宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
防犯が気になるようでしたらマンションの防犯対策ではなく、専有部分（お部屋）の防犯対策（ホームセキュリティ等）を充実させることをおすすめします。

【説明】
わかりやすいのは、「防犯モデルマンション」に認定された物件を選択することです。

SUUMO「防犯モデルマンション」
https://suumo.jp/yougo/h/bouhanmodelmansion/

細かいポイントはいろいろありますが、
・物理的な侵入を防げているか
　→縦樋などが侵入経路もなり得る
・敷地内や建物への出入りを記録しているか
　→犯罪者への心理的な圧迫
・トラブルが起きた際の通報手段の具備
　→住戸内住宅情報盤の通報ボタンなど
　→この場合、通報先が無人の管理室などになっていないか確認する必要あり

なお、共同住宅の場合、万全な防犯を実現することは困難です。

例えば引越しなどでは、エントランスのオートロックを勝手に解除（自動ドアの電源切断）してしまう業者が多数です。
また、他の住戸の住人が紛失した鍵を持っている者はオートロックをクリアできてしまいますし、犯罪者自身がそのマンションに居住している可能性も否定できません。

ですからマンションの防犯対策で選択するというよりも、専有部分の防犯対策に重点を置かれた方が、より安心感が高まるものと思います。（防犯の他人任せは禁物です）
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
狭小地で建築することの注意事項として回答します。
コスト増、高さ制限、配管の取り回しと、目隠し請求権への対応にご注意ください。

【説明】
・コスト増
　→小型レッカーの使用や道路にレッカーを据える場合、割増しとなります
　→職人の駐車場や資材置場などを別に借りる場合、割増しとなります

・高さ制限
　→狭小地ですと高さ制限を躱すのが厳しくなります
　→希望の建物が建てられない可能性あり

・配管の取り回し
　→狭小地では配管が基礎の底板に干渉する可能性があります
　→必要な勾配が取りづらく、宅盤を上げる必要が生じることも

・目隠し請求権
　→民法235条に規定があります
　→境界から1m未満の距離にある窓等に目隠しを設置しなければならない
　→ただし地域の慣習にも影響されます

民法235条（境界線付近の建築の制限）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC235%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
違いはあり、どちらが良いかは状況によります

【説明】
公共下水道の場合
・衛生面は気にならないと思います
・導入コストは安い（宅内の桝設置は行政負担のところが多い）
・ランニングコストは高い（上水の使用量に連動）

浄化槽の場合
・合併浄化槽であれば衛生面はさほど気にならないと思います
・導入コストが高い
・ランニングコストは場合により安い
　→法定点検費用とブロワー電気代の負担

衛生面において、通常時では双方あまり変わらないと思います。ただし、停電が2~3日ではなく長期間に及ぶような場合、浄化槽では臭気の発生、及び、放流先に汚染が生じます。

維持コストについても、浄化槽が故障する例を多く知りませんので、双方あまり気にする必要はないかと思います。家族が多い等、上水を使う量が多い世帯であれば、浄化槽の方が総合的に安く済むのではないかと思います。

災害時のリスクについては、浄化槽は停電時にリスクがあります。ただし、災害時の電気の復旧は比較的早いですので、これもそれほど気にしなくても宜しいように感じます。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご質問の内容から判断しますが、今はやめておきましょう

【説明】
他人のアドバイスにより、軽い気持ちで不動産投資に参入するのは大変危険です。
また、得たい利益（売却益、運用益）により戦略が異なります。

理解を深めるためにも、信頼できる宅建士などと繋がっておくことをおすすめします。
経験が豊富な方は、成功談や失敗談をたくさん持っています。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
■具体例を示します。
①AとBは甲土地の売買契約を締結し、引渡し及び登記を完了した
②BはCは甲土地の売買契約を締結し、引渡し及び登記を完了した
③しかし、AはAとBの売買契約の錯誤無効を主張し、当該売買契約が無効となった
④Cが平穏かつ公然と甲土地を占有している状況が10年経過した

このような場合に認められると考えます。

なお、民法第162条によると短期取得時効の成立要件は、10年間、平穏、公然、占有、所有の意思、善意、無過失ですが、民法第186条により、平穏、公然、所有の意思、善意が推定されます。このため、時効の援用の際には、10年間の占有と、無過失を立証する必要があります。

