ビショップさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「地積測量図の取得は重説作成にあたり必須ですか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、地積測量図は、土地と戸建を売却する場合、取得は必須、
区分所有マンションを売却する場合、取得は任意になるかと思います。

土地や戸建を売却する際、宅建士は買主に対して、将来建物の建築ができるかを説明しておかないと後にトラブルになります。
建築基準法42条や43条に細かい規定がありますが、建物を建築するには、幅員4mの道路に、敷地が2m以上接していなければなりません。

重説の中には、「敷地等と道路との関係」の項目があり、そこで敷地の形状や道路の位置付けを示した概略図を作成し、宅建士が建築の可能性を説明します。その根拠になるのが地積測量図や現地測量です。
（道路の幅員を調べるには役所道路課発行の道路台帳図も必要ですね。）

地積測量図が現地で測量した数値と多少異なることはありますが、当時の数値が分かるので参考にはなります。現地測量をする場合も依頼を受けた土地家屋調査士が当時の地積測量図との整合を確認した上で測量に入るので、地積測量図はその点でも必要になります。

地積測量図を取得せずに、現地測量の結果だけで重説を作成することは理論上可能ではありますが、宅建士としては不動産取引後の紛争を未然に防止する責任がありますので、地積測量図を取得し、現地測量や道路台帳と照合して説明することが望ましいです。

また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関から地積測量図の提出を求めてくることがあります。
あらかじめ地積測量図を用意しておくことは、住宅ローン手続を円滑に進める上でも重要です。

区分所有マンションの場合、土地や戸建のように道路の幅員や接道についての問題は生じにくく、重説にも前述した概略図を作成する項目は無いので地積測量図の取得は任意になると考えます。

地積測量図は、全国の法務局で５００円（本回答時点）の印紙を用意すれば取得できますので、土地や建物の登記簿謄本の取得する際に合わせて取得しておくと効率良く準備できると思います。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

モノグラムさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「共有持分の一部移転・贈与のとき、登記識別情報は誰の分が必要？」について具体例を挙げて回答いたします。

例えば、AさんＢさんが半分ずつ所有している不動産のうち、Aさんの持分全てを売買や贈与により他の方に譲渡する場合、登記識別情報はAさんのもののみ必要です。Ｂさんの登記識別情報は不要です。

Aさんの持分の一部を譲渡をする場合も同様です。
注意点として、持分の一部を移転する登記が完了した後、Aさんの登記識別情報の効力は残っているので、将来、Aさんの持分の残部を譲渡する際にこのAさんの登記識別情報が必要になります。

Aさんが複数回に分けて持分を取得している場合、登記申請をした分だけ登記簿謄本にも取得した持分が記載されています。
通常、登記の完了ごとに法務局から登記識別情報が発行されますので、Aさんが複数回に分けて取得した持分全てを譲渡する場合は、その発行された分だけのAさんの登記識別情報が必要になります。

さらに、複数回に分けて取得した持分のうち、Aさんがその一部を譲渡する場合、譲渡する持分を取得した時に発行されたAさんの登記識別情報が必要になりますが、どの持分を譲渡するのか客観的に分からなくなるので、登記簿謄本に記載してある順位番号を特定して、その内容を登記申請書にも記載することになります。

このように、譲渡によって所有権を失う持分の登記識別情報が必要になりますので、登記簿謄本を見ながら確認をしていただければと思います。

また、登記名義人の住所・氏名変更が混在している場合は、先行して登記名義人の住所、氏名の変更登記をしてからでないと、持分移転登記は却下されてしまいます。
実務上は、住所・氏名変更登記→持分移転登記の順番で連件申請をするケースが多いです。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

プリティウーマンさん 、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「不動産売買で商談中とは何を意味する？」について回答いたします。

不動産売買での「商談中」とは、その不動産会社が購入検討者と具体的な打合せをしていることを意味します。

内見や購入申込みができるかどうかは、その不動産の販売を担当する不動産会社や担当者によります。基本的には打合わせをしている購入検討者が優先されるので、仮に内見の問い合わせや購入申込みをしたとしても、受け付けてくれないケースが多いです。
不動産会社や担当者が他のお客様からの問い合わせをストップさせる程、打合せしている購入検討者がそのまま購入申込みに至る可能性が高いと見込んでいるいうことです。
購入検討者が購入を見送った場合は再度、紹介可能となる為、内見や購入申込みができるようになります。その時期は確認してみないと分からないので、商談中と言われて１０日程経ったタイミングでまだSUUMOやat home等のネット媒体に掲載されているようでしたら、再度問い合わせしてみると良いでしょう。

囲い込み目的で商談中と嘘の表記がすることは、不動産業界にはまだあると思います。
囲い込みをすることで、自社のみで買主を見つけることができ、売主と買主の双方から仲介手数料を受領できるようになる為、一件あたりの契約単価が上がるからです。

購入検討者がいないのに囲い込みをしすぎると、売主にとって販売のチャンスロスになり、買主が中々見つからず販売期間が長期化してしまうことになります。

不動産売買では、販売開始から１ヶ月間が新規問い合わせが集中しやすいです。このように「商談中」になると、内見や購入申込みに制限がかかりますので、気になる物件がある場合はできるだけお早めに不動産会社にお問い合わせいただくことお勧めします。

以上、ご参考にしていただけましたら幸いです。