こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「1.3億円物件購入の妥当性について」とのご質問、ありがとうございます。
お伝えいただいたご条件で「1億3,800万円の住宅の購入」と「1億2,000万円～1億2,800万円のお借入れ」を検討すると、「住居費の負担が少し重いかな」というのが率直な印象です。
住宅ローンの返済額に管理費・修繕積立金なども加えると毎月の住居費は最低でも40万円程度が見込まれるため、ライフステージの変化や金利変動などのリスクに対応する余裕が少ないと感じます。
詳しくご説明いたします。

1. 住宅ローンの審査・安全性について
世帯年収1,800万円（ペアローン前提）に対して、借入額1.2億〜1.28億円の住宅ローン審査上の評価および、実務的な返済負担感の妥当性についてどう思われますか。

まずは世帯年収1,800万円で借入可能な上限額を見ていきましょう。
返済負担率35％、審査金利3.5％で借入可能額を試算すると、その上限は1億2,700万円です。
もちろん審査において設定されるこれらの条件は金融機関によって様々ですから一概には言えませんが、この想定でのあれば、ご質問者様の希望に近い借り入れが可能ということになります。

一方で実際の負担を見ていきますと、1億2,700万円を35年ローンで組んだ場合、仮に実行金利が1.2%であればボーナス返済なしでの月々の返済額は37万円ほどです。
これを毎月の「住居費」という視点から考えれば、管理費と修繕積立金（4万円程度）を加算しなければなりませんから、月の支出は40万円を超える計算になります。
固定資産税や都市計画税の負担も含めると、世帯年収1,800万円といえども、手取り金額対比ではおそらく40％程度を占めることになるでしょう。これは少し高すぎる印象が否めません。
またご夫婦の収入をフルに返済に活用する資金計画ですから、本来であれば死亡や高度障害にとどまらない手厚い団信を検討したいところですが、借入額が大きいため金利の上乗せによる負担感も強く感じられるのではないでしょうか。
例えば上記の前提で金利が0.3％上乗せされると、月々の返済額は18,000円ほど上がります。

変動金利を想定しているとのことですから、金利変動リスクも当然考慮する必要があります。
この1～2年に限っても、金利水準は大きく高騰しています。今後50万円、60万円の住居費となることも、非現実的とはいえないでしょう。
金利の上昇は一般的には貨幣価値の下落に連動するため、それに伴って給与水準も上昇するとも考えらますが、すでにお二人の所得水準が高いことを考慮すると、将来的な収入増加も税や社会保険料の負担増により手取り金額に反映されにくい側面があります。

また、1億3,800万円の住宅の購入であれば、仲介手数料や登記費用、住宅ローンの借入に要する保証料や事務手数料などで800万円程度は諸費用を見込んでおく必要がありますから、自己資金1,000万円・融資金額1億2,000～2,800万円という資金計画自体も改めて精査しておく必要がありそうです。
その上で、購入後にいくらの金融資産が手元に残るかを試算して、慎重に検討することをおすすめします。

2.売却・買い替えのスケジュールと特例（税制）について

現在所有しているマンションの売却代金を頭金に充てる計画とのことですから、安全策で見れば「売り先行」です。
世帯年収に対する借入希望額が大きいため、ローンの重複がリスクになるだけでなく、審査の面でもデメリットになる可能性が否めません。金融機関によっては、売却予定の物件の住宅ローンも既存借り入れとして計上するケースも少なくないからです。
とはいえ完全に売却を先行した場合には、仮住まいに要するコストなども考慮する必要があります。

不動産会社からの現実的な提案として「売り物件と買い物件の同日決済」などもあるとは思いますが、この場合にも「売却先が特定できてから購入の手続きに着手する」など、ある程度「売り先行」を意識した行動が必要です。「特定の日までに売却を完了しなければならない」という制約が生じてしまうと、これによって売却金額の低下を招く恐れがあることも理解しておきましょう。

また売却と購入双方の契約で、「買い替え特約」を盛り込んだ内容とすることが望ましいです。
これは一方の契約が解除となった場合（自己所有のマンションの売却で、買い手の住宅ローンが否決された場合など）に、もう一方の契約を解除できるとする特約で、売却と購入を同時並行で進める際の大きな安心材料となります。

