こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「相続させる旨の遺言とはどのような遺言ですか？」とのご質問、ありがとうございます。
ご指摘の通り「相続させる」とは、本来は財産を受け取る人が「相続人」である場合に用いられる言葉です。
しかし実務上では、「相続させる」相手方が相続人でなかったとしても「遺贈する」という意味で解釈され、遺言は有効に作用します。その遺言に基づく所有権移転登記も可能です。
このような疑問が生じるのは「自筆証書遺言」でしょうから、それを前提としてご説明します。

自筆証書遺言とは、その名のとおり「遺言者が全文を自筆で作成する遺言書」です。
有効な遺言と認められるにはいくつかのルールがあり、財産目録を除く全文を遺言者自身が手書きで記すこと、日付・氏名を自著し、押印することなどが定められています。
このためパソコンで作成したものや「吉日」などの表記では無効とされてしまいます。

しかしながら、使用する文言についてはそれほど厳格ではありません。
本来、相続人以外に財産を取得させる場合には「遺贈」という言葉を用いるべきですが、この場合に「相続」という言葉を使ったとしても「遺言者がその相手に財産を贈りたい」という意志は第三者にも理解できるものであり、遺言を執行する場面ではその意思が尊重されます。
ただし、この場合の登記原因は「相続」ではなく「遺贈」となり、登録免許税や相続税もそれに従って扱われます。
実際、相続人以外に対して「相続させる」という文言を用いたもの以外にも、複数人の名前をあげて「⚪︎人で均等に分けるものとする」など、さまざまな表現で書かれた自筆証書遺言に触れる機会がありますが、このような表現を根拠に有効性が認められなかった経験は、少なくとも私にはありません。

一方、相続人である実子には遺留分が認められますから、仮にこれが侵害されている場合には遺留分侵害額請求ができることとなります。
以上、参考になれば幸いです。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「不動産売却のセカンドオピニオンは誰に依頼するのが現実的ですか？」とのご質問、ありがとうございます。
「お目当ての不動産会社と専任媒介契約を結ぶ前提で、その内容に関する意見がほしい」という主旨だと推察します。ただ、仲介会社にせよ買取会社にせよ、いずれも「相談者様のマンションの仲介をしたい」「買い取りたい」という競合の立場ですから、「セカンドオピニオン」という相談者様の希望には合致しにくいのではないでしょうか。
セカンドオピニオンを求めるのではなく、媒介を依頼する選択肢の一つとして、お目当ての不動産会社と対等の立場で査定や販売計画の提案を受けることをおすすめします。

媒介契約によってマンションを売却するケースでは、不動産会社は「成約が見込まれる価格（査定額）」やその根拠、自社の販売戦略などを提示し、「自社に売却を依頼するメリット」をアピールして媒介契約を勝ち取ろうとするはずです。買取業者であれば、媒介と買取の違いを説明し、自社の買取額を提示するでしょう。
いずれも相談者様が依頼する仲介業者とは競合の立場ですから、アドバイスをもらうこと自体に違和感があります。
セカンドオピニオンではなく、むしろ「依頼を検討する選択肢の一つ」として話を聞く方が適切と言えるでしょう。

また不動産コンサルタントという例示もありましたが、不動産コンサルタントという業務に具体的な定義がないため、そこに相談することが適切かどうかも不透明です。

媒介を依頼する際には、先ほどお伝えしたように複数の業者を比較対象として提案を受けるのが良いでしょう。
単に査定額だけで判断するのではなく、その会社の販売手法やスタッフとの相性などに着目するのも良いと思います。

ご相談の際には、登記事項証明書や購入時の重説・契約書、管理規約など、売却を依頼する際に用いた書類一式を全てご用意ください。

余談ではありますが…。
相続手続きなどを受任した際、不動産の売却のご相談を受けることが多々あります。相談者様がおっしゃる、セカンドオピニオンのようなアドバイスをするケースも少なくありません。
ただ、それは私が宅建業者ではなく、しかも「相続手続きで報酬をいただき、それに付随した業務としてやっている」から成立する、という側面があります。
一方、本来は競合する立場である不動産会社に対して「他社との媒介契約に関するセカンドオピニオンを求める」というのは、いささか酷な印象が否めません。その不動産会社には、全くキャッシュポイントが生じないからです。

以上を踏まえて、いくつかの仲介会社から提案を受けてみてはいかがでしょう。
相談者様のご希望の売却が実現できれば幸いです。

こんにちは。不動産に関する行政手続きや住宅ローン「フラット35」の代理店業務に携わっている廣石行政書士事務所・FP事務所の廣石です。「個人間の不動産売買で違約金に上限はありますか？」とのご質問、ありがとうございます。
確かに宅地建物取引業法第38条に定める「損害賠償額の予定等の制限」は、宅地建物取引業者が「みずから売主」となる場合にだけ適用される規定ですが、売主が個人の場合であっても損害賠償額の予定や違約金に上限がないとは言い切れません。
あまりに高額な違約金を定めて当事者間で紛争が生じれば、その違約金が無効とされる可能性があります。

宅建業法第38条第1項には、以下のように規定されています。
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。
（e-Gov法令検索）

この条文によって制限を受けるのは宅地建物取引業者に限られますから、確かに個人間の不動産売買では20％を超える違約金を定めても問題がないように思われます。「一律〇％以内」という上限を定めた他の法律も見当たりません。
しかし一般的には、宅建業者がみずから売主の場合と同様に、違約金は「売買代金の20％程度が上限」と認識されています。
過大な違約金を設定したとしても、「公序良俗に違反する」として無効となる可能性があるのです。

実務上では、個人間の売買であっても宅建業法の制限に準じて売買代金の20％以下に設定されることがほとんどです。
また過去の裁判例を見ても、違約金が実際の損害に比べて過大なことから暴利行為に当たると判断され、契約条項そのものが民法90条の公序良俗に違反する可能性があるとされた例などが存在します。
つまり個人間売買でも、違約金の上限は事実上20％として扱われていると考えるのが妥当と言えるでしょう。
参考になれば幸いです。