様（自社のみ）
③買取業者
このような感じです。

そして、①と②のお客様は、
「別の物件で問い合わせるもその時は購入しなかった」
という、物件選択に厳しい目をお持ちのお客様です。

相談者さんの建物がよく手入れされていて、立地等の条件も申し分ないような場合は、すんなり①、②のお客様で決まるかもしれません。

しかしそうでなければ、
●価格等の条件を下げる
●ひたすら時間をかけて買主様を探す
このようにしないと厳しくなります。

③買取業者さんは話が早く、多くは現金決済＋売主の契約不適合責任免責など、売主様（相談者さん）にとって安心できる条件を提示してくれる会社さんが多いのですが、価格は厳しいものがあります。

いずれにしても、不動産会社は相談者さんのご意向を考えて販売の方針を提案しますから、信頼できそうな不動産会社に、内緒にしたいご事情含めて相談してみてはいかがでしょうか。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入の上、必要な添付書類と合わせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出る必要があります。


あと別荘地に規約等がある場合、民泊としての利用が禁止されていないかを確認する必要があります。
那須高原について詳しく調べていませんが、軽井沢町では禁止している地域もあるようです。

今は良くても、今後禁止されることもあるかもしれませんので、ご注意ください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
特に入札資格は必要ありませんが、しいて言えば、
●競売のきっかけとなった債務の債務者でない人
　（入札・落札できても最終的に不許可になる）
●暴力団員等に該当しない人
●不動産の売却基準価額の20パーセント相当額の保証金を用意できる人
これらの人が入札可能となります。

あと友人の方と共同して入札ですが、事前に執行官の許可を受ければ可能です。


質問者さんは競売について初心者とのことですね。

最初のうちは信頼できる宅建士さんや不動産会社さんにサポートしてもらいながら進めた方が、安全だと思います。
（残置物の処理など、落札後も大変なことがあります）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
私のおすすめの書籍は、司法書士と税理士のダブルライセンスをもつ渡邊浩滋さん著の「大家さんのための節税の教科書」です。

この書籍は「キャッシュを増やす」ことに重点が置かれ、初心者の方でもとっつきやすい内容だと思います。


そして最初に手を付けるべきは、先輩大家さんと積極的に交流することではないでしょうか。
成功例を聞く、というよりは失敗例を聞き、先輩方と同じ失敗をしないようにすると良いと思います。

頑張ってください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
例外として、大事そうなもの郵送物の場合は管理会社に連絡して、全入居者に取り次いでもらった方が宜しいですね。

原則は、法で手続が定められています。

郵便法
（誤配達郵便物の処理）　
第四十二条　郵便物の誤配達を受けた者は、その郵便物にその旨を表示して郵便差出箱に差し入れ、又はその旨を会社に通知しなければならない。


●「誤配送である」と張り紙等をしてポストに投函する
●郵便局に連絡

いずれかの方法が正解です。
そして再び受け取らないよう、ポストに張り紙をしておくのも効果的です。

前の人がきちんと手続きしてくれていたら、このようなことはないと思います。

しばらくは大変ですね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
おおむね合っています

【説明】
住宅ローンの審査の基準を、大きく分けると下記の2つです。
①本人に関する事
②物件に関する事（担保価値）

先に事前審査を行っておくと、①については先にクリアできますので、今後その点で躓く確率は低くなりますので、スムーズと言えばスムーズです。

ただし、②の担保価値について
●購入する物件の価値
●借りる金額
この２つの釣り合いが取れないと、融資をしてくれない金融機関が多数です。

このため、実際には物件が決まったら再審査をしますから、時間自体はあまり変わりません。

物件を決める前に事前審査を受けるメリットは、スムーズにすすめるためというより安心して物件選びができることにあるのではないかと、私は思います。
（金融機関によっては事前審査の精度が変わります。金融機関の担当者さんレベルのものは要注意）

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷地権である旨の登記は「敷地」の主登記で実行されるもので、「敷地権の表示の登記」は「建物」の表題部に記録されるものです。

先人たちの知恵の結晶ですが、すこし紛らわしいですよね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
フラット35は普通の住宅ローンとは少し違います。
一番の特徴は長期の固定金利のローンであることです。

ですから35年後の返済額を、借りた時点でわかります。
※他のローンは変動金利がベースなので、その時々の景気動向により、金利（返済額）が変わります。

加えて市中銀行よりも、借入の条件が緩和されていることもあります。

例えば
●非正規雇用の方
●ご自営の方
●勤続年数の短い方
●健康上の理由で「団体信用生命保険」に加入できない方
●60歳以上の方
でも検討できる場合があります。