この無過失について、
・単に隣地にはみ出して占有していたことを知らなかった
・単に自分の土地だと思って占有していた
このような理由では、なかなか認められないと思います。

■判例について
・昭和45(オ)55 　土地所有権取得登記抹消並びに建物収去土地明渡請求
全文
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/995/061995_hanrei.pdf

以上、回答いたします。


民法第186条(占有の態様等に関する推定)
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC186%E6%9D%A1

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
絶対に借りてはいけないと思うのは、命に危険が及びそうな物件です。

なお、そのような賃貸物件を我々は紹介しません。
とすると、そのような物件は、宅建業者以外の方が募集している物件の中に存在すると思われます。

個人投資家が行う利益優先の素人DIYで構造体（耐力壁）に手を付けた恐ろしい物件が、SNS上で話題になりました。

得体のしれない物件に近づくのはおすすめしません。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご質問の内容は、比較できないものを比較しようとしているようです。

ALC・・・外壁材の一種です（木造や鉄骨造などの外壁に採用されています）
RC造・・・建築構造の一種です

なお、RC造と、ALCが採用される木造や鉄骨造と耐震性能を比較した場合は、RC造の方が優れているとされます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、賃貸と売買では告知をする範囲が異なります。

具体的には、
・対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死＋特殊清掃等が行われるような状況になった場合
・自然死又は日常生活の中での不慮の死以外の死

これらの事案が発生した場合、

■賃貸・・・概ね3年経過すれば告知不要（例外あり）
■売買・・・告知必要（例外あり）

このような違いがあります。
以上、回答いたします。


国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
＞スロープ設置はマンションの価値向上につながりますか?
→目に見えて向上することはないと感じます。
→売却時、買主の裾野を広げることには貢献します（車椅子利用の方でも検討できるようになる）

＞定量的にこれくらい価値向上になり、その理由はこうこうというような理論付けが可能でしょうか?
→不可能だと回答します。

【説明】
そもそも不動産の価値は、相場をもってある程度を示すことは可能ですが、絶対的なものではありません。
根拠を持って複雑な計算をしたところで、価値の増加分が確実に売買代金に反映されるとは限らないわけですから、その価値をもとに総会で決を採るのは適切ではないと考えます。

スロープの設置が必要ならば価値の向上を目的とするのではなく、将来的に車椅子を使用する可能性は居住者全員にあり、スロープの設置は居住者全員の利益にかなう、として、総会に諮るのが自然ではないかと思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
全ては金融機関次第ですが、私が活動する静岡県東部の主な金融機関では、外構工事は融資の対象となっています。

これまでの経験で認められなかったものとして、
・極端に価格が高いもの
・親族など近親者が行う工事
これらは金融機関から指摘を受けたことがあります。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
補助開始の審判と共になされている他の審判の内容をご確認下さい。
■同意権付与の審判
被補助人の不動産売買について、同意権付与の審判があった場合は、補助人の同意が必要となります。
同意権付与の審判が無ければ、被補助人は単独で取引が可能です。

■代理権付与の審判
不動産売却について、補助人に代理権付与の審判がされている場合もあります。
補助人が被補助人の居住用不動産を処分する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。

加えて、補助開始の審判を受けているということですから、意思能力の状況などは都度確認が必要となります。ご注意ください。
以上、回答いたします。

・民法第17条（補助人の同意を要する旨の審判等）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC17%E6%9D%A1
・民法第13条（保佐人の同意を要する行為等）←補助人でも準用
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC13%E6%9D%A1
・裁判所「居住用不動産処分の許可と申立てについて」
https://www.courts.go.jp/wakayama/koukensite/sonota/hudousanshobun/Vcms4_00000133.html

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
公務員の方の共済制度では、保証料や抵当権設定料が不要な場合があり、借り手のメリットがあるものと思います。
金利については、現在市中銀行の金利がかなり低い状況ですので、共済ににメリットがあるかどうかは正直わかりません。

営業の実務では、
「共済制度の利用はありますか？」
などとお尋ねし、あとの判断はお客様に委ねる形になるかと思います。

あと売主が宅建業者の物件ですと、融資実行が売主指定の決済時期に間に合うかもポイントです。
（共済では申請時期や実行時期に制限がある場合があります）

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
被保佐人と被補助人では、賃貸借契約締結手続の前段階で違いがあります。