居住用財産の3,000万円特別控除と新居での住宅ローン控除の選択に関しては、売却物件の譲渡益がいくらになるかによっても大きく異なるため一概には言えません。
具体的な節税効果などに関しては税理士の業務の範疇になるため、ここでの回答は控えさせていただくことをご容赦ください。

ご質問者様がご希望の住まいを手に入れられれば幸いです。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「住友不動産ステップと東急リバブルの査定額が違う場合、どちらに売却を任せるべきですか？」とのご質問、ありがとうございます。
ご相談のケースでは、査定額だけにとらわれず査定書の内容や営業マンとの相性などで決めるのがよろしいかと思います。
詳しくご説明します。

まず第一にご認識いただきたいのが、「媒介を前提とした査定価格は、必ずしもその価格で売却できるわけではない」ということです。
中古車の買取査定などとは異なり、その金額を提示した業者がその価格で買い取ってくれるわけではありません。
また、最終的に売り出し価格を決定するのは売主である相談者様ですから、「A社の方が査定価格は高いけれど、B社の方が信頼できそうだ」という場合に「A社が提示した価格で、B社に媒介を依頼する」という形をとっても問題ありません。

ただしそれは、いずれの価格も「実際の市場相場より高すぎないこと」が前提です。
媒介の査定価格は、あくまでもその価格で成約になるであろうという予測にすぎず、販売期間が長期化することで価格を下げていくケースはよく見受けられます。
もちろんそれ自体は悪いことではないですが、そもそも不動産会社が他社との競争に勝つために「高すぎる査定額」を提示する可能性も否定できません。この場合、市場価格から乖離した価格で販売を行っている期間は、現実的な販売のチャンスを逃すことになってしまうのです。

このため査定書を提示された際には、単に価格だけに着目するのではなく、その価格を算出した査定根拠（近隣や類似の成約事例など）や、どのような販売手法（広告媒体や価格改定の目安など）を想定しているか、これらの説明をしっかりと受けることが大切です。
その上で、「信頼できそうだな」と感じた相手に媒介を依頼することをお勧めします。

「宅建士さんのご経験を踏まえて」とのことなので蛇足ながら１つポイントお伝えすると、こういったケースでよく聞く「弊社にはこちらのマンションをお探しのお客様がいます！」というセールストークがありますが、これはあまりあてになりません。
それが本当か嘘かに関わらず、実際そのマンションを探しているお客さんがA社にいたとしても、それはA社にとって利益を最大化するチャンスというだけで、売主様には特段のメリットがないからです。
「弊社にはこちらのマンションをお探しのお客様がいます！」という売り文句は魅力的に感じますし、実際にそのお客様が成約に至るケースもあるでしょう。ですが、それ以外にアピールポイントがなければ「実際には特段の強みがない」ということです。

参考になれば幸いです。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「重説バイトを専任宅建士が副業で行うことは違法ですか？」とのご質問、ありがとうございます。
結論から申し上げますと、ご質問のケースは「同業他社に従事者として勤務する場合」に該当すると考えられるため、雇用する側にも大きな問題が生じる可能性が高く避けた方が無難です。
詳しくご説明いたします。

令和6年、東京都が「令和6年11月1日から、専任宅建士の常勤性や専従性を確認できる場合に限り、夜間や休日など通常の業務時間外であれば専任宅建士の副業を認める」との指針を示しました。
あくまでも東京都が示した指針ではありますが、例えば行政書士が宅建業免許の取得に関する相談を受けた際などには、この指針を参考にお答えすることが多いと思います。
つまり専任の宅地建物取引士であっても、一定の要件を満たせば副業自体は認められるということです。
しかし指針には、副業が認められない場合の例の一つとして「同業他社に従事者として勤務する場合」が明確に記されています。その理由は、「利益相反等の懸念が生じ、宅地建物取引業の秩序が乱れるおそれがあるため」とのことです。
宅建業法が定める「従業者」にはアルバイト・パートも含まれますから、重説バイトは例示された「認められないケース」に明らかに該当することになるのです。

近年では働き方が多様化し、業務委託などの形態や副業などが一般化している影響が大きいのでしょう。宅建業を営む経営者様からも、「専任の宅建士の副業」や「業務委託による外注」などのご相談が増えています。
私が業務で質問者様と同様の相談を受けたとしたら、上記の通りに回答します。

参考になれば幸いです。

以下、引用元。

https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/juutakuseisaku/takken_sidejob-1-