ルミカイトさんこんにちは

不動産FP橋本です

『定期借家契約の事前説明書とは？』の回答をします。

　定期借家契約の事前説明書は、契約の更新がないことや契約の終了の条件を賃借人に十分理解していただくために作成する書面です。

　また、賃貸人様にも条件を理解していただき、内容を確認してご署名・捺印をいただいております。署名いただければ、賃貸人様から委任を受けた不動産会社の代理人が事前説明を行ってもよいのもとされています。

　必ず書面を作成してご署名・捺印をいただいております。説明をしたといっても、書面がなければ借主様が把握されていないことが多いため、トラブルを防ぐことにもなります。

　通常の賃貸借契約では、居住権が強く2年ごとに自動更新される懸念もありますので、賃貸人様にも期間が終了したら入居者が退去いただける旨を説明し安心して良質の賃貸物件を供給いただくために、国土交通省が指針を示したことで、定期借家契約も普及していきました。

　国土交通省や不動産団体が作成した定期借家契約の事前説明書のひな型が用意されており、口頭での説明が法律上の義務となっています。

THUNDERBIRDさんこんにちは

不動産FP橋本です

『長期優良住宅を新築した場合、不動産取得税の軽減措置でいくら得しますか？』の回答をします。

　管轄の都税事務所・県税事務所等の不動産取得税申告書へ記入し、長期優良住宅認定通知書（写し可）を添付して提出して軽減を受けることが可能です。

どのくらい軽減できたかにつきましては、土地の広さや延床面積の有効な広さによる違いがありますので、東京都主税局の実例を参考に試算してみました。

　新築の建物の場合は、自己居住用でも賃貸用でも税率は同じ３％（令和９年３月３１日まで）となりますが、賃貸用の場合は床面積要件が異なるため一定の広さを満たさないと最大１３００万円の控除受けられないので注意が必要です。
令和８年４月１日以降に取得した場合は床面積が４０平米～２４０平米以下とされていますが、賃貸アパートなどの場合、独立した区画の床面積が４０平米～２４０平米以下である必要があります。

住宅の価格（※１）－１３００万円＝課税標準額

課税標準額＊３/100(税率）＝税額

※１・・・購入した価格ではなく固定資産評価基準によって評価決定された価格をいいます。

　一戸建ての住宅新築予定土地の減額
土地1平米あたりの価格（※１）＊住宅の床面積の２倍（※２）/取得した住宅の持ち分＊３％（税率）または４５０００円の多いほうの金額が減額されます。

※２・・・住宅の床面積の２倍が２００平米を超えている場合は２００平米で計算します。

（実例）令和８年５月に土地を購入し、６月に長期優良住宅で建物を建築したとします。
① 土地の固定資産評価額：６０００万円　地積：１００平米　　地目：宅地
② 建物の固定資産評価額：１５００万円　床面積：１５０平米　　構造：木造
の条件で試算します。
① ６０００万円＊１/2 ＊3%=90万円
減額される額の計算式
６０００万円＊１/2÷１００平米＝３０万円・・・土地１平米あたりの価格
１５０平米＊２＝３００平米のため２００平米を超えているので２００平米とします。
３０万円＊２００平米＊１/1＊３％＝１８０万円となり４５０００円より大きいので
こちらを採用する。
９０万円－１８０万円>０円・・・よって土地の不動産取得の納付税は発生しません。

② １５００万円―１３００万円＝２００万円
　２００万円＊３％＝６万円

このケースでは不動産取得税は６万円となります。

注意点・・・土地を取得してから３年以内に一定の条件を満たす住宅を新築した場合

購入した時期や用途地域による違いがありますので、不動産取得税の一例として参照いただきたいと存じます。

ひんやりさんこんにちは

不動産FP橋本です

「境界杭は誰が設置すべき？」の回答をします。

　民法第２２３条で、「土地の所有者は隣地の所有者と共同の費用で境界標を設けることができる」とされています。ですので、自分だけで境界標を勝手に設置してはいけません。法務局で公図・全部事項証明書・地積測量図を取得し、所有者を確認して対応しています。

　目的によって対応が異なりますし、地積測量図を確認し座標点があるかどうかにもよって費用に違いが出てくるものです。地積測量図があり、境界標が全てあれば、それだけで売却できる場合もあります。

　一般的には、必要としている方が近隣の方に協力してもらい、土地家屋調査士に依頼して対応してもらう形をとっています。依頼者が費用を支払うことになるでしょう。

　例えば、建物が建っている敷地を売却する際、建売業者に買い取ってもらう場合は確定測量図を売主が実施して引き渡す形となります。隣地境界の関係者に立ち会っていただき、杭の位置の確認、境界確認書または隣地境界証明書を作成して署名・押印いただくことになります。この測量費用もかなり高額になっています。この後、契約し建物を解体して引き渡しとなるのですが、たまに解体中に、境界標が動いてしまうことがあります。この場合は、測量を実施したばかりですので、１か所の杭が動いていても、同じ土地家屋調査士に依頼し、杭の費用を１本分追加で対応できました。

　しかし、すまいの隣の方が境界標を１か所壊したとします。隣人と所有者で話合いをして境界標を設置し直すことは可能です。専門業者でない場合は微妙に境界標の位置がずれてしまうかもしれません。後で敷地の広さに差異が出てしまうとトラブルのもとになってしまいます。土地家屋調査士に依頼して測量をし直してもらうことになります。１か所だとしても、座標点があるか、測量がかなり古いものですと測量をやり直しになってしまうことになります。するとかなりの費用が発生してしまいます。

　測量とはなかなか大変なもので１か所だけ境界標がないとしても、全体を測量し直さなければならないことが多くあります。土地家屋調査士に相談し、費用なども事前に確認して対応するようにしたいものです。