【説明】
居住用建物の賃貸借契約は一般的に2年である、という前提で説明します。

■被保佐人の場合・・・原則は期間3年までの建物賃貸借契約は被保佐人が単独で締結可能ですが、保護者である保佐人の同意を要する行為の例外（民法第13条2項）の審判の有無の確認が必要です。（保佐人の同意が必要な場合があるかもしれない）

■被補助人の場合・・・期間3年までの建物賃貸借契約は、同意権付与の審判があっても、被補助人が単独で締結可能です。

共通点としては、賃貸借契約を締結するには意思能力が必要です。すでに保佐開始の審判、又は、保持開始の審判がなされているのであれば、医師による診断書の提出を求めたり、賃貸借契約締結時の状況観察結果等により、契約締結手続を中断することがあります。

以上、回答いたします。


・民法第13条（保佐人の同意を要する行為等）←被補助人にも一部に限り準用されます
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC13%E6%9D%A1

・民法第602条（短期賃貸借）←保護者の同意が不要な賃貸借の期間の範囲
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC602%E6%9D%A1

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
■養子縁組をした場合の直系尊属
・実父母
・養父母
※実父母と養父母の相続権があります

■特別養子縁組をした場合
・養父母
※実父母の相続権はありません

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
●分別の利益について（民法456条）
債務者Aが200万円を借り、その債務についてBとCが共同保証した場合について説明します。
Aが一度も債務を履行しない場合、債権者が保証人Bに全額の請求をしても、Bは100万円の支払いのみで足ります。（特約がない場合）
自分の負担部分しか責任を負わなくて良いのが、分別の利益です。
※Bは200万円全額の弁済が可能ですが、その場合はCに100万円の求償できます（しかしリスク高い）


●分別の利益がない場合（実務ではほとんどこれです）
単なる保証契約ではなく、「連帯保証」又は「保証連帯」となると、Bは分別の利益がありません。
連帯保証契約の場合、上記の例で債権者から全額請求されたBは、全額の弁済をする必要があります。

以上、回答いたします。

※wikibooks　民法456条
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC456%E6%9D%A1

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
トイレの窓をあける習慣の有無で変わると思います。

●窓を開ける習慣がない、又は、窓がない
　換気扇を稼働させ続けた方が宜しいかと思います。

●窓を開ける習慣がある
　稼働させなくても宜しいかと思います。
　（実体験）


【理由】
トイレは空気がこもりがちですので、換気は必要です。トイレのパイプファンの電気代は、おおよそ1日に1円～1.4円程度（月に約30円～40円）で、機械の耐用年数や機械代を考えてもそれほど高額ではありませんから、一般的なご家庭でしたら気にする必要はないのかなと感じます。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
状況を詳しく検証しないといけませんが、おそらく売れるのではないでしょうか？
その道路（通路？）、もしかすると質問者さんが想像していない価値を持っている可能背があります。

一度、信頼できる不動産会社さんに相談してみてはいかがでしょうか。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
一般的な戸建住宅の居室の天井高は、2.4ｍくらいと認識しております。
メーカーの天井高の高いシリーズですと2.7ｍというのもあります。

戸建で2.4mを下回る天井高のものは記憶がありませんが、マンションなどでは、2.2mの天井高の物件もございます。
なお、建築基準法施行令にて最低の居室の天井高は2.1ｍと定められております。

建築基準法施行令　※21条（天井の高さ）参照
https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=325CO0000000338_20230526_504CO0000000393

ちなみに経験上、天井高が2.6mくらいになると、
「あ、高い」
と実感できると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご質問に端的に回答します。

・不動産取得税
　→不動産を買ったときに払う税金
　→支払う先は「都道府県」

・譲渡所得税
　→不動産の売ったときに払う税金（「利益（所得）」に対して課税）
　→支払う先「国」　


※それぞれに減免・控除等の制度がありますで、ご確認ください。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士でAFPの佐野と申します。

