于武陵さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「住宅ローン審査で昔の犯罪歴はバレますか？」について回答いたします。

過去の犯罪歴が、金融機関や保証会社に把握される可能性は基本的に低いと考えます。
金融機関が加盟している「個人信用情報機関（CIC、JICC、全銀協）」には、年収、勤務先、借入状況、延滞履歴などは記録されますが、犯罪歴のデータは登録されていないからです。

しかし、例外的に以下のルートで把握される可能性はあるかと思います。
考えられるものは、反社会的勢力（暴力団関係者）チェックです。
金融機関は住宅ローン審査の際、申込者が反社会的勢力（暴力団関係者）に該当するか、預金保険機構を通じて警察庁のデータベースに照会を行います。過去の犯罪が組織的・反社会的な活動に関連していると判断され、反社会的勢力に該当するとなった場合、住宅ローンの審査は否決となります。

また、金融機関や保証会社にもよりますが、独自のコンプライアンスチェックの一環としてとして、インターネットや新聞記事のアーカイブを実名検索することがあります。重大な事件として実名報道が残っている場合、金融機関は「総合的な判断」を理由に、住宅ローンの審査を否決にすることがあります。

以上のように、通常の審査プロセスで犯罪歴が露呈するリスクは限定的です。
上記のルートで把握されなければ、金融機関は、それ以上は犯罪歴を調べようがないので、過度に不安に思う必要はないでしょう。 

ご参考にしていただけましたら幸いです。

青猫のトルソさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「遺産分割協議は登記後でも合意解除可能ですか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、相続人全員の合意があれば解除して遺産分割協議をやり直すことは可能です。(最高裁判例平成2年9月27日）

すでになされている登記の内容によって、その後の手続や税金面での影響が異なりますので、以下の2つのケースで整理して回答いたします。

ケース1. 登記原因が「相続」で、法定相続分のままの場合（相続人全員が法定分通りに登記名義を持っている状態）

この状態は、まだ具体的な「誰がどの遺産を継ぐか」という協議結果が登記に反映されていない、いわゆる暫定的な状態です。

この場合、やり直しによる影響は、ほぼありません。新たにまとまった遺産分割協議の内容に基づき、登記原因を「遺産分割」として持分移転登記を行うことで、最終的に取得する方の登記名義にすることができます。

ケース2. すでに「遺産分割」の結果が登記されている場合（または登記原因が「相続」でも、特定の相続人が単独で登記名義を持っている状態）

こちらは、一度「この人が相続財産を取得した」と決めた内容が登記簿に公示されている状態です。

この場合、登記をやり直すには、現在の所有権登記を一旦抹消した上で、改めて正しい内容で所有権移転登記を申請し直す必要があります。

注意点として、この登記申請を行うと、税務署からは「一度は決まった所有権を、別の相続人に無償で譲渡した」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。

このように、遺産分割協議をやり直しすること自体は可能ですが、「ケース2」に該当する場合、税務上のデメリットが非常に大きくなる可能性があります。

まずは現在の登記簿の内容が「どの原因」で記載されているか、改めてご確認いただき、税金面のリスクについては税理士や税務署にご相談の上、遺産分割協議をやり直すかご検討をお願いいたします。

なお、ケース1とケース2のいずれも登記申請時に改めて法務局に納付する登録免許税はかかりますのでご注意下さい。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

プラダ112さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「甲乙による共同相続登記後に甲が相続放棄した場合の登記はどうなりますか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、法務局に更正登記を申請し、甲・乙の共有名義から乙単独名義に修正することになります。なぜなら、民法第939条により、相続放棄をした甲は最初から相続人ではなかったとみなされる為です。

登記申請では、相続放棄をした甲の協力が必要で、添付書類として家庭裁判所から発行された甲の相続放棄申述受理証明書、甲の印鑑証明書、甲の権利証(登記識別情報)、(司法書士に依頼される場合)甲、乙の委任状が必要になります。
登録免許税は、不動産1件につき 1,000円です。

登記完了後、甲持分を取得した乙に対し、新たな権利証(登記識別情報)が発行されます。

乙はこの不動産を売却される際、甲乙の共同相続の登記完了後に発行された権利証(登記識別情報)と、甲持分を取得した時に発行された権利証(登記識別情報)の２通が必要になります。

なお、遺産分割協議を経ずに法定相続分によって甲乙共有の相続登記をした場合、本件のように後から相続放棄をすることができますが、遺産分割協議を経て甲乙共有の相続登記をした場合、相続財産の処分行為に該当し、後から相続放棄をすることができなくなる可能性がありますので、相続放棄は、相続登記の申請をする前に慎重にご検討いただければと思います。

ご参考にしていただけましたら幸いです。