他の変動金利の商品と比べると高めの金利設定ですが、長期固定の金利は概ねそうなります。

返済額を景気に左右されたくない、低金利の今のうちに金利を固めてしまいたい、という方にはお勧めのローンです。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
このエリアのマンションですと、趣味は趣味、投資は投資と、切り離して考えた方が宜しいかもしれません。

【説明】
令和4年の1月の政府発表によると、今後40年以内に南海トラフでマグニチュード8～9クラスの地震が起こる確率が、90％に引き上げられたとの報道がありました。

読売新聞オンライン令和4年1月13日
https://www.yomiuri.co.jp/science/20220113-OYT1T50208/

海に近いマンションを投資目的で検討する場合には、細心の注意が必要です。
ハザードマップで危険性を指摘されていない地域を検討すべきですが、この場合、海からはかなり離れてしまいそうです。

藤沢市ハザードマップ（相模トラフ沿いの地震想定）
https://www.city.fujisawa.kanagawa.jp/bousai/bosai/bosai/hazardmap/tsunami/h25hazardmap.html

鎌倉市ハザードマップ（相模トラフ沿いの地震想定）
https://www.city.kamakura.kanagawa.jp/sougoubousai/2503tshunamihazardmap.html


これらの地域で検討するのであれば、築年数が古くお手頃な価格で買える物件が無難でしょう。
（大した賃料収入は望めません）

またはマンションではなく、民泊での活用ができそうな高台の戸建の方が、質問者さんのニーズに適うかもしれませんね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
競売物件の内覧はできませんが、裁判所が公開している情報により、ある程度の様子を知ることはできます。

不動産競売物件情報サイト
https://www.bit.courts.go.jp/app/top/pt001/h01

こちらのサイトからご希望の地域を選択すると、不動産ポータルサイトのように各物件情報が表示されます。

興味のある物件を選択すると、「3点セット」というものがダウンロードできるボタンがあり、これをダウンロードすると、
・物件の状況
・間取り
・室外・室内の画像
・不動産鑑定士の意見
等がみられます。

事前に室内の様子を確認できるのは、原則としてこれだけです。

ですので、競売物件を検討する場合には、
・想像力
　→あらゆるリスクを想定すべきです
・資金力
　→原則、契約不適合・瑕疵担保などの概念がありません
　　不具合の存在＝出費が生じます
・不動産の知識
　→物件が存在する地域の価格相場について
　→最低限3点セットで説明されていることが理解できないと、痛い目を見ます
これらが必要です。

競売物件でもローンの利用がしやすくなり、一般消費者の方も入札しやすくなりましたが、専門家のアドバイスを受けながら進めた方が安全です。

競売物件への入札はどの不動産会社も行っているわけではありませんので、競売不動産、公売不動産、任意売却不動産の扱いを謳っている会社さんに相談するのが適切だと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
分譲賃貸とは、分譲されたマンションが賃貸に出されたものになります。

【説明】
転勤などで住めなくなった場合など、オーナーの都合により分譲マンションが貸し出されるケースは珍しいことではありません。

ちなみに分譲物件と賃貸物件の違いですが、
●分譲物件は買主に選んでもらうための工夫がある
　・高い強度を保つ構造や工夫
　　→コンクリートの種類や鉄筋の組み方など
　・居住性を高める工夫
　　→断熱性能や床の遮音性能など
　・周りに永住者予定者が多いので、モラルが高め
　　→周りは高いお金を出して住んでいるので、無茶をする人は少ない（０ではありません・・・）

●賃貸物件
　・オーナーに利益をもたらす工夫
　　→利回りを出すための安い建築費
　・壁紙の張り方や床など、表面的な部分の修繕に関する工夫
　　→床材がクッションフロアなど
　・永住予定者が少ないので人間関係は希薄に
　　→良い面も悪い面も両方あります
これらの違いがあります。

賃貸物件の壁の厚みや床の厚みが公開されている例は少ないのですが、分譲マンションの場合は、分譲時パンフレットなどで、その仕様が公開されています。

分譲賃貸の方が安心感はあると思いますが、一般的な賃料より高めの設定になっていることが多いようです。

それぞれのメリットデメリットを見極めて、ご自身に合ったものを選択してください。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
手付金の額は決まった割合はなく、交渉で決まります。
また、最終的に手付金を住宅ローンに組込む事は可能です。
（契約時点では現金を用意する必要あります）

【説明】
売主様の了承が得られれば、1万円の手付金でも構いません。しかし少ない手付金では、相手方から一方的に契約を解除されてしまうことがあります（手付解除）。

通常は契約を安定させるために、ある程度の額の手付金を求められます。私の場合は原則として、中古や完成物件は物件代金の1割を目安とし、それが難しい場合は売主様と都度相談としておりました。ちなみに3,000万円超の物件で、10万円の手付金で進めた例もあります。

