（株）Joe Consultantの城下と申します。
マンションに限らず不動産売買全般において、金融機関の審査と期間を要するローンではなく、現金でスピード購入することが、買主にとって有利な売買条件を引き出す強い交渉カードとなることはあります。ただし、その効果の程度や、そもそもそれに効果があるかは状況次第で一概に言えません。

仮に、売主が必ず物件を売却しなければならず、しかも、その期限が迫っていて、さらに、決して人気物件ではなく買主候補が限られているような状況だと、買主が即金で支払うことを条件に交渉すれば、売主の価格的譲歩を引き出しやすいでしょう。
実際に、売主が借金返済に追われているとか、決算期に在庫物件をどうしても掃かせたい法人とかのケースで、売主が何割というレベルで値引きに応じたケースを私は経験しています。

ただし、逆に、物件が魅力的で買主候補が複数出たり、売主に金銭と時間的余裕があったり、売主がとにかく高い価格で売ることにこだわっている状況だと、即金だといって値引きを迫っても一蹴されるのがオチでしょう。むしろ、相手をトランプ大統領だと思って、おだてたり、情に訴えたりしながら、日本政府のように粘り強く交渉した方が良い結果を生んだりします。

不動産売買においては、売主の状況、こだわりをよく見極めて交渉する必要があります。買主自身は売主と直に接する機会が基本的にはないので、それは仲介する不動産会社の重要な役割となります。中にはそんな意識を微塵も持っていない、もしくは、ただただ買主に売りつけようとする仲介者が多い現実もありますが、買主が良い条件を勝ち取りたければ、仲介者含め関係者を味方につけ、事前に情報を得て、何が有効なカードか見極めて交渉に臨むべきです。現金一括は時と場合によっては有効な交渉カードとなります。

（株）Joe Consultantの城下と申します。
保証会社の審査は通っても、管理会社とオーナーの審査に落ちることは普通にあります。

入居審査に関わるのは、保証会社と管理会社とオーナーで、保証会社は滞納リスクを、管理会社とオーナーは滞納以外の賃貸経営にかかわるリスク、例えば、棟内外からの苦情、建物の損壊、犯罪、高齢者の孤独死等々のリスクを審査するのが基本の役割分担となります。

ただし、保証会社はどんな物件でも滞納リスクを審査するのに対して、管理会社とオーナーは物件ごとにケースバイケースで、同じ管理会社とオーナーの組み合わせでも物件によって審査基準が変わります。物件によっては厳選した優良入居者だけで十分回るところもあれば、ハイリスクとされる入居者を受け入れないと回らないところもあります。

なお、これまでは管理会社とオーナーが合理的であるとの前提でしたが、特にオーナーは審査基準という程のものはなくその都度恣意的に判断するケースが多く見られます。過去に似た人がトラブルを起こしたとか、何となく怪しいといった理由で落とすオーナーもいます。

賃貸住宅は生活の基盤となる住居を提供するので半ば公器のように思え、入居審査を行う者はそのことを踏まえて公明正大な審査基準を持って然るべきと思うかもしれませんが、基本的には単なる民間ビジネスで、市場論理で判断され、中にはそのレベルにすら達していないお山の大将が蔓延っている実態もあります。

入居審査に落ちた場合に理由は開示されないので、それが全うな判断なのか、不当な判断なのか分析する術はありませんが、仮にそのようなオーナーの非合理的で恣意的な判断だとしたら、納得いかないこととは思いますが、そのようなオーナーと賃貸借契約を締結せずに済んで良かったと考えるべきなのだと思います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
不動産売買における宅地建物取引業法における「業」とは、自ら売主、代理、媒介を、不特定多数の者に対して、反復継続して行うことを指します。
めかぶこんぶさんのやろうとしていることはまさにあてはまるので、宅建免許がなければ宅地建物取引業法違反となります。個人も法人も同様です。

実際は、それを行ったからといっても行政罰に処されずに見過ごされているケースはありますが、どこまでは黙認、どこからは処分の線引きがあるかと言うと、もしかしたら各都道府県の建築宅地課によっては運用上あるのかもしれませんが、当然ながら公表されていません。税務署がいくらまでの脱税は認めるとか、警察が時速何キロメートルまでの速度違反は捕まえないと言わないのと同じで、それだと法律が意味をなさなくなります。

売主の法令違反は土地の商品としての信頼性にも悪影響を及ぼし、販売価格の低下、買主の融資の不承認リスクもあります。それに、売主が宅建業法違反しているのを知っていて（もしくは気付かず）それを売買仲介する不動産会社も売主の無免許営業の幇助として行政処分を受けますので、残念ながら普通の不動産会社は仲介依頼を受けないでしょうか。
また、買主が不審に思って建築宅地課に問い合わせをすると、例え建築宅地課は黙認しようと思っていても動かない訳にはいかなくなります。

総合的に考えるとリスクが非常に高いので、めかぶこんぶさんにおかれましては思い留まることをおすすめします。