西武渋谷店さん

こんにちは

宅建士/行政書士の光武幸治です。

「明け渡し」と「引き渡し」の違いについて解説します。

「引き渡し」とは、
売主・貸主が買主・借主に目的物を使える状態で渡し、占有を移すこと。
鍵の交付、引渡確認書、設備の説明などを指します。

中古マンション売買で、残代金決済と同時に鍵と関係書類を渡し、買主が入室できるようにするのが「引き渡し」です。

一方「明け渡し」とは、
現在占有している人、売主本人や賃借人などが中を空にして退去し、
占有を解くこと、家具撤去、原状回復、立会い精算などを指します。

賃貸で退去日に荷物を全て搬出し、鍵を返して退出するのが「明け渡し」です。

実務では、明け渡し完了すれば、引き渡しになるのが典型です。

しかし、賃借人付き売買では、売主が引き渡しても、賃借人が明け渡していないため、買主はすぐ使えない場合があります。

契約では、「明け渡し期限」、「引渡日」、を分けて確認します。

「引き渡し」は、売買・賃貸などの契約に基づき、建物や部屋などの目的物の支配、民法上の「占有権」を相手に移すことを指します。

鍵の交付、検査済みの状態で使えるようにする、付帯設備の説明書を渡す等が典型です。

一方「明け渡し」は、占有者が中を空にして退去し、占有をやめて返す行為に焦点があります。
つまり、居住や使用をやめ、荷物を撤去して、空の状態にすることです。

事例　
賃貸借で退去する場合で、借主は期限までに私物をすべて運び出して明け渡し、原状回復の範囲を確認し、鍵を返して管理会社が使用できる状態にします。

売買では、売主が住んでいた家を空にして鍵を渡すのは、明け渡しと、引き渡しになります。

逆に、テナントの居抜き売買で設備を残して鍵を渡すのは引き渡しですが、
完全に空にしないため明け渡しとは言いにくくなります。

ふんわりさん

こんにちは

宅建士/行政書士の光武幸治です。

宅地建物取引士資格登録簿とはについて解説します。

宅地建物取引士資格登録簿の内容は、
宅地建物取引士の資格登録に関する情報を記載した公的な帳簿で
「氏名・生年月日・住所」「本籍」「試験の合格年度・合格証書番号」
「登録番号・登録年月日」「勤務先の宅建業者の商号・免許証番号」
「宅建士証の交付年月日」
の事項が登載されます。

設置場所は、
登録を受けた都道府県知事のもとに備え付けられています。
宅建士試験の合格地の都道府県が管轄となり、登録先は原則として変わりませんが、登録の移転をした場合は移転先の都道府県になります。

一般の閲覧には供されていません。
資格登録簿には本籍や住所など個人のプライバシーに関わる情報が含まれているため、宅建業者名簿のように誰でも閲覧できる仕組みにはなっていません。

④宅建業者名簿との主な違いは、「対象」と「公開の有無」が異なります。
宅地建物取引士資格登録簿の対象は「個人である宅建士」です。
行政が資格者を適正に管理するための内部資料であり、
個人情報保護のため「非公開」とされています。
宅建業者名簿の対象は「免許を受けた宅建業者であり企業や個人事業主」です。
消費者が取引相手の信頼性を事前に確認できるよう、各都道府県や国土交通省で「一般公開」されており、誰でも閲覧が可能です。

宅建業者名簿は消費者保護の観点から一般に公開される義務がありますが、資格登録簿は個人情報保護の観点から非公開とされています。

Doctor Robertさん

こんにちは

宅建士/行政書士の光武幸治です。

農業委員会の農業委員について解説します。

農業委員会の農業委員の役割は、農地の売買・転用の許可、農地の利用状況の調査、遊休農地の指導など、農地に関する重要な行政事務を担います。
農地法に基づく許可・届出の審査が中心的な業務です。

任期は、原則3年で、再任も可能です。

就任条件は、従来の公選制から市町村長が議会の同意を得て任命する制度に変わりました。
農業に関する識見を有する者のうちから任命され、認定農業者が原則として過半数を占めることとされています。

報酬は、農業委員は非常勤の特別職公務員に該当し、各市町村の条例で定められた報酬が支給されます。
金額は自治体によって異なりますが、月額数万円程度が一般的です。

宅建士との兼職については、農業委員は非常勤の特別職であるため、宅建士との兼職は法律上禁止されていません。
実務上も、不動産業に従事しながら農業委員を務めるケースは存在します。

ただし、注意点として、農業委員は農地転用の許可に関与するため、自身が宅建士として関わる案件の審査には利益相反になります。
該当案件については審議・議決から除斥されるのが原則です。