また取得するマイホームの種類により支払う手付金の額も変わります。

●土地購入＋住宅新築（多く必要）
　土地売買契約手付金＋建物請負契約手付金

●土地付中古・新築住宅、中古・新築マンション
　売買契約手付金のみ

これらの手付金は、「最終的」にローンへ組込むことは可能ですが、ローン実行前である契約時には、一時的に現金を用意することがあります。

契約時に支払った手付金が、引渡時に実行されるローンで返却されるようなイメージで大体合っています。


また宅建業者が売主となる契約の場合、手付金の額によっては保全措置（預けたお金を保護する特別な手続き）を義務付けるルールがあります。

もし高額な手付金の求めるお話がありましたら、十分に説明を聞いた上で判断するようにしましょう。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
低層階は高層階と比較した場合に、多少不利な面があります。「不人気」とまではいかなくとも、消費者として若干躊躇する、くらいのことはあるかもしれません。

【説明】
低層階は高層階に比べ、以下の点に違いがあります。

●陽当りや眺望と、維持費の関係
タワーマンションに住むメリットとして、日当りや眺望の良さがあげられますが、高層建物ゆえに建物を維持する為の費用は、高額となる傾向があります。

そして建物を維持するために入居者から徴収する修繕積立金は、お部屋の専有面積で決定され、階数は関係しないことが多いです。

消費者として、高い維持費を出すのに弱い眺望という点で躊躇してしまう、ということはあるかもしれません。

●世間体
住まい選びを決定するポイントはお客様により様々ですが、一部の人からは、変な推測をされてしまうことがあります。

しかしご質問内容にもありますが、低層階にも十分な選択理由はあります。

タワーマンションは共用施設が充実している傾向がありますから、単に階の高低のみで判断するのは適切ではないと、私は思います。



住まい選びは多角的な視点から検討する事が大事です。

近年では電力の安定供給を危ぶむ報道もされていますから、その点も考慮しておく必要があるかもしれませんね。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売買などの取引がない場合の不動産評価に関する依頼先は、不動産業者ではなく不動産鑑定士へのご依頼が適切です。
不動産鑑定士への報酬は物件価格により変動しますが、1,000万円くらいの価格のものであれば、20万円くらいの報酬は必要になると思われます。

【説明】
不動産の鑑定評価に関する法律により、不動産の経済価値を判定して価格として表示する行為を業として行うには、不動産鑑定士の資格が必要となります。

不動産会社も不動産の無料査定（無料であれば「業」ではないので上記の法に抵触しません）などを行っておりますが、その内容・精度は、依頼者様の状況により異なります。

不動産の価格を判定する過程は、
①法務局から資料を購入
②物件状況の確認
③近隣での過去の販売実績の調査
④現在近隣で販売している物件の調査
⑤ライフラインの敷設状況の確認
⑥役所にて法規制を調査
これらについて、専門的な知識を持った担当者が時間とお金をかけて取り組みます。

これらを営利団体である不動産会社が、何の見返りもなく無料で行うには無理があります。不動産会社が、自信をもって提示できるレベルの調査と価格査定を行うには、「売却の前提」が必要となります。

もし取引目的以外の理由で不動産会社が無料査定を引き受けるとしたら、簡単な机上査定（現地調査など行わない）にとどまり、とても遺留分の計算の基とできるような、適切なデータとはなりえません。（AIにより数秒で計算可能。精度は低い）


今回のケースでしたら、一度、お近くの不動産鑑定士さんに相談してみてはいかがでしょうか。

会員検索 - 日本不動産鑑定士協会連合会
https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/common/kojin_search

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
敷金礼金0円物件はその他の物件と比較し、場合によっては劣る事があります。

【説明】
敷金と礼金の説明と、回答の理由を説明します。

■敷金
敷金とは、借主の行為によってオーナーが損害を被った場合に、その被害を担保する目的で借主からオーナーに預けるものです。退去時、借主に賠償するようなことがなければ返還されます。

ですから借主が契約期間中、善良な管理を全うして頂けたら、敷金0円でもそうでなくても条件は変わりません。

■礼金
礼金とは、借主がオーナーに対して、「賃貸借の契約をしてもらったこと」に対するお礼です。礼金が０円であるのはお得です。

■回答の理由
敷金・礼金を０円にする目的は何か、を考えて戴けると解りやすいと思います。

人気のある物件は高額な敷金、高額な礼金を設定してもお客様が付きます。しかしそうでない物件は、選んでもらうために借りやすさを提案する必要があります。

また借主様の経済事情によっては、賃貸の初期費用の支払いが難しいことがあります。そのような方に選んでいただくためにも、敷金礼金０円というのは効果的です。

しかし、ただ敷金礼金０円にしてしまうというのは、オーナーにとってはリスクです。退去時に借主に逃げられてしまっては、お部屋の原状回復（修繕）もままなりません。

ですから、オーナーはリスクを減少させるため、
・保証会社による保証の義務付け（別途費用要する）
・敷金礼金相当額が分割され、家賃に上乗せされている可能性
・必要最小限の修繕しかしない契約内容
・原状回復の基準が通常損耗を含む厳しい内容を容認させる内容となっている
これらが行われている可能性があります。

