こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「相続放棄をした場合、親が借りていた賃貸の片付け費用や退去費用は誰が払うのでしょうか？」とのご質問、ありがとうございます。
被相続人（この場合は親）が借りていた賃貸物件の退去費用は「被相続人の負債」ですから、その費用を負担するのは原則として相続人または連帯保証人です。
相続放棄をした場合には初めから相続人ではなかったものとみなされますから、ご相談者様にそれらの支払い義務はなくなります。
詳しくご説明いたします。

そもそも相続とは、亡くなった方の財産上の地位を、配偶者や子供など法律で定められた特定の親族が引き継ぐ手続きです。
ここでいう財産には、お金や不動産などプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も全て含まれますから、通常は相続人が資産とともに退去費用という負債も引き継ぐのです。
相続放棄をすると資産・負債とも引き継ぐ立場ではなくなるため、退去費用なども支払う義務は生じません。

一人暮らし（配偶者なし）の親御さんとのことですから、この場合の相続人は子供です。
先順位の相続人が相続放棄をすれば後順位の方が相続人に繰り上がりますから、全ての子供が放棄すれば第二順位の親（被相続人の親）が、親がすでに亡くなっていれば被相続人の兄弟が相続人になります。
それら全てが相続放棄をした場合は相続手続きをする人がいなくなってしまいますから、利害関係者（この場合は大家さん）の申立てによって、相続財産から精算してもらう必要が生じます。
とはいえ現実的には、不動産の賃貸借では連帯保証人を定めているか、もしくは保証会社を介しているケースが大半でしょうから、この場合は保証人が負担することになるでしょう。

相続放棄を検討しているなら、親御さんの荷物に手を付けないことが鉄則です。
部屋を片付けて不要品の処分でもしようものなら、「財産を処分した」ということで法定単純承認とみなされ、相続放棄が認められないリスクが生じるからです。
相続放棄をするのであれば、大家さんや管理会社にその意思を伝えた上で、対応を相談するのが望ましいでしょう。
また、ご自身の相続放棄は他の相続人や後順位の相続人に影響を及ぼしますから、例えばご相談者様のご兄弟、子供全員が相続相続放棄したなら祖父母や叔父叔母など、影響を受ける方に一言伝えておくことも大切です。

参考になれば幸いです。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「未登記建物付き土地の売買契約書、登記前提の特約を入れるのが当たり前？」とのご質問、ありがとうございます。
結論から申し上げますと、ご質問者様が心配されている通り「登記を誰が・いつまでに・どの費用負担で行うか」を明記することは必須です。
特に住宅ローンを利用する場合には、建物登記がなければ融資がおりません。
詳しくご説明いたします。

まず第一に、不動産登記の中でも表題部の登記は義務とされています。
所有権などの権利部の登記が義務ではない（相続登記を除く）ために混同しがちですが、こちらは「その申請を怠ったときは、10万円以下の過料に処する」という罰則まで設けられた規定です。
つまり表題部の未登記は、法令に違反した状態と言えるのです。
質問者様は「将来きちんと表題登記・所有権保存登記まで行いたいと考えている」とのことですから、「既存の建物を取り壊して新築する」のではなく、その住宅を利用する想定で購入するものと推察します。
しかし、そもそも表題部の登記がなければ売買対象の建物を特定することができません。

次の問題となるのは住宅ローンです。
住宅ローンはあくまでも「住宅」に対する融資であり、すべての不動産を対象としたものではありません。
つまり、「建物（住宅）だけに融資を利用する」ことはできるものの、「土地だけの利用」は認められないのです。
未登記の状態では金融機関の抵当権の設定もできませんから、特殊な不動産担保ローンなど以外では融資を受けられる可能性は極めて低いといえます。
つまり、どんなに遅くとも「引き渡し」までには表題登記が完了し、所有権や抵当権の登記ができる状態にすることを明記しなければなりません。

