WHITE BREATHさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「不動産決済日によくあるトラブル」について回答いたします。

不動産売買の最終局面である「決済手続（引渡し手続）」は、売主様・買主様・不動産会社・司法書士が一堂に会して行われますが、当日に思わぬ原因で手続がストップしてしまうケースが結構あります。
以下は実際の決済現場で起こったトラブル事例としてご紹介いたします。

１. 売主様側のケース
・不動産の権利証（登記済証・登記識別情報）を忘れてしまった
過去に買い替えた前の自宅のものや、今回の売買対象とは異なる土地・建物の権利証を持ってきてしまうケースがあります。
権利証が無い場合は、権利証に代わる措置として司法書士作成の本人確認情報を作成してもらう必要があり、その費用は５〜１０万円ほどかかります。

・ 印鑑証明書の有効期限切れ、住所氏名の不一致
売主様には必ず印鑑証明書（発行から３ヶ月以内）を用意していただく必要があります。３ヶ月を経過しているものは利用できませんので、取り直しになります。
また、売買契約締結後に引越しや結婚等により、印鑑証明書上の住所・氏名が、登記簿上の記載と一致していないケースもあります。事前に住所、氏名変更登記が必要であることが分かっている場合は、不動産会社や司法書士からこれも含めた必要書類のご案内がなされますが、決済当日に住所、氏名変更登記が必要であることが発覚することもあります。

・実印の相違
持参した印鑑が、実は印鑑登録してある実印とは別のものだったというケースがあります。
この場合は実印を取りに戻っていただくか、役所で印鑑登録をし直す必要があります。役所での印鑑登録は顔写真付きの身分証が用意できない場合、即日登録はできません。

・新たな差押登記等の発覚
決済当日の朝、司法書士が最終の登記簿を確認しますが、売買対象不動産に予期せぬ「差押登記」などが付いていることが発覚するケースがあります。
主に税金の滞納によるものが多いですが、この差押登記が抹消される確約が取れるまで、決済手続は延期になります。

２. 買主様側のケース
・自己資金の用意不足
住宅ローン以外の自己資金（仲介手数料、登記費用、固定資産税清算金など）を口座に用意し忘れているケースがあります。自己資金をあらかじめ自分の口座に入金していないと、決済当日に振込伝票を出しても「残高不足」で処理がストップしてしまいます。

・住民票にマイナンバーの記載がある
買主様には住民票を用意していただく必要がありますが、住民票にマイナンバーが記載されているものは登記申請に利用できません。マイナンバーが省略されている住民票を取り直していただくことになります。

３. 売主様・買主様「共通」のケース
・本人が決済場所に来られない、意思確認が取れない
病気や事故、急な体調不良などで本人が来られないケースがあります。また、司法書士は決済当日に「売却・購入の意思」を確認するため、ご高齢の方などで意思確認が十分に取れないと判断された場合、決済手続は進めることができなくなります。
決済当日に出席できない場合、意思確認が取れるか分からない場合は、事前に司法書士との面談を済ませていただくことをお勧めいたします。

一部ではありますが、以上が実際に起きた決済当日のトラブル事例です。

決済当日のトラブルを防ぐ最も確実な方法は、「事前の確認」です。
売買契約締結以降に、必要書類（権利証、印鑑証明書、住民票など）のコピーを不動産会社に提出いただけると、決済手続を担当する司法書士がそのコピーを受け取って判断することができます。
これらの準備をしておくことで、決済当日はスムーズに、安心して引渡しを迎えることができます。
もし、近々決済手続を控えられていて、自分の準備している書類で問題ないか不安、事前に確認しておきたい点があるという場合は、不動産会社や司法書士にあらかじめご相談していただければと思います。

以上、ご参考にしていただけましたら幸いです。

于武陵さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「住宅ローン審査で昔の犯罪歴はバレますか？」について回答いたします。

過去の犯罪歴が、金融機関や保証会社に把握される可能性は基本的に低いと考えます。
金融機関が加盟している「個人信用情報機関（CIC、JICC、全銀協）」には、年収、勤務先、借入状況、延滞履歴などは記録されますが、犯罪歴のデータは登録されていないからです。

しかし、例外的に以下のルートで把握される可能性はあるかと思います。
考えられるものは、反社会的勢力（暴力団関係者）チェックです。
金融機関は住宅ローン審査の際、申込者が反社会的勢力（暴力団関係者）に該当するか、預金保険機構を通じて警察庁のデータベースに照会を行います。過去の犯罪が組織的・反社会的な活動に関連していると判断され、反社会的勢力に該当するとなった場合、住宅ローンの審査は否決となります。

また、金融機関や保証会社にもよりますが、独自のコンプライアンスチェックの一環としてとして、インターネットや新聞記事のアーカイブを実名検索することがあります。重大な事件として実名報道が残っている場合、金融機関は「総合的な判断」を理由に、住宅ローンの審査を否決にすることがあります。

以上のように、通常の審査プロセスで犯罪歴が露呈するリスクは限定的です。
上記のルートで把握されなければ、金融機関は、それ以上は犯罪歴を調べようがないので、過度に不安に思う必要はないでしょう。 

ご参考にしていただけましたら幸いです。

青猫のトルソさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「遺産分割協議は登記後でも合意解除可能ですか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、相続人全員の合意があれば解除して遺産分割協議をやり直すことは可能です。(最高裁判例平成2年9月27日）

すでになされている登記の内容によって、その後の手続や税金面での影響が異なりますので、以下の2つのケースで整理して回答いたします。

ケース1. 登記原因が「相続」で、法定相続分のままの場合（相続人全員が法定分通りに登記名義を持っている状態）

この状態は、まだ具体的な「誰がどの遺産を継ぐか」という協議結果が登記に反映されていない、いわゆる暫定的な状態です。

この場合、やり直しによる影響は、ほぼありません。新たにまとまった遺産分割協議の内容に基づき、登記原因を「遺産分割」として持分移転登記を行うことで、最終的に取得する方の登記名義にすることができます。

ケース2. すでに「遺産分割」の結果が登記されている場合（または登記原因が「相続」でも、特定の相続人が単独で登記名義を持っている状態）

こちらは、一度「この人が相続財産を取得した」と決めた内容が登記簿に公示されている状態です。

この場合、登記をやり直すには、現在の所有権登記を一旦抹消した上で、改めて正しい内容で所有権移転登記を申請し直す必要があります。

注意点として、この登記申請を行うと、税務署からは「一度は決まった所有権を、別の相続人に無償で譲渡した」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。

このように、遺産分割協議をやり直しすること自体は可能ですが、「ケース2」に該当する場合、税務上のデメリットが非常に大きくなる可能性があります。

まずは現在の登記簿の内容が「どの原因」で記載されているか、改めてご確認いただき、税金面のリスクについては税理士や税務署にご相談の上、遺産分割協議をやり直すかご検討をお願いいたします。

なお、ケース1とケース2のいずれも登記申請時に改めて法務局に納付する登録免許税はかかりますのでご注意下さい。

ご参考にしていただけましたら幸いです。