敷金礼金０円というのは大変便利な条件提示ではあるのですが、その中身を十分に検討しないと、単純に「お得である」とは言えないと思います。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
一見して、値引き交渉しやすい物件かどうかを見分ける方法はありません。
値引き額に相場はありません。すべては交渉で決まります。

【説明】
不動産の販売価格は、宅建業者の意見のもと、売主様が最終決定するケースが多いと思います。
売主様はある程度の確信を持ってその価格を決定しているものと思われますので、お値引き交渉もその意をくみ取って行う方が、円満な交渉になると思います。

しかし、あえてお値引き交渉のしやすい物件として例を挙げるとすれば、長期間販売されている物件などは可能性がありそうです。確信を持って決めた価格がなかなか支持されない（売れない）場合、売主様の当初のお気持ちが揺らぐことがあるからです。


ここで私からひとつご提案です。
物件選びにおいて、お値引きは大事な要素だと思います。

ですが、住まい選びの本質という点ではどうでしょうか。

お値引きが大きい物件でも、買主様にとって十分に魅力ある住まいでなければ検討に値しない、ということはありませんか？

ですので宅建士を上手に活用し、
「買主様が気に入った物件を、いかに好条件で取得するか」
という視点に切り替えてみてはいかがでしょうか。

ちなみに我々にできることは、売主様との価格交渉だけではありません。
買主様の購入判断を支える、以下の提案などもできます。
・各諸費用が安くなるご提案
・ローンの組み方のご提案
・各種補助金のリサーチ
・税の優遇措置のリサーチ
・客観的な資料による不動産の価格状況調査(※未来の確実な予測は不可能)
　→値上がり傾向があるなら得になることも

条件が整えば、これだけでも大幅お値引きに匹敵する効果を生む場合もあります。


是非ご検討下さい。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
まずは囲い込みによる、売主様へのデメリットとリスクについて回答します。
懸念されるのは、
・販売活動が抑制され商談が不調となる結果、価格が下落して売主様が損することがある
ということです。

そして相手との信頼関係を崩さず、囲い込みをされているか否かを調べる方法は難しいです。しかし、ある程度予防する方法はあります。

【説明】
■囲い込みにより、売主様が損するかもしれない理由
囲い込みにより、買主様の候補が減るので、商談の機会は減ります。商談の機会が減れば売れません。売れなければ宅建業者より、条件(販売価格)の引き下げを要請される事があります。売主様がこれに応じれば、価格は下がり売主様が損をしてしまう、ということです。

また囲い込みが行われた場合、その宅建業者との信頼関係にも亀裂を生じさせます。
理由は、囲い込みを成立させるためには、他の宅建業者が売主様に直接関与ができない、
・専任媒介契約
・専属専任媒介契約
のいずれかを締結する事になります。

これら２つの契約では、定期的に業務の処置状況を報告する義務がありますが、囲い込みが行われている場合は、問い合わせなどの反響数が改ざんされる可能性が高いです。
（問い合わせが多いのに契約に至らない＝販売能力が低い、ということになる）

そもそも囲い込みとは、国土交通省の標準媒介契約約款(当事者間での約束事)における、「契約成立に向けて積極的に努力する義務」に違反する行為です。自らの利益のために約束を守らない業者は、様々な場面で不正を考えるかもしれませんから、注意が必要です。

■囲い込みを防ぐ方法
他の不動産会社への架空の問い合わせをして試すようなことは、発覚時にトラブルになることがありますので避けましょう。

囲い込みは発見が難しいので、予防を考える方が現実的です。その方法は、
・複数の宅建業者と期限付きで、一般媒介（囲い込みできない）で売却を依頼する
・一般媒介の期間内で売れない場合、それまでの宅建業者の動きを見て、専任媒介や専属専任媒介契約に移行する

このような流れで囲い込みを防ぎ、最終的に信頼できる業者にたどり着けたら安心できる取引が実現できると思います。


また複数の宅建業者に囲い込みのヒアリングをする事で、ある程度の状況の把握ができます。複数の会社から「囲い込みをしている」と指摘された会社は要注意です。


専任媒介・専属専任媒介と、一般媒介では、宅建業者の力の入り方は確かに変わります。

ご事情などで短期間で売却を希望される場合は、信頼できる宅建業者に最初から専任媒介・専属専任媒介を締結する方が効果的な場合もあります。


囲い込みのリスクと、宅建業者の信頼度について、十分な理解と調査の上、適切な方法をお選びいただければと思います。