【回答】　
税金面を考慮すると問題が生じる可能性があります

【理由】
旦那様が代金を支払い（ローンを組み）、購入した不動産の所有権を旦那様以外の方が持つのであれば、贈与にあたる可能性が高いです。

たとえ婚姻年数や贈与額により贈与税の徴収がされなくとも、
・旦那様の住宅ローン控除について、旦那様の持分に応じたローン残高についてしか控除が認められない
　→還付額が下がってしまう
・共有者（質問者さんやお子様）は旦那様のローンの連帯保証人を求められる
　→精神的な重圧を感じる
・共有した場合、万が一のご離婚時の手続が複雑になる
　→持分の処分、連帯保証関係の解消が困難
など、期待する節税効果よりも、むしろその弊害の方が強くなるのではないかと危惧します

相続の事を気にしていらっしゃるようでしたら、
・相続税は控除が大きいこと（基礎控除3,000万円＋法定相続人あたり600万円）
・建物の償却がすすめば建物の評価額は下がること※下記参照
・相続時の特別受益について
も踏まえ、計画的に判断なさることをお勧めいたします

国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

これは我々宅建士やFPではなく、税理士に相談するのが適当かもしれませんね。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
売買契約時に手付金が貰えますが、全額を受領するのは売買契約から1か月くらいは見ておきましょう
ただし、契約の中でお互いに特別な約束をしていたら、その分入金は遅くなります

【説明】　
まず、取引全体の流れを把握して頂いた方が宜しいと思います。

基本的な流れは、

①【売主・買主】
↓売買契約の締結
↓●手付金が貰えます
↓
②【買主】
↓ローン手続き開始
↓ローン承認
↓金融機関との契約
↓
③【売主】
↓約束事に着手
↓（境界確定や解体工事など）
↓
④【売主・買主】
↓約束事が終わったか、相互の確認
↓
⑤【売主・買主】
　決済・引渡し
　●残金全額がもらえます

買主がローン利用の場合は、契約の締結から最低でも1か月の時間は必要になると思います
解体工事や農地法手続、境界確定などを行う場合は、その分だけ伸びます
また、買主がローン額を確定するために、建物の打合せが必要な場合はもっと時間が必要となることもあります

なにかのご事情でお金が必要な場合など、お気軽に宅建士にご相談ください。
（中間金の設定など、意向に沿う努力はできるはずです）
以上、回答いたします

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
ご質問に端的に回答します
気になっている物件の周辺の方（複数人）にヒアリングしましょう
これ以外の正確な把握の方法はありません

【理由】
●質問者さんが考える事故物件の定義にもよります。
　例えば心理的瑕疵の場合、我々の告知義務には
　・嫌なことがあったら告知が必要
　・嫌なことがあっても告知は不要
　があります。

国土交通省「人の死に関する告知のガイドライン」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf

注意しなければいけないのは、
質問者さんが思う事故物件　＝　宅建業者が思う事故物件
とが異なる場合がある、ということです。


また、ネット上に事故物件検索サイトなどがありますが、
　・誤情報がある（被害に遭った経験有り）
　・興味本位の掲載が多く、事件の全部が網羅されていない

このため、完全に事故物件を防ぐには、近隣の方への確認は不可欠です。
であれば、最初から近隣の方にヒアリングを計画するのが効率的です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
経験あります。
推奨のタイミングは、できるだけ早くです。
しかし、入念なリサーチと、先入居者と揉めないような配慮と準備が求められます。

【説明】
ご質問から、稼働率が下がってしまっている状況ですね。
大家様としては心が落ち着かないと思います。

ペット共生化については、すぐに可能です。
既にいらっしゃる入居者様には申し訳ありませんが、賃貸経営は慈善事業ではありません。
可能な対策はすぐに取り掛かった方が宜しいかと思います。

具体的な流れとしては、
①市場性のリサーチ（ペット可によって本当に稼働率が上げられるか）
②ペット共生化のルールつくり
　・飼育できるペットの種類、飼育可能な数量、共用部でのルール。トラブル発生時の対応、敷金額の検討、退去時のルール、違反時の罰則など）
③ペット共生化及びルール案について事前の予告（許可は不要）
④ペット対応のリフォーム（推奨）
⑤ペット共生化の実施

このような流れで行うと宜しいかと思います。

これは我々宅建士にご質問戴ければ対応可能です。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
単純に数のみでお考えにならず、質も見極めて戴くと宜しいかと思います。
その上で回答致しますと、
「根拠を示した査定」が3つ以上あると判断しやすいと思います。

【理由】
上記回答は3社に声をかけるという意味ではなく、根拠持った査定を3つ提示してもらうまで業者をあたった方がよいですよ、というアドバイスです。

私も良く他社様と競合しますが、
「この段階でも良く調べていらっしゃるな・・・」と感心する担当者さんもいれば、そうでもない担当者さんもいらっしゃいます。

厚くても、中身が薄い査定書も散見されます。

大事な財産の処分ですから慎重に行いたいところですね。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
写真撮影のコツは様々ありますが、誰でもできる内容としては、室内の撮影はなるべく超広角レンズで撮影することです。
逆に外観の撮影は広角レンズの使用は避けましょう。（像がゆがむ＝外壁がゆがむ）

売主様よりご依頼があれば専門のフォトグラファーを呼ぶこともあるでしょうが、その費用は特別な依頼にあたり、売主様に負担して頂かないといけません。私の経験上、1度もありません。

我々素人の撮影でも、偶然にできの良い画像が撮れることがありますが、案内時に実際の物件状況との乖離があるとクレームになることがありますから、よく見せすぎてしまうのも注意が必要です。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
保証料について
●違い
外枠・・・一括前払いする
内枠・・・金利に上乗せして支払う（適用金利が少し上がる）
とお考え戴くと解り易いかもしれません

●損得については、
・長期ローンを完走する予定の場合
　→外枠の方が金利が低い（0.2％程度）ので、総支払額は安くなる傾向があります

・退職金等が見込め、長期で組んでも短期間で返済する予定がある場合
　→内枠の方が総支払額が低くなる傾向があります

質問者さんにとってどちらにメリットがあるかについては、
①質問者さんの具体的な返済計画を組んでみる
②銀行のローン担当者さん（適任）又はお金の勉強もしている宅建士さんに相談してみる
この流れで方向性が見えると思います。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
土地の使用貸借の場合、固定資産税の負担は、原則、借主の負担です。

【説明】
民法に規定があります
民法595条（借用物の費用の負担）
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC595%E6%9D%A1

固定資産税は、必要費に該当します。
ですので、原則は借主が負担するというルールです。

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】
こわいか否か、については個人差があります。

ただし、明るさについては基準があります
●防犯優良マンション標準認定基準
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha06/07/070420/03.pdf

これによると
・共用玄関以外の共用出入口の照明設備は床面において20ルクスを確保
とあります

また
●神奈川県防犯優良マンション認定評価基準
http://www.kanagawa-bouhan.jp/common/pdf/sekkeinaiyou.pdf

こちらでは、20ルクス以上が確保できない場合でも、
・10ｍ先の人の顔や行動が視認できる照度を確保
されていれば、可としているようです。

万人がこわい、と感じるものを「優良マンション」の基準として設定することは相応しくないでしょうから、この基準でこわいと感じる人の方が小数なのかもしれませんね。

近年電気代も高騰しておりますから、安全性と経済性を天秤にかけて、設定されている数値なのだと推測します。
以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
原則は施行会社が賠償の責任を負いますが、依頼者が負うべきケースもあります。

【説明】
●依頼者が賠償責任を負うべき場合
→依頼者の施工会社への注文や指図に過失があった場合、依頼者が損害を賠償する責任があります。

その他の場合は依頼者（注文者）は責任を負わなくて良いとされています。

このことは、民法716条(注文者の責任)に規定されています
https://ja.wikibooks.org/wiki/%E6%B0%91%E6%B3%95%E7%AC%AC716%E6%9D%A1

以上、回答いたします。

宅建士で行政書士の佐野と申します。

【回答】　
名義変更・・・できます
贈与税　・・・原則かかりません

しかし、残っているローンの処理が問題になることがあります。
不動産を引き受ける方(今回は奥様？）が、残りのローンを負担できるか否かがポイントになります。
この点、銀行担当者さんに相談しましょう。

また、離婚時の夫婦の共有財産のほとんどがこの住宅（不動産）であった場合、不動産の価値及びその分け方により
・夫側・・・譲渡所得税（有名判例あり）
・妻側・・・贈与税
が課せられることがあります。

この点、相談の先は税理士先生というよりも「税務署の職員」の方が、寄り添った回答がいただけるものと思います。
(相談は無料です)
簡単なもので構いませんので、夫婦の共有財産の目録などあると回答が得やすいと思います。

以上、回答いたします。