借地借家法が適用される建物の賃貸借契約を前提に回答させていただきます。
お客様の言う通り、オーナーとサブリース会社が原賃貸借契約を合意解約した場合、オーナーは原賃貸借契約の終了を転借人に対抗することができません。

なぜこのように法制されているかの説明は弁護士の業務範囲で、宅建士がこれみよがしに説明してはいけないところですが、踏み込まない範囲で持論を述べると、モラルハザードを起こさないためだと思います。

合意解約を転借人に対抗できるとすると、オーナーとサブリース会社が結託して一旦合意解約して転借人を追い出し、その後改めて賃貸借契約を締結し直すということが可能になってしまいます。

確かに、オーナーが自分で建物を使いたい等の理由で、サブリース会社に必死に解約を交渉し、やっとその合意が取れたのに、解約を転借人に対抗できないのは、オーナーが可哀想に思えます。そこに一定の不合理さがあるのは確かです。

でも、転貸借契約の更新時にサブリース会社から賃料の値上げを要求され、飲まなければオーナーと結託して追い出されるとなれば、その不合理さはオーナーの不合理さに勝ると思います。

なお、これはあくまでも合意解約の場合であり、サブリース会社の債務不履行による解約や、債務不履行をもとにした合意解約の場合は、転借人は対抗できないとされています。オーナーが債務不履行でも解約できないとしたらあまりにも不合理すぎると考えたようです。

ただし、こういったケースについての裁判例は少ないようで、個別案件によっては裁判所の判断が異なる可能性もあることもご留意ください。

管理の「全部委託」と「一部委託」については、主に管理組合のある分譲マンションで用いられる区分で、賃貸アパート・マンションにおけるそれは不動産業界において明確な定義がされていません。その管理会社が管理プランを2つ提案し、便宜的に全部委託プランと一部委託プランと呼称しているのではないでしょうか。

そもそも管理業務は様々な業務の集合体です。
まず、管理は建物管理（BM)と賃貸管理（PM）に大別されます。BMは定期清掃や法定点検といったハード面、今回のテーマのPMは入居者とのやり取りに関わるソフト面で、入居者からの連絡窓口、入金管理、滞納者への督促、空室の入居者募集、賃貸契約、解約時の精算といった内容になります。

管理を行っている不動産会社は、BMはオーナーと相談して役割分担しますが、PMはすべて請け負うのが普通で、PMの分担を提案することはあまりないと思います。入居者にとって問い合わせ内容によって管理会社とオーナーで窓口が変わるのは不便ですし、オーナーにとっても例えば解約精算の交渉だけやるのは不都合があるはずです。

もし、その管理会社がオーナーとしての経験がこれまでないことを知りながらお客様にPMの分担案を提案し、それを一部委託と称しているなら、その会社のスタンスを疑った方がいいと思います。

私の予測ですが、管理会社はそのような提案をしているのではなく、PMはすべて管理会社が請け負い、BMをどこまでやるかでプランを分けているのではないでしょうか。定期清掃はオーナーがやっていることはよくあります。

ちなみに費用感ですが、PMは地域にもよりますが、総賃料の3〜10％未満を管理業務委託料として支払うことが一般的だと思います。BMは、業務内容によって千差万別で、建物規模が大きければ法定点検項目が多くなりその分費用が掛かりますし、数戸のアパートであれば定期的にやるのは清掃程度（と消防設備点検）ですが、月1でいいか毎週かはケースバイケースでしょう。

注意すべきことは、仮に管理会社に全部委託したとしても安全安心ではないということです。特にPMは窓口対応がほとんどで、入居者と揉めて訴訟となったり、建物に致命的な不具合が発生して大工事しなければならないような、本当に大きな問題となった場合は、管理会社は責任を取る立場でもなければ、（非弁行為にあたる場合は）アドバイスすらできなかったりします。

管理会社から提案されたプランのどっちがいいかを判断する前に、どちらのプランでもオーナー対応となるリスクも考慮いただき、覚悟をもって賃貸事業オーナーに着手していただければと思います。

㈱Joe Consultantの城下と申します。
仮にお客様が住宅ローン返済中に万が一の事態となり、ご家族がローンの対象である自宅不動産を相続しても、団信告知義務違反を理由に金融機関から一括返済を求められる可能性はかなり低いと思います。
ただし、より本質的問題ですが、お客様の死因がその持病に関わるものであれば、保険会社の保険金の支払いの拒絶理由となり、ローンは完済されないかもしれません。（その場合でも、相続人がローンの返済を行えば、金融機関が一括返済を求めることはないでしょう）

また、お客様に万が一のことがなくても、団信告知義務違反が発覚すると、団信が解除されることはあり、ローンが団信加入必須だと、金融機関が契約違反を理由に一括返済を求めてくる可能性はあります。

昭和・平成の頃はコンプラを厳密に守る人はむしろ少数派で、言わなければバレないが当たり前でしたが、令和のデジタルホワイト社会では真逆となりました。

とはいえ、実際の保険会社の運用では、仮に万が一のことがあってもある程度年数が経過すると虚偽告知と死因の因果関係は希薄になり、告知義務違反を支払い拒絶理由としないケースはあるとは思いますが、告知義務違反でも◯年経過すればOKと公にすることはありえず、特に悪質性が高いケースであれば何年経過しようがNOとなることはあるでしょう。