こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「大規模修繕工事におけるコンサルタント会社の募集について」のご質問、ありがとうございます。
既存のコネクションだけに頼らず設計・監理者を選定するのであれば、建設業界紙への公募記事の掲載が有力な手段です。具体的には、「建通新聞」という日刊の建設業界新聞へ「マンション大規模修繕の設計・監理公募」という記事を掲載してもらうのです。
現時点で管理会社（その関連会社）への委託が有力とのことなので、それを覆せるかは定かではありませんが、当然「施工者選定」の際にも活用できる方法ですから、知っておいて損はないでしょう。

建通新聞では、マンションの規模や建築年などの概要、委託する業務の内容などと共に、応募条件などをまとめて依頼すれば、それを記事として掲載してくれます。記事を読んだ事業者が、応募条件を踏まえてエントリーする仕組みです。
横浜のマンションでしたら、神奈川支社に連絡を入れてみたら良いでしょう。
「マンション大規模修繕の設計監理の公募」と伝えれば、適切な部署に取り次いでもらえると思います。

ただし今回のケースで設計・監理者を公募するのは、いささかハードルが高い印象も否めません。決まりかけている管理会社を差し置いて他社のエントリーを受け付けるわけですから、その管理会社がどこまで協力してくれるかが不透明だからです。

マンションの管理組合は単なる区分所有者全員の集合体ですから、必ずしもマンションについて詳しい訳ではありません。当然、理事会も然りです。
つまり、設計監理という重要な業務を担うコンサルタントを選ぶのに、「必要十分な情報提供や適切な応募条件の設定が、管理組合独自でできるのか」という問題が生じます。たまたま「マンションデベロッパーに勤務するなど、詳しい方が理事をやっている」といったケースでもない限り、管理会社の助けがなければ簡単ではないでしょう。
応募を受け付ける窓口すら、管理会社でなければ対応できない可能性も否定できません。

それでもなお「この手段を知っておくべき」なのは、次のステップで施工会社を選ぶ際にも有効だからです。
施工者を募る際には、コンサルタント会社が適切な施工内容の提示や応募条件の設定を行ってくれる可能性が見込めます。
発注金額がより高額になる場面で、既存のコネクションだけに頼らずに工事発注を広く認知させられることは、大きなメリットにつながる可能性が高いでしょう。

建設業界に勤める方でなければ、そもそもこのような業界紙の存在を知り得ないかもしれません。
ただ、発注者としてそれを活用する選択肢があることは、ぜひ知っておきましょう。
参考になれば幸いです。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「雑種地に家は建てられますか？」とのご質問、ありがとうございます。
結論からお伝えすると、地目が雑種地であっても、それ自体が要因となって家が建てられないことはありません。
建築が制限される可能性があるとすれば、雑種地という地目ではなく、別の要因によるものです。
詳しくご説明していきます。

そもそも地目とは、土地の用途を23種類に分類して示したもので、現状に応じて定められます。宅地や公衆用道路、田、畑、原野、山林などのほか、雑種地もよく見られる地目です。
その中でも雑種地は「他の22種類のいずれにも該当しない土地」という少々分かりにくい分類なのですが、具体的には駐車場や資材置き場、ゴミ置き場などを想像してみればピンと来るのではないでしょうか。
例えば「月極駐車場だった敷地に家を建てる」というケースを想定すれば、地目が要因となって家を建てることに支障が出ることはありません。

地目は現況に応じて定められますが、自動的には変わらないという点には注意が必要です。
雑種地に家を建てたのであれば、その事実を法務局に申請して地目を「宅地」に変更してもらわなければなりません。
家が建っている敷地であっても、登記簿上の地目が「宅地」でないケースが散見されるのはこのためです。

雑種地に家を建てることのデメリットを強いて挙げるとするならば、この「地目変更登記」の手続きが必要な点と言えるでしょう。
登録免許税は掛かりませんので、ご自身でやれば登記事項証明書や地積測量図の取得費用など数千円の出費で収まりますが、土地家屋調査士に依頼すれば最低でも数万円程度の費用を要します。
ちなみにですが、「地目は現状に応じて定められる」と記した通り、雑種地から宅地に変更するのは原則として建築後です。
お住まいを新築した際には建物の表示（表題部の登記）を土地家屋調査士に依頼するケースが大半でしょうから、地目変更登記も併せて依頼するのが間違いありません。
とはいえこの辺りの手続きはハウスメーカーなどがしっかりと認識していますから、ご質問者様はさほど気にされなくても大丈夫かと思います。

デメリットがこの程度ですから、逆にメリットとして特筆すべきものも思い当たりません。

建築が制限される可能性としては、例えばそこが市街化調整区域であるなど、別の要因によるものといえます。
また「法令上は家を建てられるけれど、ライフラインの整備が十分でない」など、他の要因から宅地としての利用に適さないケースもあるでしょう。

この際「雑種地」という要素は無視して、「その土地がご自身の希望に合致するか」「別の要因で建築の支障はないか」の観点で検討することをおすすめします。
ご質問者様がご希望の不動産を手に入れられれば幸いです。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「畑から宅地に地目変更すると固定資産税はどう変わる？」とのご質問、ありがとうございます。
ご質問にある通り、地目を畑（農地）から宅地に変更すると固定資産税が大幅に上がる可能性があります。
とはいえ、上がり幅はその農地の立地条件などによって大きく異なるため、端的に数値を示すことができません。
例えば「都市部の農地で、特例の適用によって税額が抑えられていた」というケースでは、数100倍に膨れ上がる可能性も否定できないほどです。
以下に詳しくご説明します。

そもそも畑や田（農地）の固定資産税が宅地より低く設定される理由は、主に２つです。
１つ目は食料生産という重要な産業である農業を保全するため、もう１つは農地としての収益性が、住宅などへの利用価値よりも低く評価されるためです。
このため畑（農地）から宅地に転用すると、固定資産税が上がるという現象が起きるのです。

固定資産税の評価額は市区町村（東京都23区は都）が、固定資産評価基準に基づいて定めます。
公示価格の70％程度が目安とされており、土地の形状や立地条件、利用状況などによって補正して算出する仕組みです。
都市部などで「固定資産税路線価」が定められた地域では、道路ごとに付された１平方メートルあたりの単価に、面積と特例などによる補正率を乗じて「課税標準額」を算出します。なお、税率は1.4％です。

・固定資産税額＝課税標準額×0.014

路線価が定められていない地域の場合には、国土交通省が公表する公示地価や都道府県が公表する地価調査の価格、評価額が類似している近隣の土地を基準に評価します。
この場合にも、宅地に比べて農地の方が補正率などの影響で評価額は低く抑えられる仕組みです。

このように、畑か宅地か、つまり土地の利用状況は評価額を決定付ける重要な要素であることは間違いありませんが、注意すべきポイントがあります。それは「登記簿上の地目と課税地目が必ずしも一致するとは限らない」という点です。
課税標準額は、土地の「現況」に応じて評価する仕組みで、課税主体が土地の利用状況を判断します。このため登記簿上の地目が「畑」であっても、実際には「宅地」として利用されているのであれば、「宅地」という評価で課税するのです。
毎年４月から５月ごろにかけて市町村などから送られてくる固定資産税納税通知書には登記地目とともに課税地目が記載されていますが、登記地目「畑」、課税地目「宅地」のように、一致していないケースも散見されます。
例を挙げれば、「法に則した農地転用の手続きを経て畑に家を建て、そのまま地目変更登記をせず畑のままになっている状態」などが分かりやすいでしょう。この場合には、現況に応じた「宅地」として評価されるのです。
このように課税主体が対象の評価や税額を決定して納税者に通知する課税方式を賦課課税といい、所得税のように納税者が申告して税額が決定される申告納税方式とは明確に異なっています。

農地と宅地で固定資産税にどの程度の開きがあるかは、その土地の立地条件によって異なります。
例えば市街化区域にある農地の場合、原則として「宅地並み」という水準で課税されます。つまり用途を変更しなくても、すでに宅地と同等の税負担となっている場合もあるのです。
市街化区域では農地転用に特別な許可を必要とせず、届出だけで宅地として利用できますから、農地として評価額を抑える仕組みが適用されません。
ただし、生産緑地や特定生産緑地などに指定され、税制上の優遇措置を受けている場合は注意が必要です。
この制度は「都市部の農地を保全し環境を守る」という趣旨から、市街化区域内であっても建物の建築や開発など自由な土地利用が制限される代わりに、近隣の宅地と比較して大幅に評価額が抑えられるという特例が適用されているのです。
つまり市街化区域であっても農地として低い評価額が適用されているため、指定から外れて宅地に転用すれば、評価額が大幅に跳ね上がる可能性があるといえます。

一方で市街化調整区域にある畑の場合には、原則として農地以外の利用はできず、宅地に転用するには農地法４条または５条の許可が必要です。
しかもそれには、その農地に応じて定められた許可基準を満たすことや、農地以外に利用するための合理的な理由などが必要とされ、必ずしも許可されるとは限りません。
農地転用が認められた場合には、宅地並みの評価額に切り替わることで固定資産税が増額となる可能性が見込まれます。

上記の通り、地目を畑から宅地に変更した場合でも、どのように固定資産税が変わるかは一概には言えません。
具体的な金額が気になるのであれば、市町村の資産税課などに問い合わせてみることをおすすめします。