青猫のトルソさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「遺産分割協議は登記後でも合意解除可能ですか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、相続人全員の合意があれば解除して遺産分割協議をやり直すことは可能です。(最高裁判例平成2年9月27日）

すでになされている登記の内容によって、その後の手続や税金面での影響が異なりますので、以下の2つのケースで整理して回答いたします。

ケース1. 登記原因が「相続」で、法定相続分のままの場合（相続人全員が法定分通りに登記名義を持っている状態）

この状態は、まだ具体的な「誰がどの遺産を継ぐか」という協議結果が登記に反映されていない、いわゆる暫定的な状態です。

この場合、やり直しによる影響は、ほぼありません。新たにまとまった遺産分割協議の内容に基づき、登記原因を「遺産分割」として持分移転登記を行うことで、最終的に取得する方の登記名義にすることができます。

ケース2. すでに「遺産分割」の結果が登記されている場合（または登記原因が「相続」でも、特定の相続人が単独で登記名義を持っている状態）

こちらは、一度「この人が相続財産を取得した」と決めた内容が登記簿に公示されている状態です。

この場合、登記をやり直すには、現在の所有権登記を一旦抹消した上で、改めて正しい内容で所有権移転登記を申請し直す必要があります。

注意点として、この登記申請を行うと、税務署からは「一度は決まった所有権を、別の相続人に無償で譲渡した」とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあります。

このように、遺産分割協議をやり直しすること自体は可能ですが、「ケース2」に該当する場合、税務上のデメリットが非常に大きくなる可能性があります。

まずは現在の登記簿の内容が「どの原因」で記載されているか、改めてご確認いただき、税金面のリスクについては税理士や税務署にご相談の上、遺産分割協議をやり直すかご検討をお願いいたします。

なお、ケース1とケース2のいずれも登記申請時に改めて法務局に納付する登録免許税はかかりますのでご注意下さい。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

プラダ112さん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「甲乙による共同相続登記後に甲が相続放棄した場合の登記はどうなりますか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、法務局に更正登記を申請し、甲・乙の共有名義から乙単独名義に修正することになります。なぜなら、民法第939条により、相続放棄をした甲は最初から相続人ではなかったとみなされる為です。

登記申請では、相続放棄をした甲の協力が必要で、添付書類として家庭裁判所から発行された甲の相続放棄申述受理証明書、甲の印鑑証明書、甲の権利証(登記識別情報)、(司法書士に依頼される場合)甲、乙の委任状が必要になります。
登録免許税は、不動産1件につき 1,000円です。

登記完了後、甲持分を取得した乙に対し、新たな権利証(登記識別情報)が発行されます。

乙はこの不動産を売却される際、甲乙の共同相続の登記完了後に発行された権利証(登記識別情報)と、甲持分を取得した時に発行された権利証(登記識別情報)の２通が必要になります。

なお、遺産分割協議を経ずに法定相続分によって甲乙共有の相続登記をした場合、本件のように後から相続放棄をすることができますが、遺産分割協議を経て甲乙共有の相続登記をした場合、相続財産の処分行為に該当し、後から相続放棄をすることができなくなる可能性がありますので、相続放棄は、相続登記の申請をする前に慎重にご検討いただければと思います。

ご参考にしていただけましたら幸いです。

ビショップさん、ご質問いただきありがとうございます。
宅地建物取引士・行政書士・司法書士の松崎充知生（まつさき みちお）と申します。

ご質問「地積測量図の取得は重説作成にあたり必須ですか？」について回答いたします。

結論から申し上げますと、地積測量図は、土地と戸建を売却する場合、取得は必須、
区分所有マンションを売却する場合、取得は任意になるかと思います。

土地や戸建を売却する際、宅建士は買主に対して、将来建物の建築ができるかを説明しておかないと後にトラブルになります。
建築基準法42条や43条に細かい規定がありますが、建物を建築するには、幅員4mの道路に、敷地が2m以上接していなければなりません。

重説の中には、「敷地等と道路との関係」の項目があり、そこで敷地の形状や道路の位置付けを示した概略図を作成し、宅建士が建築の可能性を説明します。その根拠になるのが地積測量図や現地測量です。
（道路の幅員を調べるには役所道路課発行の道路台帳図も必要ですね。）

地積測量図が現地で測量した数値と多少異なることはありますが、当時の数値が分かるので参考にはなります。現地測量をする場合も依頼を受けた土地家屋調査士が当時の地積測量図との整合を確認した上で測量に入るので、地積測量図はその点でも必要になります。

地積測量図を取得せずに、現地測量の結果だけで重説を作成することは理論上可能ではありますが、宅建士としては不動産取引後の紛争を未然に防止する責任がありますので、地積測量図を取得し、現地測量や道路台帳と照合して説明することが望ましいです。

また、買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関から地積測量図の提出を求めてくることがあります。
あらかじめ地積測量図を用意しておくことは、住宅ローン手続を円滑に進める上でも重要です。

区分所有マンションの場合、土地や戸建のように道路の幅員や接道についての問題は生じにくく、重説にも前述した概略図を作成する項目は無いので地積測量図の取得は任意になると考えます。

地積測量図は、全国の法務局で５００円（本回答時点）の印紙を用意すれば取得できますので、土地や建物の登記簿謄本の取得する際に合わせて取得しておくと効率良く準備できると思います。

ご参考にしていただけましたら幸いです。