表題部がない場合でも、固定資産税の課税明細をもとに物件を特定し、構造や面積を示すのが一般的です。
その上で、「引渡しの時期（融資条件によってはさらに早く）までに表題部の登記を完了すること」「登記費用の負担者」「表題部の登記が行われなかった場合の措置」などを盛り込んだ契約を交わす必要があります。
また、課税明細の記載内容と登記される内容とには齟齬が生じる可能性もありますから、「記載された事項（面積など）と異なった場合の措置」などについても、売主・買主双方で取り決めをしておきましょう。

質問者様がご希望を不動産を手に入れられれば幸いです。

こんにちは。
不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石倫と申します。
本審査通過後のキャッシングに関するご質問、ありがとうございます。
まず結論から申し上げますと、ここで質問者様がすべきことは、「フラット35の申込窓口となっている金融機関の担当者にありのままを伝えて相談する」ということです。
詳しくご説明します。

本審査の承認を得た後であっても、その後のキャッシングが原因で承認が取り消される可能性は確かに否定できません。ただ、それには「そもそも金融機関がキャッシング枠を把握した上で、それを踏まえて承認したか」など、さまざまな要素が関係します。いただいた情報だけでは、どう転ぶかが判断できません。
仮に今後の取り扱いにマイナスの影響を及ぼすのであれば、完済証明書の提出など、何らかの対応策を講じる必要が出てくるでしょう。このため担当者に直接相談し、指示を仰がなければならないのです。

一般的には、「住宅ローンの承認後であっても、融資実行まではキャッシングやカードローンなどの利用はNG」というのが大原則です。承認通知には、「融資実行時点で信用状況が著しく悪化したなどの特段の事情が生じた場合には、ご希望に沿いかねることもございます」などの文言が付されているのではないでしょうか？
今回のケースのように、本審査の時点には存在しなかった新たな借入（キャッシング）を起こすことは、場合によっては「信用状況の悪化」と判断されかねない行為です。

とはいえこれは一般論に過ぎず、ご相談者様のケースが「信用状況の悪化」に該当するかは分かりません。「翌月の引き落とし日に一括返済しており、延滞もない」とのことですから、長期間にわたって個人信用情報を汚すという状況には至っていないでしょう。
仮に今回のキャッシングがマイナス要因になるとしても、担当者がリカバリーの策を伝えてくれるはずです。

少し専門的な話になりますが、キャッシングやカードローンなど金銭の借入だけでなく、クレジットカードや携帯電話の分割払いなども含めて、お金の貸し借りに関する状況は全国銀行個人信用情報センターやCIC、JICCなどいずれかの「個人信用情報機関」に記録されます。
つまり今回のキャッシングに関しても、フラット35の融資窓口となっている金融機関が情報機関に照会すれば、その情報を取得することができるのです。

クレジットカードに付帯したキャッシング枠は、極度額の範囲内であれば繰り返し何度でも借り入れができることから、過去に一度でも利用実績があれば、残債の額に関わらず「極度額上限の借り入れがある」とみなして審査する金融機関が多いです。
ご相談者様のケースでも、そもそも審査時に「キャッシング枠を持っている」という前提で審査をしていれば、完済さえしていれば問題ないと判断される可能性も十分にあり得ます。
ただしこの場合でも、完済証明書の提出などを求められる可能性がありますから、その可能性も踏まえて融資窓口に相談しておくべきです。

一方で、「キャッシング枠を持っていない」という前提で融資の承認を得ていた場合には、少し話が変わります。
さきほどお伝えした通り、キャッシング枠は「残債がなくとも借り入れがある前提で審査される」ケースが多いですから、「住宅ローン以外の借入れの額が増加した」と判断される可能性が生じるからです。当然これは、「信用状況の悪化」に該当します。
それだけでなく、「そのキャッシング枠を含めると、返済比率の上限を超えてしまう」などのリスクにも要注意です。
これらの場合には、何らかの対応策が必要となるでしょう。
具体的には、完済証明書の提出やキャッシング枠の解約、解約したことが分かる書類の提出などが挙げられます。

これらの話を踏まえて、ぜひフラット35の申込窓口となっている金融機関の担当者にお早めにご相談ください。
よろしくお